Брак, наследство и недвижимость в Индонезии

Страница рассчитана на иностранцев, которые покупают или собираются купить недвижимость на Бали и при этом состоят в браке, могут вступить в брак, имеют детей или хотят кому-то оставить имущество. Она излагает, что говорит писаный закон и где мы нашли его молчание.

Это общая информация, а не юридическая консультация. В этих вопросах сходятся земельное, семейное и миграционное право и право о гражданстве. Ответ для вашего случая зависит от вашего гражданства, гражданства вашего супруга, вида земельного права и даты каждого шага. Ваш случай должен проверить нотариус (notaris) или уполномоченный по земельным актам (PPAT).

Если на странице сказано, что вопрос здесь не решается, значит, мы искали официальный текст и не нашли такого, который бы его решал. Это не означает, что ответ отрицательный.

По Закону о браке имущество, приобретённое в браке, становится общим (harta bersama). Имущество, которое каждый из супругов принёс в брак, а также то, что каждый получил в дар или по наследству, остаётся под собственным управлением этого супруга, если супруги не решили иначе.

Каждый супруг вправе полностью распоряжаться своим имуществом. Общим имуществом супруг может распоряжаться с согласия обоих супругов. Если брак прекращается разводом, общее имущество подчиняется «их собственному праву» (hukumnya masing-masing); Закон не определяет, что это значит.

Смешанный брак (perkawinan campuran) это брак между двумя лицами, которые в Индонезии подчиняются разным законам из-за разного гражданства, причём один из них гражданин Индонезии. Если он заключается в Индонезии, то совершается по Закону о браке, а каждая сторона должна заранее доказать, что требования её собственного права соблюдены, справкой или заменяющим её решением суда. Гражданство, приобретённое в результате брака или его прекращения, определяет применимое право.

Закон о браке ничего не говорит о земле, Hak Milik или владении иностранцев. Он не указывает, какой имущественный режим действует для пары с разным гражданством. Он не говорит и о том, считается ли унаследованное супругом имущество собственным для правил земельного права о владении иностранцев; он лишь сообщает, что оно остаётся под управлением этого супруга.

Правило для смешанных браков находится в Постановлении Правительства № 18 от 2021 года (PP 18/2021), Pasal 70. Гражданин Индонезии, вступивший в брак с иностранцем, может иметь те же земельные права, что и другие граждане Индонезии. Это земельное право не является общим имуществом, что подтверждается соглашением супругов о раздельности имущества (perjanjian pemisahan harta), составленным в форме нотариального акта. Pasal 70 не является способом для супруга-иностранца владеть землёй. При наличии соглашения земля принадлежит только супругу-гражданину Индонезии, и супруг-иностранец не получает на неё никакого права. Действие, направленное на прямую или косвенную передачу Hak Milik супругу-иностранцу, недействительно в силу закона по UUPA Pasal 26(2), а земля переходит государству. Подпадает ли под это договорённость, дающая контроль, или договорённость о HGB, решает суд.

В старых руководствах цитируется Постановление Правительства № 103 от 2015 года, которое по существу говорило то же самое. PP 18/2021 его отменило (Pasal 103 huruf b), и теперь это правило находится в Pasal 70.

Pasal 70 не говорит, нужно ли заключать соглашение до брака или в браке, и не говорит, что происходит с землёй, которая уже была общим имуществом, если соглашение заключено позже. Если читать его вместе с решением Конституционного суда, описанным в следующем разделе, соглашение до брака или в браке возможно, но ни один текст прямо этого для земли не утверждает.

Без такого соглашения действует общее правило: имущество, приобретённое в браке, является общим. Основной аграрный закон (UUPA) гласит, что иностранец, получивший Hak Milik в результате смешения имущества супругов (percampuran harta karena perkawinan), обязан отказаться от него в течение одного года; см. раздел о правиле одного года. Ни один из законов не говорит, идёт ли речь только о доле супруга-иностранца или обо всём праве.

По закону о гражданстве (UU 12/2006, Pasal 26(1) и (2)) гражданин Индонезии, вступивший в брак с иностранцем, утрачивает индонезийское гражданство, если по праву страны иностранного супруга гражданство индонезийского супруга следует за гражданством иностранного супруга как следствие брака. Он может подать заявление о сохранении индонезийского гражданства, если только это не приведёт к двойному гражданству. Заявление можно подать только по истечении трёх лет со дня заключения брака (Pasal 26(4)). Индонезийский обладатель Hak Milik, утративший гражданство, обязан отказаться от земли в течение одного года. Утрата гражданства одним супругом сама по себе не лишает гражданства другого. Происходит ли утрата, зависит от права иностранного супруга, которое эта страница не рассматривает.

Pasal 29 Закона о браке позволяет супругам заключить письменное соглашение. Первоначально его нужно было заключить при бракосочетании или до него и заверить у регистратора браков. Оно действовало со дня бракосочетания, а в браке его нельзя было изменить, кроме случая, когда оба согласны и изменение не вредит третьим лицам.

27 октября 2016 года Конституционный суд (решение 69/PUU-XIII/2015) постановил, что Pasal 29(1) не имеет обязательной силы, если его не читать так: в момент бракосочетания, до него или в браке обе стороны по взаимному согласию могут представить письменное соглашение, заверенное регистратором браков или нотариусом, и его содержание действует также в отношении третьих лиц, насколько они затронуты. Соглашение действует со дня бракосочетания, если в нём не указано иное. В браке оно может касаться имущества супругов или иных вопросов, и его нельзя изменить или отменить, кроме случая, когда оба согласны и изменение не вредит третьим лицам.

В мотивировке суд описал брачный договор как обязательный для тех, кто его заключил, и для заинтересованных третьих лиц, и указал, что для супругов, заключивших такой договор, общее имущество подчиняется его условиям. Суд отклонил просьбу проверить Pasal 21(1), 21(3) и 36(1) UUPA, так что эти земельные нормы остались прежними. Решение Конституционного суда 156/PUU-XXIV/2026 ссылается на Pasal 29 в том смысле, который придало ему решение 2016 года; более позднего решения, которое это меняло бы, мы не нашли.

Брачный договор, включая его изменение или отмену, можно зарегистрировать в органе гражданской регистрации (Disdukcapil) или в представительстве Индонезии за рубежом, приложив нотариальный акт. Постановление говорит, что его можно зарегистрировать; оно не говорит, что регистрация является условием действительности договора. В прочитанных нами текстах не сказано, решает ли регистрация, действует ли договор против третьих лиц, включая земельное ведомство.

Решение не говорит, как соглашение, заключённое после свадьбы, влияет на землю, приобретённую и зарегистрированную до него, и как на практике проверяется «отсутствие вреда третьим лицам». Официального текста о регистрации договора в религиозном ведомстве (KUA) для мусульманских пар мы не нашли, поэтому страница этого не охватывает.

Hak Milik могут иметь только граждане Индонезии. Иностранец, получивший его по наследству без завещания или в результате смешения имущества супругов, обязан отказаться от него в течение одного года с момента получения. Тот же годичный срок действует для гражданина Индонезии, владеющего Hak Milik и утратившего гражданство, и для лица, у которого помимо индонезийского есть иностранное гражданство.

Если в течение года не произведён отказ от права, оно прекращается в силу закона, а земля переходит государству. Права других лиц, обременяющие землю, сохраняются. Правил о возврате или компенсации для этого случая в тексте нет. Замечание о формулировке: в экземпляре UUPA, размещённом Министерством ATR/BPN, и в цитате Конституционного суда Pasal 21(3) говорит «не отказался» (tidak dilepaskan), а в некоторых онлайн-копиях, включая копию в правовой базе BPK, слова «tidak» нет. Норма читается как «не отказался».

Для Hak Milik в тексте сказано «отказаться» (melepaskan). Там не сказано, что в течение года допускается и передача лицу, отвечающему требованиям, хотя в правиле для HGB это сказано. Не сказано и то, с какого момента идёт год при наследовании: со смерти или с регистрации.

Для HGB правило изложено полнее. Обладатель, который перестал отвечать требованиям, то есть гражданин Индонезии или индонезийское юридическое лицо, обязан в течение одного года отказаться от права или передать его лицу, отвечающему требованиям; иначе право прекращается в силу закона. PP 18/2021 это повторяет.

Отказ оформляется заявлением об отказе (surat pernyataan pelepasan) от обладателя права, которое удостоверяется нотариусом, начальником подрайона (camat) или руководителем земельного ведомства. Руководитель земельного ведомства вносит запись, и отказ превращает землю в государственную. Особого порядка для такого годичного отказа в постановлении нет, поэтому уточните в земельном ведомстве, как оно обращается с сертификатом. Налоги на наследование, отказ или передачу здесь не рассматриваются.

PP 18/2021 позволяет иностранцу владеть домом или апартаментами, если у него есть миграционные документы (dokumen keimigrasian) в соответствии с законом. В пояснении к Pasal 69(1) под миграционными документами понимаются виза, паспорт или разрешение на пребывание (izin tinggal). В PP 18/2021 Orang Asing это лицо, не являющееся гражданином Индонезии, присутствие которого приносит пользу, который ведёт бизнес, работает или инвестирует в Индонезии. Иностранец может владеть жилым домом на земле Hak Pakai (на государственной земле, на земле Hak Milik по соглашению в форме акта PPAT или на земле Hak Pengelolaan по соглашению) либо квартирой (Satuan Rumah Susun) в доме, построенном на земле Hak Pakai или HGB. Иностранец не может иметь на своё имя HGB на отдельный дом.

Pasal 71(2) в печатной редакции говорит, что иностранец может владеть квартирами только в домах, построенных в особых экономических зонах, зонах свободной торговли и свободных портов, промышленных зонах и других экономических зонах. В пояснении (Penjelasan Pasal 71 ayat (2)) сказано, что «другие экономические зоны» это городские территории и/или территории, поддерживающие город, туристические зоны или территории, поддерживающие строительство вертикального жилья и приносящие экономическую пользу населению. Постановление министра (Permen ATR/BPN 18/2021, Pasal 185) повторяет перечень видов жилья без этого зонального ограничения. Тексты не совпадают. Пояснение толкует «другие экономические зоны» широко; подходит ли конкретное здание, решает земельное ведомство. Прежде чем опираться на любое из прочтений, уточните в земельном ведомстве.

Постановление министра устанавливает ограничения для жилья иностранцев: для отдельного дома дом той категории и цены, которые установлены жилищными правилами, и один участок на человека или семью и/или участок не более 2000 м2, с возможностью больше по разрешению министра; для квартир коммерческие многоквартирные дома. Текст не поясняет, складываются ли ограничения, связанные словами «и/или», или это альтернативы. Минимальные цены задаются отдельным решением министра, Kepmen ATR/BPN 1241/2022, которое кратко изложено на странице Правил; оно говорит, что дом или квартира могут быть новыми или старыми (Diktum KESATU).

Постановление министра (Pasal 187(3)) предусматривало также, что земля Hak Milik или HGB, приобретённая для дома иностранца, переоформляется в Hak Pakai. Собственный реестр министерства отмечает Permen ATR/BPN 18/2021 в целом как частично отменённое (dicabut sebagian), не называя Pasal 187(3). Permen ATR/BPN 2/2025 (Pasal II angka 3) касается только превращения Hak Milik в HGB или Hak Pakai, кроме случаев аукциона, поэтому затрагивает часть Pasal 187(3) о Hak Milik, но не часть об HGB. Реестр отмечает эти нормы как более не действующие. Позже Permen 5/2025 отменил Permen 2/2025, и тексты не говорят, меняет ли это прежнюю отмену. Permen ATR/BPN 5/2025 регулирует превращение Hak Milik в HGB через аукцион либо через отказ в пользу государства и новое предоставление, и про Hak Pakai не упоминает. Не полагайтесь на такое переоформление, пока земельное ведомство его не подтвердит. Пути, указанные в Pasal 71 PP 18/2021, это не затрагивает.

Когда иностранец-собственник умирает, дом могут унаследовать его наследники. Если наследник иностранец, у него должны быть миграционные документы в соответствии с законом.

Здесь закон молчит. PP 18/2021 не устанавливает срока и последствий для иностранного наследника без миграционных документов и не содержит правила об отказе в течение года для собственного дома иностранца при смерти владельца или окончании вида на жительство. Прежнее Постановление Правительства № 103 от 2015 года содержало годичное правило с аукционом при его нарушении; оно отменено, и прямой замены нет. Ближайшее общее правило это Pasal 50: обладатель Hak Pakai, который перестал отвечать требованиям, имеет один год, чтобы отказаться от права или передать его, иначе право прекращается в силу закона. В перечне обладателей Hak Pakai указан Orang Asing без условия о виде на жительство, и ни один текст не связывает истёкший вид на жительство с Pasal 50. Текст не говорит и о том, что происходит со зданием при прекращении Hak Pakai, а только о земле: государственная земля становится государственной, а земля Hak Milik возвращается обладателю Hak Milik. Спросите в земельном ведомстве и у нотариуса, как они подходят к этим вопросам.

Схема с номинальным держателем (pinjam nama) это случай, когда земля записана на одного человека, а настоящим владельцем является другой, здесь иностранец. UUPA таких слов не использует. Он гласит, что любая продажа, обмен, дарение, передача по завещанию и иное действие, направленное на прямую или косвенную передачу Hak Milik иностранцу, недействительно в силу закона. Земля переходит государству, права других лиц, обременяющие землю, сохраняются, а уже уплаченные деньги вернуть нельзя.

Та же недействительность относится к таким действиям в пользу гражданина Индонезии, у которого есть и иностранное гражданство, и юридического лица, кроме тех, которым Правительство позволило иметь Hak Milik. Пояснительная часть UUPA говорит, что это следует из правила, по которому Hak Milik могут иметь только граждане Индонезии.

Слова «прямо или косвенно» и позволяют охватить схемы с номинальным держателем. Ни один прочитанный нами закон не перечисляет, какие конструкции подпадают: номинальный держатель, траст, доверенность, заём или долгосрочная аренда; подпадает ли конкретная схема, вопрос толкования судом, и судебных решений мы не открывали. В тексте не названы налоговые, штрафные или уголовные последствия ни для индонезийского держателя, ни для иностранца. См. также страницу об аренде.

Завещание это акт, в котором человек выражает, что должно произойти после его смерти, и который он вправе отменить. Нотариус обязан каждый месяц составлять список завещаний, удостоверенных у него, и направлять этот список, или нулевой список, в центральный реестр завещаний (pusat daftar wasiat) при министерстве, ведающем вопросами права, в первые 5 дней следующего месяца. Обязанность лежит на нотариусе. В прочитанных нами текстах регистрация не названа условием действительности завещания.

Министерство юстиции сообщает, что закрытое завещание после смерти завещателя должно быть передано в Balai Harta Peninggalan того района, где открылось наследство; оно вскрывает завещание и составляет протокол. Можно ли внести в центральный реестр завещание иностранца, составленное за рубежом, в законе не сказано.

Завещанием нельзя передать Hak Milik иностранцу. Передача по завещанию входит в число действий, которые Pasal 26(2) UUPA объявляет недействительными. Для иностранца правило об отказе в течение года охватывает только наследование без завещания и смешение имущества супругов; в пояснении к Pasal 21 сказано, что иные способы запрещены Pasal 26(2).

Право какой страны применяется к наследованию земли иностранца в Индонезии, на этой странице не решается. Мы не смогли открыть официальный текст Algemene Bepalingen van Wetgeving (AB), положений, которые могут это регулировать, и ни один другой прочитанный нами текст вопроса не решает. Ответить на него для вашего случая должен нотариус. Нормы UUPA о Hak Milik действуют, какое бы наследственное право ни применялось.

Ребёнок от действительного брака гражданина Индонезии и иностранца является гражданином Индонезии. Если у ребёнка есть и гражданство иностранного родителя, у него двойное гражданство.

Закон о гражданстве допускает такое ограниченное двойное гражданство. После 18 лет или вступления в брак ребёнок должен выбрать одно гражданство, письменным заявлением не позднее трёх лет после достижения 18 лет или вступления в брак; для ребёнка, не вступившего в брак, это до 21 года. Родитель или опекун должен зарегистрировать ребёнка в миграционной службе или в представительстве Индонезии. Ребёнок, который выбирает иностранное гражданство или не выбирает ничего, рассматривается по закону об иностранцах и обязан вернуть индонезийские документы, удостоверяющие личность, в течение 14 дней после истечения срока.

Что касается земли, UUPA гласит, что пока у человека помимо индонезийского есть иностранное гражданство, он не может иметь землю на праве Hak Milik, и к нему применяется правило об отказе в течение года. Исключения для детей оно не делает. По прямому смыслу текста ребёнок с двойным гражданством не может иметь Hak Milik, пока двойное гражданство сохраняется, ребёнок, унаследовавший Hak Milik, подпадает под правило одного года, а передача Hak Milik такому ребёнку недействительна по Pasal 26(2).

Ни один прочитанный нами официальный источник не формулирует это правило для детей, так что это прочтение текста, а не прямо заявленное правило. Закон не говорит, может ли опекун держать Hak Milik для ребёнка и приостанавливается ли годичный срок на время несовершеннолетия.

Свидетельство о рождении, регистрация ребёнка с ограниченным двойным гражданством, разрешение на пребывание ребёнка и выезд из Индонезии с ребёнком описаны на странице о ребёнке, родившемся на Бали.

Брак за рубежом между двумя гражданами Индонезии или между гражданином Индонезии и иностранцем действителен, если он заключён по праву страны, где состоялся, и, для индонезийца, не нарушает Закон о браке. По Закону о браке в течение одного года после возвращения супругов в Индонезию свидетельство о браке нужно зарегистрировать в органе регистрации браков по месту жительства.

Закон об учёте населения устанавливает более короткий срок. Брак гражданина Индонезии за рубежом должен быть зарегистрирован компетентным органом страны пребывания и сообщён в представительство Индонезии. Затем заинтересованное лицо должно сообщить о нём в орган гражданской регистрации по месту жительства не позднее 30 рабочих дней со дня возвращения в Индонезию (Pasal 37(4)); разъяснение к Pasal 17(3) того же закона говорит, что «hari» (день) означает рабочий день в следующих статьях. Если страна пребывания не регистрирует браки иностранцев, брак регистрируется в представительстве Индонезии.

Сроки в один год и в 30 рабочих дней пересекаются. Тексты не говорят, какой из них имеет приоритет и заменяет ли соблюдение одного другой. Уточните в органе гражданской регистрации, какой срок он применяет; надёжнее всего сообщить в течение 30 календарных дней со дня возвращения, это раньше, чем 30 рабочих дней.

Ни один из двух законов не говорит, что брак за рубежом, не зарегистрированный в Индонезии, недействителен. Закон о браке не указывает последствий пропуска года. Закон об учёте населения предусматривает за несвоевременное сообщение административный штраф, не более 1 000 000 рупий (Rp) по тексту 2006 года; действующие размеры задаются региональным регламентом, который мы не читали.

На чьё имя будет зарегистрировано земельное право и отвечает ли этот человек требованиям: гражданин Индонезии без другого гражданства для Hak Milik или HGB либо иностранец с миграционными документами (виза, паспорт или разрешение на пребывание) для Hak Pakai или квартиры?

Если один из супругов индонезиец, а другой иностранец: есть ли соглашение о раздельности имущества в форме нотариального акта, заключено ли оно до или после приобретения земли, зарегистрировано ли в органе гражданской регистрации и что земельное ведомство принимает как его подтверждение?

Что говорит нотариус о земле, которая уже была общим имуществом до заключения соглашения?

Есть ли у кого-то из супругов или у ребёнка второе гражданство и не грозит ли кому-то утрата индонезийского гражданства из-за брака?

Что происходит в случае смерти: кто наследует, право какой страны применяется к земле и нужно ли завещание? Если наследник иностранец, какие миграционные документы (виза, паспорт или разрешение на пребывание) у него должны быть и что будет, если их нет или срок разрешения на пребывание закончится?

Есть ли какая-либо договорённость, письменная или нет, по которой кто-то держит землю за иностранца? Спросите нотариуса, не может ли она считаться косвенной передачей по Pasal 26(2) UUPA.

Если вы заключили брак за рубежом, сообщено ли о нём в Индонезии и в какой срок?