Налоги и официальные расходы при покупке на Бали

Каждый раздел даёт ставку, предел или формулу, установленные законом, с указанием регламента и статьи. Ставки здесь либо официальные максимумы, либо ставки из налогового регламента каждого округа; сумма к уплате зависит от стоимости, указанной в акте, и от официальной стоимости земли. Здесь также описано, сколько времени занимает земельное управление и какой электронный сертификат вы получаете после перехода права.

Вознаграждение юристов, геодезистов и юридической проверки (due diligence) согласуется частным порядком и здесь не рассматривается. Комиссия агента согласуется в письменном договоре в диапазоне, который установлен министерским регламентом; здесь она тоже не рассматривается, а диапазон указан на странице «Как проверить профессионала».

Покупатель платит BPHTB, когда приобретает право на землю, например Hak Milik, HGB или Hak Pakai. Закон ограничивает ставку 5 процентами. Налог равен ставке, умноженной на стоимость приобретения за вычетом необлагаемой суммы (NPOPTKP). При продаже стоимость приобретения равна цене сделки или официальной стоимости (NJOP), если цена неизвестна или ниже NJOP. Необлагаемая сумма применяется только к первому приобретению покупателя в этом округе или городе.

Налог подлежит уплате, когда подписан предварительный договор купли-продажи (PPJB), либо когда подписан акт купли-продажи (AJB), если PPJB нет. Должностное лицо по земельным актам (PPAT) вправе подписать акт только после того, как покупатель предъявит подтверждение уплаты BPHTB.

Аренда не входит в перечень приобретений, облагаемых BPHTB по закону. Если в сделке длительная аренда сочетается с правом на землю или доверенностью, спросите у нотариуса, как она облагается налогом.

Продавец платит окончательный подоходный налог в размере 2,5 процента от валовой стоимости отчуждения. Ставка 1 процент применяется только к простым домам, продаваемым предприятием, основная деятельность которого состоит в продаже земли или зданий, а ставка 0 процентов к земле, продаваемой государству для общественных нужд.

Продавец платит до подписания акта. PPAT вправе подписать акт только после того, как продавец предъявит платёжный документ об уплате налога, проверенный налоговой службой.

Застройщик взимает НДС с нового дома или апартаментов. Ставка составляет 12 процентов и применяется к базе в размере 11/12 цены для товаров, не облагаемых налогом PPnBM, что даёт 11 процентов от цены.

В 2026 году государство оплачивает НДС с первых 2 млрд рупий цены нового, готового к проживанию дома или апартаментов стоимостью до 5 млрд рупий, которые застройщик продаёт впервые. Акт или полностью оплаченный PPJB и передача объекта должны оба приходиться на период с 1 января по 31 декабря 2026 года, и каждый человек может воспользоваться льготой для одного жилья. Иностранному покупателю нужен ИНН (NPWP), и воспользоваться льготой он может только в рамках правил о владении жильём иностранцами.

Льгота теряется, если первый взнос или первый платёж был внесён до 1 января 2026 года либо если жильё отчуждается в течение года после передачи объекта, и не применяется к жилью, уже освобождённому от НДС. Она заканчивается 31 декабря 2026 года, если новый регламент её не продлит.

PPAT вправе взять не более 1 процента от стоимости сделки в акте, включая плату за свидетелей. Регламент 2021 года снижает предел по мере роста стоимости: не более 1 процента до 500 млн рупий, 0,75 процента до 1 млрд рупий, 0,5 процента до 2,5 млрд рупий и 0,25 процента сверх этого. Спросите у PPAT, как эти ступени применяются к вашему акту.

Нотариус вправе взять не более 2,5 процента от стоимости акта до 100 млн рупий, 1,5 процента от 100 млн до 1 млрд рупий, а сверх этого согласованное вознаграждение не более 1 процента.

Регистрация перехода права на землю стоит 1 промилле от стоимости земли плюс 50 тысяч рупий. Под стоимостью земли понимается официальная стоимость зоны, установленная земельным управлением, или кадастровая стоимость (NJOP), если карты зон нет.

Проверка сертификата стоит 50 тысяч рупий, а справка о регистрации земли (SKPT) стоит 50 тысяч рупий. Предоставление HGB или Hak Pakai на земле Hak Milik стоит 50 тысяч рупий за участок.

PERINTIS (Peralihan Hak Terintegrasi 10 Hari, «интегрированный переход прав за 10 дней») это пилотный проект по регистрации переходов прав, оформленных актом PPAT. Он установлен Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 1803/SK-HR.01/VIII/2026, изданным 12 августа 2026 года и действующим с 17 августа 2026 года. Это решение министра, которое задаёт порядок пилота, а не Permen. Генеральный директор по правам на землю и регистрации сказал, что Permen по этой услуге планируется до конца декабря 2026 года.

Решение охватывает электронную регистрацию перехода права по купле-продаже (jual beli), обмену, дарению, разделу общих прав и внесению в капитал компании (inbreng). Наследование само по себе в списке не названо, но если наследники делят унаследованное право актом о разделе общих прав (APHB), этот акт относится к разделу общих прав. Генеральный директор описал охват шире: все переходы прав, которые оформляются актом PPAT. Регистрация одного лишь Hak Tanggungan сюда не входит; купля-продажа, регистрируемая вместе с Hak Tanggungan, проходит по этому порядку с приложением APHT или SKMHT.

В тексте решения нет ни Hak Pakai, ни правил о владении иностранцами. Единственное положение об иностранцах касается проверки личности у PPAT: иностранного гражданина, проживающего в Индонезии, проверяют по визе, паспорту или разрешению на пребывание. Если объект стоит на земле Hak Pengelolaan или Hak Milik, в пакет должно входить согласие владельца этого права. Первое предоставление права в список охваченных переходов не входит. Что именно может иметь иностранец, по-прежнему определяют PP 18/2021 (Pasal 71, 72 и 73) и регламенты министра к нему.

«10 Hari» это название программы и целевой показатель министерства, а не срок, записанный в решении. Министерство описывает цель как не более 10 рабочих дней, составленных из этапов: до 3 дней на проверку BPHTB региональной властью, до 2 дней на составление акта у PPAT и до 5 дней на обработку заявления в земельном управлении. Эти цифры по этапам есть в новостях министерства, но не в самом решении, и новости расходятся в том, с какого момента идёт счёт. Общее время может быть больше 10 дней: само решение даёт PPAT 7 рабочих дней на отправку акта и даёт вам 7 дней на оплату SPS, а проверка сертификата перед актом идёт первой.

Перед актом PPAT проводит проверку сертификата с отметкой местоположения на участке через приложение Sentuh Tanahku, которую делает владелец земли, PPAT или назначенное PPAT лицо. Если по результату данные участка нужно улучшить, PPAT не может продолжать оформление акта, пока это не сделано и не подана новая проверка. Если результат показывает спор, лесную зону или наложение границ, PPAT должен обратиться в земельное управление с заявкой на улучшение данных или с пояснением. BPHTB должен быть оплачен до подписания акта у PPAT, а PPh должен быть подтверждён в системе Министерства финансов.

Электронный порядок работает только для актов, которые ваш PPAT передаёт через систему министерства, и этот PPAT должен быть зарегистрирован в приложении Mitra Kerja. Акты, составленные до решения, остаются действительными и могут регистрироваться через окно земельного управления.

Пилотные офисы на Бали: земельные управления Badung и Buleleng с 17 августа 2026 года. Denpasar, Tabanan, Jembrana и Gianyar добавлены 24 сентября 2026 года. Klungkung, Bangli и Karangasem в списках, опубликованных до 27 сентября 2026 года, не названы. Списки взяты из новостей министерства; решение генерального директора, которым офисы назначены, мы не нашли. Спросите у PPAT, применяет ли PERINTIS офис, который ведёт вашу землю.

Министерство объявило, что планирует ввести PERINTIS по всей стране с 1 января 2027 года, если итоги пилота будут признаны верными и сначала выйдет Permen. До тех пор считайте эту дату объявлением.

Электронный сертификат (Sertipikat-el) регулирует Permen ATR/BPN 3/2023, отменивший Permen ATR/BPN 1/2021. Это электронный документ, подписанный электронной подписью, и он вступает в силу после подписания. Когда переход права регистрируется и управление переводит сертификат в электронную форму (Permen 3/2023, Pasal 33 ayat (2): постепенно, деревня за деревней, или при обслуживании данных, например при переходе права), оно выдаёт Sertipikat-el как редакцию 1 с последним статусом, а прежний бумажный сертификат хранится в регистрационном деле (warkah). Каждое следующее изменение создаёт новую редакцию, а предыдущая перестаёт действовать и становится историей. Бумажные сертификаты остаются действительными рядом с электронными, по словам министерства в декабре 2025 года.

Иностранный владелец-физическое лицо определяется в системе по номеру паспорта. Если распечатка отличается от базы данных министерства, действует база данных. Владелец может распечатать сертификат сам, а официальная копия на специальной бумаге с QR-кодом может быть выдана, например, если владелец просит об этом или не может пользоваться системой. В PERINTIS сертификат доставляется в электронное хранилище владельца, а печатная копия необязательна. Проверьте результат, когда получите его: код сертификата, редакцию, владельца права, вид и номер права, дату окончания срочного права, регистрационные отметки, местоположение участка и электронную подпись.

Чтобы проверить Sertipikat-el, используйте приложение министерства Sentuh Tanahku. QR-код на официальной печатной копии при сканировании показывает документ электронного сертификата, а ввод NIB показывает положение участка и вид права. Без печатной копии открыть сам сертификат можно только через собственный аккаунт владельца. Страница одного земельного управления сообщает, что QR-код читается только через это приложение, и советует для уверенности подтвердить его в местном земельном управлении (Kantor Pertanahan).

Регламент действует по всей стране. Официального заявления о том, когда каждое земельное управление Бали выдаёт Sertipikat-el при каждом переходе права, мы не нашли, поэтому спросите у PPAT, делает ли это уже управление, которое будет регистрировать ваш переход.

Тот, кто владеет землёй и зданиями, распоряжается ими или получает от них выгоду, платит PBB каждый год с официальной кадастровой стоимости имущества (NJOP) по состоянию на 1 января. Закон ограничивает ставку 0,5 процента. Договор аренды может определить, какая сторона несёт эти расходы.

В Badung ставка составляет 0,1 процента при NJOP до 1 млрд рупий и 0,2 процента сверх этого, после необлагаемой суммы 26 млн рупий. В Denpasar ставки те же, после необлагаемой суммы 15 млн рупий. В обоих случаях облагаемая база устанавливается в размере от 20 до 100 процентов от NJOP.

За разрешение на строительство (PBG) взимается сбор, который устанавливает каждый округ: площадь этажей, умноженная на местный индекс, стандартную цену за единицу и индексы здания. Размер определяет техническое ведомство округа, а DPMPTSP (ведомство инвестиций и единого окна) выдаёт PBG только после его уплаты.

Если вы строите дом или коммерческое помещение площадью не менее 200 м2 самостоятельно, не как бизнес, вы должны НДС с затрат на строительство без учёта земли: 20 процентов умножить на 11/12 и на ставку НДС, что составляет 2,2 процента затрат. Он уплачивается ежемесячно, пока идёт строительство.

Владелец, получающий арендную плату за землю или здание, платит окончательный подоходный налог в размере 10 процентов от валовой арендной платы. Это не относится к доходу от услуг по проживанию, например при сдаче комнат, общежитий или пансионов; как это применяется к вилле, которую сдают гостям, уточните у налогового консультанта. Если арендатор является индонезийской компанией или другим налоговым агентом, названным в регламенте, налог удерживает арендатор; в остальных случаях его платит владелец.