Вопросы иностранцев о недвижимости на Бали

Question 1

Может ли иностранец владеть землёй на Бали?

Accepted Answer

Иностранец не может иметь Hak Milik, самое сильное право на землю: его могут иметь только граждане Индонезии. Продажа или иное действие, направленное на передачу Hak Milik иностранцу, прямо или косвенно, недействительны в силу закона, а земля переходит государству. Иностранец может иметь Hak Pakai, право пользования землёй, а иностранец с иммиграционными документами может владеть на нём домом или квартирой.

Question 2

Чем отличаются Hak Milik, HGB, Hak Pakai и аренда?

Accepted Answer

Hak Milik могут иметь только граждане Индонезии. Hak Guna Bangunan (HGB) является правом возводить здания на земле, которая вам не принадлежит, и иметь их в собственности; его могут иметь только граждане Индонезии и юридические лица, учреждённые по индонезийскому праву и находящиеся в Индонезии. Hak Pakai является правом пользоваться землёй, и иностранцы прямо названы среди тех, кто может им владеть. Аренда является договором: земля остаётся собственностью владельца, и никакое земельное право на имя арендатора не регистрируется.

Question 3

Сколько действует Hak Pakai или HGB?

Accepted Answer

На государственной земле или земле Hak Pengelolaan срочное Hak Pakai и HGB действуют до 30 лет, могут быть продлены на срок до 20 лет, а затем возобновлены на срок до 30 лет, по заявлению и при соблюдении условий. На земле Hak Milik они предоставляются на срок до 30 лет и возобновляются новым актом, составленным PPAT. Спросите у нотариуса, на какой земле стоит ваше право.

Question 4

Может ли иностранец купить дом и есть ли минимальная цена?

Accepted Answer

Иностранец, у которого есть иммиграционные документы (виза, паспорт или разрешение на пребывание), может владеть жилым домом (rumah tapak) на Hak Pakai, но не на HGB на своё имя. На Бали минимальная цена составляет 5 млрд рупий за жилой дом и 75 процентов от этой суммы для покупателей из диаспоры. Регламент министерства устанавливает предел 2000 м2 и один участок на человека или семью, с возможностью больше по разрешению министра; текст не поясняет, складываются ли эти пределы или это альтернативы.

Question 5

Может ли иностранец владеть квартирой на Бали?

Accepted Answer

Да, иностранец, у которого есть иммиграционные документы, может владеть квартирой (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun), если дом стоит на земле Hak Pakai или HGB. На Бали минимальная цена квартиры составляет 2 млрд рупий. Регламент охватывает квартиры, построенные в особых экономических зонах, зонах свободной торговли и свободных портах, промышленных зонах и других экономических зонах, а его пояснение говорит, что другие экономические зоны включают городские территории, территории, поддерживающие городские территории, и туристические зоны. Подходит ли конкретный дом, решает земельное управление.

Question 6

Что такое схема с номинальным держателем (nominee) и законна ли она?

Accepted Answer

Схема с номинальным держателем (nominee, pinjam nama) это схема, при которой земля зарегистрирована на одного человека, а настоящим владельцем является другой, здесь иностранец. UUPA говорит, что любая продажа или иное действие, направленное на передачу Hak Milik иностранцу, прямо или косвенно, недействительны в силу закона: земля переходит государству, а уже уплаченные деньги вернуть нельзя. Perda Бали 4/2026 тоже запрещает такие схемы и запрещает выступать посредником или помощником в них. Её собственные санкции административные, от письменного предупреждения до закрытия, отзыва разрешения и сноса.

Question 7

Что такое PT PMA?

Accepted Answer

«PT PMA» это распространённое название общества с ограниченной ответственностью, используемого для иностранных инвестиций. Иностранные инвестиции должны принимать форму PT по индонезийскому праву, находящегося в Индонезии, а соглашение о том, что акции держатся для другого лица, недействительно. PT PMA нужны общие инвестиции более 10 млрд рупий на каждый пятизначный код KBLI на каждое место проекта и оплаченный капитал не менее 2,5 млрд рупий. Охватывает ли пункт (5)(b) статьи 26 регламента BKPM 5/2025 коды вилл, не сказано, и подходит ли PT PMA для кодов деятельности виллы, прочитанные нами тексты не решают.

Question 8

На какой срок можно арендовать: 25 или 30 лет?

Accepted Answer

Мы не нашли национальной нормы, которая устанавливала бы максимальный или минимальный срок частной аренды земли. Гражданский кодекс требует лишь определённого срока, а сроки вроде 25 или 30 лет происходят из практики и из договора, а не из закона. Аренда отличается от Hak Pakai, зарегистрированного земельного права, которое может иметь иностранец.

Question 9

Можно ли длинной арендой обойти правила о собственности?

Accepted Answer

Аренда не обходит эти правила. Аренда, которая по существу является арендой, на определённый срок и за плату, законна, но закон не даёт критерия, когда аренда становится схемой с номинальным держателем. Региональный регламент Бали 2026 года запрещает выступать посредником или содействовать схемам, при которых кто-то держит землю от имени иностранного бенефициарного владельца. Попросите нотариуса проверить любое побочное соглашение, заём или доверенность.

Question 10

Какие налоги платит покупатель?

Accepted Answer

Покупатель платит BPHTB, пошлину за приобретение, ставку которой закон ограничивает 5 процентами. Во всех девяти округах и городах Бали ставка составляет 5 процентов от стоимости приобретения за вычетом необлагаемой суммы 80 млн рупий, которая применяется только к первому приобретению покупателя в этом округе или городе. Продавец платит окончательный подоходный налог в размере 2,5 процента от валовой стоимости отчуждения. Застройщик взимает НДС (PPN) с нового дома или квартиры.

Question 11

Сколько вправе взять нотариус или PPAT?

Accepted Answer

PPAT вправе взять не более 1 процента от стоимости сделки в акте, включая плату за свидетелей. Регламент 2021 года снижает предел по мере роста стоимости, до 0,25 процента сверх 2,5 млрд рупий. Нотариус вправе взять не более 2,5 процента от стоимости акта до 100 млн рупий, 1,5 процента от 100 млн до 1 млрд рупий, а сверх этого согласованное вознаграждение не более 1 процента.

Question 12

Сколько времени земельное управление регистрирует купле-продажу?

Accepted Answer

Peraturan Kepala BPN 1/2010 даёт земельному управлению не более 5 рабочих дней на регистрацию перехода права по купле-продаже, считая с момента, когда пакет документов полон и сбор оплачен полностью. Дни до этого, например согласование акта с PPAT или уплата налогов, сюда не входят, поэтому вся покупка занимает больше времени. Пилот 2026 года PERINTIS 10 Hari работает на Бали в земельных управлениях Badung и Buleleng, а с 24 сентября 2026 года также Denpasar, Tabanan, Jembrana и Gianyar. Десять дней в названии это целевой показатель министерства, а не срок, записанный в решении.

Question 13

Может ли иностранец получить ипотеку на Бали?

Accepted Answer

Нерезидент может получить кредит только в рамках исключений: правило Bank Indonesia запрещает банкам кредитовать лицо, которое не проживает в Индонезии или проживает в ней менее года, а исполнительное правило освобождает от запрета потребительский кредит или финансирование в Индонезии, не определяя его. Правило Bank Indonesia о loan to value для своих целей называет ипотеку потребительским кредитом, поэтому при таком прочтении ипотека нерезиденту может подпадать под исключение, но прямо этого не говорит ни один текст; спросите банк, как он классифицирует кредит. Для иностранца-резидента правила, запрещающего банку кредитовать, мы не нашли, так что в обоих случаях решает сам банк. Объект должен допускать Hak Tanggungan (срочное Hak Pakai или сертификат на квартиру допускают, аренда нет), и ваш случай должны проверить нотариус или PPAT и кредитор.

Question 14

Можно ли платить за дом или виллу на Бали в долларах?

Accepted Answer

Рупия обязательна в платежах внутри Индонезии, для резидентов и нерезидентов, а цены нужно указывать только в рупиях. Продажи земли или дома среди исключений в законе нет. Платёж переводом в иностранной валюте должен быть получен в рупиях, а депозит в иностранной валюте в банке от этого правила освобождён. Как относятся к акту или PPJB с ценой в иностранной валюте, тексты не говорят, поэтому спросите нотариуса, как записать цену и платёж.

Question 15

Как проверить земельный сертификат?

Accepted Answer

Выясните, какое право на землю есть и кто его держатель, затем сверьте участок на BHUMI ATR/BPN с копией сертификата, которую вам показали. BHUMI показывает форму, площадь и тип земельного права зарегистрированного участка, но не имя владельца. Попросите нотариуса проверить сертификат в земельном управлении до подписания; проверка сертификата стоит 50 000 рупий. После перехода права электронный сертификат можно проверить в приложении Sentuh Tanahku.

Question 16

Как проверить продавца, нотариуса и PPAT?

Accepted Answer

Найдите компанию продавца в AHU Online и проверьте, что её название и адрес совпадают с договором; бесплатный поиск не показывает статус, а полный профиль это платная заявка, которую может заказать ваш нотариус. Найдите PPAT в реестре ATR/BPN, он открыт для всех и не требует входа. Для нотариуса на сайте Ikatan Notaris Indonesia можно искать нотариальные конторы по имени и региону, но публичного инструмента проверки нотариусов на ahu.go.id путеводитель не нашёл, поэтому попросите показать письмо о назначении (SK pengangkatan) и территорию работы. Страница о проверке застройщика или продавца разбирает владельцев, судебные дела и банкротство.

Question 17

Как проверить агента по недвижимости и сколько он вправе брать?

Accepted Answer

Агент по недвижимости обязан работать в лицензированном агентстве (P4). По позиции Министерства торговли у агентства есть NIB и проверенный Sertifikat Standar, хотя агентство, получившее лицензию до PP 28/2025, может опираться на старую лицензию, а у каждого брокера есть сертификат компетенции, и он обязан быть гражданином Индонезии. Попросите номер лицензии агентства и номер сертификата брокера, проверьте NIB в OSS и сертификат в форме BNSP и прочтите письменный договор: комиссия при продаже составляет не менее 2 и не более 5 процентов стоимости сделки, а при аренде не менее 5 и не более 8 процентов (по нашему прочтению, долгосрочная аренда тоже аренда). Агент также является отчитывающейся стороной по правилам борьбы с отмыванием денег и спросит о вашей личности и об источнике средств.

Question 18

Как узнать, нет ли судебного дела по этой земле?

Accepted Answer

Проверьте судебные реестры до оплаты. Дела ищут в SIPP, открытом поиске каждого суда: ищите имя собственника и название компании-продавца в суде того района, где лежит земля, а также в суде по месту жительства или нахождения собственника или продавца. Пустой результат мало что доказывает, потому что имена показаны так, как поданы, а часть сторон скрыта, поэтому попросите нотариуса проверить запись в земельном управлении на блокировки, отметки об иске и аресты. Дела компании о банкротстве и PKPU рассматривает коммерческий суд, а для компании с местом нахождения на Бали это суд при Pengadilan Negeri Surabaya.

Question 19

Есть ли список, который можно взять к нотариусу?

Accepted Answer

Да. Страница «Список перед подписанием» сделана так, чтобы её распечатать и взять к нотариусу или PPAT. Она собирает вопросы и документы с других страниц путеводителя, и каждая проверка взята слово в слово с другой страницы, которая названа в конце раздела. То, что вы не можете проверить сами, попросите проверить нотариуса до подписания.

Question 20

Как узнать, можно ли строить на участке?

Accepted Answer

Сначала использование земли должно соответствовать зонированию, и это подтверждается через KKPR. Если в районе есть детальный план (RDTR), встроенный в систему OSS, вы получаете Konfirmasi KKPR, который должен быть выдан в течение 1 рабочего дня после полной заявки и уплаты государственного сбора. Если RDTR нет или он ещё не встроен, вы получаете Persetujuan KKPR, который должен быть выдан в течение 20 рабочих дней. Планы можно посмотреть на GISTARU RTR Online, где районы без детального плана видны как пробелы, но что разрешает план, определяют код зоны и таблица допустимых видов деятельности в плане: цвет лишь обозначает зону и различается от плана к плану.

Question 21

Можно ли купить рисовое поле и построить на нём виллу?

Accepted Answer

Земля, определённая как LP2B, охраняемые сельхозземли, не может быть переведена в другое использование, кроме случаев общественного интереса или национального стратегического проекта. Рисовое поле, отмеченное на карте охраняемых рисовых полей (LSD), но ещё не определённое как LP2B, нельзя переводить в другое использование, пока министр не даст рекомендацию об изменении землепользования. Perda Бали 4/2026 запрещает переводить продуктивные земли, определённые в пространственном плане, в неаграрное использование, с санкциями вплоть до сноса и восстановления земли. Попросите письменное подтверждение, что земля не относится к охраняемым рисовым полям.

Question 22

Нужно ли разрешение на строительство?

Accepted Answer

Да. Дому нужно подтверждение, что использование участка соответствует зонированию (KKPR), затем разрешение на строительство (PBG) до начала работ и сертификат пригодности готового здания к эксплуатации (SLF) до того, как им начнут пользоваться. PBG подают через национальную систему SIMBG; консультация по планированию бесплатна, затем техническое ведомство устанавливает сбор, а DPMPTSP выдаёт PBG после подтверждения оплаты. PBG заменило прежнее IMB.

Question 23

Что если у дома, который я хочу купить, нет PBG или есть только старый IMB?

Accepted Answer

Старый IMB остаётся действительным для построенного и не изменённого здания, но он не был преобразован в PBG, а любое изменение функции, этажности, площади или фасада требует PBG. Закон возлагает на владельца и пользователя обязанность снести здание, у которого нет PBG, а покупатель становится владельцем. Строительство или использование без PBG или SLF влечёт также административные санкции, от письменного предупреждения до остановки использования и отзыва. Попросите у продавца PBG или IMB и SLF вместе с их регистрационными номерами.

Question 24

Нужна ли лицензия, чтобы сдавать виллу туристам?

Accepted Answer

Да. Для бизнеса с виллой нужны регистрационный номер бизнеса (NIB) и Sertifikat Standar, оба через OSS, после базовых требований: подтверждения, что использование участка соответствует зонированию (KKPR), экологического одобрения, а также PBG и SLF. Туристический стандарт добавляет документ самооценки (Dokumen Penilaian Mandiri) и Sertifikat Laik Sehat. Региональный регламент Бали требует также регистрации TDUP и регистрации на туристическом портале провинции; как это согласуется с национальным лицензированием, не определено.

Question 25

Может ли иностранец сдавать виллу?

Accepted Answer

Физическое лицо как субъект бизнеса в OSS должно быть гражданином Индонезии, а иностранные инвестиции должны принимать форму PT PMA. Регламенты не решают, может ли компания с иностранным капиталом вести виллу: инвестиционный перечень закрепляет коды вилл за кооперативами и микро-, малыми и средними предприятиями, и ни один текст не говорит, может ли PMA использовать закреплённое направление, поэтому путеводитель не делает вывода. Дом, которым иностранец владеет по PP 18/2021, ограничен, среди прочего, жилым назначением, и текст не говорит, подходит ли под это ограничение сдача гостям на короткий срок. Спросите у нотариуса и в OSS или BKPM, прежде чем полагаться на какую-либо структуру.

Question 26

Какой налог я плачу с аренды виллы?

Accepted Answer

С виллы, которую сдают гостям, взимается региональный гостиничный налог (PBJT) с платежей гостей, и оператор сам рассчитывает его, подаёт декларацию и платит. Каждый округ или город задаёт свою ставку, не выше 10 процентов; в четырёх проверенных районах, Badung, Gianyar, Denpasar и Tabanan, ставка составляет 10 процентов. Подоходный налог с арендной платы отдельный, и путеводитель оставляет открытым, как он применяется к вилле, которую сдают гостям, поэтому спросите налогового консультанта.

Question 27

Относится ли туристический сбор Бали ко мне или к моим гостям?

Accepted Answer

Каждый иностранный турист платит 150 тысяч рупий один раз за поездку, безналичным способом, через Love Bali; платёж действует, пока турист путешествует по Бали, до выезда из Индонезии. Освобождены обладатели KITAS и KITAP, а также обладатели дипломатических, служебных, студенческих виз и виз воссоединения семьи и члены экипажей; покупатель, приехавший посмотреть недвижимость как турист, платит сбор. Сбор должен платить турист, а не владелец, и путеводитель не нашёл обязанности размещающих гостей собирать его.

Question 28

Что будет, если сдавать виллу без лицензий?

Accepted Answer

Бизнес, нарушивший базовые требования или лицензию, подлежит предупреждению, временной остановке, административному штрафу, полицейскому принуждению и отзыву, которые применяются через OSS. Нарушение правил туристической регистрации Бали считается мелким правонарушением: регламент предусматривает арест на срок до трёх месяцев или штраф до 50 млн рупий, а с вступлением UU 1/2026 в силу 2 января 2026 года остаётся только штраф, но её статья 11(5) говорит о TDUP, который PP 28/2025 заменил, и тексты не показывают, как она применяется сейчас и применяется ли к владельцам вилл. Иностранцу, умышленно злоупотребившему разрешением на пребывание, грозит лишение свободы на срок до пяти лет и/или штраф до 200 млн рупий. Ни один открытый путеводителем официальный текст не говорит, подходит ли ведение или владение сдаваемой виллой к визе посетителя, KITAS или другому разрешению, поэтому спросите иммиграционного консультанта.

Question 29

Я состою в браке с гражданином Индонезии. Может ли супруг купить землю для нас?

Accepted Answer

Гражданин Индонезии, вступивший в брак с иностранцем, может иметь те же земельные права, что и другие граждане Индонезии (PP 18/2021, Pasal 70). Это земельное право не является общим имуществом, что подтверждается соглашением супругов о раздельности имущества (perjanjian pemisahan harta), составленным в форме нотариального акта. При наличии соглашения земля принадлежит только супругу-гражданину Индонезии, и супруг-иностранец не получает на неё никакого права. Без такого соглашения иностранец, получивший Hak Milik в результате смешения имущества супругов, обязан отказаться от него в течение одного года.

Question 30

Что будет с моим домом на Бали, если я умру?

Accepted Answer

Дом иностранного владельца могут унаследовать наследники, а наследник-иностранец должен иметь иммиграционные документы в соответствии с законом. Закон молчит о том, что будет, если у иностранного наследника их нет: PP 18/2021 не устанавливает ни срока, ни последствий. Завещанием нельзя передать Hak Milik иностранцу, а иностранец, получивший Hak Milik по наследству без завещания, должен отказаться от него в течение одного года. Право какой страны применяется к земле иностранца, путеводитель не отвечает, поэтому нотариус должен ответить на это для вашего случая.

Question 31

Какая виза нужна, чтобы жить на Бали, если у меня есть дом?

Accepted Answer

Дом не даёт права находиться в стране: земельное право требует миграционный документ, а миграционное право определяет разрешения, и в официальном перечне мы не нашли визы, которая выдавалась бы потому, что человек владеет домом. Гостевое разрешение действует до 30 дней при безвизовом въезде, 60 дней по визе по прибытии и до 180 дней по туристической визе. Чтобы жить дольше, нужно разрешение на ограниченное пребывание, например виза «второй дом» (банковский вклад или квартира в качестве гарантии), инвесторская виза, версия для возраста 55 лет и старше или разрешение супруга гражданина Индонезии. Условия каждого даны на странице.

Question 32

Что будет с моим домом на Бали, если закончится моё разрешение на пребывание?

Accepted Answer

Закон молчит. PP 18/2021 требует миграционный документ, когда иностранец владеет домом, и не устанавливает ни срока, ни последствий, когда разрешение заканчивается. Ближайшее общее правило говорит, что обладатель Hak Pakai, который перестал отвечать условиям, обязан в течение одного года отказаться от права или передать его, иначе оно прекращается в силу закона; текста, который применяет это к закончившемуся разрешению, мы не нашли, а иностранца регламент определяет через присутствие, бизнес, работу или инвестиции в Индонезии, не говоря, подпадает ли под это определение человек, уехавший насовсем. Иностранцу, который остаётся после окончания разрешения, по миграционному закону грозит сбор или выдворение, а дом этот закон не упоминает, поэтому нотариус должен сказать, как земельное управление поступит в вашем случае.

Question 33

Нужно ли мне, иностранцу с KITAS, регистрироваться по месту жительства?

Accepted Answer

Да, в двух местах, по двум законам. Закон о населении обязывает иностранца с разрешением на ограниченное пребывание, который собирается жить в Индонезии, сообщить в управление населения кабупатена или города в течение 14 рабочих дней после выдачи разрешения; управление выдаёт справку о месте проживания (SKTT), которую обладатель обязан носить с собой в поездках. Отдельно иммиграционный закон обязывает иностранца и поручителя сообщать местной иммиграционной службе об изменении адреса, поручителя, семейного положения или гражданства. Бумаги, которые просят три управления на Бали, прочитанные нами, отличаются от национального текста и друг от друга, поэтому спросите перечень в управлении по вашему адресу.

Question 34

Можно ли мне работать на Бали по моей визе и что должен сделать работодатель?

Accepted Answer

Не по гостевому разрешению: безвизовый въезд, виза по прибытии и гостевые визы запрещают продавать товары и услуги и получать плату за работу от лица или компании в Индонезии. Иностранцу, который работает у индонезийского работодателя, нужны виза и разрешение на пребывание для работы, а работодатель должен сначала иметь утверждённый план использования иностранных работников (RPTKA), заплатить компенсационный взнос US$100 на человека за должность в месяц и для большинства должностей назначить индонезийского наставника; физическому лицу нанимать иностранца нельзя. Директора и комиссары освобождены от наставника, а директору или комиссару с подходящей долей акций RPTKA не нужен. Если вы работаете на компанию за рубежом, для этого создана виза удалённого работника (E33G), а оплачиваемую работу на индонезийских клиентов тексты, которые мы прочли, не решают.

Question 35

Можно ли ездить на Бали по правам своей страны?

Accepted Answer

Индонезийский закон требует SIM на тип транспортного средства, а удостоверение, выданное другим государством, действует только там, где между этим государством и Индонезией есть соглашение (UU 22/2009, статьи 77(1) и 85(4)). Одно соглашение это соглашение АСЕАН 1985 года, которое охватывает национальные права Брунея, Индонезии, Малайзии, Филиппин, Сингапура и Таиланда при временном пребывании. Для остальных стран мы не нашли перечня стран или конвенций, на основании которых принимаются иностранные права или международное удостоверение, поэтому перед поездкой спросите письменно дорожную полицию.

Question 36

Может ли иностранец владеть автомобилем или мотоциклом и регистрировать их?

Accepted Answer

Ни закон о дорожном движении, ни регламент о регистрации не устанавливают ограничения по гражданству. Для владельца-физического лица регламент называет документы личности: KTP для гражданина Индонезии, карту KITAP для иностранца с постоянным видом на жительство и справку о месте проживания с картой KITAS для иностранца с временным видом на жительство (Perpol 7/2021, статья 10(6)(a)). Документа для иностранца, у которого нет ни того ни другого, он не называет.

Question 37

Что должен указывать договор аренды скутера или машины и кто платит после кражи или ДТП?

Accepted Answer

Гражданский кодекс возлагает на нанимателя ответственность за повреждения в срок найма, если он не докажет, что это не по его вине, но его статьи о найме говорят о повреждении и не говорят, кто несёт кражу, поэтому это должен сказать договор (KUHPerdata, статья 1564). После ДТП закон о дорожном движении возлагает на водителя и владельца ответственность за ущерб третьего лица, причинённый по неосторожности водителя, а как они его делят, определяет договор (UU 22/2009, статья 234(1)). Страница перечисляет, что должен указывать договор: состояние при передаче, кражу, требования других лиц, штрафы и изъятие, ваши права, шлемы, залог и страховку.

Question 38

Что будет, если меня остановит полиция, и как платят штрафы?

Accepted Answer

При проверке на дороге водитель обязан предъявить STNK и SIM, а сотрудник может выписать штрафной талон (Surat Tilang) и изъять SIM, STNK или транспорт (UU 22/2009, статья 106(5); PP 80/2012, статья 32). Талон урегулируется явкой на заседание или внесением штрафа в депозит банка, назначенного правительством, и депозит равен максимальному штрафу за это нарушение (UU 22/2009, статья 267). Способа урегулировать талон, заплатив сотруднику, тексты не называют.

Question 39

Может ли иностранец зарегистрировать SIM-карту по паспорту?

Accepted Answer

Да. Сотрудники точки оператора регистрируют иностранца по паспорту, KITAP или KITAS, и оператор обязан включить номер не позднее 1 x 24 часов после проверки личности (Permenkomdigi 7/2026, статьи 3, 6 и 11). Стартовая карта должна продаваться неактивной, а номер на ложную или чужую личность могут «сжечь» (статьи 2(4) и 16). Регламент описывает самостоятельную регистрацию в приложении только по индонезийскому NIK и сверке лица, поэтому спросите оператора, есть ли путь для паспорта.

Question 40

Нужно ли мне регистрировать IMEI своего телефона?

Accepted Answer

90 дней это срок действия местного номера иностранного туриста (Permenkominfo 1/2020, статьи 3(5) и 6(2)(a)); текст не говорит, с какого дня он идёт и считается ли туристом владелец KITAS, а телефон может также оставаться на иностранной SIM-карте в роуминге. Если вы можете остаться дольше, зарегистрируйте телефон на таможне при прибытии, с электронной формой, паспортом и билетом, потому что после 60 дней таможня зарегистрировать его не может. Личные вещи до 500 долларов США на человека за прибытие пошлиной не облагаются, а свыше этого таможня берёт пошлину 10 процентов с превышения и НДС (PMK 203/PMK.04/2017 в редакции PMK 34/2025). Если вы вышли из аэропорта без регистрации, у вас 60 дней без льготы.

Question 41

Где проверить статус IMEI?

Accepted Answer

У таможни есть публичная проверка статуса, которая показывает IMEI, зарегистрированные через её собственную форму. Страница Министерства промышленности, которую называют многие сайты, 6 октября 2026 года сообщала, что доступ для публики закрыт. Оператор обязан давать вам информацию о статусе IMEI по своим данным (Permenkominfo 1/2020, статьи 2(3)(d) и 8(1)(a)).

Question 42

Кому я могу продать свой дом на Бали?

Accepted Answer

Дом иностранца на Hak Pakai можно продать гражданину Индонезии или юридическому лицу по индонезийскому праву либо другому иностранцу, у которого есть миграционный документ и который соблюдает те же пределы, что и покупатель нового дома, включая минимальную цену (PP 18/2021, Pasal 49 и 69 по 72; Kepmen ATR/BPN 1241/2022). HGB можно продать только гражданину Индонезии или юридическому лицу по индонезийскому праву (Pasal 34). В зависимости от земли под домом может понадобиться согласие держателя Hak Pengelolaan, собственника Hak Milik или земельного управления. Hak Tanggungan в сертификате снимает кредитор, а земельное управление вычёркивает отметку (roya).

Question 43

Можно ли вывезти деньги из Индонезии после продажи?

Accepted Answer

Закон о валютных операциях позволяет резидентам свободно владеть иностранной валютой и пользоваться ею и не содержит справки на отправку денег за границу; подробности он оставляет Bank Indonesia (UU 24/1999, Pasal 2 и 3). Цена платится в рупиях, а банку, продающему вам иностранную валюту за рупии свыше определённой суммы в месяц на участника сделки (компания тоже считается), нужна лежащая в основе сделка, подтверждённая документами; с 1 июля 2026 года эта сумма равна эквиваленту US$10.000. Текста о том, какой документ банк принимает при продаже дома, мы не нашли, как и текста, требующего справки об отсутствии налоговой задолженности. Миграционный офицер вправе отказать иностранцу в выезде, пока остаётся такое обязательство, как неуплаченный налог.

Question 44

Что такое banjar и desa adat и важны ли они при покупке?

Accepted Answer

Desa adat является общиной обычного права на Бали со своей территорией, правилами и правом самостоятельно управлять своими делами, а banjar является её частью. В пределах своей территории desa adat обладает полномочиями по решениям о своей земле и инвестициях, а Perda 4/2019 даёт её высшему органу решений, Paruman Desa Adat, полномочия по решениям об инвестиционном плане на этой территории. Эта Perda не предусматривает роли desa adat в государственной цепочке разрешений KKPR, PBG или NIB. Спросите, в каком banjar и desa adat находится земля, и попросите письменное подтверждение, что на землю нет обычно-правовых претензий и неоплаченных обязательств.

Question 45

Попросит ли banjar платить взносы?

Accepted Answer

Иностранный собственник обычно относится к tamiu, то есть к человеку, который временно находится на территории desa adat или живёт там и учтён в desa adat, а что именно должны tamiu, каждая desa adat определяет в собственных письменных правилах (awig-awig и pararem). Провинция о взносах говорит: Pergub Bali 34/2019 называет dudukan, взнос, который просят у tamiu, обязательным, а в редакции 2022 года требует стандарта, который устанавливает провинциальный Majelis Desa Adat (MDA). Руководство MDA 2022 года задаёт верхний предел в стоимости риса: не более 1,5 кг риса для tamiu, у которого есть жильё на территории деревни, и не более 1 кг для того, кто снимает жильё на 35 дней и более; punia, пожертвование, оно называет добровольным. Прежде чем покупать, попросите у bendesa adat pararem, действующий для tamiu, и его регистрационный номер, и получите ответ в письменном виде.

Question 46

Куда жаловаться, если земельная сделка пошла не так?

Accepted Answer

Путей несколько, и у каждого свои сроки и пределы. Земельное управление может провести медиацию и в перечисленных случаях аннулировать сертификат; административный суд (PTUN) рассматривает оспаривание земельного решения; гражданский суд рассматривает иски о собственности и договорах; Омбудсмен принимает жалобы на государственный орган; а полиция принимает заявления о мошенничестве или подлоге. Важнее всего пять сроков: частная блокировка и отметка об иске действуют по 30 календарных дней, возражение в адрес органа может потребоваться подать в течение 21 рабочего дня со дня решения, иск в административный суд в течение 90 дней, а через пять лет после выдачи сертификата возможностей оспорить его становится меньше. Для судебного дела наймите индонезийского адвоката (advokat).

Question 47

Что может сделать иммиграционная служба с иностранцем и как долго меня могут держать?

Accepted Answer

Иммиграционная служба может применить административную меру вне суда: запрет на выезд или въезд, ограничение или аннулирование разрешения, сбор, обязанность жить в определённом месте или выдворение (UU 6/2011 Pasal 75). Иммиграционное содержание назначают письменным решением: до 30 дней в помещении содержания при ведомстве, затем иммиграционный центр содержания до выдворения, а если выдворение выполнить нельзя, до 10 лет. Возражение подают письменно, на индонезийском, Генеральному директору в течение 21 рабочего дня, и оно не останавливает меру. Копия решения об иммиграционном содержании идёт поручителю, семье и/или представителю вашей страны.

Question 48

Какие у меня права, если меня задержала полиция в Индонезии?

Accepted Answer

По UU 20/2025, действующему с 2 января 2026 года, задержание длится не более 24 часов и требует постановления, если вас не поймали на месте, а копию постановления в течение 1 дня передают вашей семье или названному вами лицу. Вы вправе выбрать адвоката и иметь его рядом при каждом допросе, иметь переводчика в любое время, давать показания или отказаться и связываться с представителем своей страны и принимать его. Должностные лица обязаны назначить адвоката, если преступлению грозит смерть, пожизненная тюрьма или 15 лет и больше, либо 5 лет и больше, а вы не можете платить.

Вопросы иностранцев о недвижимости на Бали.

Как читать эту страницу

Земля и здания: что можно иметь