Зоны и цвета на картах: где может стоять дом или вилла

Детальный план (RDTR) делит kabupaten или kota на зоны и подзоны. У каждой есть код, например R-2 для жилья или W для туризма, и цвет на карте плана. Цвет лишь помогает найти зону. Что именно разрешено, сказано в тексте плана и в его таблице видов деятельности.

Говорят также о «зелёной» или «жёлтой» зоне. Зон с такими названиями мы не нашли ни в национальных нормах, ни в прочитанных нами планах Бали: план называет зону по коду. Если вам говорят, что участок в зелёной зоне, спросите код зоны, название плана и статью.

Цвета, пример и перечни ниже даны как общая информация, а не юридическая консультация. Зона говорит, что разрешает план. Это не разрешение: для дома по-прежнему нужны KKPR, PBG и SLF, описанные на странице о разрешениях на строительство, а нотариус/PPAT должен письменно подтвердить, что план говорит о вашем участке.

Карта на этом сайте использует собственные цвета: шалфейно-зелёный для охраняемых рисовых полей (LSD) и глиняный для ориентировочной береговой полосы 100 м. Это не цвета зонирования, и карта не является картой зонирования.

Она показывает, в каком kabupaten, kecamatan и desa лежит точка, попадает ли она в опубликованный полигон LSD и близко ли она к берегу, и помогает найти официальные планы территории. Зоны, коды и то, что можно строить, она не показывает: для этого нужны официальные просмотрщики ниже и текст плана.

Цвета карты зон детального плана задаёт Permen ATR/BPN 14/2021 (руководство по базе данных и оформлению карт пространственных планов). Он даёт цвет каждой зоны и подзоны в трёх записях: CMYK, RGB (красный, зелёный и синий, каждое от 0 до 255) и HSV (Pasal 14 и 16, Lampiran VII, таблица VII.17). Они не всегда совпадают: в некоторых строках напечатанные значения CMYK дают другой цвет, чем RGB (например RTH-2, RTH-5 и THR), а в одной строке напечатанные значения RGB расходятся с образцом, CMYK и HSV (RTH-8). Эта страница даёт RGB: напечатанные значения, кроме RTH-8, где образец, CMYK и HSV сходятся на 15 245 0, а в напечатанном столбце RGB стоит 15 145 0, по-видимому опечатка.

В таблицах ниже самые частые для покупателя зоны со стандартным цветом. Образец цвета стоит рядом с кодом и значениями RGB, поэтому цвет никогда не бывает единственным способом прочитать зону. В полном списке строк больше, например другие виды парков (RTH-1 по RTH-6), зоны добычи и зоны охраны природы.

Логика простая. Жильё жёлтое: чем плотнее застройка, тем насыщеннее жёлтый, от R-1 (самый насыщенный) до R-5 (самый бледный). Торговля и услуги красные и розовые (K-1 по K-3), туризм светлый розово-сиреневый (W), общественные объекты фиолетовые (SPU), сельскохозяйственные зоны жёлто-зелёные, а вода, парки и охраняемые территории в основном синие и зелёные.

Стандарт рассчитан на тех, кто рисует планы, и прочитанные нами планы не воспроизводят его точно. В плане Kuta Selatan (Perbup Badung 59/2021) жильё жёлтое, торговля и услуги розовые и красные, туризм бледно-розовый, общественные объекты фиолетовые и пурпурные, как в стандарте. Оттенки отличаются: R-2 бледнее стандартного жёлтого 255 220 0, а K-1 светлее красного 255 100 100.

Различается и набор зон. В плане Kuta Selatan нет подзоны P-1 для продовольственных культур. В плане Kuta Utara (Perbup Badung 9/2021) есть P-1, а туризм разделён на W-1 и W-2. Читайте код и легенду того плана, который у вас в руках, а не один цвет.

Наложения рисуются поверх цвета зоны точками, линиями или штриховкой, поэтому на участке могут быть видны две вещи сразу: читайте легенду для обеих. Легенды онлайн-просмотрщиков мы со стандартом не сравнивали.

В каждом плане есть таблица видов деятельности и использования земли, её часто называют матрицей ITBX. Строки это виды деятельности, названные по коду KBLI (указания ATR/BPN требуют не менее трёх знаков). Столбцы это зоны и подзоны. В каждой ячейке стоит буква.

I означает, что деятельность разрешена. T означает разрешение с ограничением, которое можно измерить, например по доле участка, которую разрешено застраивать. B означает разрешение при определённом условии. Методические указания ATR/BPN говорят, что такое условие в принципе не зависит от другого органа, стороны или сектора. Каждый план называет свои условия, например в плане Kuta Selatan это экологический документ. X означает, что деятельность запрещена.

Планы добавляют цифры. В плане Kuta Selatan T1 ограничивает часы работы, T2 ограничивает интенсивность использования (площадь покрытий, KDB, KLB, KDH), T3 ограничивает число зданий или застроенную долю квартала, B1 требует экологический документ, а B2 требует технического одобрения соответствующего ведомства либо сооружений для стоков и отходов. Другой kabupaten может нумеровать иначе: что означает каждый знак, сказано в пояснении к таблице.

Как читать ячейку: сначала найдите код зоны участка. Затем найдите строку вида деятельности: дом для проживания это rumah tinggal tunggal (KBLI 41011), вилла это KBLI 55193, а pondok wisata 55130 в нумерации 2020 года, которой пользуется этот план, тогда как OSS теперь применяет KBLI 2025 (см. страницу об аренде виллы гостям). Прочитайте букву. Для T и B прочитайте приложение с деталями. Затем прочитайте правила плана об интенсивности и зданиях (KDB, KLB, KDH, высота, GSB). Таблица говорит, что разрешает план, KKPR подтверждает это для участка, а PBG и SLF идут следом.

Ответ для участка находится в таблице самого плана, зона за зоной. В плане Kuta Selatan дом для проживания разрешён в жилых зонах R-2 по R-4. Он разрешён с ограничением интенсивности использования (T2) в зонах туризма, торговли, смешанной, общественных объектов и офисов. Он не разрешён в местной охране (PS), в парках и на кладбищах, в зонах охраны природы и мангров, воды, дорог и энергетики.

В том же плане вилла (KBLI 55193) разрешена в зоне туризма W, в торговле и услугах K-1 по K-3 и в смешанной зоне C-2. Она не разрешена в жилых зонах, в зонах общественных объектов и офисов и ни в одной охраняемой зоне. Pondok wisata (55130) разрешён в этих зонах и в SPU-1 по SPU-3, а в жилых зонах с ограничениями и экологическим документом (T2, T3, B1). Дом, который вы сдаёте туристам, это не то же самое, что дом, в котором вы живёте: какой вид деятельности KBLI применяется, объясняет страница об аренде виллы гостям.

Код зоны не отменяет правил о сельскохозяйственных землях: земли, назначенные как LP2B, и рисовые поля на карте LSD защищены от перевода в другое использование (см. статьи глоссария и раздел о сельхозземлях на странице о правилах Бали). В плане Kuta Selatan единственная сельскохозяйственная подзона в таблице это садоводство и овощеводство (P-2). Там предел T2 для дома или виллы составляет не более 10 процентов покрытий и не менее 70 процентов зелени (Lampiran V.a.2), а B1 требует экологический документ.

Отступы и охранные полосы действуют поверх зоны. Береговой отступ составляет не менее 100 м от наивысшего прилива в сторону суши (см. sempadan pantai и sempadan sungai в глоссарии), а у Бали есть свои пределы высоты и зоны храмов (правила Бали). План рисует их как наложения, и участок внутри такого наложения может вообще не подлежать застройке, каков бы ни был цвет его зоны.

Попросите в офисе kabupaten или у нотариуса/PPAT: код и название зоны, план и статью, встроен ли план в OSS, строку таблицы для того, что вы задумали, с её буквой и приложение для каждого T или B. Для дома или виллы подтверждением служит KKPR, а формы и сроки даны на странице о разрешениях на строительство.

Планы пересматривают и заменяют. Убедитесь, что вы читаете действующий текст и что виденные вами цвета относятся к этому плану, а не к более старому листу.

Мы прочитали национальный стандарт, указания ATR/BPN и два плана Бали: план Kuta Selatan целиком, а план Kuta Utara только в части перечня подзон. Таблицы видов деятельности других kabupaten мы не читали, поэтому пример не является для них правилом.

Приведены цвета стандарта. План или просмотрщик могут использовать другие оттенки, а онлайн-просмотрщики на реальном участке мы не проверяли.