Проверьте застройщика или продавца до оплаты.

Эта страница о компании, стоящей за продажей, и о людях в ней. Земля, зонирование, разрешения на строительство и нотариус разобраны на странице «Проверьте объект, прежде чем подписать», и здесь они не повторяются. Проведите проверки ниже до того, как внесёте задаток.

Для каждой проверки указаны официальная база, то, что посетитель видит без входа, и то, что требует входа или оплаты. В таблице стоит дата, когда мы открывали каждую из них. Это государственные системы Индонезии на индонезийском языке, и они меняются. Если какая-то у вас не открывается, скажите об этом нотариусу, а не пропускайте проверку.

Пустой результат мало что доказывает. Реестр показывает только то, что ему сообщили, имена показаны так, как поданы, а компания может продавать под брендом, который не является её юридическим названием. То, что не можете проверить сами, попросите проверить нотариуса до подписания. На этой странице нет ни одной названной компании и ни одного человека, и это не список застройщиков, которым стоит или не стоит доверять.

До любого задатка спросите у продавца точное юридическое название компании, которая подписывает договор, номер и дату решения министра, утвердившего её (SK AHU), и нотариуса, оформившего её акт. Затем найдите название в AHU Online, реестре Министерства юстиции.

Без входа поиск показывает подходящие компании с адресом, городом и провинцией. 4 октября 2026 года он не показывал ни статуса, ни директоров, ни акционеров. Две кнопки, Profil Lengkap (полный профиль) и Profil Terakhir (последний профиль), открывают форму заявки, а не профиль: она требует ваучер с оплатой, а также e-mail, имя, 16-значный NIK, дату рождения, адрес и телефон заявителя. Мы ничего не покупали, поэтому не можем сказать, что в этом PDF. По PP 30/2026, действующему через 30 дней после обнародования 2 июля 2026 года, строка сбора за полные данные PT составляет Rp500.000 за документ, а за данные о последнем изменении Rp100.000.

Что хранит реестр, говорит закон. По UU 40/2007, статья 29, реестр компаний (Daftar Perseroan) открыт для всех и содержит, среди прочего, цель и капитал компании, номер и дату её акта и решения министра о её утверждении, нотариуса, составившего акт, а также имена и адреса акционеров, директоров и членов совета комиссаров. Бесплатной страницы в AHU Online, которая показывала бы директоров и акционеров, мы не нашли; платный профиль это путь, который мы смогли определить. Форма требует NIK, поэтому попросите нотариуса заказать профиль и показать его вам.

Проверьте четыре вещи. Юридическое название, адрес и город совпадают с договором. Номер и дата решения министра совпадают с объявлением в Berita Negara (проверка 4). Тот, кто подписывает за компанию, директор, названный в профиле, или держит доверенность от директора: директора представляют компанию, а если их несколько, каждый вправе это делать, если устав не говорит иначе (статья 98(1) и (2)), поэтому попросите нотариуса прочитать устав. Имя на каждом счёте и в строке получателя банковского счёта это та же компания, а не бренд или название проекта.

Каждая компания обязана определить своего бенефициарного владельца (pemilik manfaat), то есть физическое лицо, которое её контролирует или получает от неё выгоду (Perpres 13/2018, статья 3(1)). Для PT критерии включают владение более чем 25 процентами акций, более чем 25 процентами голосов или более чем 25 процентами прибыли либо право назначать и смещать директоров и комиссаров (статья 4(1)).

В AHU Online есть отдельный открытый поиск бенефициарных владельцев. Выберите вид компании, введите название без PT в начале и откройте Detail. Мы пользовались им 4 октября 2026 года без входа. В результате указаны имя и адрес для корреспонденции владельца, критерии, которым он отвечает, и то, заполнил ли данные заявитель или они взяты из другой государственной базы. Если компания не сообщила данные, страница так и пишет.

Знайте пределы. AHU пишет, что данные передают министерства, сама компания, нотариус или лицо, которому компания поручила это, и мы не нашли утверждения, что каждая запись проверяется. Сравните имя с человеком, с которым вы имеете дело. Если продавец ни директор, ни указанный владелец, спросите почему. О схемах с номинальным держателем (nominee) см. страницу «Брак, наследство и недвижимость в Индонезии».

У компании, которая ведёт бизнес, есть NIB, номер бизнеса, выданный через OSS. С чем должны совпадать NIB и его код KBLI, сказано в шагах 4 и 5 страницы «Проверьте объект, прежде чем подписать». Чтобы проверить, что показанный вам номер существует, используйте поиск NIB внизу oss.go.id, он принимает 13 цифр.

По коду самой страницы, найденный номер показывает NIB, название компании, активен ли NIB, статус миграции, статус инвестиций и масштаб бизнеса, а ненайденный показывает NIB Tidak Ditemukan. Перед результатом идёт проверка на человека (Cloudflare Turnstile). Мы её не проходили, поэтому прочитали это в коде и живого результата не видели.

Поиска по названию компании и открытого списка лицензий, которые есть у компании, мы не нашли. Попросите оператора показать NIB, Sertifikat Standar и другие лицензии, которые OSS указывает для его кода KBLI, и проверьте, что название в них это компания, найденная вами в AHU.

Министр обязан объявить акт об учреждении компании и его последующие изменения в Tambahan Berita Negara не позднее чем через 14 дней после решения (UU 40/2007, статья 30). Сайт beritanegara.co.id, который ведёт Perum Percetakan Negara RI (PNRI), позволяет любому искать эти объявления без входа.

В записи указаны нотариус, название и место нахождения компании, вид юридического лица и вид сделки (например, изменение), номер и дата решения министра (SK), номер и дата акта, а также номера BN и TBN. Используйте её, чтобы сверить номер SK, который назвал продавец, и увидеть, не менялись ли недавно название, место нахождения или устав. Самого свежего изменения там может ещё не быть.

Второй список, Pengumuman Iklan, содержит объявления юридических лиц, среди них объявления о ликвидации (Pembubaran Perseroan Terbatas). Если такое есть по этой компании, спросите нотариуса, что оно значит для вашего договора и для уже внесённых денег.

Гражданские дела. Ищите название компании и имя каждого директора в SIPP районного суда того района, где лежит земля, и по месту нахождения компании. Как искать и что доказывает пустой результат, сказано на странице «Когда что-то пошло не так: земельные споры и жалобы на Бали», в разделе «Перед покупкой: поищите судебные дела и отметки». 4 октября 2026 года наши инструменты открыли SIPP суда Bangli, получили ошибку от Singaraja и встретили страницу проверки безопасности на сайтах судов Denpasar, Gianyar, Semarapura, Negara, Tabanan и Amlapura, которую мы не обходили, поэтому не можем сказать, что показывает поиск на этих сайтах сегодня.

Банкротство идёт в другой суд. Банкротство (pailit) и отсрочку платежей по долгам (PKPU) рассматривает коммерческий суд (Pengadilan Niaga), в чью территорию входит место нахождения компании по её уставу (UU 37/2004, статья 3(1) и (5)). Должник, который не может или ожидает, что не сможет продолжать платить долги, срок которых наступил, либо кредитор вправе просить PKPU, чтобы должник мог предложить план выплаты всего долга или его части (статья 222). Для Бали это коммерческий суд при Pengadilan Negeri Surabaya: Keppres 97/1999, статья 2(3), включает Бали в его территорию. Если AHU показывает место нахождения вне Бали, спросите нотариуса, какой коммерческий суд его охватывает.

Где смотреть, всё без входа на 4 октября 2026 года: SIPP Pengadilan Negeri Surabaya, где есть меню Kepailitan & PKPU и поиск по ключевому слову; e-LIT, сайт объявлений коммерческого суда, где можно искать по названию компании; и поиск по банкротствам AHU Kurator, где можно искать по должнику, управляющему, номеру дела, дате или судье.

Закон требует и объявления. Управляющий (curator) объявляет решение о банкротстве в Berita Negara и как минимум в двух ежедневных газетах не позднее чем через пять дней (статья 15(4)), а администратор (pengurus) так же объявляет решение о временной PKPU (статья 226(1)). Поищите название компании и в Berita Negara (проверка 4).

Дела, дошедшие до Верховного суда, есть в его поиске по делам, где можно искать по номеру дела, имени стороны или суду первой инстанции. Его Direktori Putusan публикует решения, но поиск просит поставить галочку, что вы не робот, и мы поиск не запускали. Идущее дело против компании не доказывает вины, а чистый поиск не доказывает здоровья. В любом случае покажите результат нотариусу до оплаты.

AHU Online ищет по названию компании, а не по имени человека. Для людей возьмите имена из платного профиля AHU, со страницы бенефициарного владельца и из договора и найдите каждое имя в судебных реестрах выше: SIPP районных судов и коммерческого суда, поиск по делам Верховного суда и e-LIT.

Имена показаны так, как поданы, поэтому пробуйте варианты написания, с титулами вроде SE или SH и без них. Совпадение это повод спросить, а не доказательство чего-либо, ведь у многих людей одинаковые имена. Храните найденное для собственного решения и для нотариуса.

Эти правила написаны для домов и квартир в доме, которые продают до завершения. Распространяются ли они и на виллу, проданную с арендой, не решено; страница «Открытый стандарт раскрытия информации для застройщиков» тоже об этом говорит. Спросите нотариуса, как они применяются к вашей сделке.

Правила, которое требовало бы счёт эскроу, мы не нашли; см. «Открытый стандарт раскрытия информации для застройщиков», раздел «Куда идут деньги покупателя».

Брошюра, визуализация или слова «заявка подана» не заменяют эти документы; см. ту же страницу, раздел «Что не заменяет это раскрытие информации».

Если право на землю должен держать вместо вас кто-то другой, это схема с номинальным держателем (nominee); см. «Брак, наследство и недвижимость в Индонезии», раздел «Схемы с номинальным держателем (nominee)».

Экологического одобрения проекта нет среди документов Pasal 22C и 22D, перечисленных выше. Попросите и его, с номером и датой; см. страницу об экологическом одобрении стройки, раздел Как проверить проект застройщика.

Членство в ассоциации застройщиков. REI (Realestat Indonesia) это ассоциация; на её сайте есть условия членства и регистрация застройщика, и 4 октября 2026 года поиска по членам там мы не нашли. Членство не лицензия и не заменяет проверки выше.

Отсутствие в списке предупреждений OJK. Портал Waspada Investasi перечисляет структуры, которые OJK остановил. Это не список компаний с лицензией. Если вам предлагают финансирование или доходность, см. шаг 7 страницы «Проверьте объект, прежде чем подписать», и вы можете спросить OJK по номеру 157.

Чистый поиск по судам, брошюра, награда, один только NIB или слова «заявка подана». Ничто из этого не заменяет выданный документ; см. «Открытый стандарт раскрытия информации для застройщиков».

Остановитесь и спросите нотариуса, если верно что-то из этого.

Продавец не называет юридическое лицо, его номер SK AHU или нотариуса до вашей оплаты.

У компании в AHU другое название или место нахождения, чем у компании в договоре, счёте или на банковском счёте.

Компании нет в AHU, либо тот, кто подписывает за неё, не директор, названный в профиле, и не имеет доверенности от директора.

В рекламе нет ни одного номера из перечня статьи 22D, или нет номера PBG, или застройщик не может показать письмо поддержки.

Вас просят заплатить до того, как у вас на руках три срока в письменном виде, либо застройщик берёт более 80 процентов до выполнения условий PPJB.

По компании появилось дело о банкротстве или PKPU либо объявление о ликвидации.

На странице бенефициарного владельца написано, что компания не сообщила данные, или назван человек, которого продавец не может объяснить.

Право на землю должен держать вместо вас кто-то другой.

Компания найдена в AHU Online под точным юридическим названием из договора. Подписывающий директор, названный в полном профиле, который заказывает нотариус, или имеет доверенность от директора.

Бенефициарный владелец проверен в AHU Online. NIB проверен в OSS. Номер решения министра совпадает с объявлением в Berita Negara, объявления о ликвидации нет.

Дел о банкротстве или PKPU по компании не найдено в SIPP Pengadilan Negeri Surabaya, в e-LIT и в AHU Kurator. Судебные реестры проверены по компании и по каждому директору.

Если продают до завершения строительства, в рекламе есть номера, которые перечисляет PP 12/2021, статья 22D.