Pajak dan biaya resmi untuk membeli di Bali

Setiap bagian memuat tarif, batas atau rumus yang ditetapkan hukum, beserta peraturan dan pasalnya. Tarif adalah batas maksimum resmi atau tarif dalam peraturan pajak daerah tiap kabupaten; jumlah yang Anda bayar bergantung pada nilai yang tertulis dalam akta dan pada nilai tanah resmi. Halaman ini juga membahas berapa lama Kantor Pertanahan bekerja dan sertipikat elektronik yang Anda terima setelah peralihan.

Biaya pengacara, surveyor dan uji tuntas disepakati secara pribadi dan tidak dibahas di sini. Komisi agen disepakati dalam perjanjian tertulis dalam kisaran yang ditetapkan peraturan menteri; komisi itu juga tidak dibahas di sini, dan kisarannya ada di Cara memeriksa seorang profesional.

Pembeli membayar BPHTB ketika memperoleh hak atas tanah seperti Hak Milik, HGB atau Hak Pakai. Undang-undang membatasi tarifnya paling tinggi 5 persen. Pajaknya adalah tarif dikalikan nilai perolehan dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP). Untuk jual beli, nilai perolehan adalah harga transaksi, atau nilai resmi (NJOP) jika harganya tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP. Nilai tidak kena pajak hanya berlaku untuk perolehan pertama pembeli di kabupaten atau kota tersebut.

Pajak terutang saat perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) ditandatangani, atau saat akta jual beli (AJB) ditandatangani bila tidak ada PPJB. Pejabat pembuat akta tanah (PPAT) baru boleh menandatangani akta setelah pembeli menunjukkan bukti pembayaran BPHTB.

Sewa tidak termasuk dalam daftar perolehan yang dikenai BPHTB menurut undang-undang. Jika sebuah transaksi memadukan sewa jangka panjang dengan hak atas tanah atau surat kuasa, tanyakan kepada notaris Anda bagaimana transaksi itu dipajaki.

Penjual membayar PPh final sebesar 2,5 persen dari nilai bruto pengalihan. Tarif 1 persen hanya berlaku untuk rumah sederhana yang dijual oleh usaha yang kegiatan utamanya menjual tanah atau bangunan, dan 0 persen untuk tanah yang dijual kepada pemerintah untuk kepentingan umum.

Penjual membayar sebelum akta ditandatangani. PPAT baru boleh menandatangani setelah penjual menunjukkan bukti pembayaran pajak yang telah divalidasi oleh kantor pajak.

Pengembang memungut PPN atas rumah atau apartemen baru. Tarifnya 12 persen, diterapkan pada dasar pengenaan pajak sebesar 11/12 dari harga untuk barang yang tidak dikenai PPnBM, sehingga menjadi 11 persen dari harga.

Pada 2026 pemerintah menanggung PPN atas Rp2.000.000.000 pertama dari harga rumah atau apartemen baru siap huni dengan harga sampai Rp5.000.000.000 yang dijual pertama kali oleh pengembang. Akta atau PPJB yang telah lunas, dan serah terima, keduanya harus terjadi pada 1 Januari sampai 31 Desember 2026, dan setiap orang dapat memanfaatkannya untuk satu hunian. Pembeli asing memerlukan nomor pokok wajib pajak (NPWP) dan hanya dapat memanfaatkannya sesuai aturan kepemilikan hunian oleh orang asing.

Keringanan ini hilang jika uang muka atau angsuran pertama sudah dibayar sebelum 1 Januari 2026, atau jika hunian dialihkan dalam waktu satu tahun sejak serah terima, dan tidak berlaku untuk hunian yang sudah dibebaskan dari PPN. Keringanan berakhir pada 31 Desember 2026 kecuali peraturan baru memperpanjangnya.

PPAT boleh memungut paling banyak 1 persen dari nilai transaksi dalam akta, termasuk biaya saksi. Peraturan tahun 2021 menurunkan batas itu seiring naiknya nilai: paling banyak 1 persen sampai Rp500.000.000, 0,75 persen sampai Rp1.000.000.000, 0,5 persen sampai Rp2.500.000.000 dan 0,25 persen di atasnya. Tanyakan kepada PPAT Anda bagaimana tingkatan itu berlaku untuk akta Anda.

Notaris boleh memungut paling banyak 2,5 persen dari nilai akta sampai Rp100.000.000, 1,5 persen dari Rp100.000.000 sampai Rp1.000.000.000, dan di atas itu honorarium yang disepakati paling banyak 1 persen.

Pendaftaran peralihan hak atas tanah dikenai biaya 1 per mil dari nilai tanah ditambah Rp50.000. Nilai tanah adalah nilai zona resmi yang ditetapkan Kantor Pertanahan, atau NJOP bila tidak ada peta zona.

Pengecekan sertipikat dikenai biaya Rp50.000, dan surat keterangan pendaftaran tanah (SKPT) dikenai biaya Rp50.000. Pemberian HGB atau Hak Pakai di atas tanah Hak Milik dikenai biaya Rp50.000 per bidang.

PERINTIS (Peralihan Hak Terintegrasi 10 Hari) adalah uji coba pendaftaran peralihan hak yang dilakukan dengan akta PPAT. Dasarnya adalah Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 1803/SK-HR.01/VIII/2026, yang ditetapkan pada 12 Agustus 2026 dan berlaku sejak 17 Agustus 2026. Ini adalah keputusan menteri yang menjadi pedoman uji coba, bukan Permen. Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah menyatakan bahwa Permen tentang layanan ini ditargetkan terbit paling lambat akhir Desember 2026.

Keputusan ini mencakup pendaftaran peralihan secara elektronik karena jual beli, tukar menukar, hibah, pembagian hak bersama, dan pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng). Pewarisan sendiri tidak disebut, tetapi bila ahli waris membagi hak yang diwarisi dengan akta pembagian hak bersama (APHB), akta itu termasuk pembagian hak bersama. Direktur Jenderal menjelaskan cakupannya lebih luas, yaitu semua peralihan yang menggunakan akta PPAT. Pendaftaran Hak Tanggungan sendiri tidak termasuk; jual beli yang didaftarkan bersama Hak Tanggungan diproses melalui alur ini dengan APHT atau SKMHT dilampirkan.

Teks keputusan tidak menyebut Hak Pakai maupun aturan kepemilikan oleh orang asing. Satu-satunya ketentuan yang menyangkut orang asing adalah pemeriksaan identitas oleh PPAT: warga negara asing yang berdomisili di Indonesia diperiksa berdasarkan visa, paspor, atau izin tinggal. Bila objeknya berada di atas tanah Hak Pengelolaan atau Hak Milik, berkas harus memuat persetujuan pemegang hak tersebut. Pemberian pertama suatu hak tidak termasuk dalam daftar peralihan yang dicakup. Apa yang boleh dimiliki orang asing tetap diatur dalam PP 18/2021 (Pasal 71 sampai 73) dan peraturan menteri di bawahnya.

"10 Hari" adalah nama program dan target kementerian, bukan tenggat yang tertulis dalam keputusan. Kementerian menggambarkan targetnya sebagai paling lama 10 hari kerja yang terdiri dari beberapa tahap: verifikasi BPHTB oleh pemerintah daerah paling lama 3 hari, pembuatan akta oleh PPAT paling lama 2 hari, dan penyelesaian permohonan di Kantor Pertanahan paling lama 5 hari. Rincian tahap ini ada dalam berita kementerian, bukan dalam keputusan, dan berita-berita itu tidak seragam tentang kapan hitungan dimulai. Waktu keseluruhan bisa lebih dari 10 hari: keputusan sendiri memberi PPAT 7 hari kerja untuk melaporkan akta dan memberi Anda 7 hari untuk membayar SPS, dan pengecekan sertipikat sebelum akta dilakukan lebih dahulu.

Sebelum akta dibuat, PPAT melakukan pengecekan sertipikat dengan penandaan lokasi di lapangan melalui aplikasi Sentuh Tanahku, oleh pemilik tanah, PPAT, atau orang yang ditunjuk PPAT. Bila hasilnya menyatakan data bidang tanah perlu ditingkatkan kualitasnya, PPAT tidak dapat melanjutkan pembuatan akta sampai peningkatan itu selesai dan pengecekan diajukan lagi. Bila hasilnya menunjukkan sengketa, kawasan hutan, atau tumpang tindih, PPAT harus datang ke Kantor Pertanahan untuk mengajukan peningkatan data atau memberi penjelasan. BPHTB harus sudah dibayar sebelum PPAT menandatangani akta, dan PPh harus tervalidasi pada sistem Kementerian Keuangan.

Alur elektronik ini hanya berlaku untuk akta yang dilaporkan PPAT melalui sistem elektronik kementerian, dan PPAT itu harus terdaftar di aplikasi Mitra Kerja. Akta yang dibuat sebelum keputusan ini tetap berlaku dan dapat didaftarkan melalui loket Kantor Pertanahan.

Kantor Pertanahan uji coba di Bali: Badung dan Buleleng sejak 17 Agustus 2026. Denpasar, Tabanan, Jembrana, dan Gianyar ditambahkan pada 24 September 2026. Klungkung, Bangli, dan Karangasem tidak tercantum dalam daftar yang dipublikasikan sampai 27 September 2026. Daftar itu berasal dari berita kementerian; kami tidak menemukan keputusan Direktur Jenderal yang menetapkan kantor-kantor tersebut. Tanyakan kepada PPAT Anda apakah kantor yang menangani tanah Anda menerapkan PERINTIS.

Kementerian mengumumkan rencana penerapan PERINTIS secara nasional mulai 1 Januari 2027, bila hasil uji coba dinilai tepat dan Permen terbit lebih dahulu. Sampai saat itu, perlakukan tanggal tersebut sebagai pengumuman.

Sertipikat elektronik (Sertipikat-el) diatur dalam Permen ATR/BPN 3/2023, yang mencabut Permen ATR/BPN 1/2021. Sertipikat-el adalah dokumen elektronik yang ditandatangani dengan tanda tangan elektronik dan berlaku efektif setelah ditandatangani. Saat peralihan didaftarkan dan kantor mengalihmediakan sertipikat ke bentuk elektronik (Permen 3/2023, Pasal 33 ayat (2): bertahap desa demi desa, atau pada saat layanan pemeliharaan data seperti peralihan), kantor menerbitkan Sertipikat-el sebagai edisi 1 dengan status terakhir, dan sertipikat kertas yang lama disimpan sebagai warkah. Setiap perubahan berikutnya membuat edisi baru, dan edisi sebelumnya tidak berlaku lagi serta menjadi riwayat. Sertipikat kertas tetap berlaku berdampingan dengan sertipikat elektronik, menurut kementerian pada Desember 2025.

Pemegang hak perorangan warga negara asing diidentifikasi dalam sistem dengan nomor paspor. Bila hasil cetak berbeda dengan pangkalan data kementerian, yang berlaku adalah pangkalan data. Pemegang hak dapat mencetak sertipikat sendiri, dan salinan resmi di atas kertas khusus dengan kode QR dapat diterbitkan, misalnya bila pemegang hak memintanya atau tidak dapat menggunakan sistem. Dalam PERINTIS, sertipikat dikirim ke brankas elektronik pemegang hak, dan salinan cetak bersifat opsional. Periksa hasilnya saat Anda menerimanya: kode sertipikat, edisi, pemegang hak, jenis dan nomor hak, tanggal berakhir untuk hak yang berjangka waktu, catatan pendaftaran, letak tanah, dan tanda tangan elektronik.

Untuk memverifikasi Sertipikat-el, gunakan aplikasi kementerian Sentuh Tanahku. Kode QR pada salinan resmi cetak menampilkan dokumen sertipikat elektronik saat dipindai, dan memasukkan NIB menampilkan posisi bidang tanah dan jenis haknya. Tanpa salinan cetak, membuka sertipikat itu sendiri memerlukan akun pemegang hak. Halaman sebuah kantor pertanahan menyatakan kode QR hanya dapat dibaca melalui aplikasi ini dan menyarankan memastikannya di Kantor Pertanahan setempat bila Anda ingin yakin.

Peraturan ini berlaku secara nasional. Kami tidak menemukan pernyataan resmi tentang kapan setiap Kantor Pertanahan di Bali menerbitkan Sertipikat-el pada setiap peralihan, jadi tanyakan kepada PPAT Anda apakah kantor yang akan mendaftarkan peralihan Anda sudah melakukannya.

Orang yang memegang, menguasai, atau memperoleh manfaat dari tanah dan bangunan membayar PBB-P2 setiap tahun atas nilai resmi properti (NJOP) per 1 Januari. Undang-undang membatasi tarifnya paling tinggi 0,5 persen. Sewa dapat menetapkan pihak mana yang menanggung biayanya.

Di Badung tarifnya 0,1 persen untuk NJOP sampai Rp1.000.000.000 dan 0,2 persen di atasnya, setelah nilai tidak kena pajak Rp26.000.000. Di Denpasar tarifnya sama, setelah nilai tidak kena pajak Rp15.000.000. Di keduanya, dasar pengenaan pajak ditetapkan sebesar 20 sampai 100 persen dari NJOP.

Persetujuan bangunan gedung (PBG) dikenai retribusi yang ditetapkan setiap kabupaten: luas lantai dikalikan indeks lokal, harga satuan standar dan indeks bangunan. Dinas teknis kabupaten menetapkan jumlahnya, dan DPMPTSP menerbitkan PBG hanya setelah retribusi dibayar.

Jika Anda membangun sendiri rumah atau tempat usaha seluas paling sedikit 200 m2, bukan sebagai usaha, Anda terutang PPN atas biaya pembangunan, tidak termasuk tanah: 20 persen kali 11/12 kali tarif PPN, atau 2,2 persen dari biaya. PPN dibayar setiap bulan selama pembangunan berlangsung.

Pemilik yang menerima sewa tanah atau bangunan membayar PPh final sebesar 10 persen dari sewa bruto. Ketentuan ini tidak berlaku untuk penghasilan dari jasa pelayanan penginapan, seperti kamar, asrama atau rumah kos; tanyakan kepada konsultan pajak Anda bagaimana hal ini berlaku untuk vila yang disewakan kepada tamu. Jika penyewa adalah perusahaan dalam negeri atau pemotong pajak lainnya yang disebut dalam peraturan, penyewa yang memotongnya; jika tidak, pemilik yang membayarnya.