Menjual properti di Bali dan meninggalkan Indonesia

Halaman ini untuk orang asing yang memiliki atau menyewa properti di Bali dan ingin menjual atau mengalihkannya, atau yang akan meninggalkan Indonesia. Halaman ini menguraikan apa kata hukum tertulis dan di mana kami mendapati hukum diam. Isinya informasi umum, bukan nasihat hukum. Halaman ini tidak membahas harga, permintaan pasar, atau waktu yang tepat untuk menjual.

Tarif dan besaran pajak serta biaya ada pada halaman tentang pajak dan biaya dan tidak diulang di sini. Apa yang terjadi pada rumah milik orang asing saat pemiliknya meninggal atau izin tinggalnya berakhir ada pada halaman tentang perkawinan dan pewarisan serta halaman tentang visa dan izin tinggal. Halaman ini menautkan ke sana dan hanya menambahkan hal yang baru. Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) harus memeriksa kasus Anda. Bila halaman ini menyatakan kami tidak menemukan teks, kami telah mencari dalam sumber resmi yang disebut di bawah bagian itu dan tidak menemukannya. Itu tidak berarti jawabannya tidak.

Orang asing yang mempunyai dokumen keimigrasian sesuai peraturan boleh memiliki rumah atau apartemen (PP 18/2021 Pasal 69 ayat (1)). Haknya harus salah satu yang ada dalam Pasal 71, dan kepemilikannya dibatasi dalam harga minimal, luas bidang tanah, jumlah bidang tanah atau satuan rumah susun, dan peruntukan sebagai rumah tinggal (Pasal 72). Peraturan menteri tentang batasan itu menyatakan bahwa rumah atau unit yang diperoleh dapat berupa yang baru atau yang lama (Permen ATR/BPN 18/2021 Pasal 187 ayat (2)). Keputusan menteri yang menetapkan harga minimal menyatakan hal yang sama dalam diktum pertamanya dan menambahkan bahwa rumah itu dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain (Kepmen ATR/BPN 1241/2022, Diktum KESATU dan KEDUA huruf c). Menurut naskah-naskah ini, orang asing yang membeli rumah Anda karenanya terikat pada batasan yang sama, termasuk harga minimal, seperti pembeli rumah baru. Angkanya ada pada entri Aturan untuk keputusan itu dan pada jawaban FAQ tentang harga minimal. Naskah tidak menyatakan harga mana yang dibandingkan kantor pertanahan dengan harga minimal pada penjualan kembali.

Warga negara Indonesia boleh memegang Hak Pakai dengan jangka waktu (PP 18/2021 Pasal 49 ayat (2) huruf a), dan hak itu dapat dialihkan (Pasal 60 ayat (2)). Warga negara Indonesia yang memegang Hak Pakai atau HGB yang dipakai untuk rumah juga dapat mengajukan permohonan pemberian Hak Milik (PP 18/2021 Pasal 94; Permen ATR/BPN 18/2021 Pasal 149 ayat (1); di atas tanah Hak Pengelolaan, Pasal 149 ayat (3)). Permohonan memerlukan sertipikat, persetujuan bangunan atau surat keterangan kepala desa, dan pernyataan bahwa di atas tanah itu berdiri rumah (Pasal 151). Naskah tidak menyatakan apakah ini mencakup Hak Pakai di atas tanah Hak Milik orang lain. Halaman ini tidak membahas pajak atau biaya langkah itu.

Pembeli mengambil sisa jangka waktu hak itu; Hak Pakai memiliki jangka waktu tertentu (lihat glosarium). Permen ATR/BPN 29/2016 yang terdahulu membolehkan Hak Pakai yang berasal dari Hak Milik atau HGB diubah kembali saat beralih dari orang asing kepada warga negara Indonesia (Pasal 17 ayat (1)). Peraturan itu dicabut oleh Permen ATR/BPN 18/2021 (Pasal 208 huruf d), dan kami tidak menemukan kalimat serupa dalam naskah 2021. Pasal 149 di atas adalah jalur yang kami temukan bagi pembeli warga negara Indonesia.

Tanah Hak Pengelolaan. Setiap perbuatan hukum yang dimaksudkan untuk mengalihkan hak di atas tanah Hak Pengelolaan, dan setiap pembebanannya dengan Hak Tanggungan, memerlukan rekomendasi atau persetujuan pemegang Hak Pengelolaan, kecuali peralihan karena lelang (Permen ATR/BPN 18/2021 Pasal 49 ayat (1)). Persetujuan itu tidak dikenai tarif, uang wajib tahunan, atau biaya lain (Pasal 49 ayat (3)) dan tidak diperlukan untuk pewarisan (Pasal 49 ayat (4)). Bila hak beralih kepada pihak lain, dibuat perjanjian pemanfaatan tanah baru untuk sisa jangka waktu hak itu, tanpa tarif atau uang wajib tahunan baru (Pasal 44 ayat (4)).

Hak Milik orang lain. Bila Hak Pakai Anda berada di atas tanah Hak Milik orang lain, Undang-Undang Pokok Agraria menyatakan hak itu hanya dapat dialihkan jika perjanjian dengan pemilik memungkinkannya (UUPA Pasal 43 ayat (2)). Hak itu juga berakhir saat perjanjian itu berakhir (PP 18/2021 Pasal 61 huruf i), sehingga jangka waktu pembeli tidak dapat melampauinya. Periksa isi perjanjian itu sebelum Anda menyepakati penjualan.

Tanah Negara. Untuk Hak Pakai di atas Tanah Negara, Undang-Undang Pokok Agraria menyatakan hak itu hanya dapat dialihkan dengan izin pejabat yang berwenang (UUPA Pasal 43 ayat (1)). Peraturan menteri 2021 mendaftar peralihan yang memerlukan izin peralihan: Hak Milik badan hukum keagamaan, sosial, dan badan hukum lain yang ditunjuk, HGU yang dipunyai badan hukum, Hak Pakai tanah pertanian di atas Tanah Negara, dan hak atas tanah lain yang menurut sifatnya memerlukannya dan dicatat pada sertipikat dan buku tanah (Permen ATR/BPN 18/2021 Pasal 173 ayat (1) dan (3)). Hak Pakai orang asing untuk rumah tinggal tidak ada dalam daftar itu. Aturan pendaftaran tanah melangkah lebih jauh: pemindahan Hak Pakai atas Tanah Negara memerlukan izin pemindahan hak, yang harus sudah diperoleh sebelum akta dibuat, kecuali dalam hal yang didaftar Pasal 98 ayat (3), seperti lelang, pemasaran hasil pengembangan tanah induk oleh pengembang, dan pengadaan tanah untuk kepentingan umum (PMNA 3/1997 Pasal 98 ayat (1) huruf b, ayat (2) dan (3), sebagaimana diubah dengan Permen ATR/BPN 16/2021). Naskah-naskah itu berbeda cakupannya, dan tidak ada yang kami baca yang menyatakan mana yang diterapkan kantor pertanahan pada rumah tinggal orang asing. Cari pada sertipikat dan buku tanah Anda catatan bahwa izin peralihan diperlukan, dan tanyakan kepada kantor pertanahan secara tertulis.

Pasangan dan pemberi kredit. Bila properti itu harta bersama, kedua pasangan harus menyetujui (lihat halaman tentang perkawinan dan pewarisan, bagian Harta bersama dan harta terpisah dalam perkawinan). Pemberi kredit yang memegang Hak Tanggungan dibahas pada bagian berikutnya.

Hak Tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapa pun (UU 4/1996 Pasal 7). Pembeli karenanya akan menerima properti dengan Hak Tanggungan di atasnya kecuali Hak Tanggungan itu telah hapus lebih dahulu. Hak Tanggungan hapus karena utang yang dijamin hapus, karena dilepaskan oleh pemegangnya, karena pembersihan oleh Ketua Pengadilan Negeri atas permohonan pembeli, atau karena hak atas tanahnya hapus (Pasal 18 ayat (1)). Jalur pengadilan itu sempit: ia untuk pembeli yang mengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri karena obyeknya dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan dan para pemegangnya tidak sepakat membersihkan bagian di atas harga pembelian (Pasal 18 ayat (3) dan Pasal 19 ayat (3)), dan janji dalam akta Hak Tanggungan dapat mengecualikannya untuk jual beli sukarela (Pasal 19 ayat (4), Pasal 11 ayat (2) huruf f). Di luar itu, pembeli dapat meminta pemberi kredit melepaskan, dengan pernyataan tertulis, bagian beban yang melebihi harga pembelian (Pasal 19 ayat (1) dan (2)). Pelepasan oleh pemegang Hak Tanggungan adalah pernyataan tertulis kepada pemberi Hak Tanggungan (Pasal 18 ayat (2)). Akta dapat memuat janji pemberi Hak Tanggungan untuk tidak melepaskan haknya atas obyek tanpa persetujuan tertulis pemegang Hak Tanggungan (Pasal 11 ayat (2) huruf g). Naskah tidak menyatakan apakah penjualan termasuk pelepasan. Tanyakan kepada pemberi kredit dan notaris apa isi akta Anda.

Setelah Hak Tanggungan hapus, Kantor Pertanahan mencoret catatan Hak Tanggungan itu pada buku tanah dan sertipikat hak atas tanah. Ini disebut pencoretan, yang lebih dikenal sebagai roya (Pasal 22 ayat (1) dan Penjelasan Umum). Penjelasan menyatakan roya dilakukan demi ketertiban administrasi dan tidak mempunyai pengaruh hukum terhadap Hak Tanggungan yang sudah hapus (Penjelasan Pasal 22 ayat (1)). Pihak yang berkepentingan mengajukan permohonan dengan melampirkan sertipikat Hak Tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditor bahwa utangnya lunas, atau pernyataan tertulis kreditor bahwa Hak Tanggungan telah hapus karena utang lunas atau karena kreditor melepaskannya (Pasal 22 ayat (4)). Bila kreditor tidak bersedia memberi pernyataan itu, pihak yang berkepentingan dapat meminta perintah pencoretan kepada Ketua Pengadilan Negeri (Pasal 22 ayat (5)), dan melampirkan salinan penetapan atau putusan pengadilan pada permohonan (Pasal 22 ayat (7)). Kantor Pertanahan melakukan pencoretan dalam waktu 7 hari kerja sejak permohonan diterima (Pasal 22 ayat (8)). Halaman tentang pajak dan biaya memuat waktu standar kantor pertanahan sendiri untuk roya.

Sebelum akta. Bila suatu hak dibebani Hak Tanggungan, pendaftaran peralihannya wajib melampirkan surat persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan yang diketahui penerima peralihan hak, dan/atau surat perjanjian pengakuan utang, dan persetujuan tertulis pemegang Hak Tanggungan menjadi syarat sebelum PPAT membuat akta; Hak Tanggungan tetap melekat pada hak itu (PMNA 3/1997 Pasal 104A, yang disisipkan oleh Permen ATR/BPN 16/2021). Naskah itu karenanya memperhitungkan peralihan selagi Hak Tanggungan masih ada pada sertipikat, dan kami tidak menemukan aturan bahwa Hak Tanggungan harus dicoret lebih dahulu. Kantor Pertanahan mendaftarkan hapusnya Hak Tanggungan berdasarkan pernyataan kreditor, bukti pelunasan, atau penetapan pengadilan, untuk seluruh obyek atau sebagiannya (Pasal 122 dan 124), dengan mencoret catatan pada buku tanah dan sertipikat serta mencatat hapusnya pada buku tanah Hak Tanggungan sendiri (Pasal 123). Dalam pasal-pasal itu kami tidak menemukan batas waktu antara akta dan roya. Tanyakan kepada PPAT dan pemberi kredit secara tertulis apa yang diperlukan masing-masing sebelum Anda menyepakati tanggal penutupan.

Peralihan hak atas tanah atau satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, atau pemasukan dalam perusahaan hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. Lelang adalah pengecualian (PP 24/1997 Pasal 37 ayat (1)). Para pihak hadir saat akta dibuat, disaksikan sekurang-kurangnya dua orang saksi (Pasal 38 ayat (1)). PPAT menyampaikan akta berikut dokumennya kepada Kantor Pertanahan paling lambat 7 hari kerja sejak penandatanganan dan memberitahukannya secara tertulis kepada para pihak (Pasal 40). Sebelum membuat akta, PPAT wajib memastikan bahwa data fisik dan data yuridis pada sertipikat sesuai dengan data elektronik pertanahan dan yakin bahwa bidang tanah tidak dalam sengketa (PMNA 3/1997 Pasal 97 ayat (1), sebagaimana diubah dengan Permen ATR/BPN 16/2021). Biaya, waktu, dan prosedur elektronik di kantor pertanahan ada pada halaman tentang pajak dan biaya.

PPAT wajib menolak membuat akta jika: sertipikat asli tidak disampaikan atau tidak sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan; salah satu pihak atau saksi tidak berhak atau tidak memenuhi syarat bertindak; salah satu pihak bertindak atas dasar surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisi perbuatan hukum pemindahan hak; izin yang diwajibkan hukum belum diperoleh; obyeknya sedang dalam sengketa mengenai data fisik atau data yuridis; atau syarat lain tidak dipenuhi atau larangan dilanggar (Pasal 39 ayat (1) huruf a dan huruf c sampai g). Penolakan disampaikan secara tertulis kepada para pihak disertai alasannya (Pasal 39 ayat (2)). Penjelasan mendefinisikan surat kuasa mutlak sebagai pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali oleh pemberinya, sehingga pada hakikatnya merupakan pemindahan hak. Sebagai contoh dasar penolakan terakhir, Penjelasan menyebut larangan membuat akta bila tidak diserahkan fotokopi surat setoran pajak penghasilan. Untuk penjualan sekarang aturan itu ada pada PP 34/2016 Pasal 3 ayat (5), lihat halaman tentang pajak dan biaya.

Bila Anda berada di luar negeri pada hari akta: Peraturan mensyaratkan para pihak hadir (Pasal 38 ayat (1)) dan melarang surat kuasa mutlak (Pasal 39 ayat (1) huruf d). Peraturan pelaksana menyatakan bahwa pembuatan akta PPAT harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum atau oleh orang yang dikuasakan olehnya dengan surat kuasa tertulis sesuai peraturan perundang-undangan, di hadapan sekurang-kurangnya dua orang saksi yang memberi kesaksian antara lain mengenai kehadiran para pihak atau kuasanya (PMNA 3/1997 Pasal 101 ayat (1) dan (2)); perubahan yang kami baca, Permen ATR/BPN 7/2019 dan 16/2021, tidak mengubah Pasal 101. Surat kuasa tertulis karenanya dibolehkan. Kami tidak menemukan teks tentang bentuk yang harus dipenuhinya, tentang apakah ia harus dibuat di hadapan notaris atau perwakilan Indonesia bila Anda memberikannya di luar negeri, maupun tentang bagaimana PPAT memperlakukan surat kuasa dari penjual di luar negeri, dan tidak ada tentang akta yang ditandatangani di luar negeri. Tanyakan kepada PPAT sebelum Anda berangkat surat kuasa mana yang akan diterimanya.

Perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang dibuat sebelum akta dapat dicatat pada Kantor Pertanahan dalam daftar umum dan sertipikat (PP 18/2021 Pasal 90). Kantor Pertanahan juga dapat mencatat bahwa tanah menjadi obyek perkara di pengadilan (Pasal 91); lihat halaman tentang sengketa, bagian Blokir, catatan gugatan, dan sita.

Pajak penghasilan final penjual atas pengalihan hak atas tanah atau bangunan, tarifnya, dan kapan dibayar ada pada halaman tentang pajak dan biaya, bagian Penjual: pajak penghasilan final. Bea atas perolehan hak (BPHTB) adalah bagian pembeli, bukan Anda; ada pada halaman yang sama, bagian Pembeli: bea perolehan hak atas tanah dan bangunan. Keduanya tidak diulang di sini. Kami tidak menemukan teks tentang bagaimana negara asal orang asing memajaki penjualan itu, dan halaman ini tidak membahasnya.

Bila Anda menjual kedudukan Anda dalam PPJB sebelum akta ditandatangani, sehingga pembeli yang tercantum dalam PPJB diganti, perubahan itu juga dikenai pajak. Pembeli yang tercantum sebelum perubahan terutang pajak penghasilan final, dengan tarif penjualan (2,5 persen dalam kasus umum), atas jumlah yang sesungguhnya diterima (PP 34/2016 Pasal 1 ayat (1) huruf b, Pasal 1 ayat (3) huruf b, Pasal 2 ayat (3), dan Pasal 5 ayat (1)). Penjual yang tercantum dalam PPJB hanya menandatangani perubahan atau adendum bila kepadanya dibuktikan surat setoran pajak yang telah diteliti Kantor Pelayanan Pajak (Pasal 5 ayat (2)).

Bila Anda membeli rumah baru dengan keringanan PPN 2026, keringanan itu hilang bila rumah dialihkan dalam satu tahun sejak serah terima; lihat halaman tentang pajak dan biaya, bagian Membeli baru dari pengembang: PPN.

Pajak bumi dan bangunan (PBB-P2) terutang setiap tahun oleh orang yang secara nyata mempunyai hak atas bumi atau memperoleh manfaat atas bumi, atau yang memiliki, menguasai, atau memperoleh manfaat atas bangunan (UU 1/2022 Pasal 39). Pajak dihitung menurut keadaan objek pada tanggal 1 Januari (Pasal 43 ayat (2)). Undang-undang tidak menyatakan bagaimana tagihan tahun penjualan dibagi antara penjual dan pembeli, sehingga perjanjian jual beli adalah tempat menyelesaikannya. Kami tidak menemukan teks resmi tentang pengubahan nama pada tagihan PBB setelah penjualan. Tanyakan kepada badan pendapatan daerah (Bapenda) kabupaten atau kota.

Penyewa, jika tidak diizinkan, tidak boleh melepaskan sewanya kepada orang lain: KUHPerdata mengancam pembatalan sewa dan ganti rugi, dan pemilik setelah itu tidak wajib menaati pengaturan baru (KUHPerdata Pasal 1559). Penyewa yang mendiami rumah sewa dapat, atas tanggung jawab sendiri, menyewakan sebagian kepada orang lain bila hak itu tidak dilarang (pasal yang sama). Dapatkan persetujuan pemilik secara tertulis, atau pastikan akta sewa membolehkan pengalihan, sebelum Anda menyepakati apa pun dengan penerima.

Kami tidak menemukan pasal dalam bab sewa KUHPerdata (Pasal 1548 sampai 1600) atau dalam Undang-Undang Pokok Agraria (Pasal 44 dan 45) yang menetapkan bentuk pengalihan sewa. Sewa atas tanah terdaftar dapat dicatat pada Kantor Pertanahan dalam daftar umum dan sertipikat (PP 18/2021 Pasal 90); naskah tidak menyatakan bagaimana pengalihan sewa yang telah dicatat dicatat. Penyewa baru mendapat sisa jangka waktu: sewa tertulis berakhir demi hukum bila waktu yang ditentukan telah lampau (KUHPerdata Pasal 1570). Siapa yang boleh memegang hak sewa untuk bangunan ada pada halaman tentang sewa, bagian Hak sewa untuk bangunan.

Pajak atas pembayaran untuk mengalihkan sewa. PP 34/2017 memajaki penghasilan dari persewaan tanah atau bangunan yang diterima orang pribadi atau badan (Pasal 2 ayat (1)), dan definisinya tentang penyewa adalah orang yang menyewa dari pemilik atau pihak yang menyewakan (Pasal 1 angka 2). Sewa ulang, ketika Anda menyewakan kepada orang lain, adalah yang paling mendekati, meskipun naskah tidak menyatakannya secara tegas. Pengalihan ketika Anda melepaskan sewa dengan imbalan pembayaran adalah hal lain. PP 34/2016 memajaki penghasilan pihak yang mengalihkan hak atas tanah atau bangunan melalui penjualan, tukar menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati para pihak (Pasal 1 ayat (2)), dan Undang-Undang Pokok Agraria memasukkan hak sewa ke dalam hak atas tanah (UUPA Pasal 16 ayat (1) huruf e). Kami tidak menemukan teks yang menyatakan apakah PP 34/2016 mencakup sewa yang dialihkan menurut KUHPerdata, atau pajak apa yang berlaku atas pembayarannya. Penasihat pajak yang harus menjawabnya. Untuk apa pembayaran itu sebaiknya ditulis dalam perjanjian.

Ini dua penjualan yang berbeda. Bila PT PMA memegang HGB atas vila atau bidang tanah, pemegang haknya adalah perseroan (PP 18/2021 Pasal 34 huruf b), dan Undang-Undang Perseroan Terbatas menyebut perseroan sebagai badan hukum (UU 40/2007 Pasal 1 angka 1, sebagaimana diubah). Menjual HGB adalah penjualan hak atas tanah oleh perseroan. Menjual saham mengubah siapa pemilik perseroan, bukan siapa pemegang hak; naskah hukum pertanahan yang kami baca tidak menyebut penjualan saham.

Menjual HGB. Dibuat dengan akta PPAT seperti yang lain (PP 24/1997 Pasal 37 ayat (1)), dan pembelinya harus warga negara Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (PP 18/2021 Pasal 34 dan Pasal 45 ayat (2)). Orang asing tidak dapat membelinya atas namanya sendiri. Bila penjualan itu, sendiri atau bersama penjualan lain, mengalihkan lebih dari separuh kekayaan bersih perseroan, direksi memerlukan persetujuan rapat umum pemegang saham (RUPS), kecuali penjualan itu bagian dari kegiatan usaha perseroan menurut anggaran dasarnya (UU 40/2007 Pasal 102 ayat (1) sampai (3)). Tanpa persetujuan itu, penjualan tetap mengikat perseroan terhadap pembeli yang beritikad baik (Pasal 102 ayat (4)). Perseroan membayar pajak penghasilan final penjual, yang berlaku bagi orang pribadi maupun badan (PP 34/2016 Pasal 1 ayat (1)); pembeli membayar BPHTB.

Menjual saham. Saham beralih dengan akta pemindahan hak (UU 40/2007 Pasal 56 ayat (1)); akta atau salinannya disampaikan secara tertulis kepada perseroan (Pasal 56 ayat (2)). Direksi mencatat pemindahan itu dalam daftar pemegang saham dan wajib memberitahukan perubahan susunan pemegang saham kepada Menteri Hukum untuk dicatat dalam daftar perseroan, paling lambat 30 hari sejak pencatatan (Pasal 56 ayat (3)). Selama belum dilakukan, Menteri menolak permohonan persetujuan atau pemberitahuan yang didasarkan pada pemegang saham yang belum diberitahukan (Pasal 56 ayat (4)). Anggaran dasar dapat mensyaratkan penawaran terlebih dahulu kepada pemegang saham lain, persetujuan organ perseroan, atau persetujuan instansi berwenang sebelum saham dialihkan (Pasal 57 ayat (1)); baca anggaran dasar lebih dahulu. Undang-Undang Cipta Kerja hanya mengubah Pasal 1, 7, 32, dan 153 Undang-Undang Perseroan Terbatas (UU 6/2023 Pasal 109), sehingga pasal-pasal ini berlaku sebagaimana tertulis.

Penjualan saham yang mengalihkan pengendalian perseroan adalah pengambilalihan menurut Undang-Undang Perseroan Terbatas: pengambilalihan saham yang mengakibatkan beralihnya pengendalian atas perseroan (UU 40/2007 Pasal 1 angka 11 dan Pasal 125 ayat (1) dan (3)). Bila saham dibeli langsung dari pemegang saham, direksi perseroan mengumumkan pengambilalihan itu dalam sekurang-kurangnya satu surat kabar dan memberitahukannya secara tertulis kepada karyawan paling lambat 30 hari sebelum RUPS dipanggil; kreditor dapat mengajukan keberatan dalam 14 hari sejak pengumuman, dan pengambilalihan tidak dapat dilaksanakan selama keberatan belum diselesaikan (Pasal 127 ayat (8), yang menerapkan Pasal 127 ayat (2) dan ayat (4) sampai (7)). Pasal 127 ayat (8) menerapkan langkah-langkah ini secara mutatis mutandis dan tidak menyebut direksi mana yang mengumumkan atau RUPS mana yang dimaksud; tanyakan kepada notaris. Akta pengambilalihan saham secara langsung wajib berupa akta notaris dalam bahasa Indonesia (Pasal 128 ayat (2)). Penjualan saham yang tidak mengalihkan pengendalian bukan pengambilalihan; apakah suatu penjualan mengalihkannya adalah soal fakta perseroan.

Catatan penanaman modal. Perubahan data yang dilakukan di luar OSS harus disesuaikan di OSS (Permeninves/BKPM 5/2025 Pasal 225 ayat (3)). Data pengurus dan pemegang saham serta negara asalnya termasuk data yang dapat diubah, dan OSS memvalidasinya pada sistem Kementerian Hukum (Pasal 226 ayat (2) huruf k dan l, serta ayat (4)). Perusahaan PMA yang menjual seluruh sahamnya kepada perseorangan atau badan usaha Indonesia dapat mengubah statusnya menjadi PMDN (Pasal 227 ayat (3) huruf a). Perusahaan PMDN yang menjual saham kepada orang asing atau perusahaan PMA dapat mengubah statusnya menjadi PMA (Pasal 227 ayat (2) huruf a). Pada perubahan menjadi PMA, perusahaan kemudian harus menyesuaikan nilai investasi, permodalan, persyaratan, dan tingkat risikonya (Pasal 227 ayat (6)). Perseroan juga harus menyampaikan setiap perubahan pemilik manfaat kepada instansi berwenang paling lama 3 hari kerja (Perpres 13/2018 Pasal 20 ayat (2)) dan memperbarui informasinya setiap tahun (Pasal 21).

Perjanjian yang menyatakan saham dimiliki untuk orang lain batal (UU 25/2007 Pasal 33 ayat (2)); lihat entri glosarium PT PMA dan halaman tentang perkawinan dan pewarisan, bagian Pengaturan nominee. Halaman ini tidak membahas pajak atas penjualan saham, persetujuan pembeli sendiri, atau apakah izin usaha perseroan tetap berlaku setelah pergantian pemegang saham. Siapa yang boleh menjalankan usaha vila ada pada halaman tentang menyewakan vila kepada tamu. Menutup perusahaan sebagai ganti menjualnya ada di halaman tentang menutup PT PMA.

Kami tidak menemukan undang-undang yang mendaftar apa yang wajib diungkapkan pemilik perorangan tentang rumah atau tanah. Berikut aturan yang kami temukan.

KUHPerdata memberi penjual dua kewajiban utama, yaitu menyerahkan barangnya dan menanggungnya (KUHPerdata Pasal 1474). Penanggungan mencakup penguasaan barang secara aman dan tenteram serta tiadanya cacat tersembunyi (Pasal 1491). Meskipun tidak dijanjikan, penjual demi hukum wajib menanggung pembeli terhadap tuntutan hak melalui hukum dari pihak ketiga atas barang itu, dan terhadap beban atas barang itu yang tidak diberitahukan sewaktu penjualan dilakukan (Pasal 1492). Penjual harus menanggung cacat tersembunyi yang membuat barang tidak dapat digunakan untuk tujuannya atau sangat mengurangi pemakaiannya, meskipun ia sendiri tidak mengetahuinya, kecuali ia telah meminta diperjanjikan bahwa ia tidak wajib menanggung apa pun (Pasal 1504 dan 1506). Ia tidak wajib menjamin cacat yang kelihatan dan dapat diketahui sendiri oleh pembeli (Pasal 1505). Bila ia mengetahui cacat itu, ia mengembalikan harga dan juga mengganti biaya, kerugian, dan bunga (Pasal 1508); bila tidak mengetahui, ia mengembalikan harga dan mengganti biaya penyelenggaraan pembelian (Pasal 1509). Para pihak dapat memperluas atau mengurangi penanggungan, tetapi penjual tetap bertanggung jawab atas perbuatannya sendiri (Pasal 1493 dan 1494). Tuntutan atas cacat harus diajukan dalam waktu yang pendek, menurut sifat cacat dan kebiasaan setempat (Pasal 1511). Kami tidak membaca putusan pengadilan tentang bagaimana pasal-pasal ini berlaku pada penjualan tanah.

Sebelum akta, PPAT wajib menolak membuatnya bila obyeknya sedang dalam sengketa mengenai data fisik atau data yuridis (PP 24/1997 Pasal 39 ayat (1) huruf f). Perkara di pengadilan dapat dicatat pada sertipikat (PP 18/2021 Pasal 91). Penjual yang diam tentang tuntutan pihak ketiga atau suatu beban bertanggung jawab atasnya menurut Pasal 1492 meskipun tidak dijanjikan, dan penjual yang mengetahui cacat tersembunyi juga membayar ganti kerugian (Pasal 1508). Halaman tentang sengketa, bagian Polisi: melaporkan penipuan atau pemalsuan, mendaftar ketentuan pidana tentang penipuan dan tentang menjual hak atas tanah negara.

Pembeli yang mengikuti pemeriksaan tujuh langkah akan meminta persetujuan bangunan, zonasi, dan penelusuran perkara pengadilan; halaman tentang izin bangunan (bagian Memeriksa rumah yang sudah ada atau sebuah proyek), tentang zona, dan tentang sengketa menunjukkan apa yang ditampilkan masing-masing. Pengembang yang menjual sebelum selesai memiliki kewajiban sendiri: lihat halaman tentang sengketa, bagian Membeli dari gambar: aturan PPJB, dan standar pengungkapan bagi pengembang.

Hukum pertanahan diam tentang orang asing yang meninggalkan Indonesia sementara memegang rumah di atas Hak Pakai. PP 18/2021 meminta dokumen keimigrasian saat rumah dimiliki (Pasal 69 ayat (1)) dan tidak menetapkan tenggat maupun akibat bila dokumen itu berakhir. Aturan umum terdekat adalah Pasal 50: pemegang Hak Pakai yang tidak lagi memenuhi syarat Pasal 49 wajib dalam jangka waktu satu tahun melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak yang memenuhi syarat, atau hak itu hapus karena hukum (Pasal 50 ayat (1) dan (2); Pasal 61 huruf j). Pasal 49 ayat (2) menyebut Orang Asing sebagai pemegang tanpa syarat izin tinggal. PP 18/2021 mendefinisikan Orang Asing sebagai orang yang bukan Warga Negara Indonesia yang keberadaannya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia (Pasal 1 angka 14), dan memakai istilah itu dalam aturan tentang rumah (Pasal 49 ayat (2) huruf e dan Pasal 69). Definisi itu bertumpu pada keberadaan, usaha, pekerjaan, atau investasi di Indonesia, dan tidak ada teks yang menyatakan apakah orang yang telah pergi untuk selama-lamanya masih memenuhinya. Kami tidak menemukan teks yang secara tegas menerapkan Pasal 50 pada izin yang berakhir atau pada kepergian. Halaman tentang perkawinan dan pewarisan (bagian Rumah atau apartemen milik orang asing) dan halaman tentang visa dan izin tinggal (bagian Saat izin berakhir) menguraikan bagian lain dari pembacaan ini. Halaman ini tidak mengubahnya.

Apa yang memang dikatakan naskah tentang keluar dari hak itu: Hak Pakai dengan jangka waktu dapat beralih, dialihkan, dilepaskan kepada pihak lain, atau diubah haknya (PP 18/2021 Pasal 60 ayat (2)), dan pemegangnya berhak melakukannya (Pasal 59 huruf c). Pelepasan dibuat oleh dan di hadapan pejabat yang berwenang dan dilaporkan kepada Menteri (Pasal 60 ayat (5)). Keputusan menteri tentang rumah orang asing menyatakan rumah itu dapat dialihkan kepada pihak lain (Kepmen ATR/BPN 1241/2022, Diktum KEDUA huruf c); kepada siapa, lihat bagian Menjual kepada orang asing lain atau kepada orang Indonesia. Bila Anda berencana pergi untuk selamanya dan tetap memegang rumah, mintalah notaris Anda memperoleh jawaban tertulis dari kantor pertanahan, seperti disarankan halaman tentang visa dan izin tinggal.

Sewa adalah perjanjian untuk jangka waktu tertentu. Kami tidak menemukan pasal dalam bab sewa KUHPerdata (Pasal 1548 sampai 1600) yang mengakhiri sewa karena penyewa meninggalkan Indonesia. Sewa tertulis berakhir bila waktunya telah lampau (Pasal 1570), dan tidak berakhir dengan meninggalnya penyewa (Pasal 1575). Apakah Anda boleh mengakhirinya lebih awal, atau mengalihkannya, bergantung pada perjanjian dan persetujuan pemilik; lihat bagian Mengalihkan sewa.

Apa kata hukum keimigrasian saat izin tinggal berakhir, dan biaya beban atau deportasi bila tetap tinggal, ada pada halaman tentang visa dan izin tinggal, bagian Saat izin berakhir.

Pejabat Imigrasi berwenang menolak Orang Asing untuk keluar dari Wilayah Indonesia bila orang asing itu masih mempunyai kewajiban di Indonesia yang harus diselesaikan sesuai peraturan perundang-undangan (UU 6/2011 Pasal 16 ayat (2); UU 63/2024 hanya mengubah Pasal 16 ayat (1) huruf b dan membiarkan ayat ini seperti semula). Penjelasan menyatakan ketentuan ini melindungi kepentingan nasional atau menghindari kerugian masyarakat, dan memberi contoh orang asing yang belum menyelesaikan kewajiban pajaknya. Menteri Imigrasi juga melaksanakan pencegahan berdasarkan keputusan Menteri Keuangan atau Jaksa Agung (Pasal 91 ayat (2) huruf b). Dalam hukum keimigrasian dan PMK 81/2024 kami tidak menemukan teks yang mewajibkan surat keterangan bebas pajak dari orang asing yang pergi.

Wajib Pajak orang pribadi yang telah meninggalkan Indonesia untuk selama-lamanya dapat meminta Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) miliknya dihapus, baik ia semula berstatus Penduduk maupun bukan. Ia mengajukan permohonan kepada kantor pajak, yang juga dapat menghapus nomor itu secara jabatan (PMK 81/2024 Pasal 28 ayat (1) dan ayat (2) huruf b). Permohonan dilampiri dokumen yang menyatakan bahwa Wajib Pajak telah meninggalkan Indonesia untuk selama-lamanya (Pasal 29 ayat (2)); peraturan tidak menyebut dokumen mana. Kantor pajak memutuskan berdasarkan hasil pemeriksaan pajak, paling lama 6 bulan sejak permohonan diterima lengkap. Bila belum diputuskan dalam waktu itu, permohonan dianggap dikabulkan dan keputusan harus terbit paling lama satu bulan sesudahnya (Pasal 29 ayat (3) sampai (5)). Nomor dihapus hanya bila Wajib Pajak tidak mempunyai utang pajak; tidak sedang dilakukan pemeriksaan pajak, pemeriksaan bukti permulaan, penyidikan, atau penuntutan tindak pidana di bidang perpajakan; tidak sedang dalam proses penyelesaian prosedur persetujuan bersama atau kesepakatan harga transfer; dan tidak sedang dalam proses pembetulan, keberatan, banding, permohonan pengurangan atau pembatalan ketetapan pajak, atau upaya administratif dan upaya hukum serupa (Pasal 31). SPT terakhir, pajak untuk bagian tahun tempat Anda pergi, dan langkah pajak lain saat pergi ada pada halaman tentang pajak saat meninggalkan Indonesia; tanggal pajak yang biasa ada pada halaman tentang tenggat pajak. Halaman ini tidak mengulanginya.

Undang-Undang Lalu Lintas Devisa mengatur perpindahan aset dan kewajiban finansial antara penduduk dan bukan penduduk (UU 24/1999 Pasal 1 angka 1) dan memberi setiap Penduduk kebebasan untuk memiliki dan menggunakan Devisa (Pasal 2 ayat (1)). Penduduk adalah orang yang berdomisili atau berencana berdomisili di Indonesia sekurang-kurangnya satu tahun (Pasal 1 angka 3). Kebebasan itu diberikan kepada Penduduk, dan undang-undang itu tidak menyatakan apa pun bagi orang yang bukan Penduduk, misalnya setelah pergi. Undang-undang itu sendiri tidak memuat izin atau surat pembebasan untuk mengirim uang ke luar negeri. Rinciannya diserahkan kepada Bank Indonesia (Pasal 3 ayat (3) dan Pasal 4 ayat (2)).

Bank Indonesia berwenang meminta keterangan dan data mengenai kegiatan lalu lintas devisa Penduduk, langsung atau melalui bank atau pihak lain yang ditetapkannya, dan Penduduk wajib memberikannya (Pasal 3 ayat (1) dan (2)). Rinciannya ada pada peraturan Bank Indonesia; pelaporan oleh bank dan dokumen yang harus diberikan nasabah kepada bank untuk transfer ke luar negeri ada di halaman tentang rekening bank, bagian Laporan kepada Bank Indonesia dan dokumen untuk mengirim valuta asing ke luar negeri. Penduduk yang dengan sengaja tidak memenuhi kewajiban memberi data diancam pidana denda paling banyak kategori III, yaitu Rp50.000.000 (UU 24/1999 Pasal 6, sebagaimana disesuaikan UU 1/2026, Lampiran I nomor 16; UU 1/2023 Pasal 79 ayat (1) huruf c). Naskah lama menetapkan denda Rp250.000.000 sampai Rp1.000.000.000.

Harga dibayar dengan rupiah, sehingga uang sampai kepada Anda dalam rupiah di Indonesia; lihat halaman tentang pembiayaan, bagian Membayar dengan Rupiah, dan membayar dari luar negeri.

Menukar rupiah menjadi mata uang asing adalah transaksi bank dengan aturannya sendiri. Peraturan Bank Indonesia tentang transaksi pasar valuta asing mewajibkan bank memastikan bahwa pembelian tunai valuta asing terhadap rupiah (today, tomorrow, atau spot, dengan penyerahan dana pada hari yang sama atau dalam dua hari kerja) di atas jumlah tertentu per bulan per pelaku memiliki Underlying Transaksi, yang dibuktikan dengan dokumen (PADG 11/2024 Pasal 15 ayat (2), Pasal 22 ayat (1) huruf a angka 1, Pasal 25 ayat (1), dan Pasal 36). Pelaku dapat berupa orang perseorangan atau korporasi (Pasal 13 ayat (1)), dan seluruh pembelian demikian dalam satu bulan kalender dihitung bersama (Pasal 26). Sampai jumlah itu, bank mengambil pernyataan tertulis bahwa pembelian Anda tidak melebihinya dalam sistem perbankan di Indonesia (Pasal 35 ayat (1)). Jumlah yang berlaku sejak 1 Juli 2026 adalah ekuivalen US$10.000 per bulan per pelaku (PADG 15/2026 Pasal I); dalam naskah aslinya US$100.000, dan PADG 7/2026 serta PADG 11/2026 menurunkannya bertahap sebelum itu, sehingga tanyakan kepada bank Anda angka yang berlaku pada hari itu. Kami tidak menemukan perubahan yang lebih baru per 4 Oktober 2026.

Underlying Transaksi yang dicantumkan peraturan itu adalah kegiatan transaksi berjalan, transaksi finansial, dan transaksi modal, kredit bank kepada Penduduk untuk perdagangan dan investasi, perdagangan di dalam negeri yang dikecualikan Bank Indonesia dari kewajiban rupiah, serta Underlying Transaksi lain yang ditetapkan Bank Indonesia (Pasal 27 ayat (1) huruf a sampai f, sebagaimana dinyatakan kembali oleh PADG 7/2026; Pasal 28 ayat (4) dan Pasal 33). Penjualan tanah atau rumah di Indonesia tidak disebut dalam teks yang kami baca, kami tidak membaca keputusan Bank Indonesia yang menetapkannya berdasarkan Pasal 27 ayat (1) huruf f, dan lampiran yang mendaftar dokumennya (Lampiran V) tidak ada dalam salinan yang kami baca. Kami tidak menemukan teks yang menyatakan penjualan rumah termasuk jenis yang mana atau dokumen apa yang diterima bank. Tanyakan kepada bank Anda sebelum penjualan dokumen apa yang akan diterimanya.

Bank dilarang melakukan Transfer Rupiah ke luar negeri, dengan pengecualian yang didaftar peraturan (Pasal 46 ayat (1) huruf a dan ayat (2)), dan Transfer Rupiah ke rekening Bukan Penduduk di Indonesia di atas ekuivalen US$1.000.000 per transaksi juga memerlukan Underlying Transaksi (Pasal 48). Pengiriman ke luar negeri karenanya biasanya keluar dalam mata uang asing yang dibeli dari bank; itu bacaan kami, bukan aturan yang dinyatakan. Kami tidak menemukan teks yang mewajibkan surat keterangan bebas pajak sebelum uang dikirim ke luar negeri; aturan keluar ada pada bagian di atas.

Menutup listrik, air, dan internet, serta menyelesaikan urusan dengan banjar saat Anda menjual: kami tidak menemukan teks resmi tentang cara menutupnya (apa yang dapat diminta desa adat dari tamiu selama Anda memiliki properti ada di halaman aturan Bali). Selesaikan dengan masing-masing penyedia dan banjar, dan nyatakan dalam perjanjian jual beli siapa membayar apa sampai serah terima. Jaminan pelanggan listrik dan nama pada rekening ada di halaman tentang listrik, air, dan sampah.

Juga tidak dibahas: pajak atas penjualan saham; bagaimana kantor pertanahan memeriksa harga penjualan kembali terhadap harga minimal; apakah dalam praktik kantor pertanahan mewajibkan Hak Tanggungan dicoret sebelum akta jual beli; dan aturan pajak negara asal Anda. Membawa uang tunai melintasi perbatasan dan aturan pelaporan Bank Indonesia ada di halaman tentang rekening bank. Pajak atas sewa ada pada halaman tentang sewa dan tentang pajak dan biaya.

Hak atas tanah apa yang saya jual, di atas tanah siapa, dan persetujuan siapa yang diperlukan: pemegang Hak Pengelolaan, pemilik Hak Milik, pasangan saya, pemberi kredit saya?

Siapa pembelinya, dan apakah ia memenuhi syarat untuk hak ini: dokumen keimigrasian serta batasan harga dan luas bagi orang asing, atau warga negara atau perusahaan Indonesia untuk HGB?

Apakah ada Hak Tanggungan pada sertipikat, dan bagaimana serta kapan akan dicoret (roya)? Apakah pemberi kredit akan memberi persetujuan tertulis atas penjualan sebelum akta dibuat? Apakah akta memuat janji untuk tidak melepaskan hak tanpa persetujuan pemberi kredit?

Surat setoran pajak apa yang diperlukan PPAT, dan siapa membayar apa: PPh final saya, BPHTB pembeli, PBB tahun penjualan?

Bila saya berada di luar negeri pada hari akta: dalam bentuk apa surat kuasa tertulis saya harus dibuat, dan apakah PPAT akan menerimanya, mengingat kuasa mutlak yang berisi pemindahan hak ditolak?

Untuk sewa: apakah akta sewa atau pemilik membolehkan pengalihan, dan untuk apa pembayarannya, secara tertulis, bagi penasihat pajak?

Untuk PT PMA: apakah ini penjualan HGB atau penjualan saham? Apa kata anggaran dasar, persetujuan apa yang diperlukan, dan siapa yang memperbarui AHU, OSS, dan catatan pemilik manfaat?

Untuk penjualan saham: apakah ia mengalihkan pengendalian sehingga aturan pengambilalihan berlaku (pengumuman di surat kabar, pemberitahuan tertulis kepada karyawan, 14 hari bagi kreditor), dan siapa yang membuat akta notaris dalam bahasa Indonesia?

Bila saya pergi: apa kata kantor pertanahan secara tertulis tentang Hak Pakai saya, apakah saya menghapus nomor pajak saya, dan apakah ada kewajiban terbuka yang dapat menghalangi saya keluar?

Dokumen apa yang akan diterima bank saya sebagai Underlying Transaksi untuk menukar hasil penjualan, dan berapa yang dapat saya tukar per bulan tanpa dokumen itu?