Zona dan warna peta: di mana rumah atau vila boleh dibangun

Rencana detail tata ruang (RDTR) membagi sebuah kabupaten atau kota menjadi zona dan subzona. Masing-masing punya kode, misalnya R-2 untuk perumahan atau W untuk pariwisata, dan warna pada peta rencana. Warna hanya membantu menemukan zonanya. Yang mengikat secara hukum adalah teks rencana dan tabel kegiatannya.

Orang juga menyebut zona hijau atau zona kuning. Kami tidak menemukan zona dengan nama itu dalam peraturan nasional maupun dalam rencana Bali yang kami baca: rencana menyebut zona dengan kodenya. Jika ada yang mengatakan sebidang tanah berada di zona hijau, mintalah kodenya, nama rencananya dan pasalnya.

Warna, contoh dan daftar di bawah ini adalah informasi umum, bukan nasihat hukum. Zona menyatakan apa yang diizinkan rencana. Zona bukan izin: rumah tetap memerlukan KKPR, PBG dan SLF seperti dijelaskan di halaman perizinan bangunan, dan notaris/PPAT Anda sebaiknya mengonfirmasi secara tertulis isi rencana untuk tanah Anda.

Peta di situs ini memakai warnanya sendiri: hijau sage untuk lahan sawah yang dilindungi (LSD) dan warna tanah liat untuk jalur pantai 100 m yang bersifat indikatif. Itu bukan warna zonasi, dan peta ini bukan peta zonasi.

Gunakan peta ini untuk melihat kabupaten, kecamatan dan desa tempat sebuah titik berada, apakah titik itu masuk poligon LSD yang dipublikasikan, apakah dekat dengan pantai, serta untuk menemukan rencana tata ruang resmi wilayah itu. Peta ini tidak menampilkan zona, kode, atau apa yang boleh dibangun. Untuk itu gunakan penampil resmi di bawah dan teks rencananya.

Warna peta zona pada rencana detail ditetapkan oleh Permen ATR/BPN 14/2021 (pedoman penyusunan basis data dan penyajian peta rencana tata ruang). Peraturan itu memberi warna setiap zona dan subzona dalam tiga notasi: CMYK, RGB (merah, hijau dan biru, masing-masing 0 sampai 255) dan HSV (Pasal 14 dan 16, Lampiran VII, Tabel VII.17). Ketiganya tidak selalu sejalan: pada beberapa baris nilai CMYK yang tercetak menghasilkan warna yang berbeda dari nilai RGB (misalnya RTH-2, RTH-5 dan THR), dan pada satu baris nilai RGB yang tercetak berbeda dari sel contoh, CMYK dan HSV (RTH-8). Halaman ini memakai RGB: nilai yang tercetak, kecuali untuk RTH-8, tempat sel contoh, CMYK dan HSV sepakat pada 15 245 0 sedangkan kolom RGB tercetak 15 145 0, tampaknya salah cetak.

Tabel di bawah memuat zona yang paling sering ditemui pembeli, dengan warna standarnya. Setiap contoh warna berdampingan dengan kodenya dan nilai RGB-nya, sehingga warna tidak menjadi satu-satunya cara membaca. Daftar lengkapnya lebih panjang, misalnya jenis taman lain (RTH-1 sampai RTH-6) serta zona pertambangan dan konservasi.

Polanya sederhana. Perumahan berwarna kuning: makin padat perumahannya, makin tua kuningnya, dari R-1 (paling tua) sampai R-5 (paling pucat). Perdagangan dan jasa berwarna merah dan merah muda (K-1 sampai K-3), pariwisata merah muda keunguan muda (W), sarana pelayanan umum berwarna ungu (SPU), zona pertanian hijau kekuningan, dan air, taman serta kawasan lindung sebagian besar biru dan hijau.

Standar ini ditujukan bagi penyusun rencana, dan rencana yang kami lihat tidak mereproduksinya persis. Pada rencana Kuta Selatan (Perbup Badung 59/2021) perumahan berwarna kuning, perdagangan dan jasa merah muda dan merah, pariwisata merah muda pucat dan sarana pelayanan umum ungu dan magenta, seperti pada standar. Nuansanya berbeda: R-2 kuning yang lebih pucat daripada standar 255 220 0, dan K-1 merah yang lebih terang daripada 255 100 100.

Daftar zonanya pun berbeda. Rencana Kuta Selatan tidak memiliki subzona P-1 untuk tanaman pangan. Rencana Kuta Utara (Perbup Badung 9/2021) memiliki P-1 dan membagi pariwisata menjadi W-1 dan W-2. Bacalah kode dan legenda rencana yang ada di tangan Anda, bukan warnanya saja.

Tumpang susun digambar di atas warna zona sebagai titik, garis atau arsir, sehingga sebidang tanah dapat menampilkan dua hal sekaligus: bacalah legenda untuk keduanya. Kami tidak membandingkan legenda penampil daring dengan standar.

Setiap rencana memiliki tabel kegiatan dan penggunaan lahan, yang sering disebut matriks ITBX. Barisnya adalah kegiatan, dinamai dengan kode KBLI (petunjuk teknis ATR/BPN meminta sekurang-kurangnya tiga digit). Kolomnya adalah zona dan subzona. Setiap sel berisi satu huruf.

I berarti kegiatan itu diizinkan. T berarti diizinkan dengan batas yang dapat diukur, misalnya atas bagian bidang tanah yang boleh dibangun. B berarti diizinkan dengan syarat tertentu. Petunjuk teknis ATR/BPN menyatakan bahwa syarat itu pada prinsipnya bukan pengaturan yang bergantung pada instansi, pihak, atau sektor lain. Setiap rencana menyebut syaratnya sendiri, misalnya dalam rencana Kuta Selatan, dokumen persetujuan lingkungan. X berarti tidak diizinkan.

Rencana menambahkan angka. Pada rencana Kuta Selatan, T1 membatasi jam operasional, T2 membatasi intensitas pemanfaatan ruang (perkerasan, KDB, KLB, KDH), T3 membatasi jumlah bangunan atau bagian terbangun dalam satu blok, B1 mensyaratkan dokumen lingkungan dan B2 mensyaratkan persetujuan teknis instansi terkait atau prasarana limbah dan sampah. Kabupaten lain dapat menomorinya berbeda: keterangan yang dicetak bersama tabel menjelaskan artinya.

Cara membaca sebuah sel: pertama, cari kode zona bidang tanah itu. Lalu cari baris kegiatannya: rumah untuk ditinggali adalah rumah tinggal tunggal (KBLI 41011), vila adalah KBLI 55193 dan pondok wisata 55130 menurut penomoran 2020 yang dipakai rencana itu, sedangkan OSS kini memakai KBLI 2025 (lihat halaman tentang menyewakan vila kepada tamu). Baca hurufnya. Untuk T dan B, baca lampiran yang memuat rinciannya. Kemudian baca aturan rencana tentang intensitas dan bangunan (KDB, KLB, KDH, tinggi, GSB). Tabel menyatakan apa yang diizinkan rencana, KKPR mengonfirmasinya untuk bidang tanah itu, lalu PBG dan SLF menyusul.

Jawaban untuk sebidang tanah ada pada tabel rencananya sendiri, zona demi zona. Pada rencana Kuta Selatan, rumah untuk ditinggali diizinkan di zona perumahan R-2 sampai R-4. Rumah itu diizinkan dengan batas intensitas pemanfaatan ruang (T2) di zona pariwisata, perdagangan, campuran, sarana pelayanan umum dan perkantoran. Rumah itu tidak diizinkan di perlindungan setempat (PS), di taman dan pemakaman, serta di zona konservasi dan mangrove, badan air, jalan dan pembangkit listrik.

Pada rencana yang sama, vila (KBLI 55193) diizinkan di zona pariwisata W, di perdagangan dan jasa K-1 sampai K-3 dan di zona campuran C-2. Vila tidak diizinkan di zona perumahan, zona sarana pelayanan umum dan perkantoran, maupun zona lindung mana pun. Pondok wisata (55130) diizinkan di zona-zona itu dan di SPU-1 sampai SPU-3, serta, dengan batasan dan dokumen lingkungan (T2, T3, B1), di zona perumahan. Rumah yang Anda sewakan kepada wisatawan adalah kegiatan yang berbeda dari rumah yang Anda tinggali: halaman tentang menyewakan vila kepada tamu menjelaskan kegiatan KBLI mana yang berlaku.

Kode zona tidak mengalahkan aturan lahan pertanian: lahan yang ditetapkan sebagai LP2B dan sawah pada peta LSD dilindungi dari alih fungsi (lihat entri glosarium dan bagian lahan pertanian pada aturan khusus Bali). Pada rencana Kuta Selatan satu-satunya subzona pertanian dalam tabel adalah hortikultura (P-2). Di sana batas T2 untuk rumah atau vila adalah perkerasan paling banyak 10 persen dan ruang hijau paling sedikit 70 persen (Lampiran V.a.2), dan B1 meminta dokumen lingkungan.

Sempadan dan jalur lindung berlaku di atas zona. Sempadan pantai paling sedikit 100 m dari titik pasang tertinggi ke arah darat (lihat sempadan pantai dan sempadan sungai dalam glosarium), dan Bali memiliki batas tinggi serta zona pura sendiri (aturan khusus Bali). Rencana menggambarkannya sebagai tumpang susun, dan sebidang tanah di dalamnya mungkin tidak dapat dibangun sama sekali, apa pun warna zonanya.

Mintalah kepada kantor kabupaten atau notaris/PPAT Anda: kode dan nama zona, nama rencana dan pasalnya, apakah rencana itu sudah terintegrasi dalam OSS, serta baris tabel untuk kegiatan yang Anda rencanakan, dengan hurufnya dan lampiran untuk setiap T atau B. Untuk rumah atau vila, KKPR adalah konfirmasinya, dan halaman perizinan bangunan memuat bentuk dan jangka waktunya.

Rencana direvisi dan diganti. Pastikan teks yang Anda baca adalah yang berlaku, dan bahwa warna yang Anda lihat milik rencana itu, bukan lembar yang lebih lama.

Kami membaca standar nasional, petunjuk teknis ATR/BPN dan dua rencana Bali: rencana Kuta Selatan secara lengkap, dan rencana Kuta Utara hanya untuk daftar subzonanya. Kami tidak membaca tabel kegiatan kabupaten lain, sehingga contoh itu bukan aturan bagi mereka.

Warna yang dimuat adalah warna standar. Sebuah rencana atau penampil dapat memakai nuansa lain, dan kami tidak menguji penampil daring pada bidang tanah sungguhan.