Menyewa rumah untuk ditinggali di Bali: siapa yang boleh menyewakan, perjanjian, uang jaminan

Halaman ini untuk warga asing yang menyewa rumah, vila atau kamar untuk ditinggali, selama setahun atau per bulan. Halaman ini menguraikan apa yang dikatakan hukum tertulis, dengan pasalnya, dan menyebutkan di mana kami menemukannya diam. Ini informasi umum, bukan nasihat hukum. Halaman ini tidak membahas kawasan, harga sewa, atau di mana mencari rumah.

Aturan tentang sewa ada dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Buku III Bab VII (Pasal 1548 sampai 1600), yang kami baca seluruhnya. Kami tidak menemukan undang-undang atau aturan Bali yang ditulis khusus untuk orang yang menyewa rumah untuk ditinggali. Bila halaman ini menyebut bahwa KUHPerdata tidak mengatur sesuatu, perjanjian adalah satu-satunya perlindungan Anda, jadi bacalah sebelum membayar.

Sewa tanah yang panjang, atau sewa rumah untuk bertahun-tahun, dan hak atas tanah di baliknya ada di halaman tentang sewa; halaman ini menautkannya dan tidak mengulanginya. Vila yang disewakan kepada wisatawan untuk tinggal singkat adalah usaha, dengan izin dan pajak hotel daerah: lihat halaman tentang menyewakan vila kepada tamu, yang juga menjelaskan di mana batas antara menginap dan sewa panjang untuk pajak itu. Pajak atas uang sewa dan cara mengadu ada di halaman lain yang ditunjuk halaman ini.

Tidak dibahas: harga, kawasan, cara mencari rumah, aturan rumah kos (kost), dan pajak di luar tautan. Pencatatan kependudukan orang asing pemegang izin tinggal, dan kewajiban memberi tahu imigrasi di mana orang asing itu tinggal, ada di halaman tentang KITAS dan KITAP.

KUHPerdata mendefinisikan sewa sebagai persetujuan dengan mana satu pihak memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu dengan pembayaran suatu harga (Pasal 1548). Definisi itu tidak mengatakan bahwa orang yang menyewakan harus pemilik, dan kami tidak menemukan pasal dalam bab itu yang menyebut siapa yang boleh menyewakan. Yang dikatakan bab itu adalah apa yang wajib diberikan pihak yang menyewakan kepada Anda: menyerahkan rumah, memeliharanya agar dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud, dan memberi Anda hak menikmatinya dengan tenteram selama sewa berlangsung (Pasal 1550). Persetujuan hanya berlaku antara pihak yang membuatnya (Pasal 1340), jadi sewa yang dibuat dengan orang yang bukan pemilik tidak dengan sendirinya mengikat pemilik. Jika orang itu tidak berhak menyewakan, tuntutan Anda ditujukan kepadanya.

Jika pihak ketiga mengaku berhak atas rumah, atau menggugat Anda untuk mengosongkannya, Anda wajib memberitahukan hal itu kepada pihak yang menyewakan dan dapat memanggilnya sebagai penanggung (Pasal 1558). Jika Anda terganggu oleh gugatan tentang hak milik, Anda berhak menuntut pengurangan harga sewa menurut perimbangan, asal gangguan itu telah diberitahukan secara sah kepada pemilik (Pasal 1557). Pihak yang menyewakan tidak wajib menjamin Anda terhadap orang yang mengganggu tanpa hak atas rumah; Anda dapat menuntut orang itu sendiri (Pasal 1556).

Jika orang yang Anda bayar sendiri seorang penyewa, ia tidak boleh mengulang-sewakan rumah itu atau melepaskan sewanya kepada orang lain tanpa izin (salinan resmi Pasal 1559 yang kami baca rusak pada kata untuk mengulang-sewakan; naskah bakunya menyebutnya). KUHPerdata mengancam pembatalan sewanya dan penggantian biaya, kerugian dan bunga, dan pemilik kemudian tidak wajib menaati persetujuan ulang sewa itu (Pasal 1559). Penyewa yang mendiami rumah sewa dapat, atas tanggung jawab sendiri, menyewakan sebagian kepada orang lain jika hak itu tidak dilarang dalam persetujuan (pasal yang sama). Orang yang menyewakan kepada Anda mungkin hanya memegang sewa, atas rumah atau atas tanah di bawahnya: tanyakan apa yang ia pegang dan sampai kapan. Kami tidak menemukan pasal yang menyebut nasib sewa ulang bila sewa di atasnya berakhir lebih dahulu, jadi jaga masa sewa Anda tetap di dalam masa sewanya.

Orang yang menyewakan untuk pemilik memerlukan kuasa dari pemilik. Pemberian kuasa dapat dilakukan dengan akta umum, surat di bawah tangan, sepucuk surat, bahkan lisan (Pasal 1793), tetapi kuasa yang dirumuskan secara umum hanya meliputi tindakan pengurusan; tindakan yang hanya dapat dilakukan pemilik memerlukan kata-kata yang tegas (Pasal 1796). KUHPerdata tidak menyebut apakah menyewakan rumah setahun termasuk pengurusan atau tindakan semacam itu. Mintalah surat kuasa tertulis yang menyebut rumahnya, menyatakan bahwa menyewakan diperbolehkan, mencantumkan jangka waktunya, dan menyebut siapa yang boleh menerima uang sewa dan uang jaminan.

Menyewakan sesuatu yang bukan milik sendiri dan menerima uang untuknya juga dapat menjadi penipuan menurut KUHP baru. Halaman tentang sengketa dan pengaduan, bagian Polisi, menguraikan pasalnya dan cara melapor.

Uang jaminan atau sewa setahun yang dibayar kepada orang yang salah sulit kembali. Pemeriksaan ini memakan satu atau dua hari dan tidak memerlukan pengacara, walaupun notaris dapat melakukan bagian di kantor pertanahan.

Orang yang tertera di sertipikat. Mintalah melihat sertipikat tanah, atau akta di balik rumah itu, dan bandingkan namanya dengan kartu identitas atau paspor orang yang Anda hadapi. Seperti dikatakan pemeriksaan properti, BHUMI menampilkan bidang tanah tetapi tidak nama pemilik, dan untuk melihat sertipikat di aplikasi kementerian diperlukan akun pemegang haknya sendiri. Setiap orang yang berkepentingan berhak mengetahui data yang tersimpan di buku tanah (PP 24/1997 Pasal 34 ayat (1)); teks itu tidak menyebut apakah calon penyewa memiliki kepentingan itu, jadi cara yang aman adalah meminta notaris atau PPAT memeriksanya di kantor pertanahan.

Orang yang Anda bayar. Rekening bank yang menerima sewa dan uang jaminan sebaiknya milik pemilik, atau rekening orang yang disebut dalam kuasa tertulis pemilik. Pembayaran ke rekening pribadi perantara hanya memberi Anda tuntutan terhadap perantara itu.

Persetujuan pemilik. Jika orang itu bukan pemilik, mintalah persetujuan atau surat kuasa pemilik yang ditandatangani (bagian Siapa yang boleh menyewakan rumah kepada Anda) dan bicaralah sendiri dengan pemilik sebelum membayar. Jika orang itu seorang penyewa, mintalah perjanjian sewanya, persetujuan tertulis pemilik untuk menyewakan ulang (Pasal 1559) dan tanggal berakhirnya sewanya.

Hak tanggungan. Tanyakan apakah tanah dibebani Hak Tanggungan. Akta pemberian Hak Tanggungan dapat membatasi kewenangan pemilik untuk menyewakan, menentukan atau mengubah jangka waktu sewa, dan menerima uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan (UU 4/1996 Pasal 11 ayat (2) huruf a). Halaman tentang sewa menyarankan bertanya kepada notaris bagaimana Hak Tanggungan memengaruhi sewa jika pemegangnya mengeksekusi.

Agen. Jika ada agen atau pialang, halaman tentang profesional menguraikan cara memeriksa izin agen, apa yang harus tertulis dalam perjanjian dengan agen, dan berapa komisi untuk sewa.

Rumahnya sendiri. Lihat sebelum membayar, dan buat daftar kondisi pada hari Anda menerima kunci (bagian Perbaikan, kerusakan dan uang jaminan).

Perbaikan. Pihak yang menyewakan wajib menyerahkan rumah dalam keadaan terpelihara dan, selama sewa, menyuruh melakukan perbaikan yang perlu, kecuali yang menjadi kewajiban penyewa (Pasal 1551). Perbaikan kecil sehari-hari dipikul penyewa. Jika sewa tidak menyebut lain, itu adalah perbaikan pada lemari toko, daun jendela, kunci dalam dan kaca jendela serta apa yang menurut kebiasaan setempat termasuk di dalamnya, tetapi pemilik memikulnya bila perbaikan itu terpaksa dilakukan karena kerusakan rumah atau keadaan memaksa (Pasal 1583). KUHPerdata tidak memberi angka untuk apa yang kecil. Atap tidak termasuk barang yang disebutnya, dan menurut pembacaan kami atas bunyinya perbaikan yang perlu dan bukan perbaikan kecil sehari-hari menjadi beban pihak yang menyewakan (Pasal 1551); karena kebiasaan setempat ikut menentukan, tuliskanlah. Perbaikan yang tidak dapat ditunda sampai akhir sewa harus diterima penyewa, harga sewa dikurangi menurut imbangan bila berlangsung lebih dari empat puluh hari, dan penyewa dapat memutuskan sewanya bila rumah tidak dapat didiami selama itu (Pasal 1555).

Kondisi dan kerusakan. Jika para pihak membuat daftar kondisi (pertelaan) pada awal sewa, penyewa mengembalikan rumah seperti dalam daftar itu, kecuali yang musnah atau berkurang harganya karena tuanya barang atau kejadian yang tak disengaja dan tak dapat dihindarkan (Pasal 1562). Tanpa daftar, penyewa dianggap telah menerima rumah dalam keadaan baik kecuali dibuktikan sebaliknya (Pasal 1563), dan bertanggung jawab atas kerusakan kecuali ia membuktikan bukan karena kesalahannya (Pasal 1564), termasuk kerusakan oleh teman serumahnya atau mereka yang mengambil alih sewanya (Pasal 1566). Daftar kondisi yang ditandatangani pada hari Anda menerima kunci, dengan foto bertanggal, adalah perlindungan terkuat yang diberikan KUHPerdata kepada penyewa.

Uang jaminan. Bab sewa tidak menyebut uang jaminan: apakah boleh diminta, berapa, untuk apa, atau kapan dikembalikan. Kami menelusuri Pasal 1548 sampai 1600. Uang jaminan karena itu adalah apa yang dikatakan perjanjian, dan tuntutan atasnya adalah tuntutan karena pelanggaran perjanjian. Tuliskan jumlah, tujuan, tanggal pengembalian dan cara memperlihatkan potongan dalam perjanjian, dan mintalah tanda terima yang menyatakan bahwa uang itu adalah uang jaminan.

Bayarlah ke rekening bank pemilik, atau orang yang disebut dalam kuasa tertulis pemilik, dan simpan bukti transfer. Sewa yang dibayar di dalam Indonesia adalah pembayaran yang harus dilakukan dalam Rupiah, dan pengecualian dalam UU 7/2011 Pasal 21 ayat (2) tidak menyebut sewa (halaman tentang pembiayaan menguraikan aturannya). Tuliskan uang sewa dalam Rupiah.

Simpan tanda terima untuk setiap pembayaran, bertanda tangan dan bertanggal, yang menyebut untuk apa: sewa bulan berapa, atau uang jaminan. KUHPerdata menunjukkan alasannya. Dalam perselisihan tentang harga sewa yang dibuat secara lisan dan sudah dijalankan, bila tanda bukti pembayaran tidak ada, pihak yang menyewakan dipercaya atas sumpahnya, kecuali penyewa memilih menyuruh para ahli menaksir harga sewa (Pasal 1569). Pasal itu ditulis untuk sewa lisan; pada sewa tertulis harganya ada dalam perjanjian, tetapi tanda terima tetap membuktikan apa yang Anda bayar dan kapan.

Bab sewa dalam KUHPerdata tidak membatasi berapa banyak sewa boleh dibayar di muka. Setahun yang dibayar di muka tidak melindungi Anda bila orang yang menyewakan tidak berhak (bagian Siapa yang boleh menyewakan rumah kepada Anda) atau bila rumah dijual. Membayar per bulan, atau dalam dua bagian dengan bagian kedua setelah Anda pindah, membatasi kerugian; pemilik mungkin tidak setuju. Jika tanah dibebani Hak Tanggungan, aktanya dapat membatasi pemilik menerima uang sewa di muka kecuali dengan persetujuan tertulis pemegang Hak Tanggungan (UU 4/1996 Pasal 11 ayat (2) huruf a).

Penjualan rumah tidak memutuskan sewa yang dibuat sebelumnya, kecuali para pihak telah memperjanjikan pada waktu rumah disewakan bahwa itu terjadi (Pasal 1576). Jika ada perjanjian demikian, penyewa tidak berhak menuntut ganti rugi bila tidak ada perjanjian yang tegas, dan bila ada, ia tidak wajib mengosongkan rumah selama ganti rugi yang terutang belum dilunasi (pasal yang sama). Pembeli yang memakai klausul itu wajib memperingatkan penyewa sekian lama sebelumnya sebagaimana diharuskan adat setempat mengenai penghentian sewa (Pasal 1578). Satu tahun dalam pasal itu berlaku untuk sewa tanah, jadi untuk rumah tenggang waktunya menurut adat, yang tidak disebut KUHPerdata.

Kami tidak menemukan pasal yang membuat perlindungan penyewa bergantung pada pencatatan sewa di kantor pertanahan atau pada pengetahuan pembeli tentang sewa itu. Pencatatan bersifat opsional (halaman tentang sewa); tanyakan kepada notaris apakah sewa Anda perlu dicatat. Meninggalnya pemilik atau penyewa juga tidak mengakhiri sewa (halaman tentang sewa).

Penjualan paksa karena hak tanggungan juga penjualan. Akta Hak Tanggungan dapat memuat janji pemilik untuk mengosongkan objeknya pada waktu eksekusi (UU 4/1996 Pasal 11 ayat (2) huruf j). Teks yang kami baca tidak menyebut bagaimana janji itu berhubungan dengan Pasal 1576 bagi penyewa tanah. Halaman tentang pembiayaan dan tentang sewa menguraikan apa yang kami ketahui; tanyakan kepada notaris sebelum Anda menandatangani sewa atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.

Sewa tertulis berakhir demi hukum bila waktu yang ditentukan telah lampau, tanpa pemberhentian (Pasal 1570). Sewa yang tidak tertulis berakhir hanya setelah salah satu pihak memberitahukan kepada pihak lain, dengan tenggang waktu menurut kebiasaan setempat (Pasal 1571). Jika penyewa rumah atau ruangan tetap menguasai setelah sewa tertulis berakhir dan pemilik tidak melawannya, dianggap ia tetap menguasai dengan syarat yang sama untuk waktu yang ditentukan kebiasaan setempat, dan ia baru dapat meninggalkan rumah, atau dikeluarkan, sesudah pemberitahuan penghentian sewa menurut kebiasaan (Pasal 1587). Halaman tentang sewa memuat aturan umumnya dan hal bahwa opsi perpanjangan hanyalah syarat perjanjian. Jika Anda ingin tinggal, mintalah perpanjangan secara tertulis sebelum tanggal berakhir, beserta uang sewanya.

Tidak ada ketentuan dalam bab itu yang membolehkan penyewa mengakhiri sewa lebih awal karena meninggalkan Bali, berganti pekerjaan, atau menemukan rumah yang lebih baik. KUHPerdata menyebut rumah yang musnah (Pasal 1553) dan rumah yang tidak dapat didiami selama perbaikan (Pasal 1555). Pihak yang menyewakan tidak dapat menghentikan sewa karena ingin memakai rumah sendiri, kecuali diperjanjikan, dan itu pun ia wajib memberitahukan lebih dahulu (Pasal 1579 dan 1580). Jika salah satu pihak melanggar perjanjian, pihak lain dapat memilih antara memaksa pemenuhan dan menuntut pembatalan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga (Pasal 1267), dan pembatalan dimintakan kepada pengadilan, juga bila perjanjian menyatakan sebaliknya (Pasal 1266). Kami tidak meneliti bagaimana pengadilan memperlakukan klausul yang membolehkan satu pihak mengakhiri sewa sendiri.

Bab itu tidak memberi pihak yang menyewakan kuasa untuk mengeluarkan penyewa sendiri, dan melarangnya mengubah bentuk atau susunan rumah selama sewa (Pasal 1554). Bab itu tidak menyebut pemilik masuk ke rumah selama sewa: perjanjian sebaiknya menyebut kapan ia boleh masuk dan dengan pemberitahuan berapa lama.

Imigrasi. Orang asing di Indonesia wajib melaporkan perubahan alamatnya kepada Kantor Imigrasi setempat (UU 6/2011 Pasal 71 ayat (1) huruf a, sebagaimana dirumuskan ulang oleh UU 6/2023); caranya diserahkan kepada peraturan pemerintah (Pasal 71 ayat (2)). Ketika Anda pindah ke rumah sewa, kewajiban itu ada pada Anda. Pemilik memiliki kewajiban tersendiri: pejabat imigrasi atau kepolisian dapat meminta keterangan dari setiap orang yang memberi kesempatan menginap kepada orang asing mengenai data orang asing itu (Pasal 72 ayat (1), sebagaimana diubah UU 63/2024), dan pemilik atau pengurus tempat penginapan wajib memberikan data orang asing yang menginap di sana jika diminta (Pasal 72 ayat (2)). Tidak memberikannya setelah diminta adalah pelanggaran, dan pasalnya menyebut orang asing yang menginap "di rumah atau di tempat penginapannya" (Pasal 117).

Halaman tentang menyewakan vila kepada tamu menguraikan pelanggaran itu, bagaimana ancamannya berbunyi sejak UU 1/2026, dan APOA, aplikasi imigrasi untuk data ini. Formulir pendaftaran APOA menyediakan "Rumah Sewa" di antara jenis penginapan. Tidak satu pun teks menyebut apakah penyewa yang tinggal setahun di sebuah rumah "menginap" dalam arti itu, jadi tanyakan kepada kantor imigrasi, dan sepakati dalam perjanjian siapa yang memasukkan data dan siapa yang menyimpan tanda terimanya.

Banjar. Perda Bali 4/2019 tentang desa adat menyebut tamiu orang yang bukan salah satu dari dua kelompok warga Bali beragama Hindu dan berada di wewidangan desa adat untuk sementara, atau bertempat tinggal dan tercatat. "Tercatat" berarti tercatat secara administrasi kependudukan, dan tata cara pencatatan tamiu diserahkan kepada setiap desa adat (Pasal 1 angka 12, Pasal 8 ayat (3) dan Penjelasan Pasal 8 ayat (2)). Pedoman majelis adat tahun 2022 menyebut orang yang tinggal sementara paling sedikit 35 hari dengan menyewa di wewidangan desa adat sebagai Tamiu Padunungan, menyatakan bahwa pararem desa tentang warganya harus memuat pendataan tamiu, dan membebankan kontribusi yang disebut dudukan kepada tamiu. Pedoman itu mencantumkan kewajiban mereka terbatas pada dudukan, kerja gotong royong (patedunan) dan sumbangan sukarela (punia). Batas dudukan dan gambaran selebihnya ada di halaman tentang aturan Bali sendiri dan di jawaban FAQ tentang iuran banjar.

Kami tidak menemukan teks resmi aturan Bali yang mewajibkan penyewa asing, atau pemilik, mendaftarkan penyewa kepada banjar. Aturan kota Denpasar (hanya warga Indonesia) dan kabupaten Jembrana tentang kepala lingkungan memang ada, dan halaman tentang mendaftar di Bali menguraikan teks yang kami baca serta apa yang dikatakannya tentang orang asing. Apa yang diharapkan banjar adalah kebiasaan setempat. Tanyakan kepada banjar, dan mintalah jawabannya tertulis. Tidak ada teks yang kami baca menyebut siapa di antara pemilik dan penyewa yang membayar dudukan, jadi tuliskan dalam perjanjian.

Mulailah secara tertulis. Debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan perikatan sendiri (Pasal 1238), dan penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya perikatan mulai diwajibkan bila debitur yang telah dinyatakan lalai tetap lalai memenuhinya (Pasal 1243). Surat tuntutan tertulis bertanggal, dikirim sehingga Anda dapat membuktikan sampainya, yang menyebut perjanjian, jumlahnya (misalnya uang jaminan) dan tanggalnya, adalah langkah pertama yang lazim dan sering disebut somasi. Mintalah advokat Indonesia menulis atau memeriksanya.

Jika itu tidak menyelesaikan, jalurnya ada di halaman tentang sengketa dan pengaduan. Yang cocok untuk penyewa adalah pengadilan perdata untuk gugatan perjanjian, yang diawali mediasi pengadilan sendiri (bagian Pengadilan perdata), penyelesaian oleh desa adat (bagian Desa adat), dan polisi bila seseorang menyewakan rumah yang bukan miliknya atau menerima uang untuk rumah yang tidak ada (bagian Polisi). Kantor pertanahan dan pengadilan tata usaha negara menangani hak atas tanah dan keputusan pertanahan, yang menurut pembacaan kami bukan uang jaminan atau perbaikan.

Jangan berhenti membayar sewa tanpa nasihat. Membayar tepat waktu adalah kewajiban utama penyewa (Pasal 1560), dan penyewa yang berhenti membayar memberi pemilik alasan untuk meminta pengadilan membatalkan sewa (Pasal 1266).

Pemilik yang menerima uang sewa terutang pajak penghasilan atasnya. Tarif, siapa yang memotong dan tenggat waktunya ada di halaman tentang sewa, tentang pajak dan biaya, dan tentang tenggat pajak bagi pemilik, dan tidak diulang di sini. Penyewa yang merupakan perusahaan dalam negeri atau pemotong lain yang disebut dalam peraturan memotongnya; selain itu pemilik yang membayar. Tanyakan kepada konsultan pajak bagaimana ini berlaku bagi Anda.

Nama pada sertipikat tanah, atau pada sewa di atas rumah itu, adalah orang yang menyewakan kepada Anda, atau persetujuan atau surat kuasa tertulis pemilik dilampirkan dan Anda sudah berbicara dengan pemilik.

Kartu identitas atau paspor orang itu sesuai dengan sertipikat atau surat kuasa, dan rekening untuk sewa dan uang jaminan atas nama orang itu.

Anda sudah bertanya apakah tanah dibebani Hak Tanggungan, dan apa arti persetujuan pemegangnya bagi sewa Anda.

Perjanjian tertulis, dalam bahasa Indonesia dan dalam bahasa yang Anda baca, dan memuat jangka waktu, uang sewa dalam Rupiah, uang jaminan dan kapan dikembalikan, siapa membayar perbaikan, listrik dan air, dan iuran banjar, pemberitahuan untuk masing-masing pihak, perpanjangan, dan apa yang terjadi bila rumah dijual.

Daftar kondisi dengan foto bertanggal ditandatangani pada hari Anda menerima kunci, dan setiap pembayaran memiliki tanda terima bertanda tangan yang menyebut untuk apa.

Anda tahu siapa yang melaporkan Anda kepada imigrasi, dan apa yang diminta banjar dari penyewa, secara tertulis.