Природные опасности и страхование: как проверить участок до подписания

Страница для того, кто собирается подписать покупку земли, дома или виллы на Бали. Она излагает, какие природные опасности государство картирует на Бали, как читатель может увидеть, что говорят карты о его участке, что закон требует от здания в опасной зоне и что говорит закон о страховании имущества. К каждому утверждению указана статья. Это общая информация, не юридическая консультация, и лицензированный нотариус её ещё не проверил: страница имеет статус черновика.

Страница никогда не говорит, безопасно место или опасно. Государственные источники говорят, как картирована земля; они не могут сказать, что случится с конкретным домом. Прочтите источники для своего участка, затем задайте вопросы из последних разделов продавцу, нотариусу и страховщику.

Зоны плана, береговые и речные отступы, предел высоты и разрешения на строительство описаны на других страницах и здесь не повторяются: страница о зонах и цветах карты, страница о разрешениях на строительство (раздел «Бали: высота, отступы и архитектура»), страница о собственных правилах Бали (раздел об отступах от берега и рек) и страница о договоре подряда (раздел о стандартах конструкции и безопасности). Здесь нет: цены какой-либо страховки, страховщиков, брокеров, инженеров и подрядчиков по именам, способов проектирования здания и действий после бедствия.

Где предложение говорит, что мы не нашли текста о чём-либо, это описывает прочитанные нами тексты, перечисленные под каждым разделом и в последнем разделе. Это не утверждение о том, как ведомство или страховщик действуют на практике.

Опасные зоны не являются отдельными зонами. Провинциальный план относит их к особым положениям (ketentuan khusus): указаниям по использованию земли там, где опасная территория лежит над другой зоной (статья 102, пункт c). Видов семь (статья 105(1)), а карты это приложения XVII.A по XVII.G к Perda (статья 105(9)). Perda Bali 2/2023 принят 9 марта 2023 года, и изменений статьи 105 мы не нашли.

Провинциальный план задаёт направление. Линия для участка проведена в плане округа или города: каждый пункт статьи 105 заканчивается тем, что детали регулируются далее в RTRW и RDTR округа или города. Эти планы мы не читали.

Опасная зона не означает запрета на любое здание. План разрешает, ограничивает или запрещает в зависимости от опасности и зоны, как показывает таблица выше; безусловных запретов немного, и у каждого есть границы. В KRB III нельзя строить и развивать застройку, с исключениями статьи 105(3) пункт e (наблюдение, социально-культурный и природный туризм, сооружения для контроля бедствий, инфраструктура и общественные нужды в соответствии с исследованием риска и, на условиях, добыча камня и неметаллических минералов на сельскохозяйственных землях). В зоне высокой опасности смещения грунта нельзя строить новый жилой центр с обслуживающими объектами (статья 105(2) пункт c подпункт 2), а в зоне высокой опасности наводнения запрещена деятельность для общественных объектов (статья 105(6) пункт c подпункт 2). Для жилых территорий план добавляет два правила: городская жилая застройка в районе, подверженном стихийным и геологическим бедствиям, развивается только при технических требованиях и лежит вне территорий, определённых как вулканические опасные зоны; а жилая территория должна предусматривать пути и пространство эвакуации при бедствии (статья 96, пункт n подпункты 1 и 2, и пункт l).

Для городской жилой застройки эти две статьи различаются. Статья 96 пункт n подпункт 2 помещает развитие городской жилой застройки вне территорий, определённых как вулканические опасные зоны, а статья 105(3) допускает жильё в KRB I и, с низкой плотностью, в KRB II на условиях. Пункт n касается городских жилых территорий (Kawasan Permukiman Perkotaan); что он значит для иной застройки, мы не утверждаем. Текст не говорит, как они сочетаются. Это различие между текстами: спросите в техническом отделе, что говорит план округа об участке.

Бизнес-планы в опасной зоне. Региональная власть может разрешить бизнес-план или деятельность в районе, подверженном стихийному бедствию, если можно контролировать угрозу подходящей технологией, предотвратить ущерб людям, которых это может затронуть, и предотвратить загрязнение или вред окружающей среде. Эти условия записываются в документ об оценке воздействия на окружающую среду (AMDAL) или в документ UKL-UPL (Perda Provinsi Bali 12/2023, статья 21(3) и (4)).

Правительство и региональные власти отвечают за борьбу с бедствиями (UU 24/2007, статья 5). Закон относит землетрясение, цунами, извержение вулкана, наводнение, засуху, шторм и оползень к природным бедствиям (статья 1 пункт 2). Для людей в районе, подверженном бедствиям, смягчение последствий осуществляется через землепользование, регулирование застройки, инфраструктуры и планировки зданий и через обучение (статья 47(1) и (2)). В спокойное время закон называет среди задач требования к анализу риска бедствий, соблюдение плана землепользования и технические стандарты (статья 35 пункты e, f и h). Государство отвечает на опасность через план и строительные правила, поэтому страница смотрит на оба.

Закон о землепользовании говорит то же с другой стороны: землепользование осуществляется с учётом физического состояния территории, уязвимой к бедствиям (UU 26/2007, статья 6(1) пункт a в редакции UU 6/2023, статья 17 пункт 2). Пояснение к закону называет среди районов, подверженных природным бедствиям, районы извержений вулканов, землетрясений, оползней, приливных волн и наводнений (Penjelasan статьи 5(2)).

Собственный закон Бали о бедствиях добавляет три вещи. Провинциальная власть устанавливает карту опасностей в землепользовании, среди угроз которой извержение вулкана, землетрясение, цунами, наводнение, паводок, оползень, холодный лахар и отказ технологии и конструкции (Perda Provinsi Bali 12/2023, статья 21(1) и (2)). Регулирование застройки для смягчения последствий должно следовать техническим строительным стандартам, установленным компетентными органами (статья 38(3)). И провинциальная власть составляет информацию о бедствиях, базы данных и карты, включающие опасные районы, места и пути эвакуации (статья 38(5)).

Права. Каждый человек (setiap orang) вправе получать информацию о политике борьбы с бедствиями (UU 24/2007, статья 26(1) пункт c; Perda 12/2023, статья 10(1) пункт c) и на возмещение ущерба от бедствия, вызванного отказом конструкции (UU, статья 26(3); Perda, статья 10(3), где сказано об отказе конструкции или технологии). Perda добавляет право на помощь или выплату за ущерб зданию от бедствия в меру финансовых возможностей региональной власти, порядок которой устанавливается постановлением губернатора (статья 10(4) и (5)). Статьи говорят «каждый человек» и гражданства не называют; текста, исключающего иностранца, мы не нашли, как и текста о размере помощи. Постановления губернатора мы не нашли. Отказ здания по закону о строительных услугах описан на странице о договоре подряда.

Землетрясение. Регламент о зданиях говорит, что конструкция должна проектироваться прочной, устойчивой и пригодной к эксплуатации в течение срока службы, а проект должен учитывать расчётное землетрясение в зависимости от сейсмического риска и уровня работы конструкции (PP 16/2021, статья 29(2) и (6)). Страница о договоре подряда (раздел о стандартах конструкции и безопасности) излагает, какие стандарты называют тексты, среди них SNI 1726:2019, и что обязательности для частного дома мы не нашли. Здесь это не повторяется.

Аварийные средства. PP 16/2021, статья 54(1) требует средств и оборудования безопасности на случай чрезвычайной ситуации, такой как пожар, землетрясение и наводнение, но только для здания той категории, о которой её параграф: здания над и (или) внутри земли и (или) воды и (или) публичной инфраструктуры или объектов (статья 14 пункт c; статья 51(1) и (2) пункт c). Статья перечисляет пути спасения и аварийные двери, аварийные лестницы или лифты, отсеки, аварийное освещение и знаки, обнаружение, сигнализацию и аварийную связь, аварийное электропитание, помещение управления, дымоудаление, огнетушители и конструкцию, стойкую к огню, землетрясению и (или) водонепроницаемую (статья 54(2)). Где тексты проводят границу между этой категорией и обычным домом, мы не нашли, и статья не говорит, какие пункты относятся к отдельному дому: спросите в техническом отделе, что требует PBG.

Малый дом. Одноэтажный дом площадью не более 72 м2 или двухэтажный не более 90 м2 может иметь технические чертежи, подготовленные самим заявителем, но тогда чертежи должны применять основные положения сейсмостойкости (ketentuan pokok tahan gempa), либо использовать типовой проект, либо быть разработаны исполнителем проектных услуг (PP 16/2021, статья 252(4)). Статьи, которые мы прочли, не определяют эти основные положения. Страница о разрешениях на строительство объясняет путь PBG.

Берег, реки и склоны. Отступы от берега и рек и правила для обрывов (крутых склонов) описаны на странице о разрешениях на строительство (раздел «Бали: высота, отступы и архитектура») и на странице о собственных правилах Бали (раздел об отступах от берега и рек); они не повторяются. Отступ от обрыва это правило расстояния для крутого склона. Зона смещения грунта в плане это другое, её ищут на карте опасностей выше.

Опасные зоны. Где план отмечает опасную зону, его указания применяются к зданию с условиями из таблицы выше, например анализ риска или строительные стандарты в соответствии с анализом риска. В KRB III строительство и развитие застройки не допускаются, за исключениями, перечисленными в таблице выше. KKPR и PBG это места, где использование и проект сверяют с планом; страница о разрешениях на строительство излагает оба.

Обязательно ли это? Текста, который делал бы страхование частного дома или виллы обязательным, мы не нашли. Закон о страховании позволяет правительству создавать обязательные программы страхования (UU 40/2014, статья 39A, вставленная UU 4/2023, статья 52 пункт 15); программы для владельца частного дома мы не нашли. Правило закона о туризме о страховании рискованных туристических видов деятельности описано на странице об управлении виллой.

Кто вправе страховать. Объект страхования в Индонезии можно страховать только у страховщика с лицензией OJK, кроме случаев, когда ни один страховщик в Индонезии не может принять риск или не готов его покрыть (UU 40/2014, статья 25). По нашему прочтению дом на Бали такой объект. Страница о медицинской страховке (раздел о частной страховке) говорит, как читать лицензию, что показывает справочник OJK и куда жаловаться.

Стандартные полисы. Циркуляр OJK называет стандартный полис от пожара PSAKI (Polis Standar Asuransi Kebakaran Indonesia), выпускаемый ассоциацией страховщиков общего страхования (AAUI). Он покрывает имущество от пожара, молнии, взрыва, падения воздушного судна и дыма, известных по буквам FLEXAS (SEOJK 6/SEOJK.05/2017, раздел I, пункт 8). Стандартный полис от землетрясения это PSAGBI. Страхование от землетрясения покрывает убыток или ущерб, прямо вызванный землетрясением, извержением вулкана, пожаром и взрывом после землетрясения или извержения и цунами (пункты 10 и 11).

Что может добавить полис имущества. Классификация линии страхования имущества от OJK (PADK 46/PADK.05/2025 от 23 декабря 2025 года, приложение II.B пункт 1) называет расширениями покрытия: землетрясение, то есть защиту от ущерба или убытка из-за землетрясения и извержения вулкана, включая последствия, такие как обрушение здания, пожар после землетрясения, разжижение грунта или цунами; all risks, то есть все риски, кроме исключённых полисом; терроризм и саботаж; перерыв в деятельности; и катастрофическое покрытие для крупных редких бедствий. Для наводнения, шторма и ущерба от воды циркуляр говорит, что страховщики применяют эндорсмент код 4.3A (наводнение, шторм, буря и ущерб от воды), выпущенный ассоциацией и одобренный OJK (SEOJK 6/2017, приложение II, таблица II.A, дополнительные положения пункт 1).

Тарифы и от чего они зависят. Страховщики, продающие страхование имущества, обязаны применять тарифы на покрытие, которые устанавливает OJK (SEOJK 6/SEOJK.05/2017, раздел II, пункты 1 по 3). Две таблицы важны покупателю в опасной зоне. Тариф от землетрясения зависит от одной из пяти зон, которые таблица OJK присваивает каждому округу и городу (приложение III, таблица III.D), и от способа постройки дома: каркас из стали, дерева или железобетона либо иная конструкция (таблица III.A, строка о жилом доме, код занятия 2976). Тариф от наводнения для имущества вне Джакарты, Бантена и Западной Явы зависит от того, затопляло ли имущество и когда: никогда или более 6 лет назад, в последние 6 лет, в последние 3 года или в последний год (приложение II, таблица II.A). Таблицы датированы январём 2017 года. Это таблицы тарифов, а не карты опасностей, и текста OJK, который заменил бы их к 16 октября 2026 года, мы не нашли.

Слова, которые решают исход требования. Циркуляр OJK определяет франшизу (risiko sendiri) как часть каждого одобренного требования, которую несёт застрахованный, а полную стоимость (nilai penuh) объекта как его фактическую или здоровую стоимость непосредственно перед убытком. Если заявленная в полисе с лимитом убытка стоимость ниже реальной, при требовании применяется правило пропорции (average) (раздел I, пункты 12 по 14). Для покрытия от землетрясения циркуляр устанавливает франшизу как долю общей страховой суммы по зонам (приложение III, таблица франшиз). Попросите письменно страховую сумму, способ её определения и размер франшизы.

Поведение страховщика и споры. Страховщик обязан давать будущему страхователю правдивую, не вводящую в заблуждение информацию о рисках, выгодах, обязанностях и расходах и должен рассматривать требования в процессе быстром, простом, доступном и справедливом; он не вправе действовать так, чтобы замедлять урегулирование или выплату (UU 40/2014, статья 31(2) по (4) в редакции UU 4/2023). Он обязан входить в орган медиации для споров (статья 54(1)). Как обратиться в OJK, говорит страница о медицинской страховке. UU 4/2026, действующий с 17 июня 2026 года, меняет UU 4/2023 в этой части лишь в статье 20 и статье 53 UU 40/2014 (пункты 8a и 19 статьи 52), отменяет статью 72A UU 40/2014 (а статью 52A вставляет в сам UU 4/2023, о другом законе); статьи 25, 31, 39A и 54 остаются, как здесь приведены.

Информация для требования. Закон о BMKG называет среди его специальных информационных услуг карты сейсмичности для планирования строительства и геофизическую информацию для страховых требований (UU 31/2009, статья 35(1) пункты g и h).

Кредитор может потребовать страховку, но текста, который делал бы страхование юридическим условием займа или ипотеки, мы не нашли. Закон о Hak Tanggungan позволяет включить в акт условие, что держатель получает всю или часть страховой выплаты, полученной залогодателем, на погашение долга, если предмет залога застрахован (UU 4/1996, статья 11(2) пункт i). Эта оговорка предполагает, что страховка может быть; она её не требует. Требует ли банк покрытия, от каких рисков и на чьё имя, это собственное кредитное условие банка и практика рынка, а не правило, которое мы нашли. Спросите письменно до подписания. Страница о финансировании рассматривает Hak Tanggungan и вопрос, кредитует ли банк иностранца.

Perpres 75/2021 от 13 августа 2021 года создаёт общий фонд борьбы с бедствиями (Dana Bersama), которым управляет министр финансов. Он выплачивает средства министерствам и ведомствам, региональным властям, общественным группам, проверенным региональной властью, и поставщикам (статья 7(1) и (2)). Он может покупать страховку, где министерство, региональная власть или подразделение фонда является страхователем, а деньги по требованию возвращаются подразделению фонда на ремонт, восстановление или замену застрахованного объекта (статья 10(3) по (5)). Ни одна прочитанная нами статья не платит отдельному владельцу, и это не полис, который можно купить.

Помощь за повреждённые здания по закону Бали о бедствиях и право на возмещение ущерба из-за отказа конструкции (выше) тоже не страхование. Первая зависит от финансов региональной власти, второе требует отказа конструкции. Ни то, ни другое не обещает выплаты за конкретное здание.

Где текста нет. Что страховщик исключает, застрахует ли он дом внутри опасной зоны, сроки ожидания и что происходит с полисом при смене владельца, не регулируется ни одним прочитанным нами текстом: решает формулировка полиса. Попросите её до оплаты.

Продавцу или застройщику. В какие опасные зоны, если они есть, план относит участок или проект и по какой статье? Повреждались ли участок или здание землетрясением, оползнем, наводнением или волной, когда, и где записи о ремонте? Затапливало ли имущество и когда? Страховщик спросит. Для ещё не построенного проекта: какие опасности назвал анализ риска застройщика там, где план его требует? Где ближайший путь и место сбора при эвакуации, названные планом или BPBD? Попросите ответы письменно.

Нотариусу или PPAT. Попросите технический отдел письменное заключение плана об участке, с опасной зоной, если она есть (страница о зонах и цветах карты говорит, где смотреть). Лежит ли участок внутри отступа или на линии обрыва? Говорит ли PBG или проект здания, как делался сейсмический расчёт? Попросите нотариуса хранить письменные ответы продавца в деле сделки.

Подрядчику или инженеру. Какой сейсмический стандарт и какие данные об опасностях использованы в проекте, и кто подписал расчёт конструкции? На склоне: есть ли инженерно-геологическое исследование, план дренажа и подпорные стены? Рядом с берегом или рекой: где линия отступа? В вулканической зоне: есть ли анализ вулканического риска? Страница о договоре подряда содержит вопросы подрядчику и надзору.

Страховщику или брокеру, до оплаты. Есть ли у компании лицензия, а у брокера или агента регистрация в OJK? Что покрывает полис помимо пожара, и входят ли в него землетрясение, извержение, цунами, наводнение и оползень или только в расширение? Какова страховая сумма, как она определена, какова франшиза и применяется ли правило average? О чём страховщик спрашивает по истории затоплений имущества? Попросите письменно краткое описание продукта и полный текст полиса.

Банку, если вы берёте кредит. Требует ли банк страховку, от каких рисков и кто назван получателем денег по требованию (UU 4/1996, статья 11(2) пункт i)?

Опасная зона участка прочитана в плане округа и в InaRISK; для вулкана зона KRB прочитана на карте PVMBG; PBG и SLF увидены; текст полиса, страховая сумма и франшиза увидены. Что вы не можете прочитать сами, попросите нотариуса проверить.

Планы округов и городов (RTRW и RDTR) и приложения XVII.A по XVII.G к Perda Bali 2/2023 как карты: не читали. Мы читали текст статей 96 и 105, а не линии на картах. Провинциальный портал перечисляет карты по темам, но сообщает, что создаётся поэтапно, и в его списке шесть карт опасностей, тогда как статья 105(9) называет семь приложений.

Для городской жилой застройки, как сочетаются статья 96 пункт n подпункт 2 и статья 105(3): тексты различаются (см. выше).

Делает ли какой-либо текст SNI 1726:2019 обязательным для частного дома (страница о договоре подряда говорит, что мы такого не нашли) и каковы основные положения сейсмостойкости в PP 16/2021, статья 252(4): прочитанные нами статьи их не определяют.

Постановление губернатора о помощи за повреждённые здания (Perda Bali 12/2023, статья 10(5)) и правовой статус исследования BNPB по Бали на 2022 по 2026 годы: не найдены. BPBD Бали написал 19 июня 2024 года о соглашении узаконить два других документа, исследование опасностей Бали на 2023 по 2027 годы и план борьбы с бедствиями на 2024 по 2028 годы, как документы, утверждаемые главой региона; акта о них мы не нашли и сами документы не читали.

Обязан ли продавец сообщить покупателю, что участок лежит в опасной зоне: такой обязанности для частного продавца в названных выше текстах мы не нашли. Закон о защите потребителей и правила о застройщиках могут относиться к продавцу-предприятию; для этой страницы мы их не читали.

Текст стандартных полисов (PSAKI, PSAGBI и эндорсмент 4.3A) в редакции ассоциации: не читали. Мы читали циркуляр OJK с приложениями и классификацию линий OJK, а не сами полисы. Текста OJK, заменившего циркуляр 2017 года, мы не нашли.

Страхует ли какой-либо страховщик на Бали дом в вулканической зоне, зоне цунами, абразии или смещения грунта и на каких условиях: это практика рынка, которую не регулирует ни один прочитанный нами текст.