Pertanyaan orang asing tentang properti di Bali

Question 1

Bisakah orang asing memiliki tanah di Bali?

Accepted Answer

Orang asing tidak dapat mempunyai Hak Milik, hak atas tanah yang terkuat: hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyainya. Jual beli atau perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan Hak Milik kepada orang asing, secara langsung maupun tidak langsung, batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara. Orang asing dapat mempunyai Hak Pakai, yaitu hak untuk menggunakan tanah, dan orang asing yang memiliki dokumen keimigrasian dapat memiliki rumah di atasnya atau satuan rumah susun.

Question 2

Apa perbedaan antara Hak Milik, HGB, Hak Pakai, dan sewa?

Accepted Answer

Hak Milik hanya dapat dipunyai warga negara Indonesia. Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dan hanya warga negara Indonesia serta badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia yang dapat mempunyainya. Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan tanah, dan orang asing disebut secara tegas di antara pihak yang dapat mempunyainya. Sewa adalah perjanjian: tanah tetap milik pemilik, dan tidak ada hak atas tanah yang didaftarkan atas nama penyewa.

Question 3

Berapa lama Hak Pakai atau HGB berlaku?

Accepted Answer

Di atas Tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan, Hak Pakai berjangka waktu dan HGB berlaku paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, lalu diperbarui paling lama 30 tahun, atas permohonan dan jika syarat dipenuhi. Di atas tanah Hak Milik, keduanya diberikan paling lama 30 tahun dan diperbarui dengan akta baru yang dibuat oleh PPAT. Tanyakan kepada notaris Anda hak Anda berada di atas tanah jenis apa.

Question 4

Bisakah orang asing membeli rumah, dan adakah harga minimum?

Accepted Answer

Orang asing yang memiliki dokumen keimigrasian (visa, paspor, atau izin tinggal) dapat memiliki rumah tapak di atas Hak Pakai, tetapi tidak di atas HGB atas namanya sendiri. Di Bali harga minimumnya Rp5.000.000.000 untuk rumah tapak, dan 75 persen dari jumlah itu bagi pembeli diaspora. Peraturan menteri menetapkan batas 2.000 meter persegi dan satu bidang per orang atau keluarga, dengan kelonggaran melalui izin Menteri; naskah tidak menjelaskan apakah batas-batas itu bersifat kumulatif atau alternatif.

Question 5

Bisakah orang asing memiliki apartemen di Bali?

Accepted Answer

Bisa, orang asing yang memiliki dokumen keimigrasian dapat memiliki satuan rumah susun (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) jika bangunannya berdiri di atas tanah Hak Pakai atau HGB. Di Bali harga minimum satuan rumah susun adalah Rp2.000.000.000. Peraturan itu mencakup satuan yang dibangun di kawasan ekonomi khusus, kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, kawasan industri, dan kawasan ekonomi lainnya, dan penjelasannya menyatakan bahwa kawasan ekonomi lainnya mencakup kawasan perkotaan, kawasan pendukung perkotaan, dan kawasan pariwisata. Apakah suatu bangunan tertentu memenuhi syarat, itu urusan kantor pertanahan.

Question 6

Apa itu pengaturan nominee, dan apakah legal?

Accepted Answer

Pengaturan nominee (pinjam nama) adalah pengaturan di mana tanah didaftarkan atas nama satu orang sedangkan orang lain, di sini orang asing, adalah pemilik sebenarnya. UUPA menyatakan bahwa setiap jual beli atau perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan Hak Milik kepada orang asing, secara langsung maupun tidak langsung, batal karena hukum: tanahnya jatuh kepada Negara dan pembayaran yang telah diterima tidak dapat dituntut kembali. Perda Bali 4/2026 juga melarang pengaturan nominee dan melarang bertindak sebagai perantara atau fasilitator untuk pengaturan itu. Sanksinya sendiri bersifat administratif, mulai dari peringatan tertulis sampai penutupan, pencabutan izin, dan pembongkaran.

Question 7

Apa itu PT PMA?

Accepted Answer

PT PMA adalah sebutan umum untuk perseroan terbatas yang digunakan untuk penanaman modal asing. Penanaman modal asing wajib berbentuk PT berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, dan perjanjian yang menyatakan bahwa saham dimiliki untuk orang lain batal demi hukum. PT PMA memerlukan total investasi di atas Rp10 miliar per kode KBLI lima digit per lokasi proyek, dan modal disetor paling sedikit Rp2,5 miliar. Apakah huruf b ayat (5) Pasal 26 Peraturan BKPM 5/2025 mencakup kode vila tidak dinyatakan, dan apakah PT PMA cocok dengan kode kegiatan vila tidak diselesaikan oleh naskah yang dibaca panduan ini.

Question 8

Berapa lama sewa dapat berjalan: 25 atau 30 tahun?

Accepted Answer

Kami tidak menemukan aturan nasional yang menetapkan jangka waktu maksimum atau minimum untuk sewa tanah antarpihak swasta. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata hanya mensyaratkan jangka waktu tertentu, dan jangka waktu seperti 25 atau 30 tahun berasal dari praktik dan dari perjanjian, bukan dari undang-undang. Sewa berbeda dari Hak Pakai, hak atas tanah terdaftar yang dapat dimiliki orang asing.

Question 9

Bisakah sewa jangka panjang dipakai untuk menghindari aturan kepemilikan?

Accepted Answer

Sewa bukan jalan memutar atas aturan itu. Sewa yang pada hakikatnya adalah sewa, untuk waktu tertentu dan dengan harga, adalah sah, tetapi undang-undang tidak memberikan tolok ukur kapan sewa menjadi pengaturan nominee. Peraturan Daerah Bali tahun 2026 melarang bertindak sebagai perantara atau fasilitator dalam pengaturan di mana seseorang memegang tanah atas nama pemilik manfaat asing. Mintalah notaris Anda memeriksa setiap perjanjian tambahan, pinjaman, atau surat kuasa.

Question 10

Pajak apa yang dibayar pembeli?

Accepted Answer

Pembeli membayar BPHTB, bea perolehan yang tarifnya dibatasi undang-undang paling tinggi 5 persen. Di kesembilan kabupaten dan kota di Bali tarifnya 5 persen dari nilai perolehan dikurangi nilai tidak kena pajak Rp80.000.000, yang hanya berlaku untuk perolehan pertama pembeli di kabupaten atau kota itu. Penjual membayar pajak penghasilan final sebesar 2,5 persen dari nilai bruto pengalihan. Pengembang memungut PPN atas rumah atau apartemen baru.

Question 11

Berapa biaya paling banyak yang boleh dipungut notaris atau PPAT?

Accepted Answer

PPAT boleh memungut paling banyak 1 persen dari nilai transaksi dalam akta, termasuk biaya saksi. Peraturan tahun 2021 menurunkan batas itu seiring naiknya nilai, sampai 0,25 persen di atas Rp2.500.000.000. Notaris boleh memungut paling banyak 2,5 persen dari nilai akta sampai Rp100.000.000, 1,5 persen dari Rp100.000.000 sampai Rp1.000.000.000, dan di atas itu honorarium yang disepakati paling banyak 1 persen.

Question 12

Berapa lama kantor pertanahan mendaftarkan jual beli?

Accepted Answer

Peraturan Kepala BPN 1/2010 memberi kantor pertanahan paling lama 5 hari kerja untuk mendaftarkan peralihan hak karena jual beli, dihitung sejak berkas lengkap dan biaya dibayar penuh. Hari-hari sebelum itu, seperti menyepakati akta dengan PPAT Anda atau membayar pajak, tidak termasuk, sehingga seluruh pembelian memakan waktu lebih lama. Uji coba 2026 bernama PERINTIS 10 Hari berjalan di Bali pada Kantor Pertanahan Badung dan Buleleng, dan sejak 24 September 2026 juga Denpasar, Tabanan, Jembrana, dan Gianyar. Angka 10 hari dalam namanya adalah target kementerian, bukan tenggat yang tertulis dalam keputusan.

Question 13

Dapatkah orang asing mendapat kredit pemilikan rumah di Bali?

Accepted Answer

Bukan penduduk hanya dapat meminjam dalam pengecualian tertentu: aturan Bank Indonesia melarang bank memberi kredit kepada orang yang tidak berdomisili di Indonesia, atau berdomisili di sini kurang dari satu tahun, dan aturan pelaksananya mengecualikan kredit atau pembiayaan konsumsi di Indonesia tanpa mendefinisikannya. Aturan loan to value Bank Indonesia menyebut kredit pemilikan rumah sebagai kredit konsumsi untuk keperluannya sendiri, sehingga menurut pembacaan itu kredit rumah bagi bukan penduduk dapat termasuk pengecualian, tetapi tidak ada teks yang menyatakannya secara langsung; tanyakan kepada bank bagaimana bank menggolongkan kreditnya. Untuk orang asing yang berstatus penduduk, kami tidak menemukan aturan perbankan yang melarang bank memberi kredit, jadi dalam kedua hal itu memberi kredit atau tidak adalah keputusan bank sendiri. Propertinya harus dapat dibebani Hak Tanggungan (Hak Pakai berjangka waktu atau sertipikat unit apartemen dapat, sewa tidak dapat), dan notaris atau PPAT serta pemberi kredit harus memeriksa kasus Anda.

Question 14

Dapatkah saya membayar rumah atau vila di Bali dengan dolar?

Accepted Answer

Rupiah wajib digunakan dalam pembayaran di dalam Indonesia, baik oleh penduduk maupun bukan penduduk, dan harga hanya boleh dicantumkan dalam Rupiah. Jual beli tanah atau rumah tidak termasuk dalam pengecualian menurut undang-undang. Pembayaran melalui transfer dalam valuta asing wajib diterima dalam Rupiah, dan simpanan valuta asing di bank dikecualikan. Teks itu tidak menyatakan bagaimana akta atau PPJB dengan harga dalam valuta asing diperlakukan, jadi tanyakan kepada notaris Anda bagaimana harga dan pembayaran harus ditulis.

Question 15

Bagaimana memeriksa sertipikat tanah?

Accepted Answer

Cari tahu hak apa yang melekat pada tanah dan siapa pemegangnya, lalu cocokkan bidang di BHUMI ATR/BPN dengan salinan sertipikat yang ditunjukkan kepada Anda. BHUMI menampilkan bentuk, luas, dan jenis hak atas tanah dari bidang yang terdaftar, tetapi tidak menampilkan nama pemilik. Minta notaris Anda mengecek sertipikat di kantor pertanahan sebelum Anda menandatangani; pengecekan sertipikat dikenai biaya Rp50.000. Setelah pengalihan, Anda dapat memverifikasi sertipikat elektronik dengan aplikasi Sentuh Tanahku.

Question 16

Bagaimana memeriksa penjual, notaris, dan PPAT?

Accepted Answer

Cari perusahaan penjual di AHU Online dan periksa bahwa nama dan alamatnya sesuai dengan kontrak; pencarian gratis tidak menampilkan status, dan profil lengkap adalah permintaan berbayar yang dapat dipesan notaris Anda. Cari PPAT di daftar PPAT ATR/BPN, yang terbuka untuk umum dan tidak memerlukan login. Untuk notaris, situs Ikatan Notaris Indonesia memungkinkan Anda mencari kantor notaris menurut nama dan wilayah, tetapi panduan ini tidak menemukan alat verifikasi publik untuk notaris di ahu.go.id, jadi mintalah untuk melihat surat pengangkatan (SK pengangkatan) dan wilayah jabatannya. Halaman tentang memeriksa pengembang atau penjual membahas pemilik serta catatan pengadilan dan kepailitan.

Question 17

Bagaimana saya memeriksa agen properti, dan berapa yang boleh dikenakan agen?

Accepted Answer

Agen properti wajib bekerja pada perusahaan agen yang berizin (P4). Menurut Kementerian Perdagangan perusahaan itu memegang NIB dan Sertifikat Standar yang telah diverifikasi, meskipun yang berizin sebelum PP 28/2025 mungkin memakai izin lama, dan setiap broker memegang sertifikat kompetensi serta wajib berkewarganegaraan Indonesia. Minta nomor izin perusahaan dan nomor sertifikat broker, uji NIB di OSS dan sertifikat di formulir BNSP, dan baca perjanjian tertulisnya: untuk jual beli komisi paling sedikit 2 dan paling banyak 5 persen dari nilai transaksi, dan untuk sewa paling sedikit 5 dan paling banyak 8 persen (menurut pembacaan kami, sewa jangka panjang termasuk sewa). Agen juga merupakan pihak pelapor dalam aturan anti pencucian uang dan akan meminta identitas serta sumber dana Anda.

Question 18

Bagaimana mengetahui apakah tanah itu sedang berperkara di pengadilan?

Accepted Answer

Periksa register pengadilan sebelum membayar. Perkara ditelusuri di SIPP, penelusuran perkara publik masing-masing pengadilan: cari nama pemilik dan nama perusahaan penjual pada pengadilan di kabupaten tempat tanah berada, dan juga pada pengadilan di tempat tinggal pemilik atau penjual. Pencarian yang tidak menemukan apa pun belum membuktikan banyak, karena nama tampil seperti yang didaftarkan dan sebagian pihak disamarkan, jadi minta notaris Anda memeriksa catatan di kantor pertanahan untuk blokir, catatan gugatan, dan sita. Perkara pailit dan PKPU suatu perusahaan diperiksa di pengadilan niaga, yang untuk perusahaan berkedudukan di Bali adalah pengadilan niaga di Pengadilan Negeri Surabaya.

Question 19

Adakah daftar periksa yang dapat saya bawa ke notaris?

Accepted Answer

Ada. Halaman 'Daftar periksa sebelum menandatangani' dibuat untuk dicetak dan dibawa ke notaris atau PPAT Anda. Halaman itu mengumpulkan pertanyaan dan dokumen dari halaman lain panduan ini, dan setiap pemeriksaan berasal kata demi kata dari halaman lain, yang disebut di akhir bagiannya. Yang tidak bisa Anda periksa sendiri, mintalah notaris Anda memeriksanya sebelum menandatangani.

Question 20

Bagaimana saya tahu apakah saya boleh membangun di sebidang tanah?

Accepted Answer

Pertama, pemanfaatan tanah harus sesuai tata ruang, yang dikonfirmasi melalui KKPR. Jika kawasan itu memiliki rencana detail tata ruang (RDTR) yang sudah terintegrasi dengan sistem OSS, Anda memperoleh Konfirmasi KKPR, yang harus terbit paling lama 1 hari kerja setelah permohonan lengkap dan pembayaran PNBP. Jika belum ada RDTR, atau RDTR belum terintegrasi, Anda memperoleh Persetujuan KKPR, yang harus terbit paling lama 20 hari kerja. Anda dapat melihat rencana di GISTARU RTR Online, tempat kawasan tanpa rencana detail tampil sebagai celah, tetapi apa yang diizinkan rencana ditentukan oleh kode zona dan tabel kegiatan yang diizinkan pada rencana itu: warna hanya menandai zona dan berbeda antarrencana.

Question 21

Bisakah saya membeli lahan sawah dan membangun vila di atasnya?

Accepted Answer

Lahan yang ditetapkan sebagai LP2B, lahan pertanian yang dilindungi, tidak boleh dialihfungsikan, kecuali untuk kepentingan umum atau proyek strategis nasional. Lahan sawah yang termuat dalam peta lahan sawah yang dilindungi (LSD) tetapi belum ditetapkan sebagai LP2B tidak boleh dialihfungsikan sebelum menteri memberikan rekomendasi perubahan penggunaan tanah. Perda Bali 4/2026 melarang alih fungsi lahan produktif yang ditetapkan dalam rencana tata ruang menjadi nonpertanian, dengan sanksi administratif sampai pembongkaran dan pemulihan lahan. Minta konfirmasi tertulis bahwa tanah itu bukan sawah yang dilindungi.

Question 22

Apakah saya memerlukan persetujuan bangunan?

Accepted Answer

Ya. Rumah memerlukan konfirmasi bahwa pemanfaatannya sesuai tata ruang (KKPR), lalu persetujuan untuk membangun (PBG) sebelum konstruksi dimulai, dan sertifikat bahwa bangunan yang sudah selesai laik fungsi (SLF) sebelum ada yang menggunakannya. Anda mengajukan PBG melalui sistem nasional SIMBG; konsultasi perencanaan tanpa dipungut biaya, lalu dinas teknis menetapkan retribusi dan DPMPTSP menerbitkan PBG setelah menerima bukti pembayaran. PBG menggantikan IMB yang lama.

Question 23

Bagaimana jika rumah yang ingin saya beli tidak punya PBG, atau hanya IMB lama?

Accepted Answer

IMB lama tetap berlaku untuk bangunan yang sudah berdiri dan tidak berubah, tetapi IMB tidak diubah menjadi PBG, dan setiap perubahan fungsi, jumlah lantai, luas lantai, atau fasad memerlukan PBG. Undang-undang menjadikan pembongkaran bangunan gedung yang tidak memiliki PBG sebagai kewajiban pemilik dan pengguna, dan pembeli menjadi pemilik. Membangun atau menggunakan tanpa PBG atau SLF juga dikenai sanksi administratif, dari peringatan tertulis sampai penghentian pemanfaatan dan pencabutan. Minta kepada penjual PBG atau IMB dan SLF beserta nomor registrasinya.

Question 24

Apakah saya memerlukan izin untuk menyewakan vila kepada wisatawan?

Accepted Answer

Ya. Usaha vila memerlukan Nomor Induk Berusaha (NIB) dan Sertifikat Standar melalui OSS, setelah persyaratan dasar dipenuhi: konfirmasi bahwa pemanfaatan sesuai tata ruang (KKPR), persetujuan lingkungan, serta PBG dan SLF. Standar usaha pariwisata menambahkan dokumen penilaian mandiri (Dokumen Penilaian Mandiri) dan Sertifikat Laik Sehat. Peraturan Bali sendiri juga mewajibkan pendaftaran TDUP dan pendaftaran pada portal pariwisata provinsi; bagaimana hal ini sejalan dengan perizinan nasional belum pasti.

Question 25

Bisakah orang asing menyewakan vila?

Accepted Answer

Pelaku usaha perseorangan di OSS harus warga negara Indonesia, dan penanaman modal asing harus berbentuk PT PMA. Peraturan tidak menyelesaikan apakah perusahaan milik asing boleh menjalankan vila: daftar investasi mengalokasikan kode vila kepada koperasi dan usaha mikro, kecil, dan menengah, dan tidak ada naskah yang menyatakan apakah PMA boleh memakai bidang yang dialokasikan, sehingga panduan ini tidak menarik kesimpulan. Rumah yang dimiliki orang asing menurut PP 18/2021 dibatasi, antara lain, pada peruntukan hunian, dan naskah tidak menyatakan apakah menyewakannya kepada tamu jangka pendek sesuai dengan batasan itu. Tanyakan kepada notaris dan OSS atau BKPM sebelum Anda mengandalkan suatu struktur.

Question 26

Pajak apa yang saya bayar atas sewa vila?

Accepted Answer

Vila yang disewakan kepada tamu dikenai pajak daerah, PBJT atas jasa perhotelan, atas apa yang dibayar tamu, dan operator menghitung, melaporkan, dan membayarnya. Setiap kabupaten atau kota menetapkan tarifnya sendiri, paling tinggi 10 persen; keempat daerah yang diperiksa, Badung, Gianyar, Denpasar, dan Tabanan, menetapkan 10 persen. Pajak penghasilan atas sewa terpisah, dan panduan ini membiarkan terbuka bagaimana pajak itu berlaku untuk vila yang disewakan kepada tamu, jadi tanyakan kepada konsultan pajak.

Question 27

Apakah pungutan wisatawan Bali berlaku bagi saya atau tamu saya?

Accepted Answer

Setiap wisatawan asing membayar Rp150.000 satu kali per perjalanan, secara nontunai, melalui Love Bali; pembayaran berlaku selama wisatawan berwisata di Bali, sampai meninggalkan wilayah Indonesia. Pemegang KITAS dan KITAP dikecualikan, demikian juga pemegang visa diplomatik, dinas, reunifikasi keluarga dan pelajar, serta awak; pembeli yang datang melihat properti sebagai wisatawan tetap membayar pungutan. Pungutan itu terutang oleh wisatawan, bukan pemilik, dan panduan ini tidak menemukan kewajiban penyedia akomodasi untuk memungutnya.

Question 28

Apa yang terjadi jika saya menyewakan vila tanpa izin?

Accepted Answer

Usaha yang melanggar persyaratan dasar atau izinnya dikenai peringatan, penghentian sementara, denda administratif, daya paksa polisional, serta pencabutan, yang dijatuhkan melalui OSS. Melanggar aturan pendaftaran pariwisata Bali tergolong tindak pidana ringan: peraturan itu mengancam kurungan paling lama tiga bulan atau denda paling banyak Rp50.000.000, dan sejak UU 1/2026 berlaku pada 2 Januari 2026 hanya denda yang tersisa, tetapi Pasal 11 ayat (5)-nya menyebut TDUP, yang digantikan PP 28/2025, dan naskah-naskah itu tidak menunjukkan bagaimana ketentuan itu diterapkan sekarang, atau kepada pemilik vila. Orang asing yang dengan sengaja menyalahgunakan izin tinggal diancam pidana penjara paling lama lima tahun dan/atau denda paling banyak Rp200.000.000. Tidak ada naskah resmi yang dibuka panduan ini yang menyatakan apakah menjalankan atau memiliki vila sewa sesuai dengan visa kunjungan, KITAS, atau izin lain, jadi tanyakan kepada konsultan imigrasi.

Question 29

Saya menikah dengan warga negara Indonesia. Bisakah pasangan saya membeli tanah untuk kami?

Accepted Answer

Warga Negara Indonesia yang melaksanakan perkawinan dengan orang asing dapat memiliki hak atas tanah yang sama dengan Warga Negara Indonesia lainnya (PP 18/2021, Pasal 70). Hak atas tanah itu bukan merupakan harta bersama, yang dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta antara suami dan istri yang dibuat dengan akta notaris. Dengan perjanjian itu, tanah menjadi milik pasangan yang berkewarganegaraan Indonesia saja dan pasangan asing tidak memperoleh hak apa pun atas tanah itu. Tanpa perjanjian semacam itu, orang asing yang memperoleh Hak Milik karena percampuran harta karena perkawinan wajib melepaskannya dalam waktu satu tahun.

Question 30

Apa yang terjadi pada rumah saya di Bali jika saya meninggal dunia?

Accepted Answer

Rumah milik pemilik asing dapat diwarisi oleh ahli warisnya, dan ahli waris asing wajib memiliki dokumen keimigrasian sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Hukum diam tentang apa yang terjadi jika ahli waris asing tidak memilikinya: PP 18/2021 tidak menetapkan batas waktu dan tidak menetapkan akibat. Wasiat tidak dapat dipakai untuk memberikan Hak Milik kepada orang asing, dan orang asing yang memperoleh Hak Milik melalui pewarisan tanpa wasiat wajib melepaskannya dalam waktu satu tahun. Hukum waris negara mana yang berlaku atas tanah orang asing tidak dijawab oleh panduan ini, sehingga notaris harus menjawabnya untuk kasus Anda.

Question 31

Visa apa yang saya perlukan untuk tinggal di Bali jika saya memiliki rumah?

Accepted Answer

Memiliki rumah tidak memberi hak untuk tinggal: hukum pertanahan meminta dokumen keimigrasian dan hukum keimigrasian menetapkan izinnya, dan kami tidak menemukan visa dalam daftar resmi yang diberikan karena seseorang memiliki rumah. Izin kunjungan berlaku paling lama 30 hari dengan bebas visa, 60 hari dengan visa kunjungan saat kedatangan, dan hingga 180 hari dengan visa wisata. Untuk tinggal lebih lama diperlukan izin tinggal terbatas, misalnya visa rumah kedua (deposito bank atau apartemen sebagai jaminan), visa investor, versi untuk usia 55 tahun atau lebih, atau izin suami atau istri warga negara Indonesia. Halaman itu memuat syarat masing-masing.

Question 32

Apa yang terjadi pada rumah saya di Bali jika izin tinggal saya berakhir?

Accepted Answer

Hukum diam. PP 18/2021 meminta dokumen keimigrasian ketika orang asing memegang rumah, dan tidak menetapkan batas waktu maupun akibat ketika izinnya berakhir. Aturan umum yang paling dekat menyatakan pemegang Hak Pakai yang tidak lagi memenuhi syarat wajib melepaskan atau mengalihkan haknya dalam satu tahun, jika tidak maka hak itu hapus karena hukum; kami tidak menemukan naskah yang menerapkannya pada izin yang lewat, dan peraturan itu mendefinisikan orang asing menurut keberadaan, usaha, pekerjaan, atau investasi di Indonesia tanpa menyatakan apakah orang yang telah pergi untuk selama-lamanya masih memenuhi definisi itu. Orang asing yang masih berada di Indonesia setelah izinnya berakhir dikenai biaya atau deportasi menurut undang-undang keimigrasian, yang tidak menyebut rumah itu, sehingga notaris harus menyatakan bagaimana kantor pertanahan memperlakukan kasus Anda.

Question 33

Sebagai orang asing dengan KITAS, apakah saya wajib mendaftar di tempat tinggal saya?

Accepted Answer

Ya, di dua tempat, menurut dua undang-undang. Undang-undang kependudukan mewajibkan orang asing pemegang izin tinggal terbatas yang berencana tinggal di Indonesia melapor ke kantor kependudukan kabupaten atau kota dalam 14 hari kerja sejak izin diterbitkan; kantor menerbitkan surat keterangan tempat tinggal (SKTT) yang wajib dibawa pemegangnya saat bepergian. Terpisah dari itu, undang-undang keimigrasian mewajibkan orang asing, dan penjaminnya, melaporkan perubahan alamat, penjamin, status sipil atau kewarganegaraan kepada kantor imigrasi setempat. Dokumen yang diminta tiga kantor di Bali yang kami baca berbeda dari naskah nasional dan satu sama lain, jadi tanyakan kepada kantor di alamat Anda daftarnya.

Question 34

Bisakah saya bekerja di Bali dengan visa saya, dan apa yang wajib dilakukan pemberi kerja?

Accepted Answer

Tidak dengan izin kunjungan: bebas visa kunjungan, visa kunjungan saat kedatangan dan visa kunjungan melarang menjual barang atau jasa dan menerima bayaran atas pekerjaan dari orang atau perusahaan di Indonesia. Orang asing yang bekerja pada pemberi kerja Indonesia memerlukan visa dan izin tinggal untuk bekerja, dan pemberi kerja lebih dulu wajib memegang pengesahan rencana penggunaan tenaga kerja asing (RPTKA), membayar dana kompensasi US$100 per orang per jabatan per bulan dan, untuk sebagian besar jabatan, menunjuk tenaga kerja pendamping; orang perseorangan dilarang mempekerjakan orang asing. Direksi dan komisaris dikecualikan dari tenaga kerja pendamping, dan direksi atau komisaris dengan kepemilikan saham yang memenuhi syarat tidak memerlukan RPTKA. Bila Anda bekerja untuk perusahaan di luar negeri, visa pekerja jarak jauh (E33G) adalah yang dibuat untuk itu, dan naskah yang kami baca tidak menyelesaikan pekerjaan berbayar untuk klien Indonesia.

Question 35

Bolehkah saya mengemudi di Bali dengan SIM dari negara asal?

Accepted Answer

Hukum Indonesia mewajibkan SIM sesuai jenis kendaraan, dan SIM yang diterbitkan negara lain berlaku hanya jika ada perjanjian antara negara itu dan Indonesia (UU 22/2009, Pasal 77 ayat (1) dan 85 ayat (4)). Satu perjanjian adalah perjanjian ASEAN 1985, yang mencakup SIM domestik Brunei Darussalam, Indonesia, Malaysia, Filipina, Singapura dan Thailand untuk tinggal sementara. Untuk negara lain kami tidak menemukan daftar negara atau konvensi yang menjadi dasar diterimanya SIM asing atau SIM Internasional, sehingga tanyakan secara tertulis kepada polisi lalu lintas sebelum mengemudi.

Question 36

Bolehkah orang asing memiliki dan meregistrasi mobil atau sepeda motor?

Accepted Answer

Undang-undang lalu lintas maupun peraturan registrasi tidak menetapkan syarat kewarganegaraan. Bagi pemilik perseorangan, peraturan menyebut tanda bukti identitas: KTP bagi warga negara Indonesia, kartu KITAP bagi orang asing dengan izin tinggal tetap, serta surat keterangan tempat tinggal bersama kartu KITAS bagi orang asing dengan izin tinggal terbatas (Perpol 7/2021, Pasal 10 ayat (6) huruf a). Peraturan tidak menyebut dokumen bagi orang asing yang tidak memegang keduanya.

Question 37

Apa yang harus tertulis dalam perjanjian sewa motor atau mobil, dan siapa yang membayar setelah pencurian atau kecelakaan?

Accepted Answer

KUH Perdata membuat penyewa bertanggung jawab atas kerusakan selama sewa kecuali ia membuktikan bukan karena kesalahannya, tetapi pasal-pasalnya tentang sewa bicara tentang kerusakan dan tidak menyatakan siapa yang menanggung pencurian, sehingga perjanjian harus menyatakannya (KUHPerdata, Pasal 1564). Setelah kecelakaan, undang-undang lalu lintas membuat pengemudi dan pemilik bertanggung jawab atas kerugian pihak ketiga karena kelalaian pengemudi, dan pembagiannya diatur dalam perjanjian (UU 22/2009, Pasal 234 ayat (1)). Halaman itu memuat hal yang harus tertulis dalam perjanjian: keadaan saat serah terima, pencurian, tuntutan pihak lain, denda dan penyitaan, SIM Anda, helm, jaminan dan asuransi.

Question 38

Apa yang terjadi bila polisi menghentikan saya, dan bagaimana denda dibayar?

Accepted Answer

Pada pemeriksaan di jalan pengemudi wajib menunjukkan STNK dan SIM, dan petugas dapat menerbitkan tilang (Surat Tilang) serta menyita SIM, STNK atau kendaraan (UU 22/2009, Pasal 106 ayat (5); PP 80/2012, Pasal 32). Tilang diselesaikan dengan menghadiri sidang atau menitipkan denda di bank yang ditunjuk Pemerintah, dan titipan itu sebesar denda maksimal untuk pelanggaran tersebut (UU 22/2009, Pasal 267). Naskah tidak menyebut cara menyelesaikan tilang dengan membayar kepada petugas.

Question 39

Apakah orang asing dapat meregistrasi kartu SIM dengan paspor?

Accepted Answer

Ya. Petugas gerai operator meregistrasi orang asing berdasarkan paspor, KITAP atau KITAS, dan operator wajib mengaktifkan nomor paling lambat 1 x 24 jam setelah memverifikasi identitas (Permenkomdigi 7/2026, Pasal 3, 6 dan 11). Kartu perdana harus dijual dalam keadaan tidak aktif, dan nomor dengan identitas palsu atau milik orang lain dapat dihanguskan (Pasal 2 ayat (4) dan Pasal 16). Peraturan menguraikan registrasi sendiri lewat aplikasi hanya dengan NIK Indonesia dan pencocokan wajah, jadi tanyakan kepada operator apakah ada jalur untuk paspor.

Question 40

Apakah saya harus meregistrasi IMEI ponsel saya?

Accepted Answer

Angka 90 hari adalah masa aktif nomor lokal wisatawan asing (Permenkominfo 1/2020, Pasal 3 ayat (5) dan Pasal 6 ayat (2) huruf a); naskah tidak menyatakan sejak hari apa dihitung atau apakah pemegang KITAS dianggap wisatawan, dan ponsel juga boleh tetap memakai kartu SIM asing pada layanan jelajah. Jika Anda boleh tinggal lebih lama, registrasikan ponsel di Bea Cukai saat kedatangan, dengan formulir elektronik, paspor dan tiket, karena Bea Cukai tidak dapat meregistrasinya setelah 60 hari. Barang pribadi sampai USD 500 per orang per kedatangan tidak dikenai bea masuk, dan di atas itu Bea Cukai memungut bea masuk 10 persen atas kelebihannya, ditambah PPN (PMK 203/PMK.04/2017 sebagaimana diubah dengan PMK 34/2025). Jika Anda keluar bandara tanpa registrasi, Anda punya 60 hari tanpa pembebasan.

Question 41

Di mana saya dapat mengecek status IMEI?

Accepted Answer

Bea Cukai punya pengecekan status yang terbuka untuk publik, yang menampilkan IMEI yang didaftarkan melalui formulir registrasinya sendiri. Halaman Kementerian Perindustrian, yang disebut banyak situs, pada 6 Oktober 2026 menyatakan bahwa akses bagi publik ditutup. Operator wajib memberi Anda informasi status IMEI menurut datanya sendiri (Permenkominfo 1/2020, Pasal 2 ayat (3) huruf d dan Pasal 8 ayat (1) huruf a).

Question 42

Kepada siapa saya boleh menjual rumah saya di Bali?

Accepted Answer

Rumah orang asing di atas Hak Pakai dapat dijual kepada warga negara Indonesia atau badan hukum Indonesia, atau kepada orang asing lain yang mempunyai dokumen keimigrasian dan memenuhi batasan yang sama seperti pembeli rumah baru, termasuk harga minimal (PP 18/2021, Pasal 49 dan 69 sampai 72; Kepmen ATR/BPN 1241/2022). HGB hanya dapat dijual kepada warga negara Indonesia atau badan hukum Indonesia (Pasal 34). Bergantung pada tanah di bawah rumah itu, pemegang Hak Pengelolaan, pemilik Hak Milik, atau kantor pertanahan mungkin harus menyetujui. Hak Tanggungan pada sertipikat dihapus oleh pemberi kredit dan dicoret oleh kantor pertanahan (roya).

Question 43

Bolehkah saya membawa uang keluar dari Indonesia setelah menjual?

Accepted Answer

Undang-Undang Lalu Lintas Devisa membolehkan Penduduk memiliki dan menggunakan devisa dengan bebas dan tidak memuat surat pembebasan untuk mengirim uang ke luar negeri; rinciannya diserahkan kepada Bank Indonesia (UU 24/1999, Pasal 2 dan 3). Harga dibayar dengan rupiah, dan bank yang menjual valuta asing kepada Anda dengan rupiah di atas jumlah tertentu per bulan per pelaku (perusahaan juga dihitung) memerlukan Underlying Transaksi yang dibuktikan dengan dokumen; sejak 1 Juli 2026 jumlah itu ekuivalen US$10.000. Kami tidak menemukan teks tentang dokumen yang diterima bank untuk penjualan rumah, dan tidak ada yang mewajibkan surat keterangan bebas pajak. Pejabat imigrasi dapat menolak orang asing keluar selama masih ada kewajiban seperti pajak yang belum diselesaikan.

Question 44

Apa itu banjar dan desa adat, dan apakah penting bagi pembelian saya?

Accepted Answer

Desa adat adalah kesatuan masyarakat hukum adat di Bali yang memiliki wilayah, aturan, dan kewenangan untuk mengurus rumah tangganya sendiri, dan banjar adalah bagian darinya. Di dalam wilayahnya, desa adat memiliki kewenangan atas keputusan tentang tanah dan investasinya, dan Perda 4/2019 memberi badan keputusan tertingginya, Paruman Desa Adat, kewenangan atas keputusan tentang rencana investasi di dalam wilayah itu. Perda itu tidak mengatur peran desa adat dalam rantai perizinan negara untuk KKPR, PBG, atau NIB. Tanyakan banjar dan desa adat mana tempat tanah itu berada, dan minta surat keterangan tertulis bahwa tidak ada klaim adat atas tanah itu dan tidak ada kewajiban yang belum dibayar.

Question 45

Apakah banjar akan meminta saya membayar iuran?

Accepted Answer

Pemilik asing biasanya adalah tamiu, yaitu orang yang berada di wilayah desa adat untuk sementara, atau bertempat tinggal di sana dan tercatat di desa adat, dan masing-masing desa adat menetapkan apa yang menjadi kewajiban tamiu dalam aturan tertulisnya sendiri (awig-awig dan pararem). Provinsi mengatur soal kontribusi: Pergub Bali 34/2019 menyebut dudukan, kontribusi yang diminta dari tamiu, bersifat wajib, dan sebagaimana diubah pada 2022 mensyaratkan standar yang ditetapkan oleh Majelis Desa Adat (MDA) Provinsi. Pedoman MDA tahun 2022 menetapkan batas atas setara nilai beras, paling tinggi 1,5 kg beras bagi tamiu yang memiliki tempat tinggal di wilayah desa dan paling tinggi 1 kg bagi yang menyewa 35 hari atau lebih, dan menyatakan punia, pemberian, bersifat sukarela. Sebelum membeli, minta kepada bendesa adat pararem yang berlaku bagi tamiu beserta nomor registrasinya, dan minta jawabannya secara tertulis.

Question 46

Ke mana saya mengadu jika transaksi tanah bermasalah?

Accepted Answer

Ada lebih dari satu jalur, dan masing-masing memiliki tenggat dan batasannya sendiri. Kantor pertanahan dapat memediasi dan, dalam kasus yang tercantum, membatalkan sertipikat; PTUN mengadili gugatan atas keputusan pertanahan; pengadilan perdata mengadili klaim kepemilikan dan perjanjian; Ombudsman menerima pengaduan tentang kantor publik; dan polisi menerima laporan penipuan atau pemalsuan. Lima jangka waktu paling penting: blokir perorangan dan catatan gugatan masing-masing berlaku 30 hari kalender, keberatan kepada kantor mungkin harus diajukan dalam 21 hari kerja sejak keputusan, gugatan ke PTUN dalam 90 hari, dan lima tahun setelah sertipikat terbit jalan untuk menggugatnya menyempit. Untuk perkara di pengadilan, gunakan advokat Indonesia.

Question 47

Apa yang dapat dilakukan imigrasi terhadap orang asing, dan berapa lama saya boleh ditahan?

Accepted Answer

Imigrasi dapat menjatuhkan tindakan administratif di luar pengadilan: pencegahan atau penangkalan, pembatasan atau pembatalan izin tinggal, biaya beban, keharusan bertempat tinggal di tempat tertentu, atau deportasi (UU 6/2011 Pasal 75). Detensi dilakukan dengan keputusan tertulis: paling lama 30 hari di ruang detensi di kantor, lalu rumah detensi sampai deportasi, dan paling lama 10 tahun bila deportasi belum dapat dilaksanakan. Keberatan diajukan tertulis, dalam bahasa Indonesia, kepada Direktur Jenderal paling lama 21 hari kerja dan tidak menunda tindakan. Salinan keputusan detensi disampaikan kepada penjamin, keluarga dan/atau perwakilan negara Anda.

Question 48

Apa hak saya jika polisi menangkap saya di Indonesia?

Accepted Answer

Menurut UU 20/2025, berlaku sejak 2 Januari 2026, penangkapan paling lama 24 jam dan memerlukan surat perintah penangkapan, kecuali Anda tertangkap tangan, dan tembusan surat perintah diberikan kepada keluarga Anda atau orang yang Anda tunjuk paling lama 1 hari. Anda boleh memilih dan didampingi advokat pada setiap pemeriksaan, mendapat penerjemah setiap waktu, memberikan atau menolak memberikan keterangan, serta menghubungi dan menerima perwakilan negara Anda. Pejabat wajib menunjuk advokat bila tindak pidana diancam pidana mati, penjara seumur hidup atau 15 tahun atau lebih, atau 5 tahun atau lebih dan Anda tidak mampu.

Pertanyaan yang diajukan orang asing tentang properti di Bali.

Cara membaca halaman ini

Memiliki tanah dan bangunan