Menyewa tanah atau rumah di Bali

Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, sewa-menyewa adalah perjanjian di mana satu pihak memberikan kepada pihak lain kenikmatan atas suatu barang selama waktu tertentu dengan imbalan harga. Pemilik wajib menyerahkan barang, memeliharanya agar tetap layak untuk pemakaian yang disepakati, dan membiarkan penyewa menikmatinya dengan tenteram; penyewa wajib memakainya dengan cermat dan membayar uang sewa pada waktunya.

Tanah tetap milik pemilik. Sewa memberikan hak untuk memakainya selama waktu yang disepakati, bukan hak atas tanah yang didaftarkan atas nama penyewa.

Undang-Undang Pokok Agraria mengakui Hak Sewa untuk Bangunan: hak untuk memakai tanah milik orang lain guna mendirikan bangunan di atasnya, dengan membayar uang sewa kepada pemilik, sekali bayar atau secara berkala.

Warga negara Indonesia, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum Indonesia, dan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia dapat menjadi pemegangnya.

Kami tidak menemukan aturan nasional yang menetapkan jangka waktu maksimum atau minimum untuk sewa tanah antarpihak swasta. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata hanya mensyaratkan jangka waktu tertentu. Jangka waktu seperti 25 atau 30 tahun berasal dari praktik dan dari perjanjian, bukan dari undang-undang.

Sewa berbeda dari Hak Pakai, hak atas tanah terdaftar yang dapat dimiliki orang asing. Hak Pakai atas tanah negara berlaku paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun dan diperbarui paling lama 30 tahun. Hak Pakai atas tanah Hak Milik berlaku paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui dengan akta baru.

Undang-undang tidak mewajibkan sewa dibuat di hadapan notaris agar sah. Akta notaris merupakan bukti sempurna tentang isinya antara para pihak dan pihak yang menggantikan mereka. Perjanjian di bawah tangan yang ditandatangani memiliki kekuatan yang sama di antara mereka hanya setelah para pihak mengakui tanda tangannya.

Sewa atas tanah terdaftar dapat dicatat di Kantor Pertanahan, pada buku tanah dan sertipikat, jika pihak yang berkepentingan mengajukan permohonan dengan melampirkan salinan akta sewa. Pencatatan bersifat opsional. Pendaftaran Hak Sewa untuk Bangunan di atas tanah Hak Milik pada buku tanah memerlukan akta PPAT.

Perjanjian dengan orang perseorangan atau perusahaan swasta Indonesia harus ditulis dalam bahasa Indonesia, dan, bila melibatkan pihak asing, juga dalam bahasa pihak tersebut atau dalam bahasa Inggris. Perjanjian yang ditandatangani dikenai bea meterai Rp10.000.

Penjualan barang yang disewakan tidak mengakhiri sewa yang dibuat sebelumnya, kecuali bila perjanjian sewa itu sendiri mengizinkannya. Jika mengizinkan, pembeli tanah yang ingin penyewa pergi harus memberi pemberitahuan sedikitnya satu tahun.

Sewa tidak berakhir karena pemilik atau penyewa meninggal.

Sewa tertulis berakhir demi hukum ketika waktu yang disepakati lewat, tanpa pemberitahuan. Jika penyewa tetap tinggal dan pemilik membiarkannya, timbul sewa baru menurut aturan tentang sewa tidak tertulis.

Tidak ada pasal yang mengatur opsi perpanjangan secara khusus. Opsi adalah ketentuan perjanjian, sah jika memenuhi syarat umum sahnya perjanjian, dan mengikat para pihak seperti undang-undang. Tuliskan harga dan syarat perpanjangan apa pun ke dalam perjanjian sewa.

Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) diajukan oleh pemilik bangunan. Peraturan tentang bangunan gedung menyatakan bahwa kejelasan hak atas tanah adalah syarat mutlak, dan bahwa bangunan boleh berdiri di atas tanah orang lain berdasarkan perjanjian pemanfaatan tanah dengan pemilik tanah.

Ketika perjanjian itu berakhir dan tidak diperpanjang, sertifikat kepemilikan bangunan gedung dapat dihapus atas permohonan. Pada akhir sewa, penyewa boleh membawa pergi apa yang ia bangun dengan biaya sendiri, asalkan tidak merusak barang yang disewa. Undang-undang tidak menyatakan siapa pemilik bangunan sesudahnya, sehingga perjanjian sewa harus menyebutkannya.

Hak Milik diperuntukkan bagi warga negara Indonesia, dengan pengecualian sempit yang ditetapkan undang-undang; orang asing yang memperolehnya melalui pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta perkawinan harus melepaskannya dalam waktu satu tahun. Setiap perbuatan yang dimaksudkan untuk mengalihkan Hak Milik secara langsung atau tidak langsung kepada orang asing, termasuk hibah wasiat, batal demi hukum, tanahnya jatuh kepada negara, dan uang yang sudah dibayar tidak dapat diminta kembali.

Peraturan Daerah Bali tahun 2026 melarang bertindak sebagai perantara atau fasilitator dalam pengaturan di mana seseorang memegang tanah atas nama pemilik manfaat asing. Undang-undang tidak memberikan tolok ukur kapan sewa menjadi pengaturan semacam itu. Sewa yang pada hakikatnya adalah sewa, untuk waktu tertentu dan dengan harga, adalah sah; mintalah notaris Anda memeriksa setiap perjanjian tambahan, pinjaman, atau surat kuasa.

Orang yang menyewakan kepada Anda adalah pemegang hak yang tercantum pada sertipikat, dan sertipikat itu sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan.

Apakah sertipikat dibebani Hak Tanggungan. Tanyakan kepada notaris Anda bagaimana Hak Tanggungan memengaruhi sewa jika bank pemilik tanah mengeksekusinya.

Bidang tanah itu bukan lahan pertanian pangan berkelanjutan (LP2B) maupun lahan sawah dilindungi (LSD), dan zonasinya dalam rencana detail tata ruang (RDTR) mengizinkan apa yang Anda rencanakan untuk dibangun.

Jika tanah itu harta bersama, kedua pasangan menyetujui sewa tersebut.

Perjanjian dibuat dalam bahasa Indonesia dan dalam bahasa yang Anda baca, dan Anda memahami setiap klausul tentang perpanjangan, bangunan, dan berakhirnya sewa.

Sewa dibuat di hadapan notaris, dan Anda memutuskan apakah akan mencatatkannya di Kantor Pertanahan.

Pemilik membayar PPh final sebesar 10 persen dari uang sewa bruto, termasuk biaya pemeliharaan, keamanan, dan layanan yang dibayar berdasarkan perjanjian sewa. Ketentuan ini tidak berlaku untuk penghasilan dari jasa pelayanan penginapan, seperti kamar, asrama atau rumah kos; tanyakan kepada konsultan pajak Anda bagaimana hal ini berlaku untuk vila yang disewakan kepada tamu. Jika penyewa adalah perusahaan dalam negeri atau pemotong pajak lainnya yang disebut dalam peraturan, penyewa memotongnya; jika tidak, pemilik yang membayarnya. Lihat halaman tentang pajak dan biaya resmi.