Строительство дома на Бали: KKPR, PBG и SLF

Страница рассчитана на иностранца, который планирует построить дом на Бали или купить дом, который строится. Она излагает, что говорят регламенты, с указанием статьи, и отмечает, где они молчат. Это общая информация, а не юридическая консультация.

Правила применяет округ (kabupaten) через своё техническое ведомство (Dinas Teknis, ведомство общественных работ и пространственного планирования, которое называется Dinas PUPR или похоже) и ведомство единого окна для разрешений (DPMPTSP). Прежде чем строить, спросите их, что нужно для вашего участка, и работайте с лицензированным архитектором или инженером и нотариусом. Как рассчитывается сбор, указано на странице о налогах и официальных расходах.

Сначала использование земли должно соответствовать зонированию (KKPR). Затем здание нуждается в разрешении до начала строительства (PBG). Когда оно готово, ему нужен сертификат пригодности к эксплуатации, прежде чем кто-либо начнёт им пользоваться (SLF).

Закон не называет KKPR документом для заявки на PBG. Связь идёт через SIMBG, национальную систему учёта зданий: она требует иметь два предварительных документа до подачи заявки на PBG, документ о разрешении на использование пространства (путь через KKPR) и документ по окружающей среде. Сам регламент о зданиях требует, чтобы здание стояло там, где это допускает детальный план (RDTR), а если его нет, соответствовало назначению участка по другим планам территориального развития.

Частный дом относится к некоммерческому использованию пространства и требует KKPR в некоммерческой форме. Регламент прямо называет частное жильё (rumah tinggal pribadi) среди таких видов деятельности и не устанавливает для домов исключения по размеру.

Форм две. Если для района есть детальный план (RDTR), уже встроенный в систему OSS, вы получаете Konfirmasi KKPR: система сверяет планируемое место с RDTR, и он должен быть выдан не позднее 1 рабочего дня после полной заявки и уплаты государственного сбора (PNBP). Ответ: согласовано полностью или частично либо отказ с указанием причин. Если RDTR нет или он ещё не встроен в OSS, вы получаете Persetujuan KKPR, которое оценивают по другим планам территориального развития, например по RTRW округа. Оно должно быть выдано не позднее 20 рабочих дней после полной заявки и оплаты. Земельное управление даёт техническое заключение в течение 10 рабочих дней, а если не ответило, считается, что дало его.

Для регистрации указывают координаты и площадь участка, сведения о том, кто владеет землёй, вид деятельности и планируемые этажность и площадь этажей; для Persetujuan также технический проект здания. Обе формы действуют 3 года или на срок права на землю, если земля уже у вас. KKPR выдаёт система Министра. По статье 58 полномочие делегируется: для участка в пределах одного округа bupati или walikota (или назначенному ими должностному лицу), а губернатору только для участка, охватывающего несколько округов (или в DKI Jakarta); Министр сохраняет полномочие (статья 58(4)).

Регламент не говорит, достаточно ли договора аренды (Hak Sewa), чтобы показать, что земля у вас, и как для арендатора работает трёхлетний срок. Какие RDTR на Бали уже встроены в OSS, показано по каждому плану на странице карты, в списке официальных источников, по записи от 1 октября 2026 года из реестра Protaru ATR/BPN; этот статус может меняться. Спросите ведомство округа, какая форма относится к вашему участку и что оно принимает как доказательство вашего права на землю.

Это регламент, действовавший 2 октября 2026 года, в день нашей проверки (Permen ATR/BPN 13/2021 на основании PP 21/2021). При подаче заявки спросите в ведомстве, какая редакция действует. PP 28/2025 о лицензировании бизнеса по уровню риска регулирует субъектов предпринимательской деятельности, для которых KKPR, экологическое согласование, PBG и SLF являются базовыми требованиями. Мы читаем его как не относящийся к частному дому, хотя прямо он этого не говорит.

Страница о зонах и цветах на картах объясняет коды и цвета зон в планах, как читать таблицу допустимых видов деятельности и где найти зону участка.

Подайте заявку на PBG до начала строительства и начинайте только после получения. Заявитель: владелец здания или лицо, которому владелец дал полномочия; заявка идёт в администрацию округа через SIMBG.

Этапов два: консультация по проекту, бесплатная, и выдача. Вы регистрируетесь в SIMBG с данными о владельце, данными о здании и техническим проектом, и проект проверяют на соответствие техническим нормам. Группа экспертов (TPA) проводит до 5 проверок за срок до 28 рабочих дней, первую в течение 3 рабочих дней. Для отдельного дома в один этаж площадью до 72 м2 или в два этажа до 90 м2 проверку проводит группа технической оценки (TPT) в течение 5 рабочих дней.

Затем техническое ведомство определяет сбор по формуле из регламента, вы его платите, и DPMPTSP выдаёт PBG, получив подтверждение оплаты. Срок выдачи после оплаты не установлен. О расчёте сбора см. страницу о налогах и официальных расходах.

SIMBG запрашивает данные о праве на землю, общие данные (личность владельца, исполнитель проекта, лицензированный архитектор) и технические данные (архитектура, конструкции, инженерные системы). Округа добавляют пункты в свои перечни; в перечне Badung это земельный сертификат, разрешение на использование участка, подтверждение уплаты PBB, KTP или KITAS, сведения о зонировании (ITR, KRK или KKPR), экологический документ и чертежи. Другие округа мы не читали. SIMBG сообщает, что традиционные подтверждения прав на землю, такие как Letter C, Girik, Petok D и Verponding, действовали по PP 18/2021 только до 2 февраля 2026 года, поэтому такую землю нужно зарегистрировать в земельном управлении.

Технический проект делает сертифицированный исполнитель; для отдельного дома указанных размеров владелец может подготовить его сам. Закон говорит, что типовой проект не требует консультации и проверки, а регламент по-прежнему предусматривает для таких домов проверку TPT; спросите техническое ведомство, что применяется. Регламент к закону об архитекторах добавляет, что если простой дом проектировал не архитектор, процесс PBG всё равно должен вести архитектор с лицензией (PP 15/2021, статья 30(6)); страница о договоре подряда излагает это.

После выдачи PBG до начала работ сообщите техническому ведомству через SIMBG график и дату начала строительства. Если не сообщить, ведомство запрашивает пояснения, не более двух раз в течение 6 месяцев со дня выдачи, после чего PBG аннулируется и регистрироваться нужно заново. У PBG нет фиксированного срока действия для построенного и неизменённого здания.

Дом, используемый для бизнеса, например вилла, которую сдают гостям, идёт другим путём: PBG и SLF входят в базовые требования, которые субъект предпринимательской деятельности получает через OSS. Первая проверка данных и документов занимает не более 3 рабочих дней, а проверка по техническим нормам до 26 рабочих дней вместо 28. Регламенты не говорят, где для виллы проходит граница между частным домом и коммерческим использованием; это зависит от того, нужна ли деятельности предпринимательская лицензия. Спросите в округе.

Строить можно на чужой земле, но закон требует письменного соглашения между собственником земли и владельцем здания. Официальное пояснение к закону говорит, что это аутентичный акт (akta otentik), в котором указаны права и обязанности сторон и срок, составленный перед компетентным должностным лицом и учитывающий назначение здания и способ его использования. Это указывает на нотариальный акт, а не на частное письмо.

PBG выдаётся владельцу здания, который может быть другим лицом, чем собственник земли. Документ о собственности на здание (SBKBG) фиксирует владельца здания и статус права на землю, а соглашение о пользовании землёй прилагается. Регламент о зданиях называет ясность прав на землю безусловным требованием и всё же допускает, что владелец здания и собственник земли различаются.

Документы на здание следуют за соглашением о земле. Если соглашение заканчивается и не продлено, SBKBG аннулируется. SBKBG можно продлить только после продления соглашения о земле, и продление опирается на действующий SLF. Для продажи здания нужно согласие собственника земли, а покупатель и собственник земли могут подписать новое соглашение. Заявление о сносе от лица, не являющегося собственником земли, должно быть известно собственнику земли и/или одобрено им.

В нескольких вопросах закон молчит. Он не перечисляет обязательные условия. Он не говорит, насколько долго должно действовать соглашение по сравнению со сроком SLF. Он не говорит, может ли иностранец или компания с иностранными акционерами быть владельцем здания на арендованной земле; это относится к земельному праву и праву иностранной собственности. Пояснение объясняет закон, но не обязывает как статья, а тексты не говорят, удовлетворяет ли ему акт Hak Sewa, составленный у нотариуса или PPAT. Попросите нотариуса составить договор аренды с учётом здания. См. страницу об аренде.

Пользоваться новым зданием нельзя, пока у него нет SLF. Техническое ведомство выдаёт его через SIMBG вместе с документом о собственности на здание (SBKBG) не позднее 3 рабочих дней после загрузки заключения о пригодности (1 рабочий день для типового проекта), бесплатно.

Заключение о пригодности даёт организация, осуществлявшая строительный надзор. Для отдельного дома до 72 м2 (один этаж) или до 90 м2 (два этажа), построенного без надзора, его даёт государственный инспектор (Penilik) на основании отчёта владельца о строительстве. SLF следует за поэтапными проверками строительства; каждая проверка должна быть проведена в течение 3 рабочих дней, а если проверка не проведена, заявитель может перейти к следующему этапу.

SBKBG фиксирует владельца, адрес, статус права на землю, номер PBG и номер SLF. Каждое здание, внесённое в SIMBG, получает номер здания (nomor induk Bangunan Gedung).

SLF нужно продлевать через 20 лет для отдельных и блокированных жилых домов и через 5 лет для остальных зданий. Регламент не говорит, к какой категории относится дом, сдаваемый как вилла; решает назначение, записанное в PBG и SLF, поэтому узнайте, что записано в вашем. Продление начинается с проверки пригодности, которую проводит технический эксперт за счёт владельца, а само продление бесплатно через SIMBG. Если нужен крупный ремонт, на время ремонта может быть выдано письмо о временном использовании, до 5 лет без права продления.

Если SLF и любое письмо о временном использовании утратили силу, SBKBG становится недействительным, а коммунальные услуги отключают, пока не получен новый SLF. Проверьте дату SLF у старого здания, прежде чем его покупать.

Здание без PBG нарушает обязанность получить PBG до начала строительства (PP 16/2021, статья 253(4)). Регламент позволяет владельцу подать заявку на PBG через SLF для существующего здания: переходная статья говорит, что такое здание должно пройти SLF, чтобы получить PBG. Срок не установлен, и последствий за промедление, кроме санкций ниже, нет. Сертифицированный технический эксперт, а для жилого дома группа TPT, проверяет документы и состояние здания, в том числе соответствие сведениям о зонировании (KRK).

Закон возлагает на владельца и пользователя обязанность снести здание, у которого нет PBG (UU 28/2002, статья 41(2)(f) в редакции UU 6/2023), и допускает снос по этому основанию (статья 39(1)(c)). Регламент не говорит, что будет, если здание не пройдёт проверку, например по зонированию, и снимает ли более поздний PBG санкции за стройку без него. Санкции адресованы владельцу и пользователю, и покупатель ими становится.

За стройку без PBG или эксплуатацию здания без SLF предусмотрены административные санкции по PP 16/2021, статья 327: письменное предупреждение, ограничение работ или использования, временная или постоянная остановка работ или использования, приостановление или отзыв PBG или SLF и меры в отношении участвующих специалистов. Приказ о сносе содержится в статье 12(2)(i) того же регламента и в UU 28/2002, статья 45(1)(i), а не в перечне статьи 327. Статья 12 касается здания, которое используют вопреки функции, указанной в его PBG; здание без PBG она не охватывает.

Собственные основания приказа о сносе в регламенте (непригодность без возможности ремонта, опасность или владелец, не выполнивший результаты проверки) об отсутствии PBG не говорят, но не отменяют основание из закона, указанное выше, поэтому приказ о сносе остаётся возможным. Решение о сносе содержит срок и санкции; если владелец не снёс здание вовремя, это делает округ за счёт владельца, кроме малоимущих владельцев жилья.

Смена назначения здания, например с дома на коммерческое, требует изменённого PBG (PBG perubahan), а несоответствие влечёт те же санкции. Если во время строительства работы не соответствуют PBG, техническое ведомство может остановить их, пока вы не приведёте их в соответствие или не подадите заявку заново; если причиной стали условия на месте и технического обоснования нет в течение 6 месяцев, PBG аннулируется.

О штрафах: ни закон в редакции 2023 года, ни PP 16/2021 не устанавливают административного штрафа (denda administratif) за стройку без PBG. В законе есть уголовные наказания, скорректированные с 2 января 2026 года законом UU 1/2026. Если нарушение причинило имущественный ущерб другим лицам, пожизненную инвалидность или смерть, наказание: лишение свободы до 3, 4 или 5 лет либо штраф до 10, 15 или 20 процентов стоимости здания; при гибели человека закон предусматривал оба наказания сразу, а UU 1/2026 теперь делает это лишением свободы и/или штрафом (статья 46; UU 1/2026, Pasal II(5)(a) и Pasal VIII). Проценты не превращаются в категории штрафов, потому что UU 1/2026 не меняет штрафы, заданные кратно ущербу или выгоде, а в разъяснении к Pasal II(7) этот закон назван примером. Если по неосторожности здание оказалось непригодным к эксплуатации, при тех же трёх уровнях вреда наказание теперь только штраф до 1, 2 или 3 процентов стоимости здания; арест до 1, 2 или 3 лет отменён (статья 47(2); UU 1/2026, Lampiran I nomor 32). Статья 46 говорит, что критерии и размеры штрафов установит правительственный регламент; мы такого не нашли.

Правила округов могут устанавливать собственные штрафы. Perda Badung 3/2016, статьи 171 и 172, устанавливает штраф до 10 процентов стоимости здания, но, возможно, заменён: список результатов поиска по правовой базе округа Badung, которую мы не смогли открыть 6 октября 2026 года, показывает как действующий Perda Badung 9/2023 об организации зданий (Penyelenggaraan Bangunan Gedung), принятый 29 декабря 2023 года. Открыть ни базу, ни текст не удалось, поэтому мы не знаем, заменил ли он регламент 2016 года и какие штрафы предусматривает. Переживает ли местный штраф закон 2023 года, вопрос к юристу.

IMB (izin mendirikan bangunan), разрешение, которое выдавали до PBG, остаётся действительным для построенного и неизменённого здания. PP 16/2021 сохраняет разрешения, выданные до его вступления в силу, до окончания срока разрешения, а SIMBG поясняет это так: действует, пока здание построено и не изменялось. Регламент не называет даты окончания IMB для готового дома.

IMB не преобразовывали в PBG. Если владелец IMB ещё не начал строить, он подаёт заявку на PBG через SIMBG. Для продления SLF построенного дома можно использовать IMB, и PBG не нужен. Любое изменение, например назначения, этажности, площади или фасада, требует PBG. У дома только с IMB может не быть SBKBG; владелец может подать заявку на SLF, чтобы его получить.

Правила Бали действуют сверх национальных: провинциальный план территориального развития (Perda Provinsi Bali 2/2023), регламент о балийской архитектуре (Perda Provinsi Bali 5/2005) и планы каждого округа, которые могут быть строже. Страница о программах Бали подробнее рассматривает правило высоты, туристические зоны и отступы.

Высота. Провинциальный план даёт общую установку: не более 15 м над землёй, на которой стоит здание, считая до пересечения вертикальной плоскости стены со скатной плоскостью крыши. Исключения, в частности: навигация аэропортов, культовые здания, оборона, бедствия, связь, энергетика и больницы до 5 этажей; частных домов и вилл в списке нет. Статья не называет ни санкции, ни процедуры, поэтому на участке предел работает через планы округа и проверку разрешений. В регламенте об архитектуре 2005 года числа высоты нет.

Обрывы и родники. Обрыв (jurang) это склон крутизной не менее 45 процентов и глубиной не менее 15 м. Отступ на ровной земле выше и ниже обрыва не меньше высоты обрыва и растёт с высотой и нестабильностью склона. Капитальные здания допускаются только на условиях, а округ может задать другое расстояние лишь для обрыва, признанного устойчивым после технических исследований и оценки рисков, и по рекомендации губернатора. В радиусе 200 м от родника застройка запрещена.

Пляжи. Провинциальный план числа в метрах не даёт. Национальное право устанавливает береговую полосу не менее 100 м от линии наивысшего прилива вглубь суши, шире, если этого требует берег, и каждый округ обязан определить границу в своём Perda о RTRW. Провинциальный план запрещает здания, угрожающие функции полосы, и допускает вспомогательные объекты и уже существующие здания с разрешением только на условиях. Perda Provinsi Bali 3/2026 от 24 февраля 2026 года о защите пляжей и береговых полос тоже не даёт числа в метрах. Он запрещает, в частности, перекрывать доступ для церемоний, превращать общее общественное пространство в частную территорию без разрешения и ограничивать местную экономическую деятельность, а его санкции включают снос зданий.

Реки. Провинциальный план числа в метрах не даёт. Он допускает лишь ограниченное использование и ставит здания, уже стоящие внутри полосы, в статус-кво, чтобы поэтапно убрать. Национальный минимум для реки без дамбы составляет 10, 15 или 30 м в городской местности при глубине до 3 м, от 3 до 20 м или более 20 м, а вне города 100 м для большой реки (водосбор более 500 км2) и 50 м для малой. Для реки с дамбой это 3 м в городе и 5 м в остальных местах от наружного основания дамбы. Линию для реки в пределах одного округа определяет bupati или walikota.

Архитектура. Регламент 2005 года действует. Здание должно применять традиционные балийские строительные нормы либо учитывать форму и характер балийской архитектуры или типичной местной архитектуры округа. Нетрадиционное здание должно показывать балийский традиционный стиль по принципам из приложения, состоящего из схем; здание особого назначения может иметь другой стиль с одобрения губернатора после рекомендации DPRD (статья 13(3)), а существующее несоответствующее здание должно привести себя в соответствие. Провинциальная аналитическая записка от 15 сентября 2026 года открывает консультации об обновлении регламента; это предложение, а не закон. Местная власть может установить особые архитектурные правила для района после учёта мнения общественности, а адатные общины могут участвовать в проверке PBG, если затронуты аспекты адата.

Строительные, пространственные и береговые правила каждого округа мы не читали. Запросите в техническом ведомстве округа, где находится ваш участок, действующие RTRW и RDTR.

На 2 октября 2026 года публичного поиска PBG или SLF по адресу, владельцу или участку в SIMBG не нашли; функции, для которых нужен вход, мы не проверяли. Регламент позволяет обществу пользоваться SIMBG для сведений о процессе, а не как реестром. Поэтому начните с документов от продавца.

Попросите продавца показать PBG или старый IMB и SLF с регистрационными номерами, а также SBKBG, в котором записаны владелец, статус права на землю и номера PBG и SLF. Проверьте, что SLF ещё в пределах своих 20 или 5 лет, что построенное совпадает с PBG по этажности, площади и назначению, а для дома на арендованной земле что соглашение о земле приложено и действует ещё несколько лет. У дома со старым IMB может не быть SBKBG.

В SIMBG заявку можно отследить по регистрационному номеру на странице Lacak Permohonan. Результат может показывать данные заявителя, поэтому пользуйтесь им только с номером, который дал продавец. Вопросы о статусе адресуют техническому ведомству или ведомству разрешений округа. Badung также ведёт поиск счетов на сбор за PBG по регистрационному коду.

Решения по PBG и SLF содержат QR-код. После сканирования ссылка должна вести только на официальный домен simbg.pu.go.id по HTTPS. Если вы подозреваете подделку, сообщите в SIMBG или местный DPMPTSP.

Для проекта, который ещё не построен, запросите подтверждение зонирования участка и PBG на здание, которое покупаете, и помните, что SLF должен появиться до того, как кто-либо начнёт пользоваться зданием. Продажа здания совершается перед компетентным должностным лицом, и в деле должны быть как минимум нотариальный акт и SBKBG. См. страницу о проверке объекта перед подписанием.