Menyerahkan vila kepada pengelola: perjanjian pengelolaan

Halaman ini untuk orang asing yang memiliki atau menyewa vila di Bali dan menyerahkan pengelolaannya kepada pengelola untuk tamu, atau berencana demikian. Pengelola di sini adalah orang atau perusahaan yang mencari tamu, menerima uang, merawat vila dan stafnya serta mengurus instansi pemerintah untuk pemilik, dengan imbalan. Halaman ini menguraikan hukum tertulis dengan pasalnya, dan menyebut di mana kami menemukannya diam atau menemukan dua naskah yang tidak selaras. Ini informasi umum, bukan nasihat hukum.

Tidak ada undang-undang yang khusus mengatur perjanjian pengelolaan vila, dan KUHPerdata tidak menyebutnya. Karena itu halaman ini membaca aturan umum tentang perjanjian (KUHPerdata Pasal 1313 sampai 1340), aturan tentang pemberian kuasa (Pasal 1792 sampai 1819), Kitab Undang-Undang Hukum Dagang (KUHD) untuk orang yang bertindak atas namanya sendiri untuk perhitungan orang lain (Pasal 76 sampai 79 dan 85a), serta naskah perizinan, pajak, keimigrasian, ketenagakerjaan dan kepariwisataan yang menyentuh usaha ini.

Tiga hal ada di halaman lain dan tidak diulang di sini: izin usaha tamu, siapa yang boleh menjalankannya, bangunan dan kewajiban di Bali, beserta tarif pajak hotel dan pelaporan tamu asing (halaman tentang menyewakan vila kepada tamu); sisi sewa (halaman tentang sewa); dan tanggal pajak (halaman tentang batas waktu pajak). Mempekerjakan staf vila (kontrak, upah, THR dan BPJS) dibahas di halaman tentang mempekerjakan staf; halaman ini hanya menyebut hal-hal yang menyentuh perjanjian.

Tidak dibahas: nama, biaya atau hasil perusahaan pengelola mana pun, cara memilihnya, pendapatan vila mana pun dan harga jasa apa pun. Halaman ini tidak menyebut perusahaan. Bila halaman menyatakan bahwa tidak ada naskah yang menyebut sesuatu, itu pernyataan tentang naskah yang kami baca, yang tercantum pada sumber tiap bagian; bagian "Yang tidak dapat kami pastikan" memuat hal yang masih terbuka.

KUHPerdata tidak punya bab tentang perjanjian pengelolaan vila, dan tidak satu pun naskah yang kami baca memakai istilah itu. Aturan umum berlaku. Persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi yang membuatnya, tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua pihak atau karena alasan yang ditentukan undang-undang, dan harus dilaksanakan dengan itikad baik (Pasal 1338). Persetujuan juga mengikat apa yang menurut sifatnya dituntut berdasarkan keadilan, kebiasaan atau undang-undang (Pasal 1339), dan hanya berlaku antara pihak yang membuatnya (Pasal 1340). Persetujuan sah bila ada kesepakatan, kecakapan, pokok persoalan tertentu dan sebab yang tidak terlarang (Pasal 1320). Pada umumnya seseorang hanya dapat mengikatkan diri untuk dirinya sendiri (Pasal 1315), sehingga pertanyaan pertama adalah siapa yang diikat pengelola ketika ia berurusan dengan tamu, pemasok atau pekerja.

Pemberian kuasa. Pemberian kuasa adalah persetujuan yang berisikan pemberian kekuasaan kepada orang lain yang menerimanya untuk melaksanakan sesuatu atas nama orang yang memberikan kuasa (Pasal 1792). Kuasa dapat diberikan dengan akta umum, surat di bawah tangan, surat atau lisan, dan penerimaannya dapat terjadi diam-diam dan disimpulkan dari pelaksanaannya (Pasal 1793). Pemberian kuasa terjadi dengan cuma-cuma, kecuali diperjanjikan sebaliknya (Pasal 1794). Kuasa yang dirumuskan secara umum hanya meliputi tindakan yang menyangkut pengurusan; untuk memindahtangankan barang, meletakkan hipotek, membuat perdamaian atau melakukan tindakan lain yang hanya dapat dilakukan seorang pemilik, diperlukan kuasa dengan kata-kata yang tegas (Pasal 1796), dan penerima kuasa tidak boleh melakukan apa pun yang melampaui kuasanya (Pasal 1797). Pemberi kuasa wajib memenuhi perikatan yang dibuat penerima kuasa menurut kekuasaan yang diberikan, dan tidak terikat pada apa yang dilakukan di luar kekuasaan itu kecuali ia menyetujuinya secara tegas atau diam-diam (Pasal 1807). Penerima kuasa yang telah memberitahukan secara sah hal kuasanya kepada pihak lain tidak bertanggung jawab atas apa yang terjadi di luar batas kuasa itu, kecuali ia secara pribadi mengikatkan diri untuk itu (Pasal 1806). Pemberi kuasa dapat menggugat langsung orang yang dengannya penerima kuasa telah melakukan perbuatan hukum dalam kedudukannya (Pasal 1799). KUHPerdata tidak menyebut apakah menyewakan vila kepada tamu adalah tindakan pengurusan dalam kuasa umum; menurut bacaan kami, kuasa sebaiknya menyebut tindakan yang dicakupnya.

Komisioner. KUHD mengenal orang yang menyelenggarakan perusahaannya dengan melakukan perjanjian atas namanya sendiri atau firmanya, dengan upah atau provisi tertentu, atas order dan atas beban pihak lain (komisioner, Pasal 76). Ia tidak wajib memberitahukan kepada pihak lain siapa yang menanggung beban tindakannya, dan ia langsung bertanggung jawab terhadap pihak lain seolah-olah tindakan itu urusannya sendiri (Pasal 77). Pemberi amanat tidak mempunyai hak tagihan terhadap pihak dengan siapa komisioner bertindak, dan pihak itu tidak dapat menuntut pemberi amanat (Pasal 78). Bila komisioner bertindak atas nama pemberi amanat, hak dan kewajibannya, juga terhadap pihak ketiga, diatur oleh bab KUHPerdata yang dalam Pasal 79 disebut "Pemberian Amanat" (salinan KUHPerdata yang kami baca memberi judul Bab XVI "Pemberian Kuasa"; kami membacanya sebagai bab yang sama). Pasal 85a menerapkan beberapa aturan ini kepada orang yang melakukan hal yang sama tanpa menjadikannya perusahaan.

Apakah pengelola yang memesankan tamu atas namanya sendiri, misalnya pada akun platform pemesanannya sendiri, adalah komisioner, penerima kuasa atau bukan keduanya, tidak ada naskah yang kami baca yang menyebutnya. Itu bergantung pada isi kontrak dan pada apa yang dilakukan pengelola. Kami menyebut dua model itu dan tidak menyatakan mana yang berlaku.

Jasa. Pasal 1601 menyisihkan persetujuan untuk menyelenggarakan jasa tertentu, yang mengikuti ketentuan khusus untuk itu dan syarat yang diperjanjikan, dan bila tidak ada, kebiasaan. Perjanjian pengelolaan dapat pula dibaca sebagai persetujuan jasa semacam itu, sehingga syarat tertulis memegang bobot terbesar. Bila Anda memegang vila dengan sewa dan bukan pemilik, periksa dahulu apakah sewa itu membolehkan Anda menyerahkan rumah kepada tamu atau kepada pengelola; halaman tentang menyewa rumah untuk ditinggali (bagian "Siapa yang boleh menyewakan rumah kepada Anda") dan halaman tentang sewa menguraikan aturannya.

Usaha memerlukan nomor induk berusaha (NIB) dan izin untuk kegiatannya. Peraturan tentang perizinan berusaha berbasis risiko mendefinisikan Pelaku Usaha sebagai orang perseorangan atau badan usaha yang melakukan usaha dan/atau kegiatan, dan NIB sebagai bukti registrasi Pelaku Usaha untuk melakukan kegiatan usaha dan identitasnya dalam pelaksanaan kegiatan usahanya (PP 28/2025 Pasal 1 angka 11 dan 12). Undang-undang kepariwisataan mendefinisikan pengusaha pariwisata sebagai orang atau sekelompok orang yang melakukan kegiatan usaha pariwisata (UU 10/2009 Pasal 1 angka 8). Penyediaan akomodasi adalah usaha pariwisata, dan sebagaimana diubah pada 2023 undang-undang menjadikannya kewajiban pengusaha untuk memenuhi perizinan berusaha (Pasal 14 ayat (1) huruf f, 15 ayat (1) dan 26 ayat (1) huruf n sebagaimana diubah dengan Perppu 2/2022 yang ditetapkan dengan UU 6/2023, Pasal 67). Jadi izin mengikuti orang yang melakukan kegiatan. Siapa orang itu bila pemilik menyerahkan pengelolaan vila kepada pengelola, naskah tidak menyebutnya secara tegas.

Kode kegiatan vila menggambarkan rumah-rumah pribadi yang khusus disewakan kepada wisatawan berikut fasilitasnya dan "dikelola sendiri oleh pemiliknya". Kata-katanya sama pada KBLI 2020 (kode 55193) dan KBLI 2025 (kode 55203) sebagaimana ditampilkan OSS, dan standar pariwisata untuk kegiatan vila dibuka dengan kata-kata itu (Permenpar 6/2025 Lampiran I, standar Villa, angka 1). Halaman tentang menyewakan vila kepada tamu memuat kode, izin dan pertanyaan terbuka tentang siapa yang boleh menjalankan usaha. Satu hal ditambahkan di sini: uraian kode itu mengandaikan pemilik yang mengelola rumahnya sendiri, dan kami tidak menemukan naskah yang menggambarkan vila yang dikelola orang lain.

Pengelolaan real estat atas dasar balas jasa memiliki kode tersendiri. KBLI 2020 68200 mencakup real estat atas dasar balas jasa atau kontrak, termasuk pengelolaan real estat. KBLI 2025 68292 mencakup pengelolaan real estat hunian atas dasar balas jasa atau kontrak, yang oleh OSS diuraikan sebagai mengawasi dan mengoordinasikan operasional, pemeliharaan dan perbaikan hunian, menyusun rancangan dan pemungutan iuran hunian, rencana anggaran dan tata tertib hunian. Standar perdagangan untuk 68200 memperlakukan manajemen pengelolaan properti sebagai layanan pendukung perusahaan perantara perdagangan properti, yang harus berbadan hukum dengan NIB dan tenaga ahli tersertifikasi, dan menyatakan bahwa pengelolaan real estat berfungsi hunian mengikuti ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perumahan dan kawasan permukiman (Permendag 33/2025 Lampiran I, standar KBLI 68200, angka 1, 2 dan 4).

Tidak satu pun naskah ini menyatakan bahwa izin semacam itu mencakup penerimaan tamu, penetapan harga dan penyelenggaraan penginapan vila sebagai usaha pariwisata, dan tidak satu pun menyatakan bahwa tidak. Apakah pengelola yang menjalankan penginapan tamu memegang izin sendiri, bekerja di bawah izin pemilik, atau memerlukan keduanya, tidak diselesaikan naskah yang kami baca. Tanyakan kepada OSS atau kantor perizinan kabupaten, dan kepada notaris Anda, dan minta jawabannya tertulis. Siapa yang boleh memegang izin vila, termasuk pertanyaan tentang perusahaan milik asing, ada di halaman tentang menyewakan vila kepada tamu dan tidak diulang.

Pengelola yang bertindak berdasarkan pemberian kuasa wajib memberi laporan kepada pemilik tentang apa yang telah dilakukan serta memberikan perhitungan tentang segala sesuatu yang diterimanya berdasarkan kuasanya, sekalipun apa yang diterima itu tidak harus dibayar kepada pemilik (Pasal 1802). Ia wajib melaksanakan kuasanya selama belum dicabut dan bertanggung jawab atas biaya, kerugian dan bunga bila tidak melaksanakannya (Pasal 1800). Ia bertanggung jawab atas kesengajaan maupun kelalaian, dan tanggung jawab penerima kuasa yang mendapat upah lebih berat daripada yang menerima dengan cuma-cuma (Pasal 1801). Ia harus membayar bunga atas uang yang dipakainya untuk keperluannya sendiri sejak ia mulai memakainya, dan bunga atas uang yang harus diserahkannya pada penutupan perhitungan sejak ia dinyatakan lalai (Pasal 1805).

Pemilik wajib mengembalikan persekot dan biaya yang dikeluarkan pengelola untuk melaksanakan kuasanya serta membayar upahnya bila diperjanjikan, sekalipun pengelola tidak berhasil dalam urusannya, kecuali pengelola melakukan kelalaian (Pasal 1808). Ia harus memberikan ganti rugi atas kerugian yang diderita pengelola sewaktu menjalankan kuasanya asal pengelola tidak bertindak kurang hati-hati (Pasal 1809), beserta bunga atas persekot sejak hari dikeluarkan (Pasal 1810). Sampai segala sesuatu yang dapat dituntut pengelola akibat pemberian kuasa dibayar lunas, ia berhak menahan kepunyaan pemilik yang berada di tangannya (Pasal 1812).

Upah. Pemberian kuasa terjadi dengan cuma-cuma kecuali diperjanjikan sebaliknya (Pasal 1794). Bila upah disepakati tetapi tidak ditentukan dengan tegas, penerima kuasa tidak boleh meminta lebih daripada yang ditentukan KUHPerdata untuk wali (Pasal 1794): tiga persen dari segala pendapatan, dua persen dari segala pengeluaran dan satu setengah persen dari modal yang diterimanya (Pasal 411). Kami tidak menemukan batas atas lain dalam undang-undang untuk upah pengelola vila. KUHPerdata tidak menyebut apakah tarif wali berlaku bagi usaha yang mengelola vila dengan imbalan; upah yang ditulis sebagai rumus menghilangkan pertanyaan itu. Standar perdagangan untuk usaha berizin kode 68200 menyatakan bahwa komisi untuk manajemen pengelolaan properti diberikan berdasarkan perjanjian tertulis kedua belah pihak, dan bahwa komisi dalam perjanjian tertulis wajib memuat rincian biaya, termasuk pajak dan/atau potongan biaya lainnya (Permendag 33/2025 Lampiran I, standar KBLI 68200, angka 6 nomor 4 huruf c dan d). Standar itu mengikat usaha berizin kode tersebut; apakah pengelola Anda termasuk, minta NIB dan kodenya.

Uang milik siapa dan di mana disimpan. KUHPerdata mewajibkan pengelola memberi perhitungan (Pasal 1802), tetapi tidak satu pun naskah yang kami baca menyatakan bahwa pembayaran atau uang jaminan tamu harus masuk ke rekening pemilik atau rekening terpisah, atau kapan pengelola harus menyerahkan jumlah bersihnya. Bila pengelola membuat perjanjian atas namanya sendiri, seperti komisioner menurut KUHD Pasal 76, tagihan tamu ada terhadap dia dan bukan terhadap pemilik (KUHD Pasal 77 dan 78). Aturan rupiah untuk pembayaran di Indonesia ada di halaman tentang pembiayaan pembelian; bagaimana berlakunya bagi tamu yang membayar platform pemesanan dalam mata uang lain tidak kami periksa.

Kewajiban memberikan data tamu asing ada pada pemilik dan pengelola. Undang-undang menyatakan bahwa pemilik atau pengurus tempat penginapan wajib memberikan data mengenai orang asing yang menginap di tempat penginapannya jika diminta oleh pejabat imigrasi dan/atau pejabat kepolisian yang bertugas (UU 6/2011 Pasal 72 ayat (2), sebagaimana diubah dengan UU 63/2024), dan pidana dalam Pasal 117 ditujukan kepada pemilik atau pengurus yang tidak melakukannya. Situs APOA menyatakan hal yang sama: pemilik atau pengelola penginapan wajib melaporkan orang asing yang menginap. Undang-undang tidak menyatakan bahwa salah satunya boleh menyerahkan kewajiban itu kepada yang lain. Kontrak di antara mereka hanya mengikat mereka (KUHPerdata Pasal 1340): kontrak itu dapat menyebut siapa yang memasukkan tamu ke APOA dan siapa yang membayar bila denda dijatuhkan, tetapi tidak ada yang kami baca menyatakan bahwa kontrak itu menghapus kewajiban dari pihak yang disebut undang-undang (bacaan kami). Cara mendaftar, apa yang dimasukkan dan hukumannya ada di halaman tentang menyewakan vila kepada tamu.

Data paspor tamu adalah data pribadi. Undang-undang pelindungan data pribadi (UU 27/2022) menyebut orang yang menentukan tujuan dan melakukan kendali pemrosesan data sebagai Pengendali Data Pribadi, dan orang yang melakukan pemrosesan atas nama Pengendali sebagai Prosesor Data Pribadi (Pasal 1 angka 4 dan 5). Prosesor wajib memproses berdasarkan perintah Pengendali, dan pemrosesan itu termasuk dalam tanggung jawab Pengendali (Pasal 51 ayat (1) dan (3)). Undang-undang tidak berlaku untuk pemrosesan data pribadi oleh orang perseorangan dalam kegiatan pribadi atau rumah tangga (Pasal 2 ayat (2)). Siapa di antara pemilik dan pengelola yang menjadi Pengendali data tamu, atau apakah keduanya, bergantung pada siapa yang menentukan tujuannya; tidak ada naskah yang kami baca yang menyebutnya. Apa yang boleh dilakukan pengelola dengan data itu, berapa lama menyimpannya dan apa yang dikembalikannya pada akhir, termasuk dalam perjanjian.

Pajak hotel (PBJT). Wajib Pajak PBJT adalah orang pribadi atau badan yang melakukan penjualan, penyerahan dan/atau konsumsi barang dan jasa tertentu; subjek pajaknya adalah konsumen, yaitu tamu (UU 1/2022 Pasal 56 ayat (1) dan (2)). PBJT dipungut berdasarkan perhitungan sendiri oleh Wajib Pajak, dan surat pemberitahuan pajak daerah (SPTPD) wajib diisi dengan benar dan lengkap serta disampaikan oleh Wajib Pajak (Pasal 5 ayat (2) dan (5)). Penjelasan Pasal 56 ayat (2) menambahkan satu kalimat untuk akomodasi yang dipasarkan pihak ketiga: bila tempat tinggal yang difungsikan sebagai hotel dipasarkan oleh pihak ketiga, yang menjadi Wajib Pajak adalah pemilik atau pihak yang menguasai tempat tinggal yang menyerahkan jasa akomodasi kepada konsumen akhir, bukan penyedia jasa pemasaran atau pengelolaan melalui platform digital. Perda Kabupaten Gianyar 7/2023 mengulang kalimat itu dalam penjelasan Pasal 24 ayat (2).

Kalimat itu menyebut penyedia pemasaran atau platform. Kalimat itu tidak menyebut pengelola vila, dan tidak mendefinisikan "pihak yang menguasai tempat tinggal". Menurut katanya, pengelola yang hanya memasarkan dan menerima uang bukan wajib pajak. Apakah pengelola yang menjalankan rumah sebagai tuan rumah, atas namanya sendiri, adalah pihak yang menguasai tempat tinggal, tidak ada naskah yang kami baca yang menyebutnya. Penjelasan itu tidak diulang dalam Perda Kabupaten Badung dan Tabanan: penjelasan pasal tentang wajib pajak di sana hanya menyatakan "cukup jelas", dan kami tidak menyatakan bagaimana kabupaten itu menerapkannya. Naskah yang kami baca tidak menyatakan bahwa penerimaan uang oleh pengelola, atau penyampaian pajak untuk pemilik, memindahkan pajak kepada pengelola. Pendaftaran, surat pemberitahuan dan tanggal empat daerah yang diperiksa ada di halaman tentang menyewakan vila kepada tamu dan tentang batas waktu pajak.

Pajak nasional. Wajib Pajak dapat bertindak melalui wakil atau kuasa. Dokumen yang disampaikan kuasa kepada kantor pajak harus dilampiri surat kuasa khusus, dan kuasa menandatangani dengan sertifikat elektronik atau kode otorisasi miliknya sendiri (PMK 81/2024 Pasal 7 ayat (2) dan 10 ayat (4)). Kuasa yang dirumuskan secara umum (Pasal 1796 di atas) bukan dokumen itu: aturan pajak meminta kuasa khusus.

Pajak penghasilan dan PPN. PPh final PP 34/2017 atas sewa tidak mencakup penghasilan dari jasa penginapan (halaman tentang sewa dan batas waktu pajak). Pajak apa yang terutang atas penghasilan dari tamu, apakah dihitung sebelum atau sesudah upah pengelola, apakah upah itu dipotong pajak dan apakah PPN berlaku, tidak kami teliti. Tanyakan kepada konsultan pajak.

Staf vila (petugas kebersihan, tukang kebun, keamanan, kepala rumah) dipekerjakan oleh seseorang: pemilik, pengelola atau perusahaan lain. Undang-undang ketenagakerjaan mendefinisikan pemberi kerja sebagai orang perseorangan, pengusaha, badan hukum atau badan lainnya yang mempekerjakan tenaga kerja dengan membayar upah atau imbalan dalam bentuk lain, dan hubungan kerja sebagai hubungan antara pengusaha dengan pekerja/buruh berdasarkan perjanjian kerja, yang mempunyai unsur pekerjaan, upah dan perintah (UU 13/2003 Pasal 1 angka 4 dan 15).

Perusahaan dapat menyerahkan sebagian pelaksanaan pekerjaan kepada perusahaan lain melalui perjanjian alih daya secara tertulis. Hubungan kerja antara perusahaan alih daya dan pekerja yang dipekerjakannya didasarkan pada perjanjian kerja tertulis; pelindungan pekerja, upah, kesejahteraan, syarat kerja dan perselisihan yang timbul menjadi tanggung jawab perusahaan alih daya; dan perusahaan alih daya harus berbentuk badan hukum dan memenuhi perizinan berusaha dari Pemerintah Pusat (UU 13/2003 Pasal 64 dan 66 sebagaimana diubah dengan Perppu 2/2022 yang ditetapkan dengan UU 6/2023, Pasal 81 angka 18 dan 20). Halaman tentang mempekerjakan staf membacanya bersama Putusan Mahkamah Konstitusi 168/PUU-XXI/2023 dan menyebut aturan alih daya dalam Permenaker 7/2026.

Apakah pengelola yang menyediakan staf untuk vila Anda adalah perusahaan alih daya, atau hanya penerima kuasa yang mempekerjakan dan membayar staf atas nama Anda, naskah yang kami baca tidak menyebutnya. Bila pengelola mempekerjakan atas nama pemilik berdasarkan pemberian kuasa, pemilik wajib memenuhi perikatan kerja yang dibuat pengelola dalam batas kuasa (KUHPerdata Pasal 1807).

Aturan kepariwisataan menambahkan bahwa pengusaha pariwisata wajib mengutamakan penggunaan produk masyarakat setempat dan produk dalam negeri, memberi kesempatan kepada tenaga kerja lokal, dan meningkatkan kompetensi tenaga kerja melalui pelatihan dan pendidikan (UU 10/2009 Pasal 26 ayat (1) huruf g dan h, sebagaimana diubah). Item wajib standar vila mencakup mengutamakan tenaga kerja lokal/dalam negeri (Permenpar 6/2025 Lampiran I, standar Villa, angka 6 huruf a nomor 2). Upah, jaminan sosial dan tunjangan hari raya (THR) ada di halaman tentang mempekerjakan staf, dan izin kerja orang asing yang menjadi staf ada di halaman tentang bekerja secara legal di Indonesia; halaman tentang asuransi kesehatan membahas BPJS Kesehatan.

Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikannya (KUHPerdata Pasal 1365), dan setiap orang bertanggung jawab bukan hanya atas perbuatan, melainkan juga atas kelalaian atau kesembronoannya (Pasal 1366). Seseorang juga bertanggung jawab atas kerugian yang disebabkan perbuatan orang yang menjadi tanggungannya atau barang yang berada di bawah pengawasannya; majikan dan orang yang mengangkat orang lain untuk mewakili urusannya bertanggung jawab atas kerugian yang disebabkan oleh pelayan atau bawahan mereka dalam melakukan pekerjaan yang ditugaskan (Pasal 1367). Pemilik gedung bertanggung jawab atas kerugian yang disebabkan oleh ambruknya gedung seluruhnya atau sebagian, jika itu terjadi karena kelalaian dalam pemeliharaan atau karena kekurangan dalam pembangunan ataupun dalam penataannya (Pasal 1369).

KUHPerdata tidak menyebut apakah perusahaan pengelola yang mandiri adalah pelayan atau bawahan pemilik, atau apakah pemilik adalah orang yang mengangkat orang lain untuk mewakili urusannya dalam arti Pasal 1367. Siapa yang bertanggung jawab kepada tamu atas perbuatan pengelola karena itu tidak diselesaikan naskah yang kami baca, sedangkan aturan tentang gedung yang ambruk menjadi tanggung jawab pemilik menurut kata-katanya.

Undang-undang kepariwisataan membebankan kepada setiap pengusaha pariwisata kewajiban memberikan kenyamanan, keramahan, pelindungan keamanan dan keselamatan wisatawan (UU 10/2009 Pasal 26 ayat (1) huruf d, sebagaimana diubah), dan memberikan pelindungan asuransi pada usaha pariwisata dengan kegiatan yang berisiko tinggi (Pasal 26 ayat (1) huruf e). Standar pariwisata untuk kegiatan vila berjudul "Tingkat Risiko Menengah Rendah" (Permenpar 6/2025 Lampiran I, standar Villa). Kami tidak menemukan naskah yang mewajibkan asuransi bagi vila, atau mewajibkan pengelola mengasuransikan vila pemilik. Siapa yang mengasuransikan bangunan, isinya dan tanggung jawab kepada tamu, dan atas nama siapa, karena itu menjadi syarat perjanjian.

Bagaimana pemberian kuasa berakhir. Pemberian kuasa berakhir dengan penarikan kembali kuasa penerima kuasa, dengan pemberitahuan penghentian oleh penerima kuasa, dan dengan meninggalnya, pengampuan atau pailitnya pemberi kuasa maupun penerima kuasa (Pasal 1813). Pasal itu juga menyebut kawinnya perempuan yang memberikan atau menerima kuasa; kami tidak menemukan pernyataan resmi apakah butir itu masih berlaku dan tidak membahasnya. Pemilik dapat menarik kembali kuasanya bila ia menghendaki (Pasal 1814). Penarikan kuasa yang hanya diberitahukan kepada pengelola tidak dapat diajukan kepada pihak ketiga yang berurusan dengannya karena tidak mengetahuinya (Pasal 1815). Pengangkatan penerima kuasa baru untuk urusan yang sama menyebabkan ditariknya kuasa penerima kuasa pertama sejak hari pengangkatan itu diberitahukan kepada penerima kuasa yang baru (Pasal 1816).

Pengelola dapat membebaskan diri dari kuasanya dengan memberitahukan penghentian kepada pemilik. Bila pemberitahuan itu, karena ia tidak mengindahkan waktu atau karena sebab lain akibat kesalahannya sendiri, membawa kerugian bagi pemilik, ia harus memberi ganti rugi, kecuali ia tak mampu meneruskan kuasa tanpa mendatangkan kerugian yang berarti bagi dirinya sendiri (Pasal 1817). Perbuatan yang dilakukan dalam keadaan tidak tahu bahwa kuasa telah berakhir adalah sah, dan perikatan dengan pihak ketiga yang beritikad baik harus dipenuhi (Pasal 1818). Bila pengelola meninggal, ahli warisnya yang mengetahui pemberian kuasa itu harus memberitahukan kepada pemilik dan sementara itu mengambil tindakan yang perlu menurut keadaan (Pasal 1819). Pengelola wajib menyelesaikan urusan yang telah dimulainya pada waktu pemilik meninggal bila dapat menimbulkan kerugian jika tidak segera diselesaikan (Pasal 1800).

Kedua naskah ini tidak bertentangan. Aturan umum (Pasal 1338) membolehkan persetujuan ditarik kembali karena alasan yang ditentukan undang-undang, dan Pasal 1814 adalah alasan semacam itu: pemilik dapat menarik kembali kuasa bila ia menghendaki. Pertanyaan yang masih terbuka lain. Pertama, apakah klausul yang menetapkan jangka waktu atau masa pemberitahuan, atau yang menyatakan kuasa tidak dapat ditarik kembali, melepaskan hak dalam Pasal 1814. Kedua, apakah pengelola dapat menuntut ganti rugi bila pemilik menarik kuasa lebih awal. KUHPerdata tidak menjawab keduanya. Kami tidak memilih antara kedua bacaan itu. Tulis jangka waktu, pemberitahuan dan biaya mengakhiri lebih awal dalam perjanjian, dan tanyakan kepada notaris Anda bagaimana semuanya akan dibaca.

Apa yang boleh ditahan pengelola. Sampai segala sesuatu yang dapat dituntutnya akibat pemberian kuasa dibayar lunas, pengelola berhak menahan kepunyaan pemilik yang berada di tangannya (Pasal 1812). Teksnya tidak menyebut apakah uang tamu, kunci, berkas izin atau data tamu termasuk kepunyaan itu. Tulis apa yang diserahkan dan kapan, dan bahwa perselisihan tentang uang tidak menghentikan pengembalian kunci dan catatan.

Kuasa yang melampaui hubungan. Pemberian kuasa pengelolaan tidak memerlukan kuasa untuk menjual atau menghipotekkan vila; itu memerlukan kata-kata yang tegas (Pasal 1796). Halaman tentang menjual dan meninggalkan Indonesia menguraikan mengapa surat kuasa yang tidak dapat dicabut dan sama dengan pemindahan adalah alasan PPAT menolak membuat akta.

Serah terima. Tidak ada naskah yang kami baca yang mendaftar apa yang wajib dikembalikan pengelola. Akun vila pada platform pemesanan tidak disebut dalam naskah resmi mana pun yang kami baca. Daftar periksa di atas menyebut hal yang perlu dituliskan.

Mulai secara tertulis. Debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah atau akta sejenis itu, atau demi perikatannya sendiri (Pasal 1238), dan penggantian kerugian karena tidak dipenuhinya perikatan mulai diwajibkan bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai (Pasal 1243). Pembatalan persetujuan karena tidak dipenuhinya kewajiban harus dimintakan kepada pengadilan, meskipun syarat batal dinyatakan di dalam persetujuan (Pasal 1266), dan pihak yang dirugikan dapat memilih antara memaksa pemenuhan dan menuntut pembatalan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga (Pasal 1267). Halaman tentang menyewa rumah untuk ditinggali memakai pasal yang sama untuk sewa.

Klausul arbitrase. Bila para pihak menyepakati arbitrase dalam dokumen yang mereka tandatangani, pengadilan negeri tidak berwenang mengadili sengketa mereka (UU 30/1999 Pasal 2, 3 dan 4 ayat (2)). Hanya sengketa di bidang perdagangan dan mengenai hak yang menurut hukum dikuasai sepenuhnya oleh pihak yang bersengketa dapat diselesaikan melalui arbitrase (Pasal 5 ayat (1)). Kami tidak menyatakan apakah sengketa menurut perjanjian pengelolaan adalah di bidang perdagangan menurut aturan ini. Baca klausul arbitrase dan klausul pengadilan sebelum menandatangani: klausul itu menentukan di mana tuntutan diperiksa.

Pengadilan, mediasi, pengaduan terhadap notaris, polisi dan desa adat ada di halaman tentang sengketa dan pengaduan. Kami tidak menemukan daftar resmi pengelola vila dan tidak ada kantor pengaduan untuk mereka. Pengelola yang berizin sebagai agen properti diawasi Kementerian Perdagangan (halaman tentang cara memeriksa profesional).

Izin apa yang diperlukan pengelola yang menjalankan penginapan tamu untuk pemilik, apakah NIB dan Sertifikat Standar pemilik cukup, dan kode kegiatan apa yang harus tercantum pada NIB pengelola. Uraian OSS tentang kode vila dan pengelolaan real estat, standar pariwisata dan standar perdagangan tidak menyebutnya. Kami tidak menemukan pernyataan resmi dari OSS, kementerian investasi atau kementerian pariwisata.

Apakah pengelola yang memesankan tamu atas namanya sendiri adalah komisioner menurut KUHD, penerima kuasa atau bukan keduanya, dan apakah bab yang dalam KUHD Pasal 79 disebut "Pemberian Amanat" adalah Bab XVI KUHPerdata (bacaan kami, dari aturan yang sepadan).

Apakah menyewakan vila kepada tamu adalah tindakan pengurusan menurut KUHPerdata Pasal 1796, dan apakah tarif wali dalam Pasal 411 berlaku bagi pengelola usaha bila upah tidak ditentukan.

Apakah klausul yang menetapkan jangka waktu atau menyatakan kuasa tidak dapat ditarik kembali melepaskan hak pemilik untuk menarik kuasa menurut KUHPerdata Pasal 1814 (alasan yang ditentukan undang-undang, dalam lingkup Pasal 1338), dan apakah pengelola punya tuntutan ganti rugi bila pemilik menarik kuasa lebih awal.

Siapa wajib pajak hotel bila pengelola, bukan platform, menjalankan penginapan, dan apakah "pihak yang menguasai tempat tinggal" mencakup pengelola. Kami membaca Perda Kabupaten Badung, Gianyar dan Tabanan; salinan Perda Kota Denpasar yang kami simpan tidak memiliki lapisan teks dan tidak dibaca untuk hal ini. Lima kabupaten lainnya tidak diperiksa.

Pajak penghasilan atas penghasilan vila, apakah upah pengelola dipotong pajak, dan PPN atas upah atau atas penginapan: tidak diteliti.

Apakah pengelola boleh memakai satu akun APOA untuk beberapa vila, dan atas nama siapa vila terdaftar bila pengelola menjalankannya. Halaman APOA yang kami baca menyatakan bahwa pemilik atau pengelola melapor; tidak ada petunjuk untuk pengelola.

Bagaimana aturan rupiah berlaku bagi tamu yang membayar platform pemesanan atau pengelola dalam mata uang lain: tidak diperiksa.

Apakah pengelola yang menyediakan staf vila adalah perusahaan alih daya menurut UU 13/2003 Pasal 64 dan 66, dan bagaimana undang-undang pelindungan data pribadi berlaku bagi data tamu antara pemilik dan pengelola: peraturan pelaksana UU 27/2022 tidak dibaca.

Aturan Bali atau kabupaten apa pun yang ditulis untuk pengelola vila, dan aturan resmi apa pun tentang asuransi vila: tidak kami temukan dalam naskah yang dibaca, dan pencarian tidak menyeluruh. Tentang asuransi hanya UU 10/2009 Pasal 26 yang dibaca, bukan undang-undang perasuransian atau aturan OJK.

Salinan KUHPerdata yang kami baca (salinan kejari-sukoharjo yang juga dipakai halaman tentang sewa) memiliki kesalahan pemindaian pada beberapa kata. Kami membaca penuh setiap pasal yang dikutip di sini; kami tidak menemukan salinan resmi kedua.

Kepada pengelola sebelum Anda menandatangani: Badan mana yang menandatangani, dengan nomor NIB dan kode kegiatan apa, dan apakah memegang sertifikat untuk kode itu? Usaha tamu berjalan di bawah izin siapa, dan maukah Anda menunjukkan dokumennya? Atas nama siapa Anda berkontrak dengan tamu, pemasok dan staf? Ke rekening mana uang tamu dibayar, dan kapan saya menerima bagian saya? Bolehkah saya melihat rekapitulasi bulanan dan dokumen pendukungnya? Upah itu tepatnya bagian dari apa, dan apa yang dipotong lebih dahulu? Siapa yang mempekerjakan staf, dengan kontrak apa? Siapa yang mendaftar pajak hotel dan menyampaikan tiap surat pemberitahuan? Siapa yang memasukkan tamu asing ke APOA? Siapa yang mengasuransikan bangunan dan tuntutan tamu? Apa yang terjadi pada kunci, listing, data tamu, staf dan berkas izin bila kita mengakhiri perjanjian?

Kepada notaris Anda: Apakah klausul tentang jangka waktu, pemberitahuan atau pengakhiran lebih awal melepaskan hak pemilik untuk menarik kuasa menurut Pasal 1814, dan apakah pengelola kemudian punya tuntutan ganti rugi? Apakah izin pengelola cukup untuk apa yang dilakukannya? Apakah kuasa menyebut setiap tindakan, dan apakah surat kuasa khusus diperlukan untuk kantor pajak? Apakah klausul arbitrase atau pengadilan jelas bagi saya dalam bahasa yang saya baca?

Kepada kantor perizinan dan kantor pendapatan kabupaten: Izin apa yang diperlukan pengelola yang menjalankan penginapan tamu, dan siapa yang mendaftar pajak hotel bila pengelola menerima uang? Mohon jawaban tertulis.

Simpan perjanjian, setiap rekapitulasi, tanda terima dan jawaban tertulis. Itulah bukti yang akan diminta dari Anda.