Список перед подписанием

Каждый пункт проверки дословно взят с другой страницы этого руководства. Страница названа в конце каждого раздела.

То, что не можете проверить сами, попросите проверить нотариуса до подписания.

Нотариус найден в реестре INI, PPAT найден в реестре ATR/BPN.

Компания найдена в AHU Online под точным юридическим названием из договора. Подписывающий директор, названный в полном профиле, который заказывает нотариус, или имеет доверенность от директора.

Бенефициарный владелец проверен в AHU Online. NIB проверен в OSS. Номер решения министра совпадает с объявлением в Berita Negara, объявления о ликвидации нет.

Дел о банкротстве или PKPU по компании не найдено в SIPP Pengadilan Negeri Surabaya, в e-LIT и в AHU Kurator. Судебные реестры проверены по компании и по каждому директору.

Если продают до завершения строительства, в рекламе есть номера, которые перечисляет PP 12/2021, статья 22D.

Если есть агент: NIB агентства проверен в OSS, показан проверенный Sertifikat Standar Jasa Perantaraan Perdagangan Properti; если агентство, получившее лицензию до PP 28/2025, не может его показать, оно называет, на какую лицензию опирается, и нотариус об этом знает.

Номер сертификата компетенции на удостоверении брокера проверен в BNSP.

В письменном договоре с агентом указана комиссия: от 2 до 5 процентов стоимости при продаже и от 5 до 8 процентов при аренде (по нашему прочтению, долгосрочная аренда тоже аренда), а также перечислены налог и другие удержания.

Задаток агенту только с согласия продавца и через национальную платёжную систему.

Подробнее: Проверьте объект, прежде чем подписать; Проверьте застройщика или продавца до оплаты; Как проверить профессионала.

Тип права известен. Участок на BHUMI совпадает с копией сертификата. Нотариуса попросили проверить сертификат в земельном управлении.

Подробнее: Проверьте объект, прежде чем подписать.

Зонирование на GISTARU соответствует планируемому использованию. Письменное подтверждение, что земля не относится к охраняемым рисовым полям.

Подробнее: Проверьте объект, прежде чем подписать.

NIB предъявлен. Код деятельности (KBLI) в нём совпадает с фактическим использованием объекта.

Разрешение на строительство (PBG или старый IMB) и SLF предъявлены, PBG и SLF найдены в SIMBG. Лицензии, которые OSS требует для этого KBLI, предъявлены.

Попросите продавца показать PBG или старый IMB и SLF с регистрационными номерами, а также SBKBG, в котором записаны владелец, статус права на землю и номера PBG и SLF. Проверьте, что SLF ещё в пределах своих 20 или 5 лет, что построенное совпадает с PBG по этажности, площади и назначению, а для дома на арендованной земле что соглашение о земле приложено и действует ещё несколько лет. У дома со старым IMB может не быть SBKBG.

Решения по PBG и SLF содержат QR-код. После сканирования ссылка должна вести только на официальный домен simbg.pu.go.id по HTTPS. Если вы подозреваете подделку, сообщите в SIMBG или местный DPMPTSP.

Для проекта, который ещё не построен, запросите подтверждение зонирования участка и PBG на здание, которое покупаете, и помните, что SLF должен появиться до того, как кто-либо начнёт пользоваться зданием. Продажа здания совершается перед компетентным должностным лицом, и в деле должны быть как минимум нотариальный акт и SBKBG.

Электричество и вода предъявлены: имя в каждом счёте, подключённая мощность, обычное подключение или предоплата. Для скважины или колодца предъявлены разрешение или лицензия и их номер, если они нужны (от 100 м3 в месяц или при любом использовании для бизнеса).

Подробнее: Проверьте объект, прежде чем подписать; Строительство дома на Бали: KKPR, PBG и SLF; Электричество, вода и мусор для дома на Бали.

Опасная зона участка прочитана в плане округа и в InaRISK; для вулкана зона KRB прочитана на карте PVMBG; PBG и SLF увидены; текст полиса, страховая сумма и франшиза увидены. Что вы не можете прочитать сами, попросите нотариуса проверить.

Подробнее: Природные опасности и страхование: как проверить участок до подписания.

Проверьте судебные реестры до оплаты. На Бали восемь районных судов: Denpasar, Gianyar, Semarapura, Bangli, Negara, Tabanan, Singaraja и Amlapura. Дела ищут в SIPP, открытом поиске каждого суда; мы проверили его строку поиска по именам сторон и номерам дел в судах Singaraja и Bangli. Ищите имя собственника и название компании-продавца в суде того района, где лежит земля, а также в суде по месту жительства или нахождения собственника или продавца, поскольку иск можно подать в суд по месту ответчика; списка того, какой суд какой район обслуживает, мы не нашли, поэтому спросите нотариуса. Земельные споры значатся в классификации Objek Sengketa Tanah. У административного суда в Денпасаре свой SIPP.

Пустой результат мало что доказывает: имена показаны так, как поданы, поэтому варианты написания и балийские имена могут скрыть дело; часть сторон скрыта (Disamarkan); а SIPP суда показывает только дела, поданные в этот суд.

Блокировки, отметки об иске и аресты записывают в земельную книгу и межевой план, и заинтересованное лицо вправе узнать эти данные. Закон не говорит, как покупателю проверить такие отметки. Попросите нотариуса проверить запись в земельном управлении до подписания, как в шаге 2 нашей проверки недвижимости.

Подробнее: Когда что-то пошло не так: земельные споры и жалобы на Бали.

Banjar и desa adat названы. Письмо от desa adat: нет обычно-правовых претензий и неоплаченных обязательств.

Подробнее: Проверьте объект, прежде чем подписать.

Отчётность от лицензированного публичного аудитора. Продавца нет в списках предупреждений OJK. Фиксированная доходность не обещана.

Суммы в вашей сделке зависят от её стоимости, поэтому попросите нотариуса дать письменную оценку.

PPAT вправе взять не более 1 процента от стоимости сделки в акте, включая плату за свидетелей. Регламент 2021 года снижает предел по мере роста стоимости: не более 1 процента до 500 млн рупий, 0,75 процента до 1 млрд рупий, 0,5 процента до 2,5 млрд рупий и 0,25 процента сверх этого. Спросите у PPAT, как эти ступени применяются к вашему акту.

Нотариус вправе взять не более 2,5 процента от стоимости акта до 100 млн рупий, 1,5 процента от 100 млн до 1 млрд рупий, а сверх этого согласованное вознаграждение не более 1 процента.

Подробнее: Проверьте объект, прежде чем подписать; Налоги и официальные расходы при покупке на Бали.

Этот раздел нужен, если вы арендуете.

Тот, кто сдаёт вам в аренду, является правообладателем, названным в сертификате, и сертификат совпадает с данными реестра земельного управления.

Указана ли в сертификате ипотека (Hak Tanggungan). Спросите у нотариуса, как ипотека влияет на аренду, если банк собственника обратит на неё взыскание.

Участок не относится ни к охраняемым продовольственным сельхозземлям (LP2B), ни к охраняемым рисовым полям (LSD), а его зонирование в детальном плане зонирования (RDTR) допускает то, что вы планируете построить.

Если земля является совместно нажитым имуществом супругов, оба супруга согласны на аренду.

Договор составлен на индонезийском языке (Bahasa Indonesia) и на языке, который вы читаете, и вы понимаете каждый пункт о продлении, здании и прекращении аренды.

Аренда оформлена у нотариуса, и вы решаете, записывать ли её в земельном управлении.

Подробнее: Аренда земли или дома на Бали.

Этот раздел нужен, если вы состоите в браке или будете передавать недвижимость по наследству.

На чьё имя будет зарегистрировано земельное право и отвечает ли этот человек требованиям: гражданин Индонезии без другого гражданства для Hak Milik или HGB либо иностранец с миграционными документами (виза, паспорт или разрешение на пребывание) для Hak Pakai или квартиры?

Если один из супругов индонезиец, а другой иностранец: есть ли соглашение о раздельности имущества в форме нотариального акта, заключено ли оно до или после приобретения земли, зарегистрировано ли в органе гражданской регистрации и что земельное ведомство принимает как его подтверждение?

Что говорит нотариус о земле, которая уже была общим имуществом до заключения соглашения?

Есть ли у кого-то из супругов или у ребёнка второе гражданство и не грозит ли кому-то утрата индонезийского гражданства из-за брака?

Что происходит в случае смерти: кто наследует, право какой страны применяется к земле и нужно ли завещание? Если наследник иностранец, какие миграционные документы (виза, паспорт или разрешение на пребывание) у него должны быть и что будет, если их нет или срок разрешения на пребывание закончится?

Есть ли какая-либо договорённость, письменная или нет, по которой кто-то держит землю за иностранца? Спросите нотариуса, не может ли она считаться косвенной передачей по Pasal 26(2) UUPA.

Если вы заключили брак за рубежом, сообщено ли о нём в Индонезии и в какой срок?

Подробнее: Брак, наследство и недвижимость в Индонезии.