Daftar periksa sebelum menandatangani

Setiap butir periksa diambil kata demi kata dari halaman lain panduan ini. Halamannya disebut di akhir setiap bagian.

Yang tidak bisa Anda periksa sendiri, mintalah notaris Anda memeriksanya sebelum menandatangani.

Notaris ada di INI dan PPAT ada di ATR/BPN.

Perusahaan ditemukan di AHU Online dengan nama hukum yang tepat seperti dalam kontrak. Orang yang menandatangani adalah direktur yang tercantum dalam profil lengkap, yang dipesan notaris, atau memegang surat kuasa dari seorang direktur.

Pemilik manfaat dicari di AHU Online. NIB diuji di OSS. Nomor keputusan Menteri sesuai dengan pengumuman di Berita Negara, dan tidak ada pengumuman pembubaran.

Tidak ditemukan perkara pailit atau PKPU untuk perusahaan itu di SIPP Pengadilan Negeri Surabaya, di e-LIT, dan di AHU Kurator. Register pengadilan dicari untuk perusahaan dan untuk setiap direktur.

Jika dijual sebelum selesai dibangun, pemasarannya menunjukkan nomor-nomor yang dicantumkan PP 12/2021 Pasal 22D.

Jika memakai agen: NIB perusahaan agen diuji di OSS, dan Sertifikat Standar Jasa Perantaraan Perdagangan Properti yang telah diverifikasi ditunjukkan; bila perusahaan agen yang berizin sebelum PP 28/2025 tidak dapat menunjukkannya, ia menyebut izin mana yang dipakainya dan notaris diberi tahu.

Nomor sertifikat kompetensi pada tanda pengenal broker diperiksa di BNSP.

Perjanjian tertulis dengan agen menyebut komisi, yaitu antara 2 dan 5 persen dari nilai untuk jual beli dan antara 5 dan 8 persen untuk sewa (menurut pembacaan kami, sewa jangka panjang termasuk sewa), dan memuat pajak serta potongan lain.

Uang muka kepada agen hanya dengan persetujuan penjual dan melalui sistem pembayaran nasional.

Rincian: Periksa properti sebelum menandatangani; Periksa pengembang atau penjual sebelum membayar; Cara memeriksa seorang profesional.

Jenis hak diketahui. Bidang di BHUMI cocok dengan salinan sertipikat. Notaris diminta mengecek sertipikat di kantor pertanahan.

Rincian: Periksa properti sebelum menandatangani.

Tata ruang di GISTARU sesuai rencana penggunaan. Konfirmasi tertulis bahwa tanah bukan sawah yang dilindungi.

Rincian: Periksa properti sebelum menandatangani.

NIB sudah dilihat. Kode KBLI sesuai dengan penggunaan properti.

Persetujuan bangunan (PBG, atau IMB lama) dan SLF sudah dilihat, PBG dan SLF terlacak di SIMBG. Izin yang dicantumkan OSS untuk KBLI ini sudah dilihat.

Minta penjual menunjukkan PBG, atau IMB lama, dan SLF, beserta nomor registrasinya, serta SBKBG, yang mencatat pemilik, status hak atas tanah, serta nomor PBG dan SLF. Periksa bahwa SLF masih dalam masa 20 atau 5 tahunnya, bahwa yang berdiri sesuai dengan PBG dalam jumlah lantai, luas dan fungsi, dan, untuk rumah di atas tanah sewa, bahwa perjanjian tanah dilampirkan dan masih berjalan beberapa tahun lagi. Rumah dengan IMB lama mungkin tidak memiliki SBKBG.

Surat keputusan PBG dan SLF memuat kode QR. Setelah dipindai, tautan yang terbuka harus hanya mengarah ke domain resmi simbg.pu.go.id dengan HTTPS. Jika Anda mencurigai dokumen palsu, laporkan kepada SIMBG atau DPMPTSP setempat.

Untuk proyek yang belum dibangun, minta penegasan tata ruang untuk bidang tanahnya dan PBG untuk bangunan yang Anda beli, dan ingat bahwa SLF harus ada sebelum ada yang menggunakan bangunan. Jual beli bangunan dilakukan di hadapan pejabat yang berwenang, dan berkasnya paling sedikit memuat akta notaris dan SBKBG.

Listrik dan air sudah dilihat: nama pada setiap rekening, daya tersambung, reguler atau prabayar. Untuk sumur, persetujuan atau izin usaha beserta nomornya sudah dilihat, bila diperlukan (mulai 100 m3 per bulan, atau untuk usaha apa pun).

Rincian: Periksa properti sebelum menandatangani; Membangun rumah di Bali: KKPR, PBG dan SLF; Listrik, air, dan sampah untuk rumah di Bali.

Zona bahaya tanah dibaca dalam rencana kabupaten dan di InaRISK; untuk gunung api, zona KRB dibaca pada peta PVMBG; PBG dan SLF dilihat; isi polis, harga pertanggungan dan risiko sendiri dilihat. Apa yang tidak dapat Anda baca sendiri, minta notaris Anda memeriksanya.

Rincian: Bahaya alam dan asuransi: memeriksa sebidang tanah sebelum menandatangani.

Periksa register pengadilan sebelum membayar. Bali memiliki delapan pengadilan negeri: Denpasar, Gianyar, Semarapura, Bangli, Negara, Tabanan, Singaraja, dan Amlapura. Perkara ditelusuri di SIPP, penelusuran perkara publik masing-masing pengadilan; kami menguji kotak kata kuncinya, yang mencocokkan nama para pihak dan nomor perkara, pada Singaraja dan Bangli. Cari nama pemilik dan nama perusahaan penjual pada pengadilan di kabupaten tempat tanah berada, dan juga pada pengadilan di tempat tinggal pemilik atau penjual, karena gugatan dapat diajukan di pengadilan tempat tinggal tergugat; kami tidak menemukan daftar pengadilan mana yang mencakup kabupaten mana, jadi tanyakan kepada notaris Anda. Sengketa tanah tercantum dengan klasifikasi Objek Sengketa Tanah. PTUN Denpasar punya SIPP sendiri.

Pencarian yang tidak menemukan apa pun belum membuktikan banyak: nama tampil seperti yang didaftarkan, sehingga variasi ejaan dan nama Bali dapat menyembunyikan perkara; sebagian pihak disamarkan; dan SIPP suatu pengadilan hanya memuat perkara yang didaftarkan di pengadilan itu.

Blokir, catatan gugatan, dan sita dicatat pada buku tanah dan surat ukur, dan orang yang berkepentingan berhak mengetahui data yang tersimpan di sana. Hukum tidak menyebut cara pembeli memeriksa catatan itu. Minta notaris Anda memeriksa catatan di kantor pertanahan sebelum Anda menandatangani, sebagaimana langkah 2 pada pemeriksaan properti kami.

Rincian: Jika terjadi masalah: sengketa dan pengaduan tanah di Bali.

Banjar dan desa adat disebutkan. Surat keterangan dari desa adat: tidak ada klaim adat dan tidak ada kewajiban yang belum dibayar.

Rincian: Periksa properti sebelum menandatangani.

Laporan keuangan dari akuntan publik berizin. Penjual tidak ada di daftar peringatan OJK. Tidak ada janji imbal hasil tetap.

Jumlah dalam transaksi Anda bergantung pada nilainya, jadi minta notaris Anda membuat perkiraan tertulis.

PPAT boleh memungut paling banyak 1 persen dari nilai transaksi dalam akta, termasuk biaya saksi. Peraturan tahun 2021 menurunkan batas itu seiring naiknya nilai: paling banyak 1 persen sampai Rp500.000.000, 0,75 persen sampai Rp1.000.000.000, 0,5 persen sampai Rp2.500.000.000 dan 0,25 persen di atasnya. Tanyakan kepada PPAT Anda bagaimana tingkatan itu berlaku untuk akta Anda.

Notaris boleh memungut paling banyak 2,5 persen dari nilai akta sampai Rp100.000.000, 1,5 persen dari Rp100.000.000 sampai Rp1.000.000.000, dan di atas itu honorarium yang disepakati paling banyak 1 persen.

Rincian: Periksa properti sebelum menandatangani; Pajak dan biaya resmi untuk membeli di Bali.

Gunakan bagian ini jika Anda menyewa.

Orang yang menyewakan kepada Anda adalah pemegang hak yang tercantum pada sertipikat, dan sertipikat itu sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan.

Apakah sertipikat dibebani Hak Tanggungan. Tanyakan kepada notaris Anda bagaimana Hak Tanggungan memengaruhi sewa jika bank pemilik tanah mengeksekusinya.

Bidang tanah itu bukan lahan pertanian pangan berkelanjutan (LP2B) maupun lahan sawah dilindungi (LSD), dan zonasinya dalam rencana detail tata ruang (RDTR) mengizinkan apa yang Anda rencanakan untuk dibangun.

Jika tanah itu harta bersama, kedua pasangan menyetujui sewa tersebut.

Perjanjian dibuat dalam bahasa Indonesia dan dalam bahasa yang Anda baca, dan Anda memahami setiap klausul tentang perpanjangan, bangunan, dan berakhirnya sewa.

Sewa dibuat di hadapan notaris, dan Anda memutuskan apakah akan mencatatkannya di Kantor Pertanahan.

Rincian: Menyewa tanah atau rumah di Bali.

Gunakan bagian ini jika Anda menikah atau akan mewariskan properti kepada seseorang.

Atas nama siapa hak atas tanah akan didaftarkan, dan apakah orang itu memenuhi syarat: Warga Negara Indonesia tanpa kewarganegaraan lain untuk Hak Milik atau HGB, atau orang asing dengan dokumen keimigrasian (visa, paspor, atau izin tinggal) untuk Hak Pakai atau satuan rumah susun?

Jika salah satu pasangan berkewarganegaraan Indonesia dan yang lain asing: apakah ada perjanjian pemisahan harta yang dibuat dengan akta notaris, apakah dibuat sebelum atau sesudah tanah diperoleh, apakah dicatatkan pada kantor pencatatan sipil, dan apa yang diterima kantor pertanahan sebagai buktinya?

Apa kata notaris tentang tanah yang sudah menjadi harta bersama sebelum perjanjian dibuat?

Apakah salah satu pasangan, atau seorang anak, memiliki kewarganegaraan kedua, atau berisiko kehilangan kewarganegaraan Indonesia karena perkawinan?

Apa yang terjadi saat meninggal: siapa yang mewarisi, hukum waris negara mana yang berlaku atas tanah itu, dan apakah perlu wasiat? Jika ahli waris orang asing, dokumen keimigrasian (visa, paspor, atau izin tinggal) apa yang harus dimilikinya, dan apa yang terjadi jika ia tidak memilikinya atau izin tinggalnya berakhir?

Apakah ada pengaturan, tertulis atau tidak, yang membuat seseorang memegang tanah untuk orang asing? Tanyakan kepada notaris apakah hal itu dapat dianggap pemindahan tidak langsung menurut Pasal 26 ayat (2) UUPA.

Jika Anda menikah di luar negeri, apakah perkawinan itu sudah dilaporkan di Indonesia, dan dalam jangka waktu yang mana?

Rincian: Perkawinan, warisan, dan properti di Indonesia.