Respek Bali
ENIDRU

Masyarakat

Aturan menurut tanggal.

Setiap peraturan Bali dan Indonesia di situs ini, disusun menurut urutan tanggal terbit, masing-masing tertaut ke teks resmi yang dapat Anda baca sendiri.

Terakhir diperiksa 17 Oktober 2026

Draf, sedang ditinjau notaris

Informasi umum, bukan nasihat hukum.

Cara membaca garis waktu ini

Tanggal di samping setiap entri adalah tanggal peraturan itu diterbitkan, bukan selalu tanggal perubahan terakhir mulai berlaku. Baca ringkasannya untuk tanggal spesifik sesuatu mulai berlaku, jika berbeda.

Setiap entri tertaut ke teks resmi pemerintah. Buka tautan itu jika ingin membaca undang-undangnya sendiri, bukan hanya ringkasan kami.

Status yang ditampilkan berlaku pada tanggal di bagian atas halaman ini. Peraturan Indonesia dapat berubah, dan status bisa berpindah dari berlaku menjadi diubah atau dicabut di antara pemeriksaan kami.

Halaman ini bukan nasihat hukum. Notaris atau pejabat pembuat akta tanah (PPAT) Anda yang memastikan aturan mana yang berlaku untuk transaksi Anda.

Garis waktu peraturan

Delapan belas peraturan, disusun menurut urutan tanggal terbit.

Berlangganan (RSS)

  1. Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja UU 11/2020

    Diubah

    Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja mengubah puluhan undang-undang sekaligus, termasuk hukum pertanahan, tata ruang dan perizinan usaha, untuk menyederhanakan aturan investasi. Undang-undang ini menciptakan sistem perizinan berbasis risiko (OSS dan nomor induk berusaha atau NIB) serta dasar hukum bagi warga negara asing untuk memiliki hak atas tanah tempat tinggal, yang kemudian dirinci dalam peraturan pelaksanaannya.

    Pada 2021 Mahkamah Konstitusi menyatakan undang-undang ini cacat secara prosedur dan memberi pemerintah waktu dua tahun untuk memperbaikinya, tanpa membatalkan isinya. Pemerintah kemudian menerbitkan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang (Perppu) Nomor 2 Tahun 2022, yang oleh DPR ditetapkan menjadi Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023. Versi itulah yang kini berlaku.

    Undang-undang ini adalah asal mula sistem perizinan berbasis risiko dan hak warga negara asing atas Hak Pakai untuk tempat tinggal, tetapi teksnya sudah diterbitkan ulang. Selalu periksa Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 yang berlaku sekarang, bukan undang-undang asli tahun 2020.

    https://peraturan.bpk.go.id/Details/149750/uu-no-11-tahun-2020

  2. Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko PP 5/2021

    Dicabut

    Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2021 membentuk sistem perizinan berusaha berbasis risiko di Indonesia, menggantikan model izin satu per satu yang lama. Peraturan ini mengelompokkan kegiatan usaha menurut tingkat risiko (rendah, menengah rendah, menengah tinggi, tinggi) untuk menentukan izin apa yang diperlukan sebuah usaha, termasuk usaha akomodasi wisata, sebelum dapat beroperasi.

    Pemerintah menggantikan peraturan ini dengan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025, yang menegaskan kembali dan memperbarui kerangka yang sama.

    Peraturan ini sudah tidak berlaku. Siapa pun yang memeriksa persyaratan izin untuk vila atau usaha wisata sebaiknya menggunakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025, bukan versi 2021 ini.

    https://peraturan.bpk.go.id/Details/161835/pp-no-5-tahun-2021

  3. Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang PP 21/2021

    Berlaku

    Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 membentuk sistem tata ruang dan kesesuaian pemanfaatan ruang modern, termasuk KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang), yaitu konfirmasi bahwa rencana penggunaan tanah sesuai dengan rencana tata ruang setempat.

    Sebelum mengurus izin proyek apa pun, termasuk vila atau usaha wisata, kesesuaian penggunaan tanah harus dikonfirmasi lebih dulu melalui KKPR. Di Bali, hal ini diperiksa terhadap rencana tata ruang wilayah provinsi (RTRWP, Peraturan Daerah Provinsi Bali Nomor 2 Tahun 2023) dan rencana tingkat kabupaten atau kota. Tanah yang berstatus pertanian, termasuk sawah lindung (LP2B), umumnya tidak akan lolos KKPR untuk penggunaan wisata atau komersial.

    https://peraturan.bpk.go.id/Details/161851/pp-no-21-tahun-2021

  4. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah PP 18/2021

    Berlaku

    Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 mengatur aturan modern mengenai hak pengelolaan, hak atas tanah pada umumnya, hak milik satuan rumah susun, dan pendaftaran tanah. Pasal 69 sampai 72 memberi warga negara asing hak untuk memiliki rumah di atas Hak Pakai, atau unit apartemen sebagai Hak Milik Satuan Rumah Susun, atas dasar paspor, visa atau izin tinggal.

    Pasal 73 menyerahkan batasan rinci, luas tanah maksimum, harga minimum dan tata caranya kepada Peraturan Menteri. Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021 menetapkan batasan tersebut.

    Peraturan ini adalah dasar hukum kepemilikan rumah oleh warga negara asing di Indonesia, tetapi tidak menyebutkan sendiri batas harga atau luas tanah. Periksa Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021 dan Kepmen ATR/BPN Nomor 1241/2022 untuk angka sebenarnya.

    https://peraturan.go.id/files/pp18-2021bt.pdf

  5. Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung PP 16/2021

    Berlaku

    Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 menggantikan sistem Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang lama dengan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), dan memperkenalkan Sertifikat Laik Fungsi (SLF), yaitu sertifikat yang menyatakan bangunan yang telah selesai aman dan layak digunakan. Keduanya diproses melalui sistem nasional SIMBG.

    Siapa pun yang membangun atau membeli vila atau rumah di Bali memerlukan PBG sebelum konstruksi, bukan IMB lama, dan SLF sebelum menghuni bangunan atau menyewakannya kepada tamu. Properti tanpa PBG dan SLF yang sah membawa risiko hukum bagi pemilik dan bagi usaha sewa yang dijalankan di dalamnya.

    https://peraturan.bpk.go.id/Details/161846/pp-no-16-tahun-2021

  6. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah Permen ATR/BPN 18/2021

    Berlaku

    Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021 adalah peraturan teknis yang digunakan kantor pertanahan Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk memproses hak atas tanah dan hak pengelolaan, termasuk permohonan Hak Pakai oleh warga negara asing. Peraturan ini menggantikan Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 29 Tahun 2016, yang sebelumnya meminta izin tinggal di Indonesia (Pasal 3 ayat (1)). Peraturan ini menyebut visa, paspor, atau izin tinggal yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang sebagai dokumen keimigrasian yang diserahkan pemohon asing (Pasal 114).

    Pasal 186 menetapkan batas luas rumah tapak sebesar 2.000 meter persegi, satu bidang tanah per orang atau keluarga, dengan pengecualian yang dapat diberikan Menteri untuk kasus yang memberi dampak ekonomi atau sosial positif. Pasal 187 menyerahkan harga minimum pembelian kepada Keputusan Menteri tersendiri.

    Daftar peraturan kementerian mencatat peraturan ini dicabut sebagian oleh Permen ATR/BPN 2/2025 dan menyatakan ketentuan tentang perubahan Hak Milik menjadi HGB atau Hak Pakai, kecuali dalam rangka lelang, tidak berlaku lagi. Permen ATR/BPN 5/2025 kemudian mencabut Permen 2/2025, dan teksnya tidak menyebutkan apakah hal itu mengubah pencabutan sebelumnya. Tanyakan kepada kantor pertanahan bagaimana perubahan hak ditangani saat ini.

    Inilah aturan yang benar-benar dipakai kantor pertanahan BPN saat memproses permohonan Hak Pakai warga negara asing. Batas 2.000 meter persegi untuk rumah tapak ada di sini, bukan di Peraturan Pemerintah induknya.

    https://peraturan.bpk.go.id/Details/209828/permen-agrariakepala-bpn-no-18-tahun-2021

  7. Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022 Tahun 2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian untuk Orang Asing Kepmen ATR/BPN 1241/2022

    Berlaku

    Kepmen ATR/BPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022 menetapkan harga minimum yang harus dibayar warga negara asing untuk rumah atau apartemen di setiap provinsi di Indonesia, agar memenuhi syarat hak kepemilikan yang diciptakan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 dan Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021.

    Untuk Bali, batas minimumnya adalah Rp5.000.000.000 untuk rumah tapak dan Rp2.000.000.000 untuk satuan rumah susun. Bagi pembeli diaspora, batas harga minimal adalah 75 persen dari jumlah tersebut.

    Di Bali, warga negara asing yang membeli rumah tapak harus membayar minimal Rp5 miliar, dan unit apartemen minimal Rp2 miliar, untuk memakai jalur kepemilikan ini. Di bawah harga tersebut, warga negara asing tidak dapat memegang properti atas namanya sendiri melalui kerangka ini.

    https://jdih.atrbpn.go.id/peraturan/detail/1109/keputusan-menteri-agraria-dan-tata-ruang-kepala-badan-pertanahan-nasional-nomor-1241-sk-hk-02-ix-2022-tahun-2022

  8. Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja Perppu 2/2022

    Diubah

    Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang, atau Perppu, adalah peraturan yang dapat diterbitkan presiden dalam keadaan mendesak, dengan kekuatan setara undang-undang sampai DPR menyetujui atau menolaknya. Perppu Nomor 2 Tahun 2022 menerbitkan ulang ketentuan Cipta Kerja agar tetap berlaku secara hukum sementara DPR menetapkannya kembali sebagai undang-undang, setelah Mahkamah Konstitusi menilai undang-undang aslinya tahun 2020 cacat secara prosedur.

    DPR kemudian menetapkan Perppu ini menjadi Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023, yang merupakan teks yang berlaku saat ini.

    Peraturan ini tidak lagi memiliki dampak praktis tersendiri. Teks yang perlu diperiksa untuk aturan properti, izin atau pertanahan yang berasal dari Cipta Kerja adalah Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023.

    https://peraturan.bpk.go.id/Details/234926/perpu-no-2-tahun-2022

  9. Peraturan Daerah Provinsi Bali Nomor 2 Tahun 2023 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Bali Tahun 2023-2043 Perda Bali 2/2023

    Berlaku

    Peraturan Daerah Provinsi Bali Nomor 2 Tahun 2023 adalah rencana tata ruang wilayah provinsi (RTRWP) Bali untuk 20 tahun yang berlaku saat ini, menggantikan rencana tahun 2009. Peraturan ini membagi tanah pulau ke dalam kategori lindung, pertanian, wisata dan terbangun.

    Peta zonasi dalam Perda ini, bersama rencana rinci tingkat kabupaten atau kota (RDTR), menentukan apakah sebidang tanah dapat diizinkan secara hukum untuk vila, hotel atau bangunan komersial. Periksa ini sebelum keputusan membeli atau membangun, melalui permohonan KKPR berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021.

    https://peraturan.bpk.go.id/Details/262423/perda-prov-bali-no-2-tahun-2023

  10. Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang UU 6/2023

    Berlaku

    Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 menetapkan Perppu Nomor 2 Tahun 2022 menjadi undang-undang. Inilah versi reformasi omnibus Indonesia yang berlaku saat ini, teks yang dirujuk para praktisi hukum sebagai Undang-Undang Cipta Kerja yang berlaku.

    Undang-undang ini mengubah, antara lain, Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi. Pasal 30 yang diubah menjadikan Sertifikat Badan Usaha (SBU) sebagai kewenangan pemerintah pusat, menghapus struktur lembaga sertifikasi asosiasi yang lama.

    Inilah puncak rantai hukum yang dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 dan peraturan berikutnya untuk kepemilikan rumah oleh warga asing, perizinan usaha dan jasa konstruksi. Ketika sebuah peraturan merujuk kembali ke Cipta Kerja, inilah teks yang berlaku.

    https://peraturan.bpk.go.id/Details/246523/uu-no-6-tahun-2023

  11. Surat Edaran Gubernur Bali Nomor 7 Tahun 2025 tentang Tatanan Baru bagi Wisatawan Asing selama Berada di Bali SE Gubernur Bali 7/2025

    Berlaku

    Surat Edaran Gubernur Bali Nomor 7 Tahun 2025 adalah surat edaran yang ditandatangani Gubernur Bali pada 21 Maret 2025 dan ditujukan kepada pejabat, Majelis Desa Adat, kepolisian, pelaku usaha, dan wisatawan asing. Surat edaran ini bukan Perda atau Pergub. Surat edaran berlaku sejak tanggal diterbitkan.

    Surat edaran mewajibkan wisatawan asing memuliakan pura, benda sakral, dan upacara, berbusana sopan di kawasan suci, membayar pungutan wisatawan asing, didampingi pemandu berlisensi di daya tarik wisata, memakai rupiah, QRIS, dan penukar valuta berizin, memiliki surat izin mengemudi yang berlaku dan menaati lalu lintas, menyewa kendaraan roda empat dari usaha atau asosiasi yang terdaftar, serta menginap di akomodasi yang berizin.

    Surat edaran melarang wisatawan asing memasuki utama mandala dan madya mandala pura kecuali untuk bersembahyang dengan busana adat Bali atau busana sembahyang dan tidak sedang datang bulan, memanjat pohon yang disakralkan, menodai tempat suci, mengotori atau mencemari air dan tempat umum, memakai plastik sekali pakai, bersikap kasar atau agresif atau menyebarkan ujaran kebencian dan hoaks, bekerja atau berusaha tanpa dokumen resmi, dan terlibat kegiatan ilegal. Pelanggar dikenai sanksi atau proses hukum menurut peraturan perundang-undangan; wisatawan yang belum membayar pungutan ditolak layanannya di daya tarik wisata.

    Surat edaran tidak menyatakan apakah warga atau pemilik properti asing dianggap wisatawan asing, dan tidak menyebut hukuman sendiri selain penolakan layanan bagi yang belum membayar pungutan. Kami tidak menemukan naskah yang mencabutnya. Naskah yang kami baca adalah versi bahasa Inggris yang dimuat Disparda Bali, Dinas Pariwisata Provinsi Bali; naskah berbahasa Indonesia yang menjadi rujukan dan tidak kami peroleh. Judul bahasa Indonesia di atas berasal dari berita Pemprov Bali tanggal 24 Maret 2025; nama berkas PDF versi Inggris menyebut "tata tertib".

    Surat edaran yang memberi tahu pengunjung asing cara bersikap di pura dan di tempat umum. Satpol PP Provinsi Bali ditugasi mengawasinya dan Kepolisian Daerah Bali diminta menindak pelanggar. Apakah surat edaran ini menjangkau pemilik asing yang tinggal di Bali tidak dinyatakan.

    https://cloud-ng.baliprov.go.id/disparda/2025/04/SE-NO-7-TAHUN-2025-TENTANG-TATA-TERTIB-WISATAWAN-ASING.pdf

  12. Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko PP 28/2025

    Berlaku

    Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 adalah peraturan perizinan berusaha berbasis risiko yang berlaku saat ini, menegaskan kembali dan memperbarui sistem OSS dan NIB yang mengatur bagaimana usaha akomodasi wisata, baik vila, homestay maupun hotel, memperoleh izin operasinya. Pasal 550 mencabut Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2021 yang lama.

    Siapa pun yang membuka usaha sewa vila atau usaha perhotelan di Bali sebaiknya memeriksa persyaratan izin berdasarkan peraturan ini, bersama aturan sektor yang lebih rinci dalam Peraturan Menteri Pariwisata Nomor 6 Tahun 2025.

    https://peraturan.bpk.go.id/Details/319773/pp-no-28-tahun-2025

  13. Peraturan Daerah Provinsi Bali Nomor 2 Tahun 2025 tentang Perubahan Atas Peraturan Daerah Nomor 6 Tahun 2023 tentang Pungutan Bagi Wisatawan Asing untuk Pelindungan Kebudayaan dan Lingkungan Alam Bali Perda Bali 2/2025

    Berlaku

    Peraturan Daerah Provinsi Bali Nomor 2 Tahun 2025 mengubah Perda tahun 2023 yang membentuk pungutan sebesar Rp150.000 bagi wisatawan asing di Bali, yang dibayar satu kali per perjalanan. Jumlahnya tetap sama: Perda ini tidak menaikkannya.

    Perda ini memasukkan ke dalam Perda pengecualian yang sudah tercantum dalam Peraturan Gubernur tahun 2024 (Pergub 2/2024 Pasal 6): awak alat angkut, pemegang KITAS atau KITAP, pemegang visa diplomatik dan dinas, pemegang visa penyatuan keluarga dan visa pelajar, pemegang golden visa, dan pemegang jenis visa lainnya (Pasal 4A ayat (2)). Pemegang golden visa dan jenis visa lain dikecualikan hanya setelah mengajukan permohonan melalui Love Bali paling lambat lima hari sebelum kedatangan dan provinsi menyetujuinya (keputusan diberikan dalam tiga hari) (Pergub 2/2024 Pasal 7). Perda ini juga menambahkan sanksi administratif, berupa teguran lisan, teguran tertulis, atau penolakan layanan di daya tarik wisata, bagi wisatawan asing yang tidak membayar, serta kerangka yang memungkinkan provinsi menunjuk mitra pemungut dan membayar mereka imbal jasa. Perda ini mulai berlaku pada 1 Juli 2025.

    Jika Anda atau tamu Anda memegang KITAS, KITAP, atau visa diplomatik, visa dinas, visa penyatuan keluarga atau visa pelajar, pungutan wisatawan tidak berlaku. Golden visa atau jenis visa lain dikecualikan hanya setelah Anda mengajukan permohonan melalui Love Bali paling lambat lima hari sebelum kedatangan dan provinsi menyetujuinya (keputusan diberikan dalam tiga hari). Semua orang lainnya tetap membayar Rp150.000, dipungut melalui aplikasi dan kode QR yang sama seperti sebelumnya.

    https://peraturan.go.id/id/perda-provinsi-bali-no-2-tahun-2025

  14. Peraturan Menteri Pariwisata Nomor 6 Tahun 2025 tentang Standar Kegiatan Usaha, Tata Cara Pelaksanaan Pengawasan, dan Sanksi Administratif pada Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko Sektor Pariwisata Permenpar 6/2025

    Berlaku

    Peraturan Menteri Pariwisata Nomor 6 Tahun 2025 menetapkan standar usaha, tata cara pengawasan dan sanksi administratif yang rinci untuk setiap kategori usaha wisata berizin berbasis risiko, yaitu hotel, vila dan pondok wisata. Peraturan ini melaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025.

    Peraturan ini mencabut Permenparekraf Nomor 4 Tahun 2021 (standar) dan Nomor 8 Tahun 2021 (sanksi) yang lama. Teks lengkapnya tidak menetapkan tenggat pendaftaran khusus bagi platform pemesanan daring.

    Setiap pengelola vila atau homestay di Bali sebaiknya memeriksa klasifikasi usahanya (KBLI) terhadap daftar standar usaha dalam peraturan ini, mengenai fasilitas, staf dan keselamatan, bersama aturan izin bangunan dan perizinan di atas. Inilah dokumen kepatuhan yang berlaku saat ini, menggantikan versi tahun 2021.

    https://peraturan.bpk.go.id/Details/331639/permenpar-no-6-tahun-2025

  15. Undang-Undang Nomor 18 Tahun 2025 tentang Perubahan Ketiga atas Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2009 tentang Kepariwisataan UU 18/2025

    Berlaku

    Undang-Undang Nomor 18 Tahun 2025 adalah perubahan ketiga atas undang-undang kepariwisataan Indonesia tahun 2009 (Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2009). Undang-undang ini mengarahkan kembali kepariwisataan pada tata kelola yang berkualitas, inklusif, adaptif dan inovatif, serta mengubah definisi umum, prinsip dan ketentuan kelembagaan.

    Undang-undang ini sendiri tidak menetapkan kewajiban khusus atau tenggat pendaftaran bagi usaha akomodasi atau platform pemesanan. Teks lengkapnya tidak menggunakan kata platform, daring atau homestay.

    Perlakukan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2009 sebagaimana diubah oleh undang-undang ini sebagai undang-undang kepariwisataan tingkat atas, dengan Peraturan Menteri Pariwisata Nomor 6 Tahun 2025 sebagai aturan operasional sehari-hari bagi usaha wisata.

    https://peraturan.bpk.go.id/Details/334481/uu-no-18-tahun-2025

  16. Instruksi Gubernur Bali Nomor 5 Tahun 2025 tentang Larangan Alih Fungsi Lahan Pertanian ke Sektor Lain Instruksi Gubernur Bali 5/2025

    Tidak berlaku lagi

    Instruksi Gubernur Bali Nomor 5 Tahun 2025 bukan peraturan yang mengikat masyarakat umum. Ini adalah instruksi dari gubernur kepada setiap bupati dan wali kota di Bali untuk tidak melakukan dan tidak menyetujui alih fungsi lahan pertanian, termasuk Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (LP2B) dan Luas Baku Sawah, ke sektor bukan pertanian.

    Instruksi ini merujuk Pasal 72 sampai 74 Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2009, yang menetapkan sanksi pidana bagi alih fungsi LP2B secara ilegal berdasarkan undang-undang nasional tersebut, bukan berdasarkan instruksi ini sendiri. Orang perseorangan yang mengalihfungsikan LP2B diancam pidana penjara paling lama lima tahun dan/atau denda paling banyak Rp200.000.000 (Pasal 72 ayat (1)), dan pengurus korporasi pidana penjara paling lama tujuh tahun dan/atau denda paling banyak Rp500.000.000 (Pasal 74 ayat (1)). Batas denda ini berasal dari UU 1/2026 (Lampiran I nomor 73, kategori IV dan V), yang sejak 2 Januari 2026 menggantikan denda Rp1.000.000.000 dan Rp7.000.000.000 dalam naskah tahun 2009.

    Teks instruksi ini menyatakan bahwa instruksi berlaku sejak 2 Desember 2025 sampai ditetapkannya Peraturan Daerah Provinsi Bali mengenai pengendalian alih fungsi lahan pertanian. Peraturan Daerah Provinsi Bali Nomor 4 Tahun 2026, yang ditetapkan 24 Februari 2026, mengatur hal tersebut.

    Sejak 2 Desember 2025 instruksi ini meminta bupati dan wali kota di Bali tidak menyetujui alih fungsi lahan pertanian. Sejak 24 Februari 2026 hal ini diatur oleh Peraturan Daerah Provinsi Bali Nomor 4 Tahun 2026, yang mengikat masyarakat umum.

    https://dlh.bulelengkab.go.id/informasi/download/90_larangan-alih-fungsi-lahan-pertanian-ke-sektor-lain_2025-12-09-15-27-49.pdf

  17. Peraturan Daerah Provinsi Bali Nomor 4 Tahun 2026 tentang Pengendalian Alih Fungsi Lahan Produktif dan Larangan Alih Kepemilikan Lahan Secara Nomine Perda Bali 4/2026

    Berlaku

    Peraturan Daerah Provinsi Bali Nomor 4 Tahun 2026 adalah peraturan daerah provinsi pertama di Bali yang secara tegas melarang kepemilikan lahan secara nomine (pinjam nama), yaitu ketika seorang warga negara Indonesia memegang hak atas tanah secara formal atas nama warga negara asing, dan melarang alih fungsi Lahan Produktif yang telah ditetapkan dalam rencana tata ruang ke penggunaan nonpertanian, dengan pengecualian untuk kebijakan nasional yang bersifat strategis, pengadaan tanah untuk kepentingan umum dan relokasi akibat bencana alam, serta kemungkinan bagi pemilik tanah yang kurang lahan untuk dibangun hanya sebagai tempat tinggal (Pasal 13). Pasal 1 angka 11 mendefinisikan nomine sebagai pengaturan yang menunjuk seseorang untuk memiliki atau mengelola hak atas tanah atas nama warga negara asing sebagai pemilik manfaat. Pasal 14 melarang siapa pun menjadi perantara atau fasilitator pengaturan semacam itu.

    Pasal 20 menetapkan sanksi administratif bagi pelanggaran aturan alih fungsi lahan atau nomine, berupa peringatan tertulis, penghentian sementara kegiatan, penutupan lokasi, pencabutan izin, pembongkaran bangunan, pemulihan fungsi lahan, dan denda administratif. Perda ini merujuk pada sanksi pidana berdasarkan peraturan perundang-undangan lain, seperti Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2009 tentang lahan pertanian lindung, dan tidak menciptakan tindak pidana baru dengan sendirinya. Subak dan desa adat berperan serta dalam tim pengawasan secara penasihat.

    Perda ini ditetapkan dan mulai berlaku pada 24 Februari 2026, dan melanjutkan Instruksi Gubernur Bali Nomor 5 Tahun 2025, yang merupakan langkah sementara sampai Perda ini ada.

    Peraturan ini secara langsung menyasar salah satu struktur informal yang paling umum digunakan warga negara asing untuk menguasai lahan di Bali, yaitu pengaturan nomine. Peraturan ini juga membawa risiko hukum nyata bagi pembelian tanah hasil alih fungsi dari sawah atau lahan pertanian tanpa riwayat KKPR dan izin yang benar. Sanksi yang tertulis dalam Perda ini sendiri bersifat administratif, bukan pidana, meskipun undang-undang nasional lain tetap dapat mengenakan sanksi pidana untuk alih fungsi lahan pertanian secara ilegal.

    https://jdih.baliprov.go.id/dokumen-hukum/b0de5129-0933-454f-91b7-8de70934b5d7

  18. Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1803/SK-HR.01/VIII/2026 tentang Peralihan Hak Terintegrasi (PERINTIS) 10 (Sepuluh) Hari Kepmen ATR/BPN 1803/2026

    Berlaku

    Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 1803/SK-HR.01/VIII/2026 menetapkan Peralihan Hak Terintegrasi (PERINTIS) 10 Hari, uji coba pendaftaran peralihan hak atas tanah dan satuan rumah susun yang dilakukan dengan akta PPAT: jual beli, tukar menukar, hibah, pembagian hak bersama, dan pemasukan ke dalam perusahaan. Keputusan ini ditetapkan pada 12 Agustus 2026 dan berlaku sejak 17 Agustus 2026. Ini adalah keputusan menteri yang menjadi pedoman uji coba, bukan Permen. Kantor Pertanahan yang menjalankannya ditunjuk oleh Direktur Jenderal; di Bali kementerian menyebut Badung dan Buleleng, lalu Denpasar, Tabanan, Jembrana, dan Gianyar sejak 24 September 2026.

    Keputusan ini menetapkan batas waktu untuk setiap tahap, antara lain 3 hari kerja bagi Kantor Pertanahan untuk memeriksa akta yang dilaporkan, setelah itu pemeriksaan dianggap disetujui (fiktif positif), dan 7 hari kerja bagi PPAT untuk melaporkan akta. Angka 10 hari adalah nama program dan target kementerian, bukan tenggat yang tertulis dalam keputusan, sehingga waktu keseluruhan bisa lebih lama. Pendaftaran Hak Tanggungan sendiri tidak termasuk, tetapi jual beli yang didaftarkan bersama Hak Tanggungan diproses melalui alur ini dengan APHT atau SKMHT dilampirkan. Teksnya tidak menyebut Hak Pakai.

    Kementerian mengumumkan penerapan nasional mulai 1 Januari 2027, dengan syarat hasil uji coba dinilai tepat dan Permen terbit lebih dahulu; Permen itu ditargetkan terbit paling lambat akhir Desember 2026. Per 2 Oktober 2026 daftar peraturan kementerian belum memuat Permen tersebut.

    Bila kantor pertanahan Anda termasuk kantor uji coba, PPAT Anda dapat mendaftarkan jual beli melalui alur elektronik dengan batas waktu yang ditetapkan untuk setiap tahap. Tanyakan kepada PPAT apakah alur itu berlaku untuk tanah Anda, dan jangan menganggap 10 hari sebagai janji: tahap sebelum dan sesudah Kantor Pertanahan berdiri sendiri.

    https://jdih.atrbpn.go.id/peraturan/detail/1236/keputusan-menteri-agraria-dan-tata-ruang-kepala-badan-pertanahan-nasional-nomor-1803sk-hr-01viii2026-tahun-2026

Apa yang berubah bagi pembeli sejak 2021

Perizinan usaha berpindah dari sistem izin satu per satu menjadi perizinan berbasis risiko. Usaha, termasuk akomodasi wisata, kini mendapat nomor induk berusaha (NIB) dari OSS dan izin yang sesuai kategori risikonya, mula-mula berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2021 dan kini berdasarkan penggantinya tahun 2025.

Warga negara asing mendapat jalur yang jelas untuk memiliki rumah di atas Hak Pakai atau unit apartemen sebagai Hak Milik Satuan Rumah Susun, dengan batas 2.000 meter persegi untuk rumah tapak, harga minimum di Bali sebesar Rp5 miliar untuk rumah dan Rp2 miliar untuk apartemen, serta batas minimum bagi pembeli diaspora sebesar 75 persen dari jumlah tersebut.

Izin bangunan berpindah dari IMB lama menjadi PBG, dengan sertifikat SLF yang kini diwajibkan sebelum bangunan yang selesai dapat dihuni atau disewakan.

Bali memberlakukan pungutan Rp150.000 bagi wisatawan asing pada 2023, yang dibayar satu kali per perjalanan. Pengecualian bagi pemegang KITAS atau KITAP, visa diplomatik dan dinas, visa penyatuan keluarga, visa pelajar, dan awak alat angkut sudah ada dalam Peraturan Gubernur tahun 2024 (Pergub 2/2024 Pasal 6); perubahan 2025 memindahkannya ke dalam peraturan daerah itu sendiri (Perda 2/2025 Pasal 4A ayat (2)) dan tidak mengubah jumlahnya. Pemegang golden visa atau jenis visa lain dikecualikan hanya setelah mengajukan permohonan melalui Love Bali paling lambat lima hari sebelum kedatangan dan provinsi menyetujuinya (keputusan diberikan dalam tiga hari) (Pergub 2/2024 Pasal 7 ayat (1) sampai (3)).

Bali berpindah dari instruksi administratif yang melarang pejabat menyetujui alih fungsi lahan pertanian, berlaku sejak Desember 2025, menjadi peraturan daerah yang mengikat sejak Februari 2026 yang juga secara tegas melarang pengaturan kepemilikan lahan secara nomine.

Standar usaha akomodasi wisata untuk hotel, vila dan homestay digabungkan ke dalam satu peraturan menteri tahun 2025, menggantikan aturan standar dan sanksi tahun 2021 yang terpisah, seiring perubahan yang lebih luas atas undang-undang kepariwisataan nasional pada 2025.

  1. PP 5/2021, JDIH BPK 30 September 2026
  2. PP 28/2025, JDIH BPK 30 September 2026
  3. PP 18/2021, peraturan.go.id 30 September 2026
  4. Permen ATR/BPN 18/2021, JDIH BPK 30 September 2026
  5. Kepmen ATR/BPN 1241/2022, JDIH ATR/BPN 30 September 2026
  6. PP 16/2021, JDIH BPK 30 September 2026
  7. Perda Provinsi Bali 2/2025, peraturan.go.id 30 September 2026
  8. Instruksi Gubernur Bali 5/2025, Dinas Lingkungan Hidup Buleleng 30 September 2026
  9. Perda Provinsi Bali 4/2026, JDIH Bali 2 Oktober 2026
  10. Permenpar 6/2025, JDIH BPK 30 September 2026
  11. UU 18/2025, JDIH BPK 30 September 2026