Строим дом: договор подряда и технический надзор

Страница для тех, кто имеет право на участок на Бали и собирается построить или перестроить дом через подрядчика и хочет знать, что говорит право Индонезии о договоре с подрядчиком и о самой работе. Она излагает тексты со статьёй и называет места, где мы нашли их молчащими. Это общая информация, не юридическая консультация.

Основные тексты: закон о строительных услугах (UU 2/2017 с изменениями UU 6/2023) и его регламент (PP 22/2020 с изменениями PP 14/2021). Они называют владельца Pengguna Jasa (пользователь услуги), а подрядчика, проектировщика или надзорного консультанта Penyedia Jasa (поставщик услуги). Рядом стоят регламент о зданиях (PP 16/2021), закон об архитекторах (UU 6/2017 с изменениями UU 6/2023) с регламентом (PP 15/2021) и глава Гражданского кодекса о договоре подряда (KUHPerdata, статьи 1601b и 1604 до 1616).

Разрешения (KKPR, PBG и SLF), зонирование и балийские правила о высоте и отступах описаны на странице о разрешениях на строительство и здесь не повторяются. Здесь нет: цен, имён подрядчиков, архитекторов и надзорных консультантов, способов их найти, налога на строительные работы и ответа на вопрос, безопасен ли конкретный проект: это суждение инженера.

Если в предложении сказано, что ни один текст чего-то не говорит, это описание прочитанных нами текстов, они перечислены под каждым разделом. Это не утверждение о том, как закон применяют учреждение или суд. То, что реестр или учреждение делает на практике, помечено как практика. Раздел «Что мы не смогли подтвердить» перечисляет открытые вопросы.

Слова закона. Тот, кто заказывает работу, это Pengguna Jasa, «владелец или заказчик работы, который пользуется строительной услугой» (UU 2/2017, статья 1 пункт 5). Подрядчик, а также проектировщик или надзорный консультант это Penyedia Jasa (пункт 6); фирма, работающая на подрядчика, это Subpenyedia Jasa (пункт 7). Каждая сторона может быть физическим лицом или юридическим лицом (статья 39(2)). Закон позволяет владельцу вести работы самому или поручить их по договору (статья 38(2) в редакции 2023 года); эта страница о втором случае. Прочитанные нами статьи не устанавливают размера или стоимости, ниже которых закон не применяется к частному владельцу.

Три вида услуг. Консультации в строительстве охватывают изыскания, планирование, проектирование, надзор и управление строительством здания; строительные работы охватывают возведение, эксплуатацию, содержание, снос и перестройку (статья 1 пункты 2 и 3). Для дома владелец может заключить отдельные договоры с проектировщиком, подрядчиком и надзорным консультантом или один договор на проектирование и строительство (rancang-bangun), который PP 22/2020 называет одним из способов организации строительства (статья 80(2)(b)) и требует оформлять одним договором (статья 59(2) в редакции PP 14/2021).

Гражданское право заполняет пробелы. Как стороны связывают себя договором, определяют нормы гражданского права, если закон о строительных услугах не говорит иное (UU 2/2017, статья 40). Гражданский кодекс определяет договор подряда (perjanjian pemborongan kerja) как соглашение, по которому подрядчик обязуется выполнить работу для другой стороны за определённую цену (KUHPerdata, статья 1601b).

Если владелец иностранец. Ни один из этих текстов не делает гражданство владельца условием договора. Право на землю под домом и вопрос, кто вправе владеть домом, описаны на страницах об аренде и о разрешениях на строительство. Если подрядчик иностранная фирма: иностранный строительный бизнес обязан работать через представительство и/или индонезийскую компанию, созданную вместе с национальной фирмой (статья 32), а компания с иностранным капиталом должна соответствовать крупной квалификации (статья 34(2) в редакции 2023 года). Иностранный архитектор обязан работать в паре с индонезийским архитектором, который отвечает за практику (UU 6/2017, статья 20).

Сертификат и лицензия. Строительная фирма обязана иметь Sertifikat Badan Usaha (SBU), который выдаётся в порядке сертификации и регистрации центральным правительством (UU 2/2017, статья 30(1) и (2) в редакции UU 6/2023). Каждое физическое или юридическое лицо, оказывающее строительную услугу, должно также соответствовать правилам деловой лицензии (Perizinan Berusaha, статья 26(1)), которую выдаёт кабупатен лицу или фирме, находящейся на его территории (статьи 27 и 28). Фирмы делятся по классификации, где «bangunan gedung» (здание) один из двух общих видов строительных работ (статья 14(2)), и по квалификации: малая, средняя или крупная, которая оценивается по годовым продажам, финансовой способности, наличию строительных работников и оборудования (статья 20).

Квалификация ограничивает работу. Физическое лицо и малая фирма вправе брать только работы сегмента с малым риском, простой технологией и малой стоимостью; средняя фирма только работы со средним риском, средней технологией и/или средней стоимостью; крупная только крупные (статьи 21 до 23; PP 22/2020, статьи 35 до 37). Малая или средняя фирма всё же может вести работы среднего или высокого риска, если у неё есть необходимые специалисты (PP 22/2020, статья 38). Критерии риск, технология и стоимость, а руководство по их оценке оставлено регламенту министра (статьи 34 и 40), который мы не читали, поэтому страница не говорит, какая квалификация нужна дому.

Работники. Каждый строительный работник обязан иметь SKK, и закон обязывает и пользователя, и поставщика услуги нанимать работников с сертификатом (UU 2/2017, статья 70(1) и (2)); договор должен это указать (статья 47(1)(e)). Работника без SKK могут отстранить от работы на объекте, а пользователя или поставщика, нанявшего его, оштрафовать или приостановить его услуги (статья 99(1) и (2) в редакции 2023 года). Размер штрафа и порядок оставлены правительственному регламенту (статья 102). Исключения для дома или малой работы мы не нашли и не нашли, как эти санкции применяют к частному владельцу.

Бригады и прорабы. Закон о строительных услугах и подзаконные акты к нему не употребляют слово tukang; Гражданский кодекс употребляет (KUHPerdata, статьи 1614 и 1615). Физическое лицо, оказывающее строительную услугу, это «usaha orang perseorangan», и ему нужна лицензия (статья 26(1)); Гражданский кодекс считает каменщиков, плотников, кузнецов и других мастеров, берущих работу за твёрдую цену на собственный риск, подрядчиками в своём деле (KUHPerdata, статья 1615). Основную работу можно передать субподрядчику, только если он специализированный и владелец согласен (UU 2/2017, статья 53(1) и (2)).

Проверка. LPJK (Lembaga Pengembangan Jasa Konstruksi) это внеструктурное учреждение, которое осуществляет часть полномочий центрального правительства по закону о строительных услугах (PP 22/2020, статья 1 пункт 51 в редакции PP 14/2021). На практике его сайт lpjk.pu.go.id предлагает поиск фирм по NPWP или названию, поиск работников по NIK или имени, страницу, где видно, в какой фирме зарегистрирован работник, и страницу статуса заявки на SBU по идентификатору лицензии или NIB. На страницах поиска есть поле Cloudflare Turnstile, проверка того, что посетитель человек. Мы не запускали поиск и не пытались обойти проверку, поэтому не можем сказать, что показывает результат.

Что запись в реестре показывает и чего не показывает. Она показывает, что фирма или человек держит сертификат. Она не показывает, что фирма хорошо построила конкретный дом, что человек на вашем объекте это названный человек или что классификация и квалификация в сертификате подходят вашей работе. Вопросы к строительной фирме и проверка архитекторов, инженеров и других профессий описаны на странице о проверке специалиста.

Архитектор это человек с Surat Tanda Registrasi Arsitek (STRA); чтобы заниматься архитектурной практикой, его необходимо иметь (UU 6/2017, статья 6 в редакции UU 6/2023). Архитектор, работающий при возведении здания, обязан также иметь Lisensi, которую выдаёт правительство провинции (статья 14(1) и (3) в редакции 2023 года), и архитектор с лицензией отвечает за практику по поручению, указанному в договоре на работу (статья 16). Услуги архитектора включают проект здания, технические проектные документы и надзор за архитектурными аспектами строительства (статья 4(2)).

Простой дом можно проектировать без архитектора. UU 6/2017, статья 6A, вставленная UU 11/2020 и сохранённая UU 6/2023, говорит, что для простых зданий и зданий adat работу не обязан выполнять архитектор. Пояснение к PP 15/2021 определяет простое здание как здание площадью не более 100 м2, не более двух этажей высотой не более 8 м, с пролётом балки и высотой колонны не более 3 м. Затем регламент добавляет, что если проект такого здания не выполнил архитектор, процесс PBG всё равно должен вести архитектор с лицензией (PP 15/2021, статья 30(3) до (6)).

Две границы не надо смешивать. Цифры 72 м2 и 90 м2 на странице о разрешениях на строительство относятся к экспертизе плана для PBG; цифра 100 м2 здесь относится к правилу об архитекторе. Та страница говорит, что владелец вправе сам подготовить технический план малого дома; PP 15/2021, статья 30(6) это дополнительное условие к процессу PBG. PP 15/2021 принят во исполнение той же статьи 6A, впервые введённой UU 11/2020, и остаётся в силе по Perppu 2/2022, статья 184(b), утверждённому UU 6/2023. Спросите технический отдел кабупатена, какое правило он применяет.

Положение владельца. Пользователь услуг архитектора вправе отказаться от результата, не соответствующего договору на работу, и обратиться за защитой права при его нарушении (UU 6/2017, статья 24(e) и (f)). Пользователь обязан дать полную и верную информацию и заплатить согласованное вознаграждение (статья 25). Где проверить STRA и как архитектора могут наказать, описано на странице о проверке специалиста.

Документы. Договор состоит из нескольких документов: подписанное соглашение (стороны, основания, объём работ, цена и срок, перечень обязательных документов в порядке старшинства), особые условия, общие условия, документы владельца, на которых строилось предложение (спецификации, чертежи, ведомость объёмов и цен), предложение подрядчика, протокол договорённостей при оценке предложения и заявления о принятии и о способности выполнить (PP 22/2020, статья 76). Договор, оплачиваемый из государственных средств, использует типовые документы; договор за иные деньги может использовать типовые документы по соглашению сторон (статья 77 в редакции PP 14/2021).

Что в особых условиях. Пояснение к статье 76 буква b перечисляет, что они содержат как минимум, среди прочего период содержания, исправление дефектов качества, срок службы здания, оплату счетов, аванс, частичную приёмку, пересмотр цены, штрафы и разрешение споров. В этом перечне упомянут государственный уполномоченный по проекту, значит он писался для государственных договоров; для частного дома это контрольный список, а не обязанность.

Язык. Договор составляют на индонезийском. Если он заключён с иностранной стороной, он должен быть на индонезийском и английском, а в споре с иностранной стороной применяется индонезийский текст (UU 2/2017, статья 50). Текст не говорит, считается ли иностранный владелец «иностранной стороной». В договоре с субподрядчиком действуют те же требования к содержанию (статья 49), а договор на проектирование должен также решать вопрос интеллектуальной собственности (статья 48(a)).

Форма договора определяется тремя выборами: как организовано строительство (проект-торги-строительство, проект-строительство и другие), как производится оплата и как измеряется результат (PP 22/2020, статья 75(4)). Системы расчёта: твёрдая сумма (lumsum, фиксированная цена за согласованную работу), единичные расценки (по объёмам, измеренным совместно), их сочетание, процент стоимости по этапам, затраты плюс согласованное вознаграждение (cost reimbursable) и целевая стоимость (target cost) (статья 82(1)). Твёрдая сумма может измениться при изменении объёма работ, если обе стороны согласны (статья 82(3)).

Закон цену не устанавливает. Результат проектирования включает расчёты, проект, технические спецификации, ведомость объёмов и оценку стоимости (PP 22/2020, статья 47(6)). Наше прочтение, не текст: предложения можно сравнивать, только если подрядчики оценивают одни и те же проектные документы; если одно предложение не включает элемент, который включает другое, разница в объёме, а не в цене.

Изменения. Для здания, строящегося по договору с твёрдой ценой по плану, согласованному с владельцем, Гражданский кодекс говорит, что архитектор или подрядчик не вправе требовать надбавки из-за роста оплаты труда или материалов, а также из-за изменений или дополнений, не предусмотренных планом, если изменения не одобрены письменно и цена не согласована с владельцем (KUHPerdata, статья 1610). Требуйте каждое изменение с ценой письменно до выполнения работы.

Как платить. Договор выбирает между оплатой авансом, по ходу выполнения или помесячно, по этапам или траншам, или «под ключ» (turn key), одной суммой после окончания работ (PP 22/2020, статья 81(1)). Условия оплаты называют срок платежа, компенсацию за просрочку платежа, гарантию и документ, подтверждающий платёжеспособность владельца (статья 81(2)). Прочитанные нами тексты не задают процент аванса, удержание или штраф за просрочку в частном договоре; решает договор, а компенсация за просрочку сдачи или оплаты это то, о чём договорились в договоре (UU 2/2017, статьи 54(2) и 56(2)).

Обязанности владельца. Владелец отвечает за стоимость работ, как договорено (статья 55(1)). Доказательством платёжеспособности может быть документ банка или иного финансового учреждения, документ о наличии бюджета или иной документ, названный в договоре (статья 55(3) и (4)). Если доказательство платёжеспособность, владелец обязан платить в срок и в нужной сумме (статья 56(1)). Исполнитель обязан сдать работу в установленной договором стоимости, качестве и срок (статья 54(1)).

Поэтапная оплата и приёмка. Когда работа выполняется и оплачивается по частям, Гражданский кодекс позволяет владельцу проверять каждую часть и считает проверенной каждую оплаченную часть (KUHPerdata, статья 1608). Кодекс не говорит, что следует из этой презумпции для дефекта, найденного позже. Связывает ли закон платёж с проверкой надзорным консультантом, не сказано; это должен сделать договор.

Требование бригады к владельцу. Каменщики, плотники, кузнецы и другие мастера, занятые на постройке или другой работе по подряду, могут предъявить требование к «orang yang mempekerjakan mereka membuat barang itu» (к тому, кто поставил их делать эту вещь), но только на сумму, которую нужно выплатить подрядчику в момент предъявления требования (KUHPerdata, статья 1614). Текст не называет, кто это. Так как требование ограничено суммой, причитающейся подрядчику («sejumlah uang yang harus dibayarkan kepada pemborong»), отвечать должен тот, кто должен подрядчику, то есть по нашему прочтению владелец. Деньги, которые владелец уже заплатил подрядчику, второй раз не причитаются; то, что ещё не выплачено, бригада может потребовать. Кодекс не говорит, как требование предъявляют и доказывают и распространяется ли правило на бригаду, которую нанял субподрядчик.

Гарантии. До 2023 года закон перечислял гарантии заявки, исполнения, аванса, содержания и обжалования, которые исполнитель даёт владельцу (UU 2/2017, статья 57); UU 6/2023 эту статью исключил. Остаётся то, что договор должен указать гарантию платежа (статья 47(1)(f)) и гарантию рисков и отказа здания (статья 47(1)(o)), а регламент называет гарантию среди условий оплаты (PP 22/2020, статья 81(2)(c)). Гарантия исполнения остаётся базой для административного штрафа подрядчику, не исправившему отказ здания, 5 процентов её стоимости (статья 166(2)); тексты не говорят, кто обязан её дать в частном договоре.

Страхование. Обязанность исполнителя заменить или исправить отказ здания можно передать страховщику, как и обязанность возместить убытки; пояснение называет страхование профессиональной ответственности и страхование здания (PP 22/2020, статьи 89(1) и 90(5); пояснение к статье 89). Премию, которую несёт исполнитель, включают в стоимость услуги (статья 90(6)(b)).

Разрешение до работ. Для физических работ как минимум нужны земля, частично или полностью, и разрешения, которых требует закон (PP 22/2020, статья 53(4)); пояснение к UU 2/2017, статья 47(1)(d) называет разрешение на строительство среди документов, которые обязан предоставить владелец. Разрешения описаны на странице о разрешениях на строительство.

Кто осуществляет надзор. Владелец, чтобы убедиться в соблюдении технических требований и административных требований договора (PP 22/2020, статья 49(1) и (2)). Владелец вправе пользоваться услугами надзорного консультанта (konsultan pengawas), обладающего компетенцией и отвечающего требованиям, и тогда консультант действует для владельца и от его имени, как предусмотрено договором (статья 49(3) и (4)). Ни один прочитанный нами текст не обязывает частного владельца нанимать его. PP 16/2021 говорит о надзоре со стороны поставщика услуг надзора или управления строительством на каждом этапе (статья 59(8)); страница о разрешениях на строительство описывает путь, при котором малый дом строят без надзорного консультанта, а заявление о пригодности выдаёт государственный инспектор (Penilik).

Что делает консультант. Как минимум: оценивает и утверждает план качества и план безопасности строительства по каждому виду работ, контролирует качество процесса и результата и контролирует применение безопасности строительства (PP 22/2020, статья 50(1)). Консультант вправе разрешить работы, отвечающие требованиям, и остановить любую работу, не отвечающую требованиям надёжности, безопасности, здоровья и устойчивости, отвечает за результат работ в пределах своих обязанностей и регулярно докладывает владельцу, как предусмотрено договором (статья 50(2) и (3)). Проектировщик здания тоже ведёт периодический надзор (pengawasan berkala) (PP 16/2021, статья 60(1)(b)), а услуги архитектора включают надзор за архитектурными аспектами (UU 6/2017, статья 4(2)(f)).

Консультант по управлению строительством (konsultan manajemen konstruksi) делает больше: обеспечивает качество от подготовки закупок до окончательной приёмки, помогает одобрять или отклонять изменения договора и проверяет платёжные счета (PP 22/2020, статья 51A, вставленная PP 14/2021).

Этапы и инспекции. Регламент о зданиях задаёт порядок: подготовка, выполнение, испытания и передача (PP 16/2021, статья 59(3)). Выполнение идёт в порядке: нижняя часть конструкции, подвал, верхняя часть конструкции, архитектурные работы, затем механика, электрика и водопровод (статья 59(7)); оно начинается после того, как надзорный консультант утвердил документы подготовки (статья 59(6)). Надзорный консультант сообщает местной власти через SIMBG о начале и об окончании каждого этапа (статья 59(9) и (10)). Подрядчик не вправе переходить к следующему этапу, пока кабупатен не провёл инспекцию и не заявил, что работу можно продолжать (статья 59(11)); технический отдел обязан провести инспекцию не позднее 3 рабочих дней после получения сведений, а если не провёл, заявитель вправе продолжать (статья 265(4) и (5)). На инспекции надзорный консультант обязан передать отчёт о надзоре инспектору (Penilik), а результат инспекции основан на том, что видит инспектор, и на этом отчёте (статья 266(3) и (4)).

Чего тексты не говорят. Они не говорят, кто платит надзорному консультанту и обязан ли он быть независимым от подрядчика. Консультант, действующий для владельца (статья 49(4)), это тот, с кем владелец заключил договор; договор должен сказать, кому консультант докладывает и кто ему платит.

Этот раздел фиксирует, какие тексты требуют каких стандартов. Он не говорит, отвечает ли им проект или работа: это суждение инженера, и советов здесь нет.

Закон. В любой строительной услуге владелец и исполнитель обязаны соблюдать Стандарты надёжности, безопасности, здоровья и устойчивости (UU 2/2017, статья 59(1) в редакции UU 6/2023). PP 22/2020 в изменённом виде называет их минимальное содержание: качество материалов и оборудования, охрана труда и здоровья, процедуры работ, качество результата, эксплуатация и содержание, защита работников и управление окружающей средой (статья 84G(6), вставленная PP 14/2021). Их устанавливает профильный министр, и он обязан учитывать сейсмоопасную географию (статья 84H).

Здание. Регламент о зданиях говорит, что конструкция должна проектироваться прочной, устойчивой и пригодной к эксплуатации в течение срока службы, должна учитывать расчётное землетрясение в зависимости от сейсмического риска и уровня работы конструкции, может быть из бетона, стали, дерева, бамбука или особых материалов и должна рассчитываться методами механики (PP 16/2021, статья 29(2), (6), (7) и (8)).

SNI. В статьях PP 16/2021, которые мы читали, нет ни одного стандарта с номером. Закон о стандартизации говорит, что SNI применяют добровольно или вводят обязательно (UU 20/2014, статья 20(2)) и что любой может применять его добровольно (статья 21(1)). Закон о строительных услугах поручает центральному правительству устанавливать стандарты качества материалов и оборудования и расширять их применение в соответствии с SNI (UU 2/2017, статья 5(5)(e)). Презентация Министерства общественных работ (Генеральный директорат Cipta Karya, размещена на его сайте Si-JACK в июле 2025 года) перечисляет как ориентиры для конструкционного аспекта PP 16/2021, статья 29: SNI 1727:2020 (минимальные нагрузки), SNI 1726:2019 (сейсмостойкость), SNI 8460:2017 (геотехническое проектирование), SNI 2847:2019 (конструкционный бетон), SNI 2052:2017 (арматурная сталь) и SNI 8140:2016 (конструкционный бетон для жилых домов). Презентация не регламент. Регламента, делающего эти стандарты обязательными для частного дома, мы не нашли и не читали регламент министра 29/PRT/M/2006, который презентация тоже называет.

Управление безопасностью на объекте. Пользователь и исполнитель обязаны применять систему управления безопасностью строительства SMKK (PP 16/2021, статья 61(1); PP 22/2020, статья 84I(1), вставленная PP 14/2021). Она охватывает техническую безопасность конструкции, безопасность и здоровье работников, безопасность окружающих и безопасность окружающей среды (статья 84I(4)).

Испытания и заявление о пригодности. После того как надзорный консультант заявил об окончании механических, электрических и водопроводных работ, проводятся испытания (PP 16/2021, статья 59(12) и (13)); если испытания выявили несоответствие, подрядчик обязан исправлять, пока кабупатен не признает всё в порядке (статья 59(14)). Передача происходит после того, как надзорный консультант выдал заявление о пригодности здания к использованию (статьи 59(15) и 60(6)). SLF, сертификат, позволяющий пользоваться зданием, описан на странице о разрешениях на строительство.

Две приёмки. Тексты называют их: первая приёмка (serah terima pertama, «provisional hand over») завершает надзор за этапом выполнения, а окончательная приёмка (serah terima akhir, «final hand over») завершает период содержания (PP 16/2021, статья 60(3) и (4)). PP 22/2020, статья 84Y, вставленная PP 14/2021, называет время от первой до окончательной приёмки этапом приёмки в системе управления безопасностью. Между ними период содержания (masa pemeliharaan), часть периода ответственности, за которую отвечает исполнитель (UU 2/2017, статья 47(1)(c)).

Чего тексты не говорят. Мы не нашли цифры для длительности периода содержания, правила о том, что владелец может удержать до окончательной приёмки, описания состояния здания для первой приёмки и документа, который фиксирует любую из приёмок. Пояснение к PP 22/2020, статья 76 называет частичную приёмку и исправление дефектов качества среди содержания особых условий, поэтому им место в договоре.

Исполнительная документация. После окончательной приёмки система безопасности продолжает действовать при эксплуатации и содержании, и владелец должен опираться на исполнительные чертежи (as built drawing), исполнительные документы (as built document) и руководство по безопасной эксплуатации (PP 22/2020, статья 84Z(2), вставленная PP 14/2021). Просите всё это при приёмке.

Откуда считается срок отказа. Kegagalan Bangunan это обрушение здания и/или неработоспособность здания «после окончательной передачи результата строительной услуги» (UU 2/2017, статья 1 пункт 10; PP 22/2020, статья 1 пункт 12). Закон говорит «penyerahan akhir», регламенты говорят «serah terima akhir»; мы читаем их как одно событие, но ни один текст этого не говорит.

Две разные вещи. Дефект, найденный во время работ или в период содержания, вопрос договора: пояснение к PP 22/2020, статья 76 называет период содержания и исправление дефектов качества среди содержания особых условий. Kegagalan Bangunan, отказ здания, понятие более узкое и определено законом: обрушение здания и/или неработоспособность здания после окончательной передачи (UU 2/2017, статья 1 пункт 10). PP 22/2020 в изменённом виде говорит, что обрушение это состояние, когда большая часть или все компоненты здания повреждены и не могут использоваться, а неработоспособность это несоответствие замыслу и/или невыполнение требований надёжности, безопасности, здоровья и устойчивости (статья 85A, вставленная PP 14/2021).

Кто решает. Есть ли отказ здания, определяет эксперт-оценщик (Penilai Ahli) (UU 2/2017, статья 60(2); PP 22/2020, статья 85(1) в редакции PP 14/2021). Оценщик может быть лицом, группой или организацией; должен иметь SKK экспертного уровня не ниже ahli madya и опыт не менее 10 лет по классификации здания; обязан работать профессионально и не быть частью одной из сторон (PP 22/2020, статьи 85J и 85H(1); UU 2/2017, статья 62(2)). Результат оценки окончательный и обязательный (PP 22/2020, статья 85N(3); Permen PUPR 8/2021, статья 38(4)). Тексты не говорят, связан ли им суд.

Как сообщить. Владелец, лицо, отвечающее за здание, или пострадавший может сообщить об отказе (PP 22/2020, статья 85D(1)). Сообщение направляют министру через LPJK в течение 3 календарных дней после отказа здания (Permen PUPR 8/2021, статья 25(3); PP 22/2020, статья 85D(2) и (4)). В нём указывают название и место здания, владельца, вид обрушения или потери функции, время, фото или иные доказательства и данные заявителя (статья 85D(3)). UU 2/2017, статья 66 говорит о министре, PP 14/2021 говорит о LPJK; регламент министра соединяет оба. LPJK назначает оценщика не позднее 30 рабочих дней со дня сообщения (PP 22/2020, статья 85L(2)); оценщик докладывает не позднее 90 рабочих дней со дня начала задачи (статья 85N(2)). Оценщик работает по договору с владельцем, где указана стоимость (статья 85M); расходы возлагают на сторону, признанную ответственной, а пока это неизвестно, сначала на владельца (Permen PUPR 8/2021, статья 30(2) и (3)).

Кто отвечает и как долго. Исполнитель обязан заменить или исправить отказ здания, вызванный его виной (UU 2/2017, статья 63). Он отвечает в течение срока, определённого расчётным сроком службы здания (rencana umur konstruksi); если расчётный срок больше 10 лет, то не более 10 лет с даты окончательной передачи; по истечении срока отвечает владелец (статья 65(1) до (3)). Расчётный срок службы и срок ответственности должны быть записаны в договоре (статья 65(4); PP 22/2020, статья 87). Если решение оценщика иное, действует решение оценщика (PP 22/2020, статья 86(4)). Проектировщик отвечает, пока проектные документы не изменены; надзорный консультант и подрядчик отвечают с опорой на договорные документы (статья 88).

Возмещение. Тот, кого оценщик признал ответственным, обязан возместить пострадавшим: пособие в случае смерти, пособие при стойкой утрате трудоспособности, фактически понесённые расходы на лечение, а также возмещение за уничтоженное, повреждённое или утраченное имущество (PP 22/2020, статья 90(1) и (3)). Компетентный орган определяет сумму по докладу оценщика, и выплата должна начаться не позднее 30 календарных дней со дня решения (статья 90(2) и (4)). Исправление и возмещение можно передать страховщику (статьи 89 и 90(5)).

Если подрядчик не исправляет. Ему выносят письменное предупреждение и административный штраф в размере 5 процентов стоимости его гарантии исполнения; если за 30 календарных дней он не начал исправление и не заплатил, его услуги временно приостанавливают; ещё через 30 дней его вносят в чёрный список и замораживают деловую лицензию, а ещё через 30 дней лицензию отзывают (PP 22/2020, статья 166(1), (2), (3), (6) и (8)). Это публичные санкции; они не выплачивают деньги владельцу.

Гражданский кодекс добавляет более старое правило. Если здание, построенное по договору за твёрдую цену, полностью или частично обрушилось из-за дефекта в его составлении или из-за негодности грунта, архитекторы и подрядчики отвечают десять лет (KUHPerdata, статья 1609). Два правила пересекаются и не совпадают: Кодекс говорит об обрушении из-за дефекта или негодного грунта и называет архитекторов и подрядчиков; закон о строительных услугах охватывает обрушение и неработоспособность, действует в течение расчётного срока службы, но не более 10 лет с окончательной передачи, и называет исполнителя, а затем владельца. UU 2/2017, статья 40 говорит, что договор подчиняется гражданскому праву, если закон о строительных услугах не говорит иное. Ни один прочитанный нами текст не говорит, какое правило применяет суд, когда подходят оба. Подрядчик отвечает и за действия людей, которых нанял (статья 1613).

Порядок по закону. Спор по договору сначала решают переговорами в поисках согласия (UU 2/2017, статья 88(1)), добросовестно (PP 22/2020, статья 92(1)). Если не вышло, стороны проходят этапы, записанные в договоре (статья 88(2)); если договор их не называет, стороны письменно соглашаются о порядке (статья 88(3)). Этапы, которые называет закон: медиация, согласительная процедура и арбитраж (статья 88(4); PP 22/2020, статья 93(1)); процесс может остановиться на этапе, где спор решён (статья 93(2)).

Суд. Статья 88 суд не называет. Пояснение к статье 47(1)(h) говорит, что договор может выбрать переговоры, медиацию, арбитраж или суд, и договор обязан указать способ (статья 47(1)(h) и (p)). Страница о спорах описывает гражданский суд, его обязательную медиацию и другие пути.

Принципы. Разрешение споров должно быть быстрым, недорогим, правоопределённым и сохранять добрые отношения, а дело не открывают публике, если стороны или суд не решили иначе (PP 22/2020, статья 91(2)).

Совет по спорам. Стороны могут также назначить совет по спорам (Dewan Sengketa), чтобы предотвращать и решать споры во время работ. Он существует только если договор так говорит и совет и стороны подписали трёхстороннее соглашение (PP 22/2020, статьи 93(3) и 94(1)). В нём нечётное число членов, а его расходы стороны несут поровну (статьи 94(5) и 96(1)). Если в течение 28 календарных дней никто не возразил, его решение окончательное и обязательное; возражение отправляет спор на следующий этап (статья 95(2) и (3)).

Публичные санкции. Тому, кто работает без деловой лицензии, грозят предупреждение, штраф или временная остановка работ (UU 2/2017, статья 89 в редакции 2023 года); фирме, которая работает без SBU, штраф, временная остановка или внесение в чёрный список (статья 90(1)); исполнителю или заказчику, который не соблюдает стандарты безопасности, санкции от предупреждения до чёрного списка и приостановки или отзыва деловой лицензии (статья 96(1) в редакции 2023 года). Они тоже не выплачивают деньги владельцу. LPJK ведёт службу жалоб на SIKI, которая просит войти или зарегистрироваться; мы не создавали учётную запись и не подтвердили, рассматривает ли LPJK жалобу частного владельца на подрядчика. Жалоба на лицензированного специалиста описана на странице о проверке специалиста.

Что возвращает поиск в реестрах LPJK. На страницах поиска есть проверка на бота, и мы поиск не запускали.

Какая классификация и квалификация SBU нужна дому. Границы оставлены регламенту министра (PP 22/2020, статья 40), который мы не читали.

Применяют ли обязанность иметь SBU и SKK к малой бригаде или частному владельцу на Бали и есть ли исключение для малого дома или для традиционного строителя (undagi).

Согласуются ли собственный план владельца для малого дома и PP 15/2021, статья 30(6).

Длительность периода содержания, удержание, аванс или штраф за просрочку в частном договоре: ни один текст их не задаёт, а типовые договорные документы обязательны только для государственных денег.

Какой документ фиксирует первую или окончательную приёмку частного дома и что каждая приёмка меняет юридически. Тексты называют их в статьях о надзоре и безопасности и не определяют в статьях, которые мы читали.

Связан ли суд окончательным и обязательным решением оценщика и какое из правил применяет суд: KUHPerdata, статья 1609 или UU 2/2017, статья 65.

Включает ли «иностранная сторона» в UU 2/2017, статья 50 иностранного владельца дома.

Обязателен ли какой-либо SNI для частного дома. Такого регламента мы не нашли и не читали регламент министра 29/PRT/M/2006 и перечни национального агентства по стандартизации.

Рассматривает ли LPJK жалобу частного владельца и как работает его онлайн-служба жалоб за входом.

Правила об арбитраже (UU 30/1999) и налог на строительные работы здесь не рассматриваются. PP 22/2020 и PP 14/2021 мы читали как два текста: сводного официального текста не нашли, а основной текст PP 14/2021 это скан, поэтому важные цифры проверены по изображениям страниц.

Подрядчику: Какой у вас номер SBU, с классификацией, квалификацией и сроком действия? Какие NIB и деловую лицензию вы держите? Кто подписывает и та ли это фирма, что в SBU? Кого зовут и какие номера SKK у тех, кто руководит работой? Какие части сделает субподрядчик и кто он? (Основную работу можно передать только специализированному субподрядчику с моего согласия: UU 2/2017, статья 53.) Вы заплатили своей бригаде за уже сделанную работу, и покажете ли мне подтверждение?

Проектировщику: Какие чертежи, спецификации, расчёты и ведомость объёмов я получу и какие стандарты использованы? Указан ли в проекте расчётный срок службы конструкции? Кто готовит и кто подаёт документы для PBG?

Надзорному консультанту: Кому вы докладываете и кто вам платит? Когда я получу ваши отчёты? Вправе ли вы остановить работу, не отвечающую плану качества или безопасности, и сделаете ли это? Кто выдаёт заявление о пригодности здания?

В договоре: Охвачены ли все шестнадцать пунктов UU 2/2017, статья 47, на индонезийском? Привязан ли каждый платёж к этапу и к письменной инспекции? Записаны ли период содержания, расчётный срок службы и срок отказа в годах? Оценено ли каждое изменение письменно до его выполнения? Какие документы передают при первой и окончательной приёмке, включая исполнительные чертежи? Какая страховка покрывает работу, работников и третьих лиц? Каким путём решают спор? Что я должен подрядчику, если прекращу договор раньше срока, и записано ли это (KUHPerdata, статья 1611)?

Техническому отделу кабупатена: Когда пройдёт инспекция каждого этапа и как мне сообщат через SIMBG? Сохраняйте каждый отчёт, фото, запись об инспекции и подписанный протокол: именно их у вас потребуют.