Аренда земли или дома на Бали

По Гражданскому кодексу аренда (sewa-menyewa) является соглашением, по которому одна сторона предоставляет другой право пользоваться вещью в течение определённого срока за плату. Арендодатель обязан передать имущество, поддерживать его в состоянии, пригодном для согласованного использования, и дать арендатору спокойно им пользоваться; арендатор обязан пользоваться им бережно и вносить арендную плату в срок.

Земля остаётся собственностью её собственника. Аренда даёт право пользоваться ею в согласованный срок, но не земельное право, зарегистрированное на имя арендатора.

Основной аграрный закон признаёт право аренды под строительство: право использовать землю, принадлежащую другому лицу, чтобы строить на ней, за арендную плату собственнику, которую вносят единовременно или частями.

Его могут иметь граждане Индонезии, иностранные граждане с местом жительства в Индонезии, индонезийские юридические лица и иностранные юридические лица, имеющие представителя в Индонезии.

Мы не нашли национальной нормы, которая устанавливала бы максимальный или минимальный срок частной аренды земли. Гражданский кодекс требует лишь определённого срока. Сроки вроде 25 или 30 лет происходят из практики и из договора, а не из закона.

Аренда отличается от Hak Pakai (права пользования), зарегистрированного земельного права, которое может иметь иностранец. Hak Pakai на государственной земле действует до 30 лет, может быть продлено на срок до 20 лет и возобновлено на срок до 30 лет. Hak Pakai на земле Hak Milik (права собственности на землю) действует до 30 лет и может быть возобновлено новым актом.

Закон не требует, чтобы для действительности аренда заключалась у нотариуса. Нотариальный акт является полным доказательством своего содержания между сторонами и их правопреемниками. Подписанное частное соглашение имеет между ними такую же силу только после того, как стороны признают свои подписи.

Аренду зарегистрированной земли можно записать в земельном управлении, в земельной книге и в сертификате, если заинтересованная сторона подаст заявление с копией акта аренды. Запись необязательна. Для внесения в земельную книгу Hak Sewa untuk Bangunan на земле Hak Milik нужен акт, составленный PPAT (должностным лицом, которое составляет земельные акты).

Договор с индонезийским физическим лицом или частной компанией должен быть составлен на индонезийском языке (Bahasa Indonesia) и, если участвует иностранная сторона, также на языке этой стороны или на английском. Подписанное соглашение облагается гербовым сбором в 10 000 рупий.

Продажа сданного в аренду имущества не прекращает ранее заключённую аренду, если только сам договор аренды этого не допускал. Если допускал, покупатель земли, который хочет, чтобы арендатор освободил имущество, должен уведомить его не менее чем за один год.

Аренда не прекращается со смертью собственника или арендатора.

Письменная аренда прекращается в силу закона по истечении согласованного срока, без уведомления. Если арендатор остаётся, а собственник это допускает, возникает новая аренда по правилам о неписьменной аренде.

Ни одна статья не рассматривает опцион на продление как таковой. Опцион является условием договора, действительным, если отвечает общим условиям для соглашения, и обязательным для сторон как закон. Запишите в договор аренды цену и условия любого продления.

Разрешение на строительство здания (PBG, Persetujuan Bangunan Gedung) запрашивает владелец здания. Регламент о зданиях устанавливает, что чёткие права на землю являются безусловным требованием и что здание может стоять на чужой земле по соглашению о пользовании землёй с её собственником.

Когда это соглашение заканчивается и не продлевается, сертификат права собственности на здание можно аннулировать по заявлению. По окончании аренды арендатор вправе забрать то, что построил за свой счёт, если это не повреждает имущество. Закон не говорит, кому принадлежит здание после этого, поэтому об этом должен сказать договор аренды.

Hak Milik предназначено для граждан Индонезии, с узкими исключениями, установленными законом; иностранец, получивший его по наследству без завещания или в результате смешения имущества супругов, должен отказаться от него в течение одного года. Любое действие, направленное на прямую или косвенную передачу Hak Milik иностранцу, включая передачу по завещанию, недействительно в силу закона, земля переходит государству, а уже уплаченные деньги вернуть нельзя.

Региональный регламент Бали 2026 года (Perda) запрещает выступать посредником или содействовать схемам, при которых кто-то держит землю от имени иностранного бенефициарного владельца. Закон не даёт критерия, когда аренда становится такой схемой. Аренда, которая по существу является арендой, на определённый срок и за плату, законна; попросите нотариуса проверить любое побочное соглашение, заём или доверенность.

Тот, кто сдаёт вам в аренду, является правообладателем, названным в сертификате, и сертификат совпадает с данными реестра земельного управления.

Указана ли в сертификате ипотека (Hak Tanggungan). Спросите у нотариуса, как ипотека влияет на аренду, если банк собственника обратит на неё взыскание.

Участок не относится ни к охраняемым продовольственным сельхозземлям (LP2B), ни к охраняемым рисовым полям (LSD), а его зонирование в детальном плане зонирования (RDTR) допускает то, что вы планируете построить.

Если земля является совместно нажитым имуществом супругов, оба супруга согласны на аренду.

Договор составлен на индонезийском языке (Bahasa Indonesia) и на языке, который вы читаете, и вы понимаете каждый пункт о продлении, здании и прекращении аренды.

Аренда оформлена у нотариуса, и вы решаете, записывать ли её в земельном управлении.

Собственник платит окончательный подоходный налог (PPh final) в размере 10 процентов от валовой арендной платы, включая плату за обслуживание, охрану и услуги, вносимую по договору аренды. Это не относится к доходу от услуг по проживанию, например при сдаче комнат, общежитий или пансионов; как это применяется к вилле, которую сдают гостям, уточните у налогового консультанта. Если арендатор является индонезийской компанией или другим налоговым агентом, названным в регламенте, арендатор удерживает налог; в остальных случаях платит собственник. См. страницу о налогах и официальных расходах.