Respek Bali
ENIDRU

Проверить объект

Проверьте объект, прежде чем подписать.

Большинство официальных сервисов ниже на индонезийском языке, а некоторые требуют входа под логином владельца, поэтому здесь указано, что вы можете увидеть сами, а что нет. То, что не можете проверить сами, попросите проверить нотариуса до подписания. Распечатайте список и берите его на каждую встречу. У компании, стоящей за продавцом, и у людей в ней есть своя страница: Проверьте застройщика или продавца до оплаты.

Черновик. Ожидает проверки лицензированным нотариусом. Обновлено 4 октября 2026 года.

Общая информация, а не юридическая консультация.

  1. Продавец и нотариус

    Нотариус найден в реестре INI, PPAT найден в реестре ATR/BPN. Компания продавца найдена в AHU с тем же названием и адресом, что в договоре.

    Что спросить

    Кто продаёт, через какую компанию, и какой нотариус или уполномоченный по земельным сделкам (PPAT) оформит акт?

    Где проверить самостоятельно

    Хороший ответ

    Продавец называет компанию и нотариуса ещё до задатка. Названия точно совпадают со списками выше, компания найдена в AHU с тем же названием и адресом, что в договоре, а PPAT зарегистрирован для округа, где находится земля.

    Тревожные признаки

    • Нотариуса или PPAT нет в списках выше.
    • Компании продавца нет в AHU, либо её название или адрес отличаются от договора.
    • Нотариуса называют только после того, как вы заплатили задаток.
    • Вас торопят подписать, прежде чем вы успели всё проверить.

  2. Право на землю

    Тип права известен. Участок на BHUMI совпадает с копией сертификата. Нотариуса попросили проверить сертификат в земельном управлении.

    Что спросить

    Какое право на землю (Hak Milik, HGB или Hak Pakai), кто его держатель, и если вам предлагают аренду, какое право лежит в основе этой аренды?

    Где проверить самостоятельно

    • BHUMI ATR/BPN (откроется в новой вкладке)https://bhumi.atrbpn.go.id/

      Карта зарегистрированных участков с формой, площадью и типом права на землю. Имя владельца там не показано.

    • Sentuh Tanahku (откроется в новой вкладке)https://www.atrbpn.go.id/sentuh-tanahku

      Информация о приложении Sentuh Tanahku от земельного управления: для проверки участка и отслеживания заявки. Чтобы увидеть сам сертификат, нужен вход под логином держателя права.

    Хороший ответ

    Продавец показывает копию сертификата, и форма с площадью на BHUMI совпадают с ней. Вы просите нотариуса проверить сертификат в земельном управлении до подписания, и он это делает. Для аренды вы видите и сертификат, лежащий в основе, и сам договор аренды.

    Тревожные признаки

    • Участок на BHUMI не совпадает с копией сертификата.
    • Продавец не хочет, чтобы нотариус проверял сертификат в земельном управлении до подписания.
    • Обычный документ, например girik, предлагают так, будто это сертификат.
    • Срок права скоро заканчивается, и никто не может сказать, как его продлят.

  3. Зонирование и охраняемые рисовые поля

    Зонирование на GISTARU соответствует планируемому использованию. Письменное подтверждение, что земля не относится к охраняемым рисовым полям.

    Что спросить

    Для чего зонирована эта земля и относится ли она к охраняемым рисовым полям?

    Где проверить самостоятельно

    Хороший ответ

    Зонирование участка соответствует тому, что вы планируете там делать, и нотариус или земельное управление письменно подтверждают, что земля не относится к охраняемым рисовым полям.

    Тревожные признаки

    • У территории нет детального плана онлайн, и никто не может показать зонирование письменно.
    • Земля это рисовое поле, а продавец говорит, что она готова под виллу, но без документа, разрешающего смену назначения.
    • Вам говорят, что зонирование не важно, потому что здесь все строят.

  4. Лицензия на бизнес

    NIB предъявлен. Код деятельности (KBLI) в нём совпадает с фактическим использованием объекта.

    Что спросить

    Какая компания держит номер бизнеса (NIB) и под каким кодом деятельности (KBLI) она зарегистрирована?

    Где проверить самостоятельно

    Хороший ответ

    Оператор показывает NIB из OSS на компанию, которая будет управлять объектом, и код KBLI в нём описывает фактическое использование, например размещение гостей.

    Тревожные признаки

    • Объект принимает платных гостей, но NIB нет.
    • Код KBLI не совпадает с фактическим использованием.

  5. Разрешения на здание и на бизнес

    Разрешение на строительство (PBG или старый IMB) и SLF предъявлены, PBG и SLF найдены в SIMBG. Лицензии, которые OSS требует для этого KBLI, предъявлены.

    Что спросить

    Есть ли у здания разрешение на строительство (PBG или старый IMB) и сертификат пригодности к эксплуатации (SLF), и какие лицензии OSS указывает для кода KBLI этого бизнеса?

    Где проверить самостоятельно

    • SIMBG (откроется в новой вкладке)https://simbg.pu.go.id/

      Национальная система разрешений на строительство. Найдите заявку по её регистрационному номеру.

    • OSS (откроется в новой вкладке)https://oss.go.id/

      Здесь выдаются лицензии и сертификаты для бизнеса. Какие именно нужны, зависит от кода KBLI и уровня риска, поэтому попросите оператора показать, что указывает для него OSS.

    Хороший ответ

    Продавец показывает разрешение на строительство и SLF, и регистрационные номера PBG и SLF находятся в SIMBG. Оператор показывает лицензии, которые OSS указывает для его кода KBLI, и они совпадают с его NIB.

    Тревожные признаки

    • У здания нет ни PBG, ни старого IMB.
    • Здание принимает гостей, но у него нет SLF.
    • Регистрационный номер не находится в SIMBG.
    • Гости платят за проживание, но оператор не может показать лицензии, которые OSS указывает для его кода KBLI.

  6. Banjar и desa adat

    Banjar и desa adat названы. Письмо от desa adat: нет обычно-правовых претензий и неоплаченных обязательств.

    Что спросить

    В каком banjar и desa adat находится земля, и знают ли они об этой сделке?

    Где проверить самостоятельно

    Хороший ответ

    Продавец или нотариус называет banjar и desa adat и приносит письмо от desa adat о том, что на землю нет обычно-правовых претензий и неоплаченных обязательств.

    Тревожные признаки

    • Продавец уклончиво говорит о том, в каком banjar или desa adat находится земля.
    • Письма от desa adat нет, даже когда вы его просите.
    • Земля похожа на храмовую или используется для церемоний.

  7. Кто проверяет цифры

    Отчётность от лицензированного публичного аудитора. Продавца нет в списках предупреждений OJK. Фиксированная доходность не обещана.

    Что спросить

    Кто подготовил или проверил показанные вам цифры дохода, и предлагают ли вам часть этой сделки как инвестицию с доходностью?

    Где проверить самостоятельно

    • Daftar Akuntan Publik Aktif, Kemenkeu (откроется в новой вкладке)https://pppk.kemenkeu.go.id/in/post/daftar-akuntan-publik-aktif

      Список публичных аудиторов, лицензированных Министерством финансов, в формате PDF. На 29 сентября 2026 года последний файл был датирован 29 июля 2024 года, поэтому дополнительно спросите у аудитора номер его лицензии.

    • Waspada Investasi, OJK (откроется в новой вкладке)https://ojk.go.id/waspada-investasi/id/alert-portal/Pages/default.aspx

      Списки организаций, которым финансовый регулятор OJK предписал прекратить незаконные предложения инвестиций. Также можно позвонить в OJK по номеру 157.

    Хороший ответ

    Цифры дохода подтверждены отчётностью лицензированного публичного аудитора, продавца и его бренда нет в списках OJK, и никто не обещает фиксированную доходность.

    Тревожные признаки

    • Обещают фиксированную доходность за то, что по закону является покупкой недвижимости.
    • Аудитора нет в списке Министерства финансов, и он не называет номер лицензии.
    • Продавец или его бренд есть в списке предупреждений OJK.
    • Продавец не хочет показывать налоговый номер (NPWP) или документы компании. В сентябре 2026 года мы не нашли публичного поиска чужого NPWP, так что вам остаётся полагаться на документы.