Membangun rumah: kontrak kerja konstruksi dan pengawasan di lokasi

Halaman ini untuk orang yang memegang hak atas sebidang tanah di Bali dan berencana membangun atau membangun kembali rumah melalui pemborong, dan ingin tahu apa kata hukum Indonesia tentang kontrak dengan pemborong dan tentang pekerjaannya. Halaman ini memaparkan teks beserta pasalnya dan menyebut di mana kami mendapati teks itu diam. Ini informasi umum, bukan nasihat hukum.

Teks intinya adalah undang-undang jasa konstruksi (UU 2/2017, diubah dengan UU 6/2023) dan peraturan pelaksanaannya (PP 22/2020, diubah dengan PP 14/2021). Keduanya menyebut pemilik sebagai Pengguna Jasa dan pemborong, perancang, atau pengawas sebagai Penyedia Jasa. Di sekitarnya ada peraturan bangunan gedung (PP 16/2021), undang-undang arsitek (UU 6/2017, diubah dengan UU 6/2023) beserta peraturan pelaksanaannya (PP 15/2021), dan bab KUHPerdata tentang perjanjian pemborongan pekerjaan (Pasal 1601b dan 1604 sampai 1616).

Izinnya (KKPR, PBG, dan SLF), tata ruang, serta aturan tinggi dan sempadan Bali ada di halaman tentang izin membangun dan tidak diulang di sini. Tidak ada di halaman ini: harga, nama pemborong, arsitek, atau pengawas, cara mencarinya, pajak atas pekerjaan konstruksi, dan apakah suatu desain aman, yang merupakan penilaian seorang insinyur.

Bila suatu kalimat menyebut bahwa tidak ada teks yang mengatakan sesuatu, itu menggambarkan teks yang kami baca, yang tercantum di bawah tiap bagian. Itu bukan pernyataan tentang cara kantor atau pengadilan menerapkan hukum. Apa yang dilakukan suatu daftar resmi atau kantor dalam praktik diberi tanda sebagai praktik. Bagian "Yang tidak bisa kami pastikan" memuat hal-hal yang masih terbuka.

Istilah undang-undang. Orang yang memesan pekerjaan adalah Pengguna Jasa, yaitu "pemilik atau pemberi pekerjaan yang menggunakan layanan Jasa Konstruksi" (UU 2/2017 Pasal 1 angka 5). Pemborong, begitu juga perancang atau pengawas, adalah Penyedia Jasa (angka 6); perusahaan yang bekerja untuk pemborong adalah Subpenyedia Jasa (angka 7). Masing-masing pihak dapat berupa orang perseorangan atau badan (Pasal 39 ayat (2)). Undang-undang membolehkan pemilik mengerjakan sendiri atau melalui pengikatan Jasa Konstruksi (Pasal 38 ayat (2), sebagaimana diubah pada 2023); halaman ini membahas kasus kedua. Pasal yang kami baca tidak menetapkan ukuran atau biaya di bawah mana undang-undang tidak berlaku bagi pemilik perseorangan.

Tiga jenis layanan. Konsultansi Konstruksi mencakup pengkajian, perencanaan, perancangan, pengawasan, dan manajemen penyelenggaraan suatu bangunan; Pekerjaan Konstruksi mencakup pembangunan, pengoperasian, pemeliharaan, pembongkaran, dan pembangunan kembali (Pasal 1 angka 2 dan 3). Untuk sebuah rumah, pemilik dapat menandatangani kontrak terpisah dengan perancang, pemborong, dan pengawas, atau satu kontrak rancang-bangun, yang dalam PP 22/2020 disebut sebagai salah satu cara menyelenggarakan konstruksi (Pasal 80 ayat (2) huruf b) dan wajib dituangkan dalam satu kontrak (Pasal 59 ayat (2), sebagaimana diganti dengan PP 14/2021).

Hukum perdata mengisi kekosongan. Cara para pihak mengikatkan diri mengikuti ketentuan hukum keperdataan kecuali ditentukan lain dalam undang-undang jasa konstruksi (UU 2/2017 Pasal 40). KUHPerdata mendefinisikan perjanjian pemborongan kerja sebagai persetujuan bahwa pemborong mengikatkan diri untuk menyelesaikan suatu pekerjaan bagi pihak lain dengan harga yang telah ditentukan (KUHPerdata Pasal 1601b).

Bila pemilik orang asing. Tidak satu pun teks ini menjadikan kewarganegaraan pemilik sebagai syarat kontrak. Hak atas tanah di bawah rumah dan siapa yang boleh memiliki rumah ada di halaman tentang sewa dan tentang izin membangun. Bila pemborongnya perusahaan asing: usaha jasa konstruksi asing wajib membentuk kantor perwakilan dan/atau badan usaha Indonesia melalui kerja sama dengan badan usaha nasional (Pasal 32), dan badan usaha yang dibentuk dengan modal asing harus memenuhi kualifikasi besar (Pasal 34 ayat (2), sebagaimana diubah pada 2023). Arsitek asing harus bermitra dengan Arsitek Indonesia, yang menjadi penanggung jawab praktik (UU 6/2017 Pasal 20).

Sertifikat dan izin. Perusahaan konstruksi wajib memiliki Sertifikat Badan Usaha (SBU), yang diterbitkan melalui proses sertifikasi dan registrasi oleh Pemerintah Pusat (UU 2/2017 Pasal 30 ayat (1) dan (2), sebagaimana diubah dengan UU 6/2023). Setiap orang perseorangan atau badan usaha yang memberikan layanan jasa konstruksi juga wajib memenuhi Perizinan Berusaha (Pasal 26 ayat (1)), yang diberikan pemerintah kabupaten/kota kepada yang berdomisili di wilayahnya (Pasal 27 dan 28). Usaha dikelompokkan menurut klasifikasi, di mana "bangunan gedung" adalah satu dari dua klasifikasi umum Pekerjaan Konstruksi (Pasal 14 ayat (2)), dan menurut kualifikasi: kecil, menengah, atau besar, yang dinilai dari penjualan tahunan, kemampuan keuangan, ketersediaan tenaga kerja konstruksi, dan kemampuan menyediakan peralatan (Pasal 20).

Kualifikasi membatasi pekerjaan. Usaha orang perseorangan dan badan usaha kualifikasi kecil hanya dapat mengerjakan segmen pasar yang berisiko kecil, berteknologi sederhana, dan berbiaya kecil; kualifikasi menengah hanya segmen berisiko sedang, berteknologi madya, dan/atau berbiaya sedang; kualifikasi besar hanya segmen besar (Pasal 21 sampai 23; PP 22/2020 Pasal 35 sampai 37). Badan usaha kecil atau menengah tetap dapat mengerjakan pekerjaan berisiko sedang atau besar bila memiliki tenaga ahli yang dipersyaratkan (PP 22/2020 Pasal 38). Kriterianya adalah risiko, teknologi, dan biaya, dan pedoman penilaiannya diserahkan kepada peraturan menteri (Pasal 34 dan 40) yang tidak kami baca, sehingga halaman ini tidak menyebut kualifikasi apa yang dibutuhkan sebuah rumah.

Pekerjanya. Setiap tenaga kerja konstruksi wajib memiliki SKK, dan undang-undang mewajibkan Pengguna Jasa maupun Penyedia Jasa mempekerjakan tenaga kerja bersertifikat (UU 2/2017 Pasal 70 ayat (1) dan (2)); kontrak harus memuatnya (Pasal 47 ayat (1) huruf e). Tenaga kerja tanpa SKK dapat diberhentikan dari tempat kerja, dan Pengguna Jasa atau Penyedia Jasa yang mempekerjakannya dapat dikenai denda administratif atau penghentian sementara layanan (Pasal 99 ayat (1) dan (2), sebagaimana diubah pada 2023). Besaran denda dan tata caranya diserahkan kepada peraturan pemerintah (Pasal 102). Kami tidak menemukan pengecualian untuk rumah atau pekerjaan kecil, dan tidak menemukan bagaimana sanksi ini diterapkan kepada pemilik perseorangan.

Kru dan mandor. Undang-undang jasa konstruksi dan peraturan pelaksanaannya tidak memakai kata tukang; KUHPerdata memakainya (Pasal 1614 dan 1615). Orang perseorangan yang memberikan layanan jasa konstruksi adalah "usaha orang perseorangan" dan memerlukan izin (Pasal 26 ayat (1)); KUHPerdata memperlakukan tukang batu, tukang kayu, tukang besi, dan tukang lain yang menyanggupi suatu pekerjaan dengan harga tertentu atas tanggung jawab sendiri sebagai pemborong di bidangnya (KUHPerdata Pasal 1615). Pekerjaan utama hanya dapat diberikan kepada Subpenyedia Jasa yang bersifat spesialis dan harus mendapat persetujuan Pengguna Jasa (UU 2/2017 Pasal 53 ayat (1) dan (2)).

Pemeriksaannya. LPJK (Lembaga Pengembangan Jasa Konstruksi) adalah lembaga nonstruktural yang menyelenggarakan sebagian kewenangan Pemerintah Pusat menurut undang-undang jasa konstruksi (PP 22/2020 Pasal 1 angka 51, sebagaimana diganti dengan PP 14/2021). Dalam praktik, situsnya, lpjk.pu.go.id, menyediakan pencarian badan usaha berdasarkan NPWP atau nama, pencarian tenaga kerja berdasarkan NIK atau nama, halaman yang menunjukkan di badan usaha mana seorang tenaga kerja terdaftar, dan halaman status permohonan SBU berdasarkan ID izin atau NIB. Halaman pencarian memuat kolom Cloudflare Turnstile, yaitu pemeriksaan bahwa pengunjung adalah manusia. Kami tidak menjalankan pencarian dan tidak mencoba melewati pemeriksaan itu, sehingga kami tidak dapat menyebut apa yang ditampilkan hasilnya.

Apa yang dapat dan tidak dapat ditunjukkan sebuah entri. Entri menunjukkan bahwa badan usaha atau orang memegang sertifikat. Entri tidak menunjukkan bahwa badan usaha itu membangun rumah tertentu dengan baik, bahwa orang di lokasi Anda adalah orang yang disebut, atau bahwa klasifikasi dan kualifikasi pada sertifikat sesuai dengan pekerjaan Anda. Pertanyaan untuk perusahaan konstruksi, dan pemeriksaan arsitek, insinyur, dan profesi lain, ada di halaman tentang cara memeriksa profesional.

Arsitek adalah orang yang memiliki Surat Tanda Registrasi Arsitek (STRA); untuk melakukan Praktik Arsitek seseorang wajib memilikinya (UU 6/2017 Pasal 6, sebagaimana diganti dengan UU 6/2023). Arsitek yang bekerja dalam penyelenggaraan bangunan gedung juga wajib memiliki Lisensi yang diterbitkan Pemerintah Daerah provinsi (Pasal 14 ayat (1) dan (3), sebagaimana diubah pada 2023), dan Arsitek berlisensi bertanggung jawab atas pelaksanaan Praktik Arsitek sesuai penugasan dalam perjanjian kerja (Pasal 16). Layanan Praktik Arsitek mencakup perancangan bangunan gedung, dokumen perencanaan teknis, dan pengawasan aspek Arsitektur pada pelaksanaan konstruksi (Pasal 4 ayat (2)).

Rumah sederhana boleh dirancang tanpa arsitek. UU 6/2017 Pasal 6A, yang disisipkan oleh UU 11/2020 dan dipertahankan oleh UU 6/2023, menyatakan bahwa untuk bangunan gedung sederhana dan bangunan gedung adat, kegiatan tidak wajib dilakukan oleh Arsitek. Penjelasan PP 15/2021 mendefinisikan bangunan gedung sederhana sebagai bangunan seluas paling besar 100 m2, paling banyak dua lantai dengan tinggi paling tinggi 8 m, serta bentang balok dan tinggi kolom paling besar 3 m. Peraturan itu lalu menambahkan bahwa bila perancangan bangunan semacam itu tidak dilakukan oleh Arsitek, proses PBG harus tetap dilakukan oleh Arsitek yang memiliki Lisensi (PP 15/2021 Pasal 30 ayat (3) sampai (6)).

Dua batas jangan dicampur. Angka 72 m2 dan 90 m2 di halaman tentang izin membangun berkaitan dengan pemeriksaan rencana PBG; angka 100 m2 di sini berkaitan dengan aturan arsitek. Halaman itu menyebut pemilik boleh menyusun sendiri rencana teknis rumah kecil; PP 15/2021 Pasal 30 ayat (6) adalah syarat tambahan atas proses PBG. PP 15/2021 dibuat untuk melaksanakan Pasal 6A yang sama sebagaimana pertama kali disisipkan oleh UU 11/2020, dan tetap berlaku berdasarkan Perppu 2/2022 Pasal 184 huruf b, yang ditetapkan dengan UU 6/2023. Tanyakan kepada dinas teknis kabupaten aturan mana yang dipakainya.

Posisi pemilik. Pengguna Jasa Arsitek berhak menolak hasil yang tidak sesuai dengan perjanjian kerja dan melakukan upaya hukum atas pelanggarannya (UU 6/2017 Pasal 24 huruf e dan f). Pengguna Jasa Arsitek wajib memberikan informasi, data, dan dokumen yang lengkap dan benar serta imbalan jasa sesuai perjanjian kerja (Pasal 25). Tempat memeriksa STRA, dan bagaimana arsitek dapat dikenai sanksi, ada di halaman tentang cara memeriksa profesional.

Dokumen. Kontrak terdiri atas beberapa dokumen: surat perjanjian yang ditandatangani (uraian para pihak, konsiderasi, lingkup pekerjaan, harga dan jangka waktu, serta daftar dokumen yang mengikat menurut urutan hierarki), syarat khusus kontrak, syarat umum kontrak, dokumen Pengguna Jasa yang menjadi dasar penawaran (spesifikasi, gambar, daftar kuantitas dan harga), penawaran pemborong, berita acara kesepakatan selama evaluasi penawaran, dan surat pernyataan menerima serta surat pernyataan kesanggupan (PP 22/2020 Pasal 76). Kontrak yang dibiayai keuangan negara memakai dokumen terstandar; yang dibiayai nonkeuangan negara dapat memakai dokumen terstandar sesuai kesepakatan para pihak (Pasal 77, sebagaimana diganti dengan PP 14/2021).

Isi syarat khusus. Penjelasan Pasal 76 huruf b menyebut isi minimalnya, antara lain masa pemeliharaan, perbaikan cacat mutu, umur konstruksi, pembayaran tagihan, pembayaran uang muka, serah terima sebagian pekerjaan, penyesuaian harga, denda, dan penyelesaian perselisihan. Daftar itu menyebut PPK (pejabat pembuat komitmen), sehingga ditulis dengan kontrak pemerintah dalam pikiran; bagi rumah pribadi daftar itu adalah daftar periksa, bukan kewajiban.

Bahasa. Kontrak dibuat dalam bahasa Indonesia. Bila dibuat dengan pihak asing, harus dibuat dalam bahasa Indonesia dan bahasa Inggris, dan dalam perselisihan dengan pihak asing dipakai kontrak berbahasa Indonesia (UU 2/2017 Pasal 50). Teks tidak menyebut apakah pemilik asing adalah "pihak asing". Dalam kontrak dengan subpenyedia jasa, ketentuan isi yang sama berlaku (Pasal 49), dan kontrak jasa perencanaan juga harus memuat hak kekayaan intelektual (Pasal 48 huruf a).

Bentuk kontrak ditentukan oleh tiga pilihan: sistem penyelenggaraan konstruksi (rancang-penawaran-bangun, rancang-bangun, dan lainnya), sistem pembayaran, dan sistem perhitungan hasil pekerjaan (PP 22/2020 Pasal 75 ayat (4)). Sistem perhitungannya adalah lumsum (harga tetap untuk pekerjaan yang disepakati), harga satuan (berdasarkan volume yang diukur bersama), gabungan keduanya, persentase nilai menurut tahapan, cost reimbursable (biaya ditambah imbalan jasa yang disepakati), dan target cost (Pasal 82 ayat (1)). Lumsum dapat berubah bila lingkup pekerjaan berubah atas kesepakatan kedua pihak (Pasal 82 ayat (3)).

Undang-undang tidak menetapkan harga. Hasil perancangan paling sedikit meliputi perhitungan, desain, spesifikasi teknis, daftar kuantitas, dan perkiraan biaya (PP 22/2020 Pasal 47 ayat (6)). Pembacaan kami, bukan bunyi teks: penawaran hanya dapat dibandingkan bila pemborong menghitung dokumen desain yang sama; bila satu penawaran tidak memuat unsur yang dimuat penawaran lain, perbedaannya ada pada lingkup, bukan pada harga.

Perubahan. Untuk bangunan yang diborongkan dengan harga tertentu menurut rencana yang disepakati dengan pemilik, KUHPerdata menyatakan arsitek atau pemborong tidak dapat menuntut tambahan harga karena bertambahnya upah atau bahan, atau karena perubahan atau tambahan yang tidak termasuk dalam rencana, bila perubahan itu tidak disetujui secara tertulis dan harganya tidak disepakati dengan pemilik (KUHPerdata Pasal 1610). Minta setiap perubahan, beserta harganya, secara tertulis sebelum dikerjakan.

Cara membayar. Kontrak memilih antara pembayaran di muka, progres atau bulanan, tahapan atau termin, atau pembayaran terima jadi (turn key), sekaligus setelah pekerjaan selesai (PP 22/2020 Pasal 81 ayat (1)). Ketentuan pembayaran memuat jangka waktu pembayaran, ganti rugi keterlambatan pembayaran, jaminan, dan dokumen bukti kemampuan membayar (Pasal 81 ayat (2)). Teks yang kami baca tidak menetapkan persentase uang muka, retensi, atau denda keterlambatan dalam kontrak pribadi; kontrak yang menentukan, dan ganti kerugian atas keterlambatan penyerahan atau pembayaran adalah yang disepakati dalam kontrak (UU 2/2017 Pasal 54 ayat (2) dan 56 ayat (2)).

Kewajiban pemilik. Pengguna Jasa bertanggung jawab atas biaya sesuai kesepakatan dalam kontrak (Pasal 55 ayat (1)). Bukti kemampuan membayar dapat berupa dokumen dari lembaga perbankan atau lembaga keuangan bukan bank, dokumen ketersediaan anggaran, atau dokumen lain yang disepakati dalam kontrak (Pasal 55 ayat (3) dan (4)). Bila kemampuan membayar yang menjadi buktinya, Pengguna Jasa wajib membayar tepat jumlah dan tepat waktu (Pasal 56 ayat (1)). Penyedia Jasa wajib menyerahkan hasil pekerjaan tepat biaya, tepat mutu, dan tepat waktu sebagaimana tercantum dalam kontrak (Pasal 54 ayat (1)).

Pembayaran bertahap dan penerimaan. Bila pekerjaan dilakukan dan dibayar sebagian demi sebagian, KUHPerdata membolehkan pemilik memeriksa tiap bagian, dan menganggap pemeriksaan telah dilakukan terhadap semua bagian yang telah dibayar (KUHPerdata Pasal 1608). KUHPerdata tidak menyebut apa akibat anggapan itu bagi cacat yang ditemukan kemudian. Apakah undang-undang mengaitkan pembayaran dengan pemeriksaan oleh pengawas tidak dinyatakan; kontraklah yang seharusnya.

Tuntutan para tukang terhadap pemilik. Tukang batu, tukang kayu, tukang besi dan tukang lain yang dipekerjakan untuk mendirikan bangunan atau membuat barang lain yang diborongkan dapat mengajukan tuntutan "terhadap orang yang mempekerjakan mereka membuat barang itu", tetapi hanya atas "sejumlah uang yang harus dibayarkan kepada pemborong pada saat mereka mengajukan tuntutan" (KUHPerdata Pasal 1614). Teksnya tidak menyebut siapa orang itu. Karena tuntutan dibatasi pada sejumlah uang yang harus dibayarkan kepada pemborong, orang yang menjawab tuntutan itu haruslah pihak yang berutang kepada pemborong, yaitu menurut bacaan kami pemilik. Uang yang sudah dibayar pemilik kepada pemborong tidak dibayar dua kali; uang yang masih terutang dapat dituntut oleh para tukang. KUHPerdata tidak menyebut bagaimana tuntutan diajukan atau dibuktikan, atau apakah aturan itu mencakup tukang yang dipekerjakan subpenyedia jasa.

Jaminan. Sebelum 2023 undang-undang menyebut jaminan penawaran, pelaksanaan, uang muka, pemeliharaan, dan sanggah banding yang diberikan Penyedia Jasa kepada Pengguna Jasa (UU 2/2017 Pasal 57); UU 6/2023 menghapus pasal itu. Yang tersisa: kontrak harus memuat jaminan atas pembayaran (Pasal 47 ayat (1) huruf f) dan jaminan atas risiko serta Kegagalan Bangunan (Pasal 47 ayat (1) huruf o), dan peraturan pelaksana menyebut jaminan di antara ketentuan pembayaran (PP 22/2020 Pasal 81 ayat (2) huruf c). Jaminan pelaksanaan tetap menjadi dasar denda administratif bagi pemborong yang tidak memperbaiki Kegagalan Bangunan, yaitu 5 persen dari nilainya (Pasal 166 ayat (2)); teks tidak menyebut siapa yang wajib memberikannya dalam kontrak pribadi.

Asuransi. Kewajiban Penyedia Jasa mengganti atau memperbaiki Kegagalan Bangunan dapat dialihkan kepada pihak ketiga berupa asuransi, begitu pula pemberian ganti kerugian; penjelasan menyebut asuransi tanggung jawab profesional dan asuransi bangunan (PP 22/2020 Pasal 89 ayat (1) dan 90 ayat (5); Penjelasan Pasal 89). Premi yang ditanggung Penyedia Jasa menjadi bagian dari unsur biaya Jasa Konstruksi (Pasal 90 ayat (6) huruf b).

Izin sebelum pekerjaan. Pelaksanaan fisik paling sedikit memerlukan ketersediaan lahan, sebagian maupun keseluruhan, dan perizinan sesuai peraturan perundang-undangan (PP 22/2020 Pasal 53 ayat (4)); Penjelasan UU 2/2017 Pasal 47 ayat (1) huruf d menyebut izin mendirikan bangunan sebagai dokumen yang harus disediakan Pengguna Jasa. Izinnya ada di halaman tentang izin membangun.

Siapa yang mengawasi. Pengguna Jasa, untuk memastikan terpenuhinya persyaratan keteknikan dan persyaratan administrasi kontrak (PP 22/2020 Pasal 49 ayat (1) dan (2)). Pengguna Jasa dapat memakai konsultan pengawas yang memiliki kompetensi dan memenuhi persyaratan, dan konsultan itu bertindak untuk dan atas nama Pengguna Jasa sesuai ketentuan dalam kontrak (Pasal 49 ayat (3) dan (4)). Tidak ada teks yang kami baca yang mewajibkan pemilik pribadi menyewanya. PP 16/2021 menyebut pengawasan oleh penyedia jasa pengawasan atau manajemen konstruksi pada setiap tahap (Pasal 59 ayat (8)); halaman tentang izin membangun menjelaskan jalur rumah kecil yang dibangun tanpa pengawas dan Penilik memberikan pernyataan kelaikan fungsi.

Apa yang dikerjakan konsultan. Paling sedikit: mengevaluasi dan menyetujui rencana mutu dan rencana keselamatan konstruksi setiap kegiatan, mengawasi mutu proses dan mutu hasil pekerjaan, serta mengawasi penerapan keselamatan konstruksi (PP 22/2020 Pasal 50 ayat (1)). Konsultan berwenang memberikan izin pelaksanaan pekerjaan yang memenuhi persyaratan dan menghentikan setiap pekerjaan yang tidak memenuhi persyaratan keamanan, keselamatan, kesehatan, dan keberlanjutan, bertanggung jawab atas hasil pelaksanaan sesuai tugasnya, dan melapor secara berkala kepada Pengguna Jasa sesuai kontrak (Pasal 50 ayat (2) dan (3)). Perencana bangunan juga melakukan pengawasan berkala (PP 16/2021 Pasal 60 ayat (1) huruf b), dan layanan Arsitek mencakup pengawasan aspek Arsitektur (UU 6/2017 Pasal 4 ayat (2) huruf f).

Konsultan manajemen konstruksi melakukan lebih banyak: penjaminan mutu sejak persiapan pengadaan sampai serah terima akhir, membantu persetujuan atau penolakan perubahan kontrak, dan verifikasi tagihan pembayaran (PP 22/2020 Pasal 51A, yang disisipkan oleh PP 14/2021).

Tahapan dan inspeksi. Peraturan bangunan gedung menetapkan urutannya: persiapan pekerjaan, pelaksanaan pekerjaan, pengujian, dan penyerahan (PP 16/2021 Pasal 59 ayat (3)). Pelaksanaan berjalan menurut urutan struktur bawah, basemen, struktur atas, arsitektur, lalu mekanikal, elektrikal, dan perpipaan (Pasal 59 ayat (7)); ia dimulai setelah pengawas menyetujui dokumen tahap persiapan (Pasal 59 ayat (6)). Pengawas memberi tahu pemerintah daerah melalui SIMBG di awal dan di akhir setiap tahap (Pasal 59 ayat (9) dan (10)). Pelaksana tidak dapat melanjutkan ke tahap berikutnya sebelum pemerintah kabupaten/kota melakukan inspeksi dan menyatakan dapat dilanjutkan (Pasal 59 ayat (11)); dinas teknis harus melakukan inspeksi paling lama 3 hari kerja setelah mendapat informasi, dan bila tidak, Pemohon dapat melanjutkan (Pasal 265 ayat (4) dan (5)). Pada saat inspeksi, pengawas harus menyampaikan laporan pengawasan kepada Penilik, dan hasil inspeksi didasarkan pada pengamatan lapangan dan laporan itu (Pasal 266 ayat (3) dan (4)).

Yang tidak dikatakan teks. Teks tidak menyebut siapa yang membayar pengawas, atau bahwa pengawas harus independen dari pemborong. Konsultan yang bertindak untuk Pengguna Jasa (Pasal 49 ayat (4)) adalah yang dikontrak pemilik; kontrak sebaiknya menyebut kepada siapa pengawas melapor dan siapa yang membayarnya.

Bagian ini mencatat teks mana yang mewajibkan standar mana. Ia tidak menyatakan apakah suatu desain atau pekerjaan memenuhinya: itu penilaian seorang insinyur dan tidak ada nasihat di sini.

Undang-undang. Dalam setiap penyelenggaraan Jasa Konstruksi, Pengguna Jasa dan Penyedia Jasa wajib memenuhi Standar Keamanan, Keselamatan, Kesehatan, dan Keberlanjutan (UU 2/2017 Pasal 59 ayat (1), sebagaimana diganti dengan UU 6/2023). Dalam PP 22/2020 sebagaimana diubah, isi minimumnya adalah standar mutu bahan dan peralatan, keselamatan dan kesehatan kerja, prosedur pelaksanaan, mutu hasil pelaksanaan, pengoperasian dan pemeliharaan, pelindungan sosial tenaga kerja, dan pengelolaan lingkungan hidup (Pasal 84G ayat (6), yang disisipkan oleh PP 14/2021). Menteri teknis yang menetapkannya dan harus memperhatikan kondisi geografis yang rawan gempa (Pasal 84H).

Bangunannya. Peraturan bangunan gedung menyatakan struktur harus direncanakan kuat, stabil, dan memenuhi ketentuan pelayanan selama umur layanan, harus memperhitungkan pengaruh gempa rencana sesuai tingkat risiko gempa dan tingkat kinerja struktur, dapat berupa konstruksi beton, baja, kayu, bambu, atau bahan dan teknologi khusus, dan harus dilakukan dengan perhitungan mekanika teknik (PP 16/2021 Pasal 29 ayat (2), (6), (7), dan (8)).

SNI. Pasal-pasal PP 16/2021 yang kami baca tidak menyebut standar bernomor. Undang-undang standardisasi menyatakan SNI diterapkan secara sukarela atau diberlakukan secara wajib (UU 20/2014 Pasal 20 ayat (2)), dan bahwa SNI dapat diterapkan secara sukarela oleh siapa pun (Pasal 21 ayat (1)). Undang-undang jasa konstruksi memberi Pemerintah Pusat kewenangan menetapkan dan meningkatkan penggunaan standar mutu material dan peralatan sesuai dengan SNI (UU 2/2017 Pasal 5 ayat (5) huruf e). Sebuah paparan Kementerian Pekerjaan Umum (Direktorat Jenderal Cipta Karya, dimuat di situs Si-JACK pada Juli 2025) mencantumkan, sebagai acuan untuk aspek struktur dalam PP 16/2021 Pasal 29: SNI 1727:2020 (beban minimum), SNI 1726:2019 (ketahanan gempa), SNI 8460:2017 (perancangan geoteknik), SNI 2847:2019 (beton struktural), SNI 2052:2017 (baja tulangan beton), dan SNI 8140:2016 (beton struktural untuk rumah tinggal). Paparan bukan peraturan. Kami tidak menemukan peraturan yang mewajibkan standar-standar ini bagi rumah pribadi, dan kami tidak membaca Peraturan Menteri 29/PRT/M/2006 yang juga dicantumkan paparan itu.

Manajemen keselamatan di lokasi. Pengguna Jasa dan Penyedia Jasa harus menerapkan sistem manajemen keselamatan konstruksi, SMKK (PP 16/2021 Pasal 61 ayat (1); PP 22/2020 Pasal 84I ayat (1), yang disisipkan oleh PP 14/2021). SMKK mencakup keselamatan keteknikan konstruksi, keselamatan dan kesehatan kerja, keselamatan publik, dan keselamatan lingkungan (Pasal 84I ayat (4)).

Pengujian dan pernyataan kelaikan. Setelah pengawas menyatakan pekerjaan mekanikal, elektrikal, dan perpipaan selesai, dilakukan pengujian (PP 16/2021 Pasal 59 ayat (12) dan (13)); bila pengujian menemukan ketidaksesuaian, pelaksana wajib menyesuaikan hingga dinyatakan sesuai oleh pemerintah kabupaten/kota (Pasal 59 ayat (14)). Tahap penyerahan dilakukan setelah pengawas mengeluarkan surat pernyataan kelaikan fungsi bangunan gedung (Pasal 59 ayat (15) dan 60 ayat (6)). SLF, sertifikat yang membolehkan bangunan dipakai, ada di halaman tentang izin membangun.

Dua serah terima. Teks menyebutnya: serah terima pertama (provisional hand over) mengakhiri pengawasan tahap pelaksanaan, dan serah terima akhir (final hand over) mengakhiri tahap pemeliharaan (PP 16/2021 Pasal 60 ayat (3) dan (4)). PP 22/2020 Pasal 84Y, yang disisipkan oleh PP 14/2021, menyebut masa dari serah terima pertama sampai serah terima akhir sebagai tahapan serah terima pekerjaan dalam penerapan SMKK. Di antaranya ada masa pemeliharaan, bagian dari masa pertanggungan yang menjadi tanggung jawab Penyedia Jasa (UU 2/2017 Pasal 47 ayat (1) huruf c).

Yang tidak dikatakan teks. Kami tidak menemukan angka untuk lama masa pemeliharaan, aturan tentang apa yang boleh ditahan pemilik sampai serah terima akhir, uraian kondisi bangunan untuk serah terima pertama, maupun dokumen yang mencatat salah satu serah terima. Penjelasan PP 22/2020 Pasal 76 menyebut serah terima sebagian pekerjaan dan perbaikan cacat mutu di antara isi syarat khusus kontrak, sehingga kontraklah tempatnya.

Gambar terpasang. Setelah serah terima akhir, SMKK diterapkan dalam pengoperasian dan pemeliharaan, dan Pengguna Jasa harus merujuk pada gambar terpasang (as built drawing), dokumen terlaksana (as built document), dan panduan keselamatan operasi (PP 22/2020 Pasal 84Z ayat (2), yang disisipkan oleh PP 14/2021). Mintalah semuanya saat serah terima.

Dari mana masa kegagalan dimulai. Kegagalan Bangunan adalah keadaan keruntuhan bangunan dan/atau tidak berfungsinya bangunan "setelah penyerahan akhir hasil Jasa Konstruksi" (UU 2/2017 Pasal 1 angka 10; PP 22/2020 Pasal 1 angka 12). Undang-undang menyebut "penyerahan akhir", peraturan pelaksana menyebut "serah terima akhir"; kami membacanya sebagai peristiwa yang sama, tetapi tidak ada teks yang menyatakannya.

Dua hal yang berbeda. Cacat yang ditemukan selama pekerjaan atau masa pemeliharaan adalah urusan kontrak: Penjelasan PP 22/2020 Pasal 76 menyebut masa pemeliharaan dan perbaikan cacat mutu di antara isi syarat khusus kontrak. Kegagalan Bangunan lebih sempit dan didefinisikan undang-undang: keruntuhan bangunan dan/atau tidak berfungsinya bangunan setelah penyerahan akhir (UU 2/2017 Pasal 1 angka 10). PP 22/2020 sebagaimana diubah menyatakan keruntuhan adalah kondisi sebagian besar atau keseluruhan komponen bangunan rusak dan tidak dapat dioperasikan, dan tidak berfungsinya bangunan adalah tidak sesuai dengan yang direncanakan dan/atau tidak dipenuhinya aspek keamanan, keselamatan, kesehatan, dan keberlanjutan (Pasal 85A, yang disisipkan oleh PP 14/2021).

Siapa yang memutuskan. Penilai Ahli menetapkan ada tidaknya Kegagalan Bangunan (UU 2/2017 Pasal 60 ayat (2); PP 22/2020 Pasal 85 ayat (1), sebagaimana diganti dengan PP 14/2021). Penilai Ahli dapat berupa orang perorangan, kelompok, atau lembaga; harus memiliki Sertifikat Kompetensi Kerja jenjang ahli dengan subkualifikasi paling kurang ahli madya dan pengalaman paling sedikit 10 tahun sesuai klasifikasi bangunan; dan harus bekerja profesional serta tidak menjadi bagian dari salah satu pihak (PP 22/2020 Pasal 85J dan 85H ayat (1); UU 2/2017 Pasal 62 ayat (2)). Hasil penilaiannya bersifat final dan mengikat (PP 22/2020 Pasal 85N ayat (3); Permen PUPR 8/2021 Pasal 38 ayat (4)). Teks tidak menyebut apakah pengadilan terikat olehnya.

Cara melapor. Pengguna Jasa, pemilik/penanggung jawab bangunan, atau pihak yang dirugikan dapat melaporkan kegagalan (PP 22/2020 Pasal 85D ayat (1)). Laporan disampaikan kepada Menteri melalui LPJK dalam jangka waktu 3 hari kalender setelah terjadi Kegagalan Bangunan (Permen PUPR 8/2021 Pasal 25 ayat (3); PP 22/2020 Pasal 85D ayat (2) dan (4)). Laporan memuat nama dan lokasi bangunan, pemilik, jenis keruntuhan atau tidak berfungsinya bangunan, waktu kejadian, foto atau bukti, dan identitas pelapor (Pasal 85D ayat (3)). UU 2/2017 Pasal 66 menyebut Menteri, PP 14/2021 menyebut LPJK; peraturan menteri menggabungkan keduanya. LPJK menetapkan penugasan Penilai Ahli paling lama 30 hari kerja sejak laporan diterima (PP 22/2020 Pasal 85L ayat (2)); Penilai Ahli melaporkan paling lambat 90 hari kerja sejak tanggal pelaksanaan tugas (Pasal 85N ayat (2)). Penilai Ahli bekerja berdasarkan perjanjian kerja dengan pemilik yang memuat biaya (Pasal 85M); biaya dibebankan kepada pihak yang dinyatakan bertanggung jawab, dan sebelum itu diketahui, terlebih dahulu kepada pemilik (Permen PUPR 8/2021 Pasal 30 ayat (2) dan (3)).

Siapa yang bertanggung jawab, dan sampai kapan. Penyedia Jasa wajib mengganti atau memperbaiki Kegagalan Bangunan yang disebabkan kesalahannya (UU 2/2017 Pasal 63). Ia bertanggung jawab selama jangka waktu sesuai rencana umur konstruksi; bila rencana umur konstruksi lebih dari 10 tahun, paling lama 10 tahun sejak tanggal penyerahan akhir; setelah jangka waktu itu, Pengguna Jasa yang bertanggung jawab (Pasal 65 ayat (1) sampai (3)). Rencana umur konstruksi dan jangka waktunya harus dinyatakan dalam kontrak (Pasal 65 ayat (4); PP 22/2020 Pasal 87). Bila ketetapan Penilai Ahli berbeda, ketetapan Penilai Ahli yang berlaku (PP 22/2020 Pasal 86 ayat (4)). Perencana bertanggung jawab selama dokumen hasil perancangan belum diubah; pengawas dan pelaksana bertanggung jawab dengan mengacu pada dokumen kontrak (Pasal 88).

Ganti kerugian. Pihak yang ditetapkan Penilai Ahli bertanggung jawab wajib memberikan ganti kerugian kepada pihak yang dirugikan: santunan bagi yang meninggal dunia, santunan bagi yang cacat tetap, biaya pengobatan yang nyata-nyata dikeluarkan, dan ganti kerugian atas musnah, rusak, atau hilangnya barang (PP 22/2020 Pasal 90 ayat (1) dan (3)). Pihak yang berwenang menetapkan besarnya berdasarkan laporan Penilai Ahli, dan proses ganti kerugian harus dimulai paling lambat 30 hari kalender sejak penetapan (Pasal 90 ayat (2) dan (4)). Perbaikan dan ganti kerugian dapat dialihkan kepada asuransi (Pasal 89 dan 90 ayat (5)).

Bila pemborong tidak memperbaiki. Ia dikenai peringatan tertulis dan denda administratif sebesar 5 persen dari nilai Jaminan Pelaksanaan; bila dalam 30 hari kalender ia belum memulai perbaikan dan belum membayar, dikenai penghentian sementara layanan; setelah 30 hari lagi dicantumkan dalam daftar hitam dan Izin Usahanya dibekukan, dan setelah 30 hari berikutnya Izin Usaha dicabut (PP 22/2020 Pasal 166 ayat (1), (2), (3), (6), dan (8)). Sanksi ini adalah sanksi publik; ia tidak membayar pemilik.

KUHPerdata menambah aturan yang lebih tua. Jika sebuah bangunan yang diborongkan dengan harga tertentu, seluruhnya atau sebagian, musnah karena suatu cacat dalam penyusunannya atau karena tanahnya tidak layak, para arsitek dan para pemborongnya bertanggung jawab selama sepuluh tahun (KUHPerdata Pasal 1609). Kedua aturan itu tumpang tindih dan tidak sama: KUHPerdata menyebut musnah karena cacat atau tanah tidak layak dan menyebut arsitek dan pemborong; undang-undang jasa konstruksi mencakup keruntuhan dan tidak berfungsinya bangunan, berlaku selama umur konstruksi paling lama 10 tahun sejak penyerahan akhir, dan menyebut Penyedia Jasa lalu Pengguna Jasa. UU 2/2017 Pasal 40 menyatakan hukum keperdataan berlaku bagi pengikatan kecuali ditentukan lain dalam undang-undang jasa konstruksi. Tidak ada teks yang kami baca yang menyebut aturan mana yang dipakai pengadilan bila keduanya dapat berlaku. Pemborong juga bertanggung jawab atas tindakan orang-orang yang ia pekerjakan (Pasal 1613).

Urutan menurut undang-undang. Sengketa dalam kontrak pertama-tama diselesaikan dengan musyawarah untuk mencapai kemufakatan (UU 2/2017 Pasal 88 ayat (1)), berdasarkan itikad baik (PP 22/2020 Pasal 92 ayat (1)). Bila gagal, para pihak menempuh tahapan yang tercantum dalam kontrak (Pasal 88 ayat (2)); bila kontrak tidak mencantumkan, mereka membuat persetujuan tertulis tentang tata cara yang dipilih (Pasal 88 ayat (3)). Tahapan yang disebut undang-undang adalah mediasi, konsiliasi, dan arbitrase (Pasal 88 ayat (4); PP 22/2020 Pasal 93 ayat (1)); proses dapat berhenti pada tahap di mana sengketa sudah selesai (Pasal 93 ayat (2)).

Pengadilan. Pasal 88 tidak menyebut pengadilan. Penjelasan Pasal 47 ayat (1) huruf h menyebut kontrak dapat memilih musyawarah, mediasi, arbitrase, ataupun pengadilan, dan kontrak harus memuat caranya (Pasal 47 ayat (1) huruf h dan p). Halaman tentang sengketa menguraikan pengadilan negeri, mediasi wajibnya, dan jalur lain.

Prinsip. Penyelesaian sengketa dilaksanakan dengan prinsip cepat, murah, berkepastian hukum, menjaga hubungan baik, dan perkaranya tidak dibuka pada publik kecuali ditentukan lain oleh para pihak dan/atau pengadilan (PP 22/2020 Pasal 91 ayat (2)).

Dewan sengketa. Para pihak juga dapat menunjuk Dewan Sengketa untuk mencegah dan menyelesaikan sengketa selama pekerjaan. Dewan itu ada hanya bila kontrak menyebutnya dan para pihak membuat perjanjian tripartit dengan dewan (PP 22/2020 Pasal 93 ayat (3) dan 94 ayat (1)). Anggotanya berjumlah gasal dan pendanaannya dibebankan kepada para pihak dengan jumlah setara (Pasal 94 ayat (5) dan 96 ayat (1)). Bila tidak ada keberatan dalam 28 hari kalender, putusannya final dan mengikat; keberatan membawa sengketa ke tahapan berikutnya (Pasal 95 ayat (2) dan (3)).

Sanksi publik. Orang atau badan usaha yang bekerja tanpa Perizinan Berusaha dapat dikenai peringatan tertulis, denda administratif, atau penghentian sementara kegiatan (UU 2/2017 Pasal 89, sebagaimana diubah pada 2023); badan usaha yang bekerja tanpa SBU dapat dikenai denda, penghentian sementara, atau dimasukkan ke daftar hitam (Pasal 90 ayat (1)); Penyedia Jasa atau Pengguna Jasa yang tidak memenuhi standar keamanan, keselamatan, kesehatan, dan keberlanjutan dapat dikenai sanksi dari peringatan tertulis sampai daftar hitam serta pembekuan atau pencabutan Perizinan Berusaha (Pasal 96 ayat (1), sebagaimana diubah pada 2023). Itu juga tidak membayar pemilik. LPJK menjalankan layanan pengaduan di SIKI yang meminta pengguna masuk atau mendaftar; kami tidak membuat akun, dan kami tidak memastikan apakah LPJK menindaklanjuti pengaduan pemilik pribadi terhadap pemborong. Pengaduan terhadap profesional berlisensi ada di halaman tentang cara memeriksa profesional.

Apa yang dikembalikan pencarian pada daftar LPJK. Halaman pencarian memuat pemeriksaan bot, dan kami tidak menjalankan pencarian.

Klasifikasi dan kualifikasi SBU apa yang dibutuhkan sebuah rumah. Batasnya diserahkan kepada peraturan menteri (PP 22/2020 Pasal 40) yang tidak kami baca.

Apakah kewajiban SBU dan SKK ditegakkan terhadap kru kecil atau pemilik pribadi di Bali, dan apakah ada pengecualian bagi rumah kecil atau bagi pembangun tradisional (undagi).

Apakah rencana yang disusun sendiri oleh pemilik untuk rumah kecil dan PP 15/2021 Pasal 30 ayat (6) sejalan.

Lama masa pemeliharaan, retensi, uang muka, atau denda keterlambatan dalam kontrak pribadi: tidak ada teks yang menetapkannya, dan dokumen kontrak terstandar hanya diwajibkan untuk uang negara.

Dokumen apa yang mencatat serah terima pertama atau akhir rumah pribadi, dan apa yang diubah tiap serah terima secara hukum. Teks menyebutnya dalam pasal pengawasan dan keselamatan dan tidak mendefinisikannya dalam pasal yang kami baca.

Apakah pengadilan terikat pada putusan final dan mengikat Penilai Ahli, dan mana yang dipakai pengadilan antara KUHPerdata Pasal 1609 dan UU 2/2017 Pasal 65.

Apakah "pihak asing" dalam UU 2/2017 Pasal 50 mencakup pemilik rumah asing.

Apakah ada SNI yang wajib bagi rumah pribadi. Kami tidak menemukan peraturan semacam itu dan tidak membaca Peraturan Menteri 29/PRT/M/2006 atau daftar Badan Standardisasi Nasional.

Apakah LPJK menindaklanjuti pengaduan pemilik pribadi, dan bagaimana layanan pengaduan daringnya bekerja di balik login.

Aturan arbitrase (UU 30/1999) dan pajak atas pekerjaan konstruksi, yang tidak dibahas di sini. Kami membaca PP 22/2020 dan PP 14/2021 sebagai dua teks: tidak ditemukan naskah resmi terkonsolidasi, dan teks utama PP 14/2021 berupa pindaian, sehingga angka-angka penting diperiksa pada gambar halamannya.

Kepada pemborong: Berapa nomor SBU Anda, dengan klasifikasi, kualifikasi, dan masa berlakunya? NIB dan Perizinan Berusaha apa yang Anda pegang? Siapa yang menandatangani, dan apakah itu perusahaan pada SBU? Siapa nama dan nomor SKK orang-orang yang memimpin pekerjaan? Bagian mana yang akan dikerjakan subpenyedia jasa, dan siapa mereka? (Pekerjaan utama hanya boleh diberikan kepada subpenyedia jasa spesialis dengan persetujuan saya: UU 2/2017 Pasal 53.) Apakah Anda sudah membayar para tukang untuk pekerjaan yang telah selesai, dan maukah Anda menunjukkan buktinya?

Kepada perancang: Gambar, spesifikasi, perhitungan, dan daftar kuantitas apa yang akan saya terima, dan standar apa yang dipakai? Apakah desain menyebut umur konstruksi struktur? Siapa yang menyiapkan dan siapa yang mengajukan dokumen PBG?

Kepada pengawas: Kepada siapa Anda melapor, dan siapa yang membayar Anda? Kapan saya menerima laporan Anda? Apakah Anda berwenang menghentikan pekerjaan yang tidak memenuhi rencana mutu atau keselamatan, dan akankah Anda melakukannya? Siapa yang mengeluarkan pernyataan bahwa bangunan laik fungsi?

Dalam kontrak: Apakah keenam belas hal dalam UU 2/2017 Pasal 47 tercakup, dalam bahasa Indonesia? Apakah tiap pembayaran terkait tahapan dan inspeksi tertulis? Apakah masa pemeliharaan, umur konstruksi, dan jangka waktu kegagalan ditulis dalam tahun? Apakah setiap perubahan diberi harga secara tertulis sebelum dikerjakan? Dokumen apa yang diserahkan pada serah terima pertama dan akhir, termasuk gambar terpasang? Asuransi apa yang menutup pekerjaan, pekerja, dan pihak ketiga? Jalur mana yang menyelesaikan sengketa? Berapa yang harus saya bayar kepada pemborong bila saya mengakhiri kontrak lebih awal, dan apakah itu tertulis (KUHPerdata Pasal 1611)?

Kepada dinas teknis kabupaten: Kapan inspeksi tiap tahap dilakukan, dan bagaimana saya diberi tahu melalui SIMBG? Simpan setiap laporan, foto, catatan inspeksi, dan berita acara yang ditandatangani: itulah bukti yang akan diminta kepada Anda.