Когда что-то пошло не так: земельные споры и жалобы на Бали

Это общая информация, а не юридическая консультация. Здесь сказано, что предусматривают индонезийские нормы для каждого пути и где они молчат. Для судебного дела наймите индонезийского адвоката (advokat).

Важнее всего пять сроков. Блокировка по заявлению частного лица или компании в земельном реестре действует 30 календарных дней. Отметка об иске действует 30 календарных дней. Перед иском в административный суд возражение в адрес органа может потребоваться подать в течение 21 рабочего дня со дня решения (UU 30/2014 Pasal 77), а сам иск в течение 90 дней. Через пять лет после выдачи сертификата возможностей оспорить его становится меньше.

Пути влияют друг на друга: земельное управление не исполняет аннулирование, пока идёт иск или действует арест, а Омбудсмен не берёт вопрос, который рассматривает суд. Порядок разделов ниже не совет о том, какой путь выбрать.

Деньги, выманенные обманом, это дело полиции и финансового регулятора, а не земельного управления. Раздел о мошенничестве описывает восемь распространённых схем и куда жаловаться при каждой.

Проверьте судебные реестры до оплаты. На Бали восемь районных судов: Denpasar, Gianyar, Semarapura, Bangli, Negara, Tabanan, Singaraja и Amlapura. Дела ищут в SIPP, открытом поиске каждого суда; мы проверили его строку поиска по именам сторон и номерам дел в судах Singaraja и Bangli. Ищите имя собственника и название компании-продавца в суде того района, где лежит земля, а также в суде по месту жительства или нахождения собственника или продавца, поскольку иск можно подать в суд по месту ответчика; списка того, какой суд какой район обслуживает, мы не нашли, поэтому спросите нотариуса. Земельные споры значатся в классификации Objek Sengketa Tanah. У административного суда в Денпасаре свой SIPP.

Пустой результат мало что доказывает: имена показаны так, как поданы, поэтому варианты написания и балийские имена могут скрыть дело; часть сторон скрыта (Disamarkan); а SIPP суда показывает только дела, поданные в этот суд. На 2 октября 2026 года сайт Высокого суда Денпасара отметил, что поиск дел шести из восьми судов работает с проблемами.

Блокировки, отметки об иске и аресты записывают в земельную книгу и межевой план, и заинтересованное лицо вправе узнать эти данные. Закон не говорит, как покупателю проверить такие отметки. Попросите нотариуса проверить запись в земельном управлении до подписания, как в шаге 2 нашей проверки недвижимости.

Земельные дела земельное управление разбирает само, по Permen ATR/BPN 21/2020. Жалобу подают в земельное управление района (Kantor Pertanahan), в управление провинции (Kantor Wilayah) или в министерство, лично, письменно или онлайн. Приложите копию удостоверения личности, подтверждение, что вы владеете землёй или пользуетесь ею, другие данные о спорном участке и краткую хронологию. Срока подачи, срока рассмотрения дела и особых правил для иностранцев регламент не устанавливает. Сайт министерства нам открыть не удалось, поэтому его каналы для жалоб мы не проверяли.

Управление может провести медиацию по собственной инициативе или по просьбе сторон. Договорённость оформляют мировым соглашением (akta perdamaian), которое регистрируют в районном суде по месту земли, а судебное решение об утверждении соглашения передают в земельное управление на исполнение. Если медиация не удалась, управление принимает собственное решение.

Управление может аннулировать сертификат из-за административного или юридического дефекта либо во исполнение вступившего в силу решения суда. Среди перечисленных оснований: ошибки в процедуре выдачи, неверный правообладатель или объект, наложение прав и вступивший в силу приговор, доказавший подлог, мошенничество или присвоение.

Управление не суд. Оно не вправе аннулировать право добросовестного третьего лица (следующий раздел), а районное управление не может исполнить аннулирование, пока идёт иск или арест. Вступившее в силу решение исполняют по заявлению выигравшей стороны, но исполнение может быть исключено в перечисленных случаях, например если земля под арестом или иск признан неприемлемым к рассмотрению (Pasal 37(2)); аннулирование следует, только если резолютивная часть признаёт сертификат недействительным или не имеющим юридической силы (Pasal 38(2)).

Permen 21/2020 действует на 2 октября 2026 года. Министерство опубликовало проект регламента, который его заменит, поэтому при подаче уточните, какой текст применяется.

Сертификат это сильное доказательство содержащихся в нём данных, но не абсолютное: в Индонезии негативная система регистрации, и в пояснении сказано, что она применяется не в чистом виде.

PP 24/1997 Pasal 32(2): если действительный сертификат выдан лицу или компании, которые приобрели землю добросовестно и фактически ею владеют, другой претендент на землю не может больше требовать её, если в течение пяти лет после выдачи не подал письменное возражение держателю и руководителю земельного управления или не обратился в суд. Условия действуют вместе. Текст не упоминает подлог или мошенничество и не определяет добросовестность, поэтому вопрос о том, защищают ли пять лет сертификат, полученный преступным путём, нужно задать адвокату. PP 18/2021 эту статью сохраняет.

PP 18/2021 Pasal 64: земельное управление может аннулировать сертификат из-за административного дефекта только в течение пяти лет после выдачи (если право выдано впервые и не передано, либо передано, но стороны действовали недобросовестно) или при наложении прав. После пяти лет аннулирование идёт через суд.

Permen 21/2020 Pasal 32: министерство или управление провинции не вправе аннулировать право, перешедшее к третьему лицу, которое является последним держателем, не было стороной дела и приобрело право добросовестно, по закону, до возникновения дела. Все три условия действуют вместе.

Блокировка, отметка об иске и арест по-разному и на разные сроки задерживают регистрацию на землю.

Блокировка (Permen ATR/BPN 13/2017): временное замораживание земельного права в отношении юридических действий, которое производит руководитель земельного управления. Лицо или компания, связанные с землёй юридически (собственник, сторона договора, наследник), могут просить о ней один раз на заявителя по одному участку, с уплатой сбора и документом, подтверждающим эту связь. Блокировка по заявлению частного лица или компании действует 30 календарных дней с момента отметки и продлевается только по определению или решению суда. Блокировка по требованию правоохранительных органов действует, пока уголовное дело не прекращено или следователь её не снимет.

Отметка об иске (PP 18/2021 Pasal 91): заинтересованная сторона может просить земельное управление отметить, что земля стала предметом иска, приложив копию иска. Отметка снимается сама через 30 календарных дней, а при отзыве иска раньше. Приказ судьи о сохранении статус-кво тоже отмечают, и он тоже снимается через 30 дней, если не последует решение об обеспечительном аресте (sita jaminan), которое дойдёт до управления.

Пока земля является предметом иска, приказа о статус-кво или ареста, руководитель земельного управления отказывает в регистрации перехода или обременения (Pasal 92). Когда отметки сняты и ареста нет, регистрация может идти дальше. Значит, простая отметка об иске задерживает переход самое большее на 30 дней. Арестованный участок нельзя передать или заложить.

Покупатель также может просить земельное управление отметить предварительный договор купли-продажи (PPJB) или аренду в реестре или на сертификате (PP 18/2021 Pasal 90).

Иск об отмене решения государственного органа подают в течение 90 дней со дня получения или обнародования решения (UU 5/1986 Pasal 55). На Бали один административный суд первой инстанции, PTUN Denpasar. Апелляция идёт в Высокий административный суд в Матараме (PT TUN Mataram), чей округ охватывает Бали, NTB и NTT.

Закон не говорит, календарные это дни или рабочие. Perma 6/2018 регулирует споры после административного обжалования (upaya administratif). По UU 30/2014 Pasal с 75 по 78 возражение (keberatan) в адрес органа подают в течение 21 рабочего дня со дня решения, а административную апелляцию (banding administratif) в течение 10 рабочих дней; суд рассматривает спор после того, как этот путь пройден.Если применимое правило не устанавливает своего порядка обжалования, суд применяет UU 30/2014 (Perma 6/2018 Pasal 3). Permen 21/2020 считает жалобу в земельное управление возражением (keberatan) и не устанавливает для неё срока (Pasal 1 angka 5); тексты не решают, засчитает ли суд такую жалобу как обязательное обжалование, поэтому безопаснее подать возражение в течение 21 рабочего дня. В Perma 6/2018 день означает рабочий день; для адресата 90 дней идут с решения по административному обжалованию, а для третьего лица со дня, когда оно впервые узнало о решении, затрагивающем его. Тексты не говорят, как считать срок третьему лицу, которое подаёт иск без него. Попросите адвоката определить последний день сразу, как узнали о решении.

Гражданский иск о праве собственности или о нарушении договора подают в районный суд (Pengadilan Negeri). Какой суд компетентен по земельному иску, определяют HIR и RBg, которые мы не нашли; спросите адвоката, куда подавать.

Каждый гражданский иск в суде общей юрисдикции сначала проходит судебную медиацию по Perma 1/2016, кроме перечисленных случаев, например дел коммерческого суда или упрощённых исков. Медиация длится до 30 рабочих дней (Perma 1/2016 определяет день как рабочий) и по согласию может быть продлена ещё на срок до 30 рабочих дней. Она отдельна от медиации в земельном управлении.

По Perma 7/2022 физическое лицо в принципе может зарегистрироваться для электронной подачи (e-Court) с удостоверением личности или паспортом. На практике портал e-Court предлагает регистрацию только адвокатам и кураторам (kurator) и пишет, что онлайн-регистрация дел пока предназначена для адвокатов. Исходите из того, что подавать придётся в канцелярии суда или через адвоката.

Омбудсмен Республики Индонезия принимает жалобы на ненадлежащее управление (maladministrasi) в государственных услугах: противоправные действия, злоупотребление полномочиями или неисполнение обязанности, причинившие ущерб. По нашему прочтению, земельное управление подпадает под это определение. Омбудсмен не суд и право собственности не решает.

Жалоба бесплатна. В ней указывают ваши данные и адрес, подробно описывают событие и показывают, что вы сначала обращались в этот орган или к его руководству и не получили надлежащего решения. Событие должно быть не старше двух лет. Закон даёт право жаловаться гражданам Индонезии и жителям (penduduk) и не определяет, кто такие penduduk, поэтому спросите в офисе, может ли иностранец подать жалобу.

Омбудсмен отклоняет жалобу, если суд рассматривает или уже рассматривал вопрос, кроме жалобы на ненадлежащее управление в ходе судебного разбирательства. Найдя нарушение, он выносит Рекомендацию, которую обязаны выполнить орган и его вышестоящее руководство. Офис на Бали находится по адресу Jl. Melati No. 14, Dangin Puri Kangin, Denpasar Timur; актуальные контакты указаны на его странице.

Заявление о преступлении подают в дежурную часть полиции (SPKT), где выдают Laporan Polisi и расписку. По новому уголовно-процессуальному кодексу (UU 20/2025, действует с 2 января 2026 года) заявитель может пожаловаться вышестоящему должностному лицу, если на заявление не ответили в течение 14 дней.

Новый Уголовный кодекс (UU 1/2023, KUHP) применяется с 2 января 2026 года. К деяниям до этой даты применяется новый закон, если прежний не выгоднее виновному (Pasal 3 в редакции UU 1/2026). Прежние статьи мы не читали, поэтому спросите адвоката, какой закон применим к более раннему деянию.

Мошенничество, Pasal 492: с намерением незаконно получить выгоду для себя или другого лица, через ложное имя или положение, хитрость или цепь лжи склонить человека передать имущество (Barang; Pasal 147 относит к нему и недвижимые вещи), выдать заём, признать долг или отказаться от требования; до 4 лет лишения свободы или штраф V категории.

Подлог, Pasal 391 и 392: изготовление или подделка документа (Surat; Pasal 148 определяет его как документ, в том числе электронный), который может породить право или обязанность либо предназначено как доказательство, с намерением использовать его как подлинное; до 6 лет, если использование могло причинить ущерб. Подделка аутентичного акта или документа surat keterangan mengenai hak atas tanah (документ, удостоверяющий право на землю) наказывается до 8 лет, как и его использование. Текст не говорит, подпадает ли под эту формулу сам земельный сертификат.

Pasal 502 наказывает лишением свободы до 5 лет или штрафом V категории того, кто с намерением незаконно получить выгоду для себя или другого лица: (a) продаёт, обменивает или обременяет кредитным обязательством право пользования государственной землёй либо дом, посадки или питомник на земле, используемой по земельному праву, если другое лицо имеет на них право или участвует в праве; (b) и (c) делает то же, скрывая, что право уже обременено кредитным обязательством или заложено; (d) закладывает или сдаёт в аренду участок, используемый по земельному праву, если у другого лица есть или есть общие права на него; (e) сдаёт в аренду, продаёт или обменивает заложенную землю, не сообщив об этом другой стороне; или (f) сдаёт в аренду участок, используемый по земельному праву, на определённый срок, хотя он уже сдан другому лицу. Статья не упоминает продажу одного и того же участка Hak Milik дважды; подходит ли конкретная продажа, решают прокурор и суд. Присвоение это Pasal 486 и 488.

Вступивший в силу приговор, доказавший подлог, мошенничество или присвоение, служит основанием для аннулирования сертификата земельным управлением, а правоохранительный орган может просить земельное управление о блокировке.

В этом разделе описаны восемь схем, на которых иностранцы на Бали теряли деньги, как общие образцы. Раздел не называет ни людей, ни компании, ни проекты. В каждой строке таблицы ниже указаны тревожный признак, проверка на другой странице этого руководства и официальное место, куда сообщить. Выманить деньги с намерением незаконно получить выгоду для себя или другого лица, под ложным именем или положением, хитростью или цепью лжи может быть мошенничеством (Pasal 492, раздел «Полиция»); обещание, которое нарушила честная сторона, это гражданский иск (раздел «Гражданский суд»). К какому из двух относится дело, решают полиция, прокурор и суд.

Если вы заплатили банковским переводом или из электронного кошелька, время решает многое. Indonesia Anti-Scam Centre (IASC), который ведёт OJK вместе с банками и платёжными сервисами, просит пострадавшего сделать две вещи одновременно: подать заявление на iasc.ojk.go.id, чтобы банки попытались заблокировать счёт получателя, и написать заявление в полицию (Laporan Polisi) для судебного пути. Центр указывает, что одно не заменяет другое, что заявление не гарантирует возврата денег и что чем раньше вы подадите его, тем выше шанс. В его форме среди принимаемых номеров документов личности названы KITAS и паспорт, она просит скан KTP или KITAS и квитанцию о переводе, реквизиты счёта получателя и скриншоты переписки или объявления. OJK предупреждает о сайтах, которые выдают себя за IASC, поэтому пользуйтесь только этим адресом.

Совет OJK по любому предложению, которое пришло в личном сообщении, в соцсети или по ссылке неясного происхождения: никому не сообщайте личные данные, данные счёта, одноразовый код (OTP) и пароль. Как подаётся заявление в полицию, сказано в разделе «Полиция».

Регламент Bank Indonesia об обменных пунктах, PBI 18/20/PBI/2016, на 6 октября 2026 года значится действующим, изменений в базе BPK не указано. Небанковское предприятие, которое хочет вести обмен валюты, должно сначала получить лицензию Bank Indonesia (Pasal 11(1)). Обменный пункт это общество с ограниченной ответственностью (PT), которое покупает и продаёт иностранные банкноты или покупает дорожные чеки (Pasal 1 angka 4 и 5). Bank Indonesia публикует на своём сайте список лицензированных организаций; его можно отфильтровать по категории Kegiatan Usaha Penukaran Valuta Asing, и он показывает номер лицензии, дату и статус каждой организации, например Berizin (лицензия есть) или Izin Dicabut (лицензия отозвана).

Обязанности лицензированного обменного пункта, коротко. Он устанавливает курсы покупки и продажи по рыночному принципу, по письменной процедуре (Pasal 9(1) и (2)). Он обязан прозрачно сообщать курсы клиентам, защищать их данные и эффективно рассматривать жалобы (Pasal 10(1) и (2)) и не вправе брать с клиента плату (Pasal 10(3)). Иностранные банкноты передаются физически, а если рупии платят переводом, перевод должен идти на счёт самого обменного пункта или с него (Pasal 2(3) и (5)). За нарушение части этих обязанностей, в том числе обязанности иметь лицензию, правил о курсе и запрета платы, регламент называет административные санкции: письменное предупреждение, обязанность уплатить сумму, приостановку деятельности или отзыв лицензии (Pasal 39(1)). Уголовных норм мы не приводим.

Куда жаловаться. Сначала обменному пункту, который обязан рассматривать жалобы (Pasal 10(2) huruf c). Страница Bank Indonesia о жалобах задаёт тот же порядок для поставщиков платёжных услуг: сначала поставщик, потом Bank Indonesia; но прямо не говорит, что банк принимает жалобы на обменные пункты, поэтому спросите BI BICARA по номеру 131. Если обменный пункт сознательно выдал меньше, чем пересчитал, это дело полиции (раздел «Полиция», Pasal 492). Наш совет, не правило: пересчитайте банкноты при сотруднике, прежде чем отойти от окошка.

Сайты cekrekening.id и aduankonten.id показали проверку на бота, когда мы их открывали, и мы её не обходили; так же поступил сайт киберпатруля полиции, и канала для него мы не указываем. То, что в таблице сказано о первых двух, взято с информационных страниц Komdigi.

Может ли иностранец пользоваться Dumas Presisi, SIPASTI или линией жалоб Bank Indonesia: условия о гражданстве на их страницах мы не нашли и ни одну не проверяли. Принимает ли IASC перевод на счёт или со счёта за рубежом: его страницы об этом молчат.

Можно ли оформить Laporan Polisi онлайн: прочитанные нами страницы Polri описывают дежурную часть, колл-центр 110 и приложение Presisi, а не полный онлайн-приём заявления.

Принимает ли Bank Indonesia жалобы на обменные пункты: его страница говорит о поставщиках платёжных услуг. Его циркуляр об обменных пунктах (SE 18/42/DKSP), в котором содержатся подробности регламента, мы не открыли, потому что сайт не отвечал, поэтому правила о вывесках, знаках и квитанциях мы не указываем.

Принимает ли министерство или местная власть жалобы на застройщика, нарушившего правила PPJB, или на агента, взявшего задаток без одобрения продавца: мы этого не изучали.

Уголовные нормы помимо Pasal 492 и Pasal 502 в разделе «Полиция»: этот раздел их не добавляет и ничего не говорит, например, о вымогательстве чиновником, незаконном привлечении средств и законе об электронных транзакциях.

Группа Saber Pungli, упомянутая в старых руководствах: президентский регламент, создавший её, Perpres 87/2016, отменён Perpres 49/2025 с 6 мая 2025 года, поэтому канала под её именем мы не указываем.

Нотариусов контролирует министр через Majelis Pengawas, а PPAT земельное министерство. Дисциплинарные меры вам ущерб не возмещают; иск о возмещении это отдельный путь.

Нотариус: региональный совет (MPD) на уровне района или города слушает дела о предполагаемых нарушениях этического кодекса или исполнения должности и принимает обращения граждан (UU 30/2004 Pasal 70). Пострадавший подаёт письменную жалобу на индонезийском языке с доказательствами. Меры: устное предупреждение, письменное предупреждение, временное отстранение и предложение об увольнении (UU 30/2004 Pasal 73(1)(e) и (f) в редакции UU 2/2014 Pasal I angka 39). Если из-за нарушения перечисленных обязанностей акт имеет силу лишь частного документа, пострадавший может взыскать с нотариуса расходы, убытки и проценты (UU 30/2004 в редакции UU 2/2014, например Pasal 44(5), 48(3) и 49(4)).

PPAT: жалобу в письменном виде могут подать граждане или ассоциация IPPAT в министерство, через его сайт для жалоб или приложение Lapor, с доказательствами. PPAT проверяет региональный совет (MPPD). Меры: письменное предупреждение, временное отстранение, увольнение. Сайт министерства для жалоб нам открыть не удалось.

PP 14/2016 в редакции PP 12/2021 (Pasal 22 и с 22A по 22M) задаёт правила для застройщика, который продаёт дом или квартиру до завершения строительства по предварительному договору (PPJB). Прежний акт министерства, Permen PUPR 11/PRT/M/2019, отменён PP 12/2021. Как правила применяются к иностранному покупателю, текст не говорит.

PPJB можно подписать только после того, как застройщик выполнил требования: статус права на землю, согласованные условия, разрешение на строительство (PBG), дороги и коммуникации и не менее 20 процентов готовности. Сертификат должен быть показан покупателю при подписании, PPJB оформляют у нотариуса, а покупатель вправе изучать его не менее 7 рабочих дней. Пока требования не выполнены, застройщик не вправе получать более 80 процентов (Pasal 22L(1)).

Если на стадии маркетинга застройщик нарушил график, покупатель вправе отказаться и получить всё уплаченное обратно в течение 30 календарных дней с даты письма об отказе, а за просрочку возврата начисляется пеня один промилле в день (Pasal 22H). После PPJB, если виноват застройщик, платежи нужно вернуть; срока и пени текст не называет. Если отказывается покупатель: на стадии маркетинга, без вины застройщика, застройщик вправе удержать не менее 20 процентов полученных платежей плюс налоги, а если в ипотеке отказано, 10 процентов плюс налоги (Pasal 22H(3) и (4)); после PPJB, если виноват покупатель и он оплатил не более 10 процентов цены, все платежи остаются у застройщика, а если оплачено больше 10 процентов, застройщик вправе удержать 10 процентов цены (Pasal 22L(3) и (4)).

Desa adat и Majelis Desa Adat часть того, как Бали разрешает разногласия, и провинциальные нормы закрепляют их роль. По Perda Bali 4/2019 Kerta Desa Adat разрешает адатные дела по адатному праву деревни, отдавая приоритет примирению; если мир не достигнут, решает по awig-awig или pararem. Если деревня не смогла разрешить дело, стороны могут обратиться в Majelis Desa Adat (MDA): уровня подрайона, затем района или города, затем провинции. Решение MDA провинции окончательно и обязательно внутри адатной системы; это не решение государственного суда.

Awig-awig действуют для членов деревни (Krama Desa Adat), для Krama Tamiu и для tamiu: людей, не входящих в эти две группы, которые временно находятся на территории деревни либо живут там и записаны в деревне (Pasal 1 angka 12). Определение не называет гражданство, но охватывает любого человека за пределами первых двух групп, а это балийцы-индуисты. Pararem деревни может быть конкретнее: опубликованный pararem одной деревни 2025 года на провинциальном портале по адатному праву говорит, что tamiu включает иностранных граждан. Это пример того, как записала одна деревня, а не правило для всей провинции. Запросите awig-awig и pararem, которые действуют для участка.

Perda не говорит, как адатное решение соотносится с решением суда или земельного управления. Permen 21/2020 Pasal 45 допускает, что земельный спор в определённых случаях решается через адатный институт, а результат оформляется аутентичным актом или регистрируется в суде; какие это случаи, не определено.

Perda Bali 5/2025 создала Bale Kerta Adhyaksa; Perda действует с 18 февраля 2026 года. Bale Kerta Adhyaksa вместе с прокуратурой восстановительно разрешает малозначительные уголовные дела, простые гражданские дела и споры общины в границах desa adat. Среди прочего исключены адатные дела, тяжкие преступления и дела, уже дошедшие до следствия, обвинения или суда. Результатом может быть окончательное мировое решение, обязательное для сторон, но не решение суда. О земельных спорах Perda не упоминает.

Письмо от desa adat о том, что на землю нет обычно-правовых претензий и неоплаченных обязательств, входит в шаг 6 нашей проверки недвижимости.