Respek Bali
ENIDRU

Periksa properti

Periksa properti sebelum menandatangani.

Sebagian besar layanan resmi di bawah ini berbahasa Indonesia dan sebagian memerlukan login pemilik sendiri, jadi halaman ini menjelaskan apa yang bisa dan tidak bisa Anda lihat di sana. Yang tidak bisa Anda periksa sendiri, mintalah notaris Anda memeriksanya sebelum menandatangani. Cetak daftar periksa dan bawa ke setiap pertemuan. Perusahaan di balik penjual dan orang-orang di dalamnya punya halaman sendiri: Periksa pengembang atau penjual sebelum membayar.

Draf. Menunggu tinjauan notaris berizin. Diperbarui 4 Oktober 2026.

Informasi umum, bukan nasihat hukum.

  1. Penjual dan notaris

    Notaris ada di INI dan PPAT ada di ATR/BPN. Perusahaan penjual ditemukan di AHU dengan nama dan alamat yang sama seperti dalam kontrak.

    Apa yang perlu ditanyakan

    Siapa yang menjual, melalui perusahaan apa, dan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) mana yang akan membuat aktanya?

    Tempat memeriksa

    Jawaban yang baik

    Penjual menyebutkan perusahaan dan notarisnya sebelum ada uang muka. Nama-nama itu persis sama dengan daftar di atas, perusahaan ditemukan di AHU dengan nama dan alamat yang sama seperti dalam kontrak, dan PPAT terdaftar untuk wilayah tempat tanah berada.

    Tanda peringatan

    • Notaris atau PPAT tidak ada di daftar di atas.
    • Perusahaan penjual tidak ada di AHU, atau nama atau alamatnya berbeda dari kontrak.
    • Notaris baru disebutkan setelah Anda membayar uang muka.
    • Anda didesak menandatangani sebelum sempat memeriksa.

  2. Hak atas tanah

    Jenis hak diketahui. Bidang di BHUMI cocok dengan salinan sertipikat. Notaris diminta mengecek sertipikat di kantor pertanahan.

    Apa yang perlu ditanyakan

    Hak apa yang melekat pada tanah ini (Hak Milik, HGB atau Hak Pakai), siapa pemegangnya, dan jika Anda ditawari sewa, hak apa yang mendasari sewa itu?

    Tempat memeriksa

    • BHUMI ATR/BPN (membuka tab baru)https://bhumi.atrbpn.go.id/

      Peta bidang tanah terdaftar dengan bentuk, luas dan jenis haknya. Nama pemilik tidak ditampilkan.

    • Sentuh Tanahku (membuka tab baru)https://www.atrbpn.go.id/sentuh-tanahku

      Informasi tentang aplikasi Sentuh Tanahku milik ATR/BPN, untuk mengecek bidang tanah dan memantau perkembangan permohonan. Melihat sertipikatnya sendiri memerlukan login pemegang hak.

    Jawaban yang baik

    Penjual menunjukkan salinan sertipikat, dan bentuk serta luas di BHUMI cocok dengannya. Anda meminta notaris mengecek sertipikat di kantor pertanahan sebelum menandatangani, dan notaris melakukannya. Untuk sewa, Anda melihat sertipikat hak yang mendasarinya dan juga perjanjian sewanya.

    Tanda peringatan

    • Bidang di BHUMI tidak cocok dengan salinan sertipikat.
    • Penjual tidak mau notaris mengecek sertipikat di kantor pertanahan sebelum menandatangani.
    • Surat adat seperti girik ditawarkan seolah-olah sertipikat.
    • Jangka waktu hak segera berakhir dan tidak ada yang bisa menjelaskan cara perpanjangannya.

  3. Tata ruang dan sawah yang dilindungi

    Tata ruang di GISTARU sesuai rencana penggunaan. Konfirmasi tertulis bahwa tanah bukan sawah yang dilindungi.

    Apa yang perlu ditanyakan

    Apa peruntukan tanah ini dalam tata ruang, dan apakah termasuk sawah yang dilindungi?

    Tempat memeriksa

    • GISTARU RTR Online (membuka tab baru)https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/

      Peta rencana tata ruang, dan peta rencana detail tata ruang (RDTR) di wilayah yang sudah memilikinya. Wilayah tanpa RDTR tampak kosong.

    Jawaban yang baik

    Peruntukan yang tampil untuk bidang itu sesuai dengan rencana Anda, dan notaris atau kantor pertanahan menyatakan secara tertulis bahwa tanah itu bukan sawah yang dilindungi.

    Tanda peringatan

    • Wilayah itu belum punya RDTR daring dan tidak ada yang bisa menunjukkan peruntukannya secara tertulis.
    • Tanahnya sawah dan penjual menyatakan tanah siap dibangun vila, tanpa dokumen yang mengizinkan alih fungsinya.
    • Anda diberi tahu tata ruang tidak penting karena semua orang membangun di sini.

  4. Izin usaha

    NIB sudah dilihat. Kode KBLI sesuai dengan penggunaan properti.

    Apa yang perlu ditanyakan

    Perusahaan mana yang memegang Nomor Induk Berusaha (NIB), dan untuk kode KBLI apa perusahaan itu terdaftar?

    Tempat memeriksa

    Jawaban yang baik

    Pengelola menunjukkan NIB dari OSS atas nama perusahaan yang akan menjalankan properti, dan kode KBLI di dalamnya sesuai dengan penggunaan sebenarnya, misalnya akomodasi.

    Tanda peringatan

    • Properti menerima tamu berbayar tetapi tidak ada NIB.
    • Kode KBLI tidak sesuai dengan penggunaan sebenarnya.

  5. Izin bangunan dan izin usaha

    Persetujuan bangunan (PBG, atau IMB lama) dan SLF sudah dilihat, PBG dan SLF terlacak di SIMBG. Izin yang dicantumkan OSS untuk KBLI ini sudah dilihat.

    Apa yang perlu ditanyakan

    Apakah bangunan memiliki persetujuan bangunan (PBG, atau IMB lama) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF), dan izin apa saja yang dicantumkan OSS untuk kode KBLI usaha ini?

    Tempat memeriksa

    • SIMBG (membuka tab baru)https://simbg.pu.go.id/

      Sistem nasional untuk persetujuan bangunan gedung. Lacak permohonan dengan nomor registrasinya.

    • OSS (membuka tab baru)https://oss.go.id/

      Tempat izin dan sertifikat usaha diterbitkan. Yang dibutuhkan sebuah usaha bergantung pada kode KBLI dan tingkat risikonya, jadi mintalah pengelola menunjukkan apa yang dicantumkan OSS untuknya.

    Jawaban yang baik

    Penjual menunjukkan persetujuan bangunan dan SLF, dan nomor registrasi PBG dan SLF terlacak di SIMBG. Pengelola menunjukkan izin yang dicantumkan OSS untuk kode KBLI-nya, dan izin itu sesuai dengan NIB-nya.

    Tanda peringatan

    • Tidak ada PBG maupun IMB lama untuk bangunan itu.
    • Bangunan menerima tamu tetapi tidak memiliki SLF.
    • Nomor registrasi tidak terlacak di SIMBG.
    • Tamu membayar untuk menginap tetapi pengelola tidak bisa menunjukkan izin yang dicantumkan OSS untuk kode KBLI-nya.

  6. Banjar dan desa adat

    Banjar dan desa adat disebutkan. Surat keterangan dari desa adat: tidak ada klaim adat dan tidak ada kewajiban yang belum dibayar.

    Apa yang perlu ditanyakan

    Tanah ini berada di banjar dan desa adat mana, dan apakah mereka mengetahui transaksi ini?

    Tempat memeriksa

    • JIDHAT Bali (membuka tab baru)https://jidhat.baliprov.go.id/hukum-negara/detail/3

      Teks lengkap Perda Provinsi Bali tentang Desa Adat di Bali (Perda 4/2019) dan keputusan Majelis Desa Adat.

    • DPMA Provinsi Bali (membuka tab baru)https://dpma.baliprov.go.id/

      Dinas provinsi yang mengurus desa adat, dengan berita dan kontak. Tidak ada pencarian daring per bidang tanah: tanyakan kepada bendesa adat atau kelian banjar setempat.

    Jawaban yang baik

    Penjual atau notaris menyebutkan banjar dan desa adatnya dan membawa surat keterangan dari desa adat bahwa tidak ada klaim adat atas tanah itu dan tidak ada kewajiban yang belum dibayar.

    Tanda peringatan

    • Penjual tidak jelas tentang banjar atau desa adat tempat tanah berada.
    • Tidak ada surat keterangan dari desa adat, bahkan ketika Anda memintanya.
    • Tanah tampak seperti tanah pura atau dipakai untuk upacara.

  7. Siapa yang memeriksa angkanya

    Laporan keuangan dari akuntan publik berizin. Penjual tidak ada di daftar peringatan OJK. Tidak ada janji imbal hasil tetap.

    Apa yang perlu ditanyakan

    Siapa yang menyusun atau mengaudit angka pendapatan yang ditunjukkan kepada Anda, dan apakah sebagian dari transaksi ini ditawarkan sebagai investasi dengan imbal hasil?

    Tempat memeriksa

    • Daftar Akuntan Publik Aktif, Kemenkeu (membuka tab baru)https://pppk.kemenkeu.go.id/in/post/daftar-akuntan-publik-aktif

      Daftar akuntan publik yang berizin dari Kementerian Keuangan, dalam bentuk PDF. Pada 29 September 2026 berkas terbarunya bertanggal 29 Juli 2024, jadi mintalah juga nomor izin akuntan tersebut.

    • Waspada Investasi, OJK (membuka tab baru)https://ojk.go.id/waspada-investasi/id/alert-portal/Pages/default.aspx

      Daftar entitas yang diperintahkan OJK untuk menghentikan penawaran investasi ilegal. Anda juga bisa menghubungi OJK di nomor 157.

    Jawaban yang baik

    Angka pendapatan disertai laporan keuangan dari akuntan publik berizin, penjual dan mereknya tidak ada di daftar OJK, dan tidak ada yang menjanjikan imbal hasil tetap.

    Tanda peringatan

    • Imbal hasil tetap dijanjikan untuk sesuatu yang secara hukum adalah pembelian properti.
    • Akuntan tidak ada di daftar Kementerian Keuangan dan tidak memberikan nomor izin.
    • Penjual atau mereknya ada di daftar peringatan OJK.
    • Penjual tidak mau memberikan NPWP atau dokumen perusahaan. Pada September 2026 kami tidak menemukan layanan pencarian NPWP pihak lain yang terbuka untuk umum, jadi Anda bergantung pada dokumennya.