Продажа недвижимости на Бали и отъезд из Индонезии

Эта страница для иностранца, который владеет недвижимостью на Бали или арендует её и хочет продать или передать её либо уезжает из Индонезии. Она показывает, что говорит писаный закон и где мы нашли его молчание. Это общая информация, а не юридическая консультация. О цене, спросе и о том, когда продавать, здесь ничего нет.

Ставки и суммы налогов и сборов приведены на странице о налогах и расходах и здесь не повторяются. Что происходит с домом иностранца, когда собственник умирает или заканчивается его разрешение на пребывание, описано на страницах о браке и наследстве и о визах и пребывании. Эта страница ссылается на них и добавляет только новое. Ваш случай должен проверить нотариус (notaris) или уполномоченный по земельным актам (PPAT). Когда эта страница говорит, что текста мы не нашли, мы искали в официальных источниках, названных под разделом, и не нашли. Это не значит, что ответ отрицательный.

Иностранец с миграционным документом в соответствии с законом может владеть домом или квартирой (PP 18/2021, Pasal 69(1)). Право должно быть одним из названных в Pasal 71, а владение имеет пределы по минимальной цене, площади участка, числу участков или квартир и использованию как жилья (Pasal 72). Регламент министра об этих пределах говорит, что приобретаемый дом или квартира могут быть новыми или старыми (Permen ATR/BPN 18/2021, Pasal 187(2)). Решение министра, устанавливающее минимальные цены, говорит то же в первом диктуме и добавляет, что дом может переходить или передаваться другому лицу (Kepmen ATR/BPN 1241/2022, Diktum KESATU и KEDUA huruf c). По этим текстам иностранец, покупающий ваш дом, поэтому связан теми же пределами, включая минимальную цену, что и покупатель нового дома. Цифры есть в записи этого решения на странице Правил и в ответе FAQ о минимальной цене. Какую цену земельное управление сравнивает с минимумом при перепродаже, тексты не говорят.

Гражданин Индонезии может владеть Hak Pakai со сроком (PP 18/2021, Pasal 49(2)(a)), и такое право можно передать (Pasal 60(2)). Гражданин Индонезии, владеющий Hak Pakai или HGB, используемыми под дом, может также подать заявление о предоставлении ему Hak Milik (PP 18/2021, Pasal 94; Permen ATR/BPN 18/2021, Pasal 149(1); на земле Hak Pengelolaan Pasal 149(3)). К заявлению нужны сертификат, разрешение на строительство или справка старосты деревни и заявление о том, что на земле стоит дом (Pasal 151). Охватывает ли это Hak Pakai на чужой земле Hak Milik, текст не говорит. Налог и сборы этого шага здесь не рассматриваются.

Покупатель принимает остаток срока права; у Hak Pakai срок ограничен (см. глоссарий). Прежний Permen ATR/BPN 29/2016 позволял превращать Hak Pakai, возникший из Hak Milik или HGB, обратно, когда он переходил от иностранца к гражданину Индонезии (Pasal 17(1)). Этот регламент отменён Permen ATR/BPN 18/2021 (Pasal 208 huruf d), равного положения в текстах 2021 года мы не нашли. Pasal 149 выше это путь, который мы нашли для индонезийского покупателя.

Земля Hak Pengelolaan. Каждое юридическое действие, направленное на передачу права на земле Hak Pengelolaan, и каждый залог такого права требуют рекомендации или согласия держателя Hak Pengelolaan, кроме передачи с торгов (Permen ATR/BPN 18/2021, Pasal 49(1)). За согласие не взимаются тариф, ежегодный платёж и иные сборы (Pasal 49(3)), а при наследовании оно не нужно (Pasal 49(4)). Когда право переходит к другому лицу, заключается новое соглашение об использовании земли на оставшийся срок права, без нового тарифа и ежегодного платежа (Pasal 44(4)).

Hak Milik другого лица. Если ваш Hak Pakai лежит на земле Hak Milik другого лица, Основной аграрный закон говорит, что его можно передать, только если это допускает соглашение с собственником (UUPA, Pasal 43(2)). Право также заканчивается, когда заканчивается это соглашение (PP 18/2021, Pasal 61 huruf i), поэтому срок покупателя не может выйти за его пределы. Проверьте, что говорит соглашение, прежде чем договариваться о продаже.

Государственная земля. Для Hak Pakai на государственной земле Основной аграрный закон говорит, что его можно передать только с разрешения компетентного должностного лица (UUPA, Pasal 43(1)). Регламент министра 2021 года перечисляет передачи, для которых нужно разрешение на передачу: Hak Milik религиозных, социальных и иных назначенных юридических лиц, HGU юридических лиц, Hak Pakai на сельскохозяйственной государственной земле и любое другое право, которое по своей природе требует такого разрешения и отмечено в сертификате и земельной книге (Permen ATR/BPN 18/2021, Pasal 173(1) и (3)). Hak Pakai иностранца под жильё в этом перечне нет. Правила земельной регистрации идут дальше: для передачи Hak Pakai на государственной земле нужно разрешение на передачу, полученное до составления акта, кроме случаев, перечисленных в Pasal 98(3), например торгов, продажи застройщиком участков из материнского участка и приобретения земли для общественных нужд (PMNA 3/1997, Pasal 98(1)(b), (2) и (3) в редакции Permen ATR/BPN 16/2021). Эти тексты различаются по охвату, и ни в одном прочитанном нами не сказано, какой из них земельное управление применяет к жилью иностранца. Поищите в сертификате и земельной книге отметку о том, что нужно разрешение на передачу, и спросите земельное управление письменно.

Супруг и кредитор. Если имущество является совместной собственностью супругов, нужно согласие обоих (см. страницу о браке и наследстве, раздел Общее и раздельное имущество в браке). О кредиторе, у которого есть Hak Tanggungan, говорится в следующем разделе.

Hak Tanggungan следует за объектом в чьих бы руках он ни был (UU 4/1996, Pasal 7). Покупатель поэтому получил бы имущество с залогом, если залог не закончился раньше. Он заканчивается, когда погашен обеспеченный долг, когда кредитор от него отказался, когда суд очистил объект от залога по просьбе покупателя или когда заканчивается земельное право (Pasal 18(1)). Путь через суд узок: он для покупателя, который обращается в районный суд, потому что на объекте несколько залогов и их держатели не договорились об очистке части сверх цены покупки (Pasal 18(3) и 19(3)); оговорка в акте о залоге может исключить его при добровольной купле-продаже (Pasal 19(4), Pasal 11(2)(f)). Помимо этого, покупатель вправе просить кредитора письменным заявлением освободить объект от той части обременения, которая превышает цену покупки (Pasal 19(1) и (2)). Отказ кредитора это письменное заявление собственнику (Pasal 18(2)). Акт может содержать обещание собственника не отказываться от своего права на объект без письменного согласия кредитора (Pasal 11(2)(g)). Считается ли продажа таким отказом, текст не говорит. Спросите кредитора и нотариуса, что сказано в вашем акте.

Когда Hak Tanggungan закончился, земельное управление вычёркивает его отметку из земельной книги и сертификата. Это называется pencoretan, а чаще roya (Pasal 22(1) и Общее пояснение). Пояснение говорит, что roya делается ради административного порядка и не влияет юридически на уже закончившийся Hak Tanggungan (Penjelasan Pasal 22(1)). Заинтересованное лицо подаёт заявление, приложив сертификат Hak Tanggungan с отметкой кредитора о погашении либо письменное заявление кредитора о том, что Hak Tanggungan закончился из-за погашения долга или отказа кредитора (Pasal 22(4)). Если кредитор не даёт такого заявления, заинтересованное лицо вправе просить районный суд о приказе вычеркнуть отметку (Pasal 22(5)) и прикладывает к заявлению копию решения суда (Pasal 22(7)). Земельное управление обязано вычеркнуть отметку в течение 7 рабочих дней после получения заявления (Pasal 22(8)). Собственный стандартный срок управления для roya указан на странице о налогах и расходах.

До акта. Если право обременено Hak Tanggungan, к регистрации его перехода нужно приложить письменное согласие держателя Hak Tanggungan, известное получателю права, и/или соглашение о признании долга, а письменное согласие держателя служит условием до того, как PPAT составит акт; Hak Tanggungan остаётся на праве (PMNA 3/1997, Pasal 104A, вставленный Permen ATR/BPN 16/2021). Текст, таким образом, допускает переход, пока Hak Tanggungan ещё значится в сертификате, и нормы о том, что его нужно вычеркнуть заранее, мы не нашли. Земельное управление регистрирует окончание Hak Tanggungan по заявлению кредитора, подтверждению оплаты или решению суда, для всего объекта или его части (Pasal 122 и 124), вычёркивая отметку в земельной книге и сертификате и записывая окончание в собственную книгу Hak Tanggungan (Pasal 123). Срока между актом и roya в этих статьях мы не нашли. Спросите PPAT и кредитора письменно, что нужно каждому, прежде чем назначать дату закрытия сделки.

Переход земельного права или квартиры по купле-продаже, обмену, дарению или вкладу в компанию можно зарегистрировать, только если он подтверждён актом, составленным компетентным PPAT. Исключение составляют торги (PP 24/1997, Pasal 37(1)). Стороны присутствуют при составлении акта, при не менее чем двух свидетелях (Pasal 38(1)). PPAT передаёт акт с документами в земельное управление в течение 7 рабочих дней после подписания и письменно уведомляет стороны (Pasal 40). Перед составлением акта PPAT обязан убедиться, что физические и юридические данные в сертификате соответствуют электронным земельным данным, и быть уверенным, что участок не находится в споре (PMNA 3/1997, Pasal 97(1) в редакции Permen ATR/BPN 16/2021). Сборы, сроки и электронная процедура в земельном управлении приведены на странице о налогах и расходах.

PPAT обязан отказаться составлять акт, если: оригинал сертификата не передан или не соответствует реестрам земельного управления; сторона или свидетель не вправе действовать или не отвечает требованиям; сторона действует по безотзывной доверенности (surat kuasa mutlak), которая по существу содержит сам акт передачи права; не получено разрешение, которого требует закон; объект находится в споре о физических или юридических данных; либо не выполнено иное условие или нарушен запрет (Pasal 39(1)(a) и (c) по (g)). Отказ сообщается сторонам письменно с причинами (Pasal 39(2)). Пояснение определяет surat kuasa mutlak как доверенность, которую выдавший не может отозвать, так что она равносильна передаче права. Как пример последнего основания оно называет запрет составлять акт без копии платёжного документа о подоходном налоге. Для продажи сегодня это правило находится в PP 34/2016, Pasal 3(5), см. страницу о налогах и расходах.

Если в день акта вы за границей: Регламент требует присутствия сторон (Pasal 38(1)) и запрещает безотзывную доверенность, равносильную передаче права (Pasal 39(1)(d)). Исполнительный регламент министра (PMNA 3/1997) говорит, что при составлении акта PPAT должны присутствовать стороны юридического действия или лицо, уполномоченное ими письменной доверенностью в соответствии с законом, при не менее чем двух свидетелях, которые удостоверяют, среди прочего, присутствие сторон или их представителя (PMNA 3/1997, Pasal 101(1) и (2)); прочитанные нами изменения, Permen ATR/BPN 7/2019 и 16/2021, Pasal 101 не меняют. Письменная доверенность, таким образом, допускается. Текста о форме, которой она должна отвечать, о том, нужно ли оформлять её у нотариуса или у индонезийского представителя, если вы выдаёте её за границей, и о том, как PPAT относится к доверенности продавца из-за рубежа, мы не нашли, как и текста об акте, подписанном за границей. Спросите PPAT до отъезда, какую доверенность он примет.

Предварительный договор купли-продажи (PPJB), заключённый до акта, можно отметить в земельном управлении в реестре и в сертификате (PP 18/2021, Pasal 90). Управление может также отметить, что земля является предметом судебного дела (Pasal 91); см. страницу о спорах, раздел Блокировка, отметка об иске и арест.

Окончательный подоходный налог продавца с передачи земельного права или здания, его ставка и срок уплаты приведены на странице о налогах и расходах, раздел Продавец: окончательный подоходный налог. Сбор за приобретение права (BPHTB) платит покупатель, а не вы; он на той же странице, раздел Покупатель: сбор за приобретение земли или здания. Ни то ни другое здесь не повторяется. Как налогообложит продажу страна происхождения иностранца, текста мы не нашли, и эта страница этого не касается.

Если вы продаёте своё место в PPJB до подписания акта, так что покупатель, названный в PPJB, заменяется, эта замена тоже облагается налогом. Покупатель, названный до замены, должен окончательный подоходный налог по ставке продажи (2,5 процента в общем случае) с фактически полученной суммы (PP 34/2016, Pasal 1(1)(b), 1(3)(b), 2(3) и 5(1)). Продавец, названный в PPJB, подписывает изменение или дополнение, только когда ему предъявлен платёжный документ, проверенный налоговой службой (Pasal 5(2)).

Если вы купили новое жильё с льготой по НДС 2026 года, льгота теряется, если жильё отчуждается в течение года после передачи объекта; см. страницу о налогах и расходах, раздел Покупка нового у застройщика: НДС.

Налог на землю и строения (PBB-P2) ежегодно должен тот, кто фактически имеет право на землю или получает от неё пользу либо владеет зданием, контролирует его или получает от него пользу (UU 1/2022, Pasal 39). Он считается по состоянию объекта на 1 января (Pasal 43(2)). Закон не говорит, как счёт за год продажи делится между продавцом и покупателем, поэтому решать это нужно в договоре купли-продажи. Официального текста о смене имени в счёте PBB после продажи мы не нашли. Спросите региональную налоговую службу (Bapenda) своего kabupaten или kota.

Арендатор не вправе без разрешения передать аренду другому лицу: Гражданский кодекс грозит расторжением аренды и возмещением убытков, и собственник после этого не обязан соблюдать новое соглашение (KUHPerdata, Pasal 1559). Арендатор, живущий в арендованном доме, вправе на свой риск сдать часть дома другому лицу, если это не запрещено (та же статья). Получите согласие собственника письменно или убедитесь, что договор аренды допускает передачу, прежде чем о чём-либо договариваться с принимающим.

Статьи в главе Гражданского кодекса об аренде (Pasal 1548 по 1600) или в Основном аграрном законе (Pasal 44 и 45), которая устанавливала бы форму передачи аренды, мы не нашли. Аренду зарегистрированной земли можно отметить в земельном управлении в реестре и в сертификате (PP 18/2021, Pasal 90); как отмечается передача уже отмеченной аренды, текст не говорит. Новый арендатор получает остаток срока: письменная аренда заканчивается по закону, когда истёк согласованный срок (KUHPerdata, Pasal 1570). Кто может владеть правом аренды под строительство, написано на странице об аренде, раздел Право аренды под строительство.

Налог с платежа за передачу аренды. PP 34/2017 облагает доход от сдачи земли или зданий, получаемый физическим лицом или организацией (Pasal 2(1)), а арендатором называет того, кто арендует у собственника или у стороны, которая сдаёт (Pasal 1(2)). Субаренда, при которой вы сдаёте дальше, подходит ближе всего, хотя текст прямо этого не говорит. Передача, при которой вы отказываетесь от аренды за плату, это другое. PP 34/2016 облагает доход стороны, передающей земельное право или право на здание продажей, обменом, отказом от права, передачей права (penyerahan hak), торгами, дарением, наследованием или иным согласованным способом (Pasal 1(2)), а Основной аграрный закон относит право аренды (hak sewa) к земельным правам (UUPA, Pasal 16(1)(e)). Текста о том, охватывает ли PP 34/2016 аренду, переданную по Гражданскому кодексу, и какой налог относится к платежу, мы не нашли. Ответить должен налоговый консультант. Для чего платёж, стоит записать в договоре.

Это две разные продажи. Если PT PMA владеет HGB на виллу или участок, держателем права является компания (PP 18/2021, Pasal 34 huruf b), а Закон об обществах с ограниченной ответственностью называет компанию юридическим лицом (UU 40/2007, Pasal 1 angka 1 в действующей редакции). Продажа HGB это продажа земельного права компанией. Продажа акций меняет того, кому принадлежит компания, а не того, кто держит право; в прочитанных нами текстах земельного права продажа акций не упоминается.

Продажа HGB. Она оформляется актом PPAT, как любая другая (PP 24/1997, Pasal 37(1)), а покупателем должен быть гражданин Индонезии или юридическое лицо, созданное по индонезийскому праву и находящееся в Индонезии (PP 18/2021, Pasal 34 и 45(2)). Иностранец не может купить его на своё имя. Если продажа, сама или вместе с другими, отчуждает больше половины чистых активов компании, директорам нужно одобрение общего собрания акционеров (RUPS), если только это не часть обычной деятельности компании по её уставу (UU 40/2007, Pasal 102(1) по (3)). Без одобрения продажа всё равно связывает компанию перед добросовестным покупателем (Pasal 102(4)). Окончательный подоходный налог продавца платит компания; он применяется и к физическому лицу, и к организации (PP 34/2016, Pasal 1(1)); BPHTB платит покупатель.

Продажа акций. Акции переходят по акту передачи (UU 40/2007, Pasal 56(1)); акт или его копия письменно направляется компании (Pasal 56(2)). Директора вносят передачу в реестр акционеров и обязаны уведомить министра юстиции об изменении состава акционеров для внесения в реестр компаний не позднее 30 дней после внесения (Pasal 56(3)). Пока этого не сделано, министр отказывает в заявлениях об одобрении или уведомлении, опирающихся на ещё не уведомленных акционеров (Pasal 56(4)). Устав может требовать предварительного предложения другим акционерам, одобрения органа компании или одобрения уполномоченного органа до передачи акций (Pasal 57(1)); сначала прочитайте устав. Закон о создании рабочих мест изменил в Законе об обществах с ограниченной ответственностью только Pasal 1, 7, 32 и 153 (UU 6/2023, Pasal 109), так что эти статьи действуют в первоначальном виде.

Продажа акций, при которой переходит контроль над компанией, это поглощение (pengambilalihan) по Закону об обществах с ограниченной ответственностью: приобретение акций, в результате которого переходит контроль над компанией (UU 40/2007, Pasal 1 angka 11 и Pasal 125(1) и (3)). Если акции покупаются напрямую у акционеров, директора компании публикуют сообщение о поглощении как минимум в одной газете и письменно уведомляют работников не позднее чем за 30 дней до созыва общего собрания; кредиторы могут возразить в течение 14 дней после объявления, и пока возражение не урегулировано, поглощение осуществлять нельзя (Pasal 127(8), применяющий Pasal 127(2) и (4) по (7)). Pasal 127(8) применяет эти шаги mutatis mutandis и не говорит, чьё правление делает объявление и о каком общем собрании идёт речь; уточните у нотариуса. Акт о поглощении путём прямой покупки должен быть нотариальным актом на индонезийском языке (Pasal 128(2)). Продажа акций, при которой контроль не переходит, поглощением не является; переходит ли контроль, зависит от обстоятельств компании.

Инвестиционные данные. Изменения данных, сделанные вне OSS, нужно привести в соответствие в OSS (Permeninves/BKPM 5/2025, Pasal 225(3)). Данные об управляющих и акционерах и их странах происхождения входят в данные, которые могут меняться, и OSS проверяет их по системе министерства юстиции (Pasal 226(2)(k) и (l), а также (4)). Компания PMA, продавшая все акции индонезийским лицам или компаниям, может сменить статус на PMDN (Pasal 227(3)(a)). Компания PMDN, продавшая акции иностранцу или компании PMA, может сменить статус на PMA (Pasal 227(2)(a)). При смене статуса на PMA компания должна привести в соответствие объём инвестиций, капитал, требования и уровень риска (Pasal 227(6)). Компания обязана также сообщать о каждом изменении бенефициарного владельца уполномоченному органу в течение 3 рабочих дней (Perpres 13/2018, Pasal 20(2)) и обновлять сведения ежегодно (Pasal 21).

Соглашение о том, что акции держатся для другого лица, ничтожно (UU 25/2007, Pasal 33(2)); см. запись глоссария PT PMA и страницу о браке и наследстве, раздел Схемы с номинальным держателем (nominee). Налог с продажи акций, собственные согласования покупателя и вопрос о том, сохраняет ли силу деловая лицензия компании после смены акционеров, на этой странице не рассматриваются. Кто может вести виллу как бизнес, написано на странице о сдаче виллы гостям. Закрытие компании вместо её продажи описано на странице о закрытии PT PMA.

Закона, который перечислял бы, о чём частный собственник обязан сообщить о доме или земле, мы не нашли. Вот нормы, которые мы нашли.

Гражданский кодекс возлагает на продавца две главные обязанности: передать вещь и отвечать за неё (KUHPerdata, Pasal 1474). Ответственность охватывает спокойное владение и отсутствие скрытых недостатков (Pasal 1491). Даже без обещания продавец обязан отвечать перед покупателем за иск третьего лица о праве на вещь и за обременения вещи, о которых не сообщили при продаже (Pasal 1492). Продавец отвечает за скрытые недостатки, из-за которых вещь непригодна для своей цели или заметно менее полезна, даже если он их не знал, если только в договоре не оговорил, что ни за что не отвечает (Pasal 1504 и 1506). За недостатки, которые покупатель мог увидеть сам, он не отвечает (Pasal 1505). Если он знал о недостатках, он возвращает цену и ещё возмещает расходы, убытки и проценты (Pasal 1508); если не знал, возвращает цену и расходы на покупку (Pasal 1509). Стороны могут расширить или сузить ответственность, но за собственные действия продавец отвечает всегда (Pasal 1493 и 1494). Требование из-за недостатка нужно заявить в короткий срок, зависящий от характера недостатка и местного обычая (Pasal 1511). Судебных решений о том, как эти статьи применяются к продаже земли, мы не читали.

До акта PPAT обязан отказаться его составлять, если объект находится в споре о физических или юридических данных (PP 24/1997, Pasal 39(1)(f)). Судебное дело можно отметить в сертификате (PP 18/2021, Pasal 91). Продавец, который молчит об иске третьего лица или об обременении, отвечает за это по Pasal 1492 даже без обещания, а тот, кто знал о скрытом недостатке, платит ещё и убытки (Pasal 1508). Страница о спорах, раздел Полиция: заявление о мошенничестве или подлоге, перечисляет уголовные нормы о мошенничестве и о продаже права на государственную землю.

Покупатель, который идёт по проверке из семи шагов, попросит разрешение на строительство, зонирование и поиск судебных дел; страницы о разрешениях на строительство (раздел Проверка готового дома или проекта), о зонах и о спорах показывают, что даёт каждая проверка. У застройщика, продающего до завершения, свои обязанности: см. страницу о спорах, раздел Покупка на стадии строительства: правила PPJB, и стандарт раскрытия для застройщиков.

Земельное право молчит об иностранце, который уезжает из Индонезии, владея домом на Hak Pakai. PP 18/2021 требует миграционный документ при владении домом (Pasal 69(1)) и не устанавливает ни срока, ни последствий на случай, когда он истёк. Ближайшее общее правило это Pasal 50: владелец Hak Pakai, который больше не отвечает условиям Pasal 49, обязан в течение года отказаться от права или передать его подходящему лицу, иначе оно прекращается по закону (Pasal 50(1) и (2); Pasal 61 huruf j). Pasal 49(2) называет Orang Asing держателем без условия о разрешении на пребывание. PP 18/2021 определяет Orang Asing как лицо, не являющееся гражданином Индонезии, присутствие которого приносит пользу Индонезии, которое ведёт бизнес, работает или инвестирует в Индонезии (Pasal 1 angka 14), и использует этот термин в правилах о доме (Pasal 49(2)(e) и 69). Определение опирается на присутствие, бизнес, работу или инвестиции в Индонезии, и текста о том, подпадает ли под него человек, уехавший насовсем, нет. Текста, который прямо применял бы Pasal 50 к истёкшему разрешению или к отъезду, мы не нашли. Страница о браке и наследстве (раздел Собственный дом или апартаменты иностранца) и страница о визах и пребывании (раздел Когда разрешение заканчивается) излагают остальную часть этого прочтения. Эта страница его не меняет.

Что тексты говорят о том, как выйти из права: Hak Pakai со сроком может переходить, передаваться, уступаться другому лицу или превращаться в другое право (PP 18/2021, Pasal 60(2)), и держатель вправе это делать (Pasal 59 huruf c). Отказ оформляется у компетентного должностного лица и перед ним и сообщается министру (Pasal 60(5)). Решение министра о домах иностранцев говорит, что дом может быть передан другому лицу (Kepmen ATR/BPN 1241/2022, Diktum KEDUA huruf c); кому, см. раздел Продажа другому иностранцу или индонезийцу. Если вы собираетесь уехать насовсем и сохранить дом, попросите нотариуса получить ответ земельного управления в письменном виде, как советует страница о визах и пребывании.

Аренда это договор на определённый срок. Статьи в главе Гражданского кодекса об аренде (Pasal 1548 по 1600), по которой аренда прекращалась бы из-за отъезда арендатора из Индонезии, мы не нашли. Письменная аренда заканчивается, когда срок истёк (Pasal 1570), и не заканчивается со смертью арендатора (Pasal 1575). Можно ли закончить её раньше или передать, зависит от договора и согласия собственника; см. раздел Передача аренды.

Что говорит миграционное право, когда заканчивается разрешение на пребывание, и о сборе или депортации за задержку, написано на странице о визах и пребывании, раздел Когда разрешение заканчивается.

Миграционный офицер вправе отказать иностранцу в выезде из Индонезии, если у иностранца в Индонезии остаётся обязательство, которое нужно исполнить по закону (UU 6/2011, Pasal 16(2); UU 63/2024 изменил только Pasal 16(1)(b) и оставил этот пункт прежним). Пояснение говорит, что правило защищает национальные интересы или предотвращает ущерб для общества, и приводит как пример иностранца, не исполнившего налоговые обязательства. Запрет на выезд (pencegahan) миграционный министр исполняет также на основании решения министра финансов или Генерального прокурора (Pasal 91(2)(b)). Текста, который требовал бы от уезжающего иностранца справки об отсутствии налоговой задолженности, мы не нашли ни в миграционном законе, ни в PMK 81/2024.

Налогоплательщик-физическое лицо, навсегда уехавший из Индонезии, может добиться исключения своего налогового номера (NPWP), был ли он до этого Penduduk, то есть гражданином Индонезии или иностранцем, проживающим в Индонезии (PMK 81/2024, Pasal 1 angka 62), или нет. Он подаёт заявление в налоговую службу, которая может исключить номер и по собственной инициативе (PMK 81/2024, Pasal 28(1) и (2)(b)). К заявлению прилагается документ о том, что налогоплательщик навсегда уехал из Индонезии (Pasal 29(2)); какой именно документ, регламент не говорит. Налоговая служба решает по результатам налоговой проверки (pemeriksaan) в течение 6 месяцев с получения полного заявления. Если к этому сроку решения нет, заявление считается удовлетворённым, и решение должно последовать в течение месяца (Pasal 29(3) по (5)). Номер исключается, только если у налогоплательщика нет налоговой задолженности; в отношении него не ведутся налоговая проверка, предварительное исследование доказательств (pemeriksaan bukti permulaan), расследование или судебное преследование за налоговое преступление; не идёт процедура взаимного согласования или соглашение по трансфертным ценам; и нет неразрешённых исправления декларации, возражения, апелляции, заявления об уменьшении или отмене налогового решения и подобных средств защиты (Pasal 31). Последняя декларация, налог за часть года, в которой вы уезжаете, и остальные налоговые шаги отъезда описаны на странице о налогах при окончательном отъезде; обычные налоговые даты описаны на странице о налоговых сроках. Здесь они не повторяются.

Закон о валютных операциях регулирует движение иностранной валюты между резидентами и нерезидентами (UU 24/1999, Pasal 1 angka 1) и даёт каждому резиденту свободу владеть иностранной валютой и пользоваться ею (Pasal 2(1)). Резидент это человек, который живёт или планирует жить в Индонезии не менее одного года (Pasal 1 angka 3). Свобода дана резидентам, а о том, кто резидентом не является, например после отъезда, закон ничего не говорит. Самого разрешения или справки на отправку денег за границу в законе нет. Подробности оставлены Bank Indonesia (Pasal 3(3) и 4(2)).

Bank Indonesia вправе запрашивать у резидентов данные об их валютных операциях, напрямую или через банк либо другое названное им лицо, и резиденты обязаны их дать (Pasal 3(1) и (2)). Подробности в регламентах Bank Indonesia; отчётность банков и документы, которые клиент должен дать банку для перевода за границу, описаны на странице о банковском счёте, раздел Отчёты в Bank Indonesia и документы для отправки валюты за границу. Резиденту, умышленно не давшему данные, грозит уголовный штраф до категории III, то есть Rp50.000.000 (UU 24/1999, Pasal 6 в редакции UU 1/2026, Lampiran I nomor 16; UU 1/2023, Pasal 79(1)(c)). Прежний текст устанавливал штраф от Rp250.000.000 до Rp1.000.000.000.

Цена платится в рупиях, поэтому деньги приходят к вам в рупиях в Индонезии; см. страницу о финансировании, раздел Оплата в рупиях и платёж из-за границы.

Обмен рупий на иностранную валюту это банковская операция со своими правилами. Регламент Bank Indonesia о сделках на валютном рынке требует от банка убедиться, что наличная покупка иностранной валюты за рупии (today, tomorrow или spot, с расчётом в тот же день или в течение двух рабочих дней) сверх определённой суммы в месяц на участника сделки имеет лежащую в основе сделку (Underlying Transaksi), подтверждённую документами (PADG 11/2024, Pasal 15(2), 22(1)(a)(1), 25(1) и 36). Участником может быть физическое лицо или корпорация (Pasal 13(1)), а все такие покупки за календарный месяц считаются вместе (Pasal 26). До этой суммы банк берёт письменное заявление о том, что ваши покупки не превышают её в банковской системе Индонезии (Pasal 35(1)). Сумма, действующая с 1 июля 2026 года, равна эквиваленту US$10.000 в месяц на участника сделки (PADG 15/2026, Pasal I); в первоначальном тексте было US$100.000, а PADG 7/2026 и PADG 11/2026 понижали её ступенями до этого, так что спросите в банке цифру, действующую в этот день. Более позднего изменения на 4 октября 2026 года мы не нашли.

Лежащими в основе сделками регламент называет операции текущего счёта, финансового счёта и счёта капитала, банковский кредит резидентам для торговли и инвестиций, внутреннюю торговлю, которую Bank Indonesia исключил из правила о рупии, и любую иную лежащую в основе сделку, которую устанавливает Bank Indonesia (Pasal 27(1)(a) по (f) в новой редакции PADG 7/2026; Pasal 28(4) и 33). Продажа земли или дома в Индонезии в прочитанном тексте не названа, решения Bank Indonesia, которое устанавливало бы её по Pasal 27(1)(f), мы не читали, а приложения со списком документов (Lampiran V) в прочитанной копии не было. Текста о том, к какому виду относится продажа дома и какой документ принимает банк, мы не нашли. Спросите в банке до продажи, какой документ он примет.

Банкам запрещён перевод рупий за границу, с исключениями, которые перечисляет регламент (Pasal 46(1)(a) и (2)), а перевод рупий на счёт нерезидента в Индонезии свыше эквивалента US$1.000.000 за одну операцию тоже требует Underlying Transaksi (Pasal 48). Поэтому перевод за границу обычно уходит в иностранной валюте, купленной в банке; это наше прочтение, а не прямо заявленное правило. Текста, который требовал бы справку об отсутствии налоговой задолженности перед отправкой денег за границу, мы не нашли; правило о выезде в разделе выше.

Закрытие электричества, воды и интернета и расчёты с banjar при продаже: официального текста о том, как их закрывать, мы не нашли (что desa adat вправе просить у tamiu, пока вы владеете недвижимостью, описано на странице о правилах Бали). Урегулируйте это с каждым поставщиком и с banjar и укажите в договоре купли-продажи, кто что оплачивает до передачи. Залог клиента по электричеству и имя на счёте описаны на странице об электричестве, воде и мусоре.

Не рассматриваются также: налог с продажи акций; то, как земельное управление сверяет цену перепродажи с минимальной; требует ли земельное управление на практике вычеркнуть Hak Tanggungan до акта купли-продажи; и налоговые правила вашей страны. Провоз наличных через границу и правила отчётности Bank Indonesia описаны на странице о банковском счёте. Налог с аренды описан на страницах об аренде и о налогах и расходах.

Какое земельное право я продаю, на чьей земле оно стоит и чьё согласие нужно: держателя Hak Pengelolaan, собственника Hak Milik, моего супруга, моего кредитора?

Кто покупатель и отвечает ли он требованиям к этому праву: миграционный документ и пределы цены и площади для иностранца либо гражданин или компания Индонезии для HGB?

Есть ли Hak Tanggungan в сертификате, как и когда его вычеркнут (roya)? Даст ли кредитор письменное согласие на продажу до составления акта? Содержит ли акт обещание не отказываться от права без согласия кредитора?

Какие платёжные документы по налогам нужны PPAT и кто что платит: мой окончательный подоходный налог, BPHTB покупателя, PBB за год продажи?

Если в день акта я за границей: в какой форме должна быть моя письменная доверенность и примет ли её PPAT, учитывая, что безотзывную, равносильную передаче права, он отклоняет?

Для аренды: допускают ли передачу договор аренды или собственник и для чего платёж, письменно, для налогового консультанта?

Для PT PMA: это продажа HGB или акций? Что говорит устав, какие одобрения нужны и кто обновляет AHU, OSS и запись о бенефициарном владельце?

Для продажи акций: переходит ли контроль, так что применяются правила о поглощении (объявление в газете, письменное уведомление работников, 14 дней для кредиторов), и кто составляет нотариальный акт на индонезийском языке?

Если я уезжаю: что земельное управление скажет письменно о моём Hak Pakai, исключать ли мой налоговый номер и есть ли у меня незакрытое обязательство, которое может помешать выезду?

Какой документ мой банк примет как Underlying Transaksi для обмена выручки и какую сумму в месяц я могу обменять без него?