Aturan Bali sendiri untuk membangun dan tinggal

Setiap bagian menyebut peraturan resminya beserta nomornya dan menautkan teksnya. Kabupaten dan kota menambahkan rincian melalui rencana tata ruang dan peraturan mereka sendiri, jadi periksa juga zonasi bidang tanahnya.

Sebagian teks provinsi menetapkan arah, bukan aturan yang langsung mengikat pembeli. Bila demikian, bagian terkait menyebutkannya.

Setiap wisatawan asing membayar Rp150.000 satu kali per perjalanan, secara nontunai, melalui Love Bali. Pembayaran berlaku selama wisatawan berwisata di Bali, sampai ia meninggalkan wilayah Indonesia. Ini berlaku baik Anda tiba dari luar negeri maupun dari daerah lain di Indonesia.

Dikecualikan: warga negara asing pemegang KITAS atau KITAP, pemegang visa diplomatik, dinas, reunifikasi keluarga dan pelajar, serta awak. Pembeli yang datang melihat properti sebagai wisatawan tetap membayar pungutan.

Pemegang golden visa atau jenis visa lainnya baru dikecualikan setelah permohonannya melalui Love Bali disetujui. Permohonan diajukan paling lambat lima hari sebelum tiba, dan provinsi memutuskannya paling lama tiga hari.

Wisatawan yang belum membayar dapat diberi peringatan dan ditolak layanannya di daya tarik wisata.

Perda Bali 4/2026, yang ditandatangani pada Februari 2026, melarang alih fungsi Lahan Produktif yang telah ditetapkan dalam rencana tata ruang ke penggunaan nonpertanian. Pengecualiannya adalah kebijakan nasional yang bersifat strategis, pengadaan tanah untuk kepentingan umum dan relokasi akibat bencana alam, serta kemungkinan bagi pemilik tanah yang kurang lahan untuk dibangun hanya sebagai tempat tinggal. Perda ini mengatur sanksi administratif sampai pembongkaran dan pemulihan lahan. Lihat ringkasannya di halaman Aturan menurut tanggal.

Sebelumnya, instruksi Gubernur tahun 2025 meminta seluruh bupati dan wali kota agar tidak menyetujui alih fungsi lahan pertanian, termasuk lahan pertanian pangan berkelanjutan (LP2B) dan lahan baku sawah (LBS). Instruksi itu ditujukan kepada pemerintah daerah.

Gunakan Peta di situs ini untuk melihat apakah sebuah bidang tanah berada dalam poligon lahan sawah dilindungi (LSD) yang telah dipublikasikan.

Sebagai arahan umum, rencana tata ruang provinsi membatasi bangunan setinggi 15 m dari permukaan tanah tempat bangunan berdiri, diukur sampai titik pertemuan dinding dengan atap miring. Pengecualian mencakup bangunan bandara dan navigasi, bangunan keagamaan, pertahanan, kebencanaan, telekomunikasi dan kelistrikan, serta rumah sakit hingga lima lantai.

Di zona pariwisata khusus Bedugul-Pancasari dan Kintamani, batasnya dua lantai atau 8 m, dan akomodasi wisata hanya boleh menutupi paling banyak 40 persen bidang tanah. Di zona pariwisata lainnya, akomodasi hanya boleh menutupi paling banyak 50 persen bidang tanah.

Rencana tata ruang kabupaten dan rencana detail tata ruang (RDTR) menetapkan batas untuk setiap bidang tanah, dan batas itu bisa lebih ketat.

Rencana tata ruang mengadopsi Bhisama Parisada Hindu Dharma Indonesia tahun 1994 tentang kesucian pura sebagai dasar zona di sekitar setiap pura. Batas luarnya paling sedikit 5.000 m di sekeliling enam pura besar (sad kahyangan), paling sedikit 2.000 m di sekeliling pura dang kahyangan, 50 m sampai 2.000 m di sekeliling pura kahyangan jagat lainnya, dan 5 m sampai 50 m dari tembok luar pura desa.

Di zona inti, bangunan selain pura dibatasi satu lantai, kecuali memanfaatkan level yang menurun dari lantai dasar pada lahan berkontur, dan kegiatan yang menurunkan kesucian pura tidak diperbolehkan. Untuk kawasan tempat suci di lahan terbangun (tipe III), zona dapat disesuaikan dengan kondisi setempat setelah mendapat kesepakatan desa adat setempat.

Tanyakan kepada dinas tata ruang kabupaten dan desa adat apakah sebuah bidang tanah berada dalam zona pura sebelum Anda membeli.

Surat Edaran Gubernur Bali Nomor 7 Tahun 2025, surat edaran Gubernur Bali tanggal 21 Maret 2025, memuat tatanan baru bagi wisatawan asing selama berada di Bali. Surat edaran ini ditujukan kepada pejabat, Majelis Desa Adat, pelaku usaha, dan wisatawan asing. Ini surat edaran, bukan Perda atau Pergub.

Antara lain, surat edaran mewajibkan wisatawan asing memuliakan kesucian pura dan benda yang disucikan, bersikap hormat dalam kegiatan upacara, serta berbusana sopan dan pantas di kawasan suci. Surat edaran melarang mereka memasuki utama mandala dan madya mandala (bagian terdalam dan bagian tengah) pura, kecuali untuk bersembahyang dengan busana adat Bali atau busana sembahyang dan tidak sedang datang bulan (menstruasi), memanjat pohon yang disakralkan, serta menodai tempat suci, misalnya memanjat bangunan suci atau berfoto tidak senonoh, termasuk tanpa busana. Pelanggar dikenai sanksi atau proses hukum menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku; satu-satunya sanksi yang disebut surat edaran sendiri adalah penolakan layanan di daya tarik wisata bagi wisatawan yang belum membayar pungutan. Surat edaran berlaku sejak tanggal diterbitkan, 21 Maret 2025.

Surat edaran menyebut wisatawan asing. Surat edaran tidak menyatakan apakah warga atau pemilik properti asing termasuk di dalamnya. Desa adat dapat menambahkan aturannya sendiri untuk pura-puranya; tanyakan kepada desa adat. Kami hanya membaca versi bahasa Inggris yang dimuat Disparda Bali, Dinas Pariwisata Provinsi Bali; naskah berbahasa Indonesia yang menjadi rujukan.

Hukum nasional menetapkan sempadan pantai paling sedikit 100 m dari titik pasang tertinggi, yang dihitung untuk setiap ruas pantai. Rencana tata ruang provinsi melarang bangunan dan kegiatan yang mengancam fungsi sempadan, dan mengizinkan sebagian fasilitas pendukung hanya dengan syarat.

Di sepanjang sungai hanya penggunaan terbatas yang diizinkan, seperti bangunan air, jembatan, pipa, kabel dan jaringan listrik. Bangunan lain yang sudah ada di dalam sempadan sungai berstatus quo dan akan ditertibkan secara bertahap.

Garis sempadan yang tepat ditetapkan oleh masing-masing kabupaten. Bidang tanah di dalam sempadan bisa jadi sama sekali tidak dapat dibangun. Peta di situs ini menampilkan jalur pantai 100 m sebagai indikasi.

Halaman tentang zona dan warna peta menunjukkan cara rencana detail menggambarkan sempadan dan lahan pertanian yang dilindungi di atas warna zona.

Di kawasan resapan air, yang ada di setiap kabupaten dan kota, rencana tata ruang provinsi tidak mengizinkan sumur bor baru dan menyerukan pengendalian ketat atas penggunaan air tanah.

Menurut aturan nasional, usaha di kawasan pariwisata, permukiman atau komersial memerlukan izin usaha air tanah, dan rumah tangga atau kelompok memerlukan persetujuan bila mengambil 100 m3 atau lebih per bulan.

Sebelum merencanakan sumur untuk vila, tanyakan kepada kabupaten apakah bidang tanah berada di kawasan resapan air.

Setiap rumah tangga wajib mengelola sampahnya sendiri: memilahnya menjadi paling sedikit lima jenis, mengomposkan atau mengolah sampah organik di tempat atau melalui unit pengelolaan sampah desa, membawa sampah yang dapat didaur ulang ke bank sampah, dan hanya mengirim sampah residu ke tempat pemrosesan akhir. Pengelola perumahan, hotel, perkantoran dan pertokoan memiliki kewajiban yang sama untuk kawasannya. Desa adat dapat menjatuhkan sanksi adat berdasarkan aturannya sendiri.

Kantong plastik, polistirena dan sedotan plastik dilarang di Bali, baik bagi pelaku usaha maupun untuk digunakan siapa pun.

Menurut surat edaran Gerakan Bali Bersih Sampah tahun 2025, setiap desa, kelurahan dan desa adat wajib menjalankan pemilahan sampah dari sumber dengan jadwal pengangkutan terpisah, mulai 1 Januari 2026. Hotel, pusat perbelanjaan, restoran dan kafe juga wajib memilah, menghindari plastik sekali pakai dan melapor. Vila tidak disebut; tanyakan kepada desa atau dinas lingkungan hidup kabupaten apakah vila yang dijalankan sebagai usaha tercakup.

Desa adat di Bali memiliki warga dan aturannya sendiri. Perda provinsi tentang desa adat (Perda 4/2019) menyebut tiga jenis warga: krama desa adat (warga beragama Hindu yang menjadi anggota desa adat), krama tamiu (warga masyarakat Bali beragama Hindu yang tidak mipil tetapi tercatat di desa adat setempat) dan tamiu (orang selain keduanya yang berada di wilayah itu untuk sementara, atau bertempat tinggal di sana dan tercatat). Definisi tamiu tidak menyebut kewarganegaraan, tetapi mencakup setiap orang di luar dua kelompok pertama, sehingga pemilik asing biasanya tamiu. Penjelasan Perda menyatakan bahwa "tercatat" berarti pencatatan secara administrasi kependudukan dan bukan registrasi sebagai anggota; tata cara pencatatan tamiu diserahkan kepada awig-awig dan pararem masing-masing desa adat.

Tamiu memiliki kewajiban dan hak terbatas, yang ditetapkan oleh masing-masing desa adat dalam aturan tertulisnya sendiri (awig-awig dan pararem). Iuran tidak sepenuhnya diserahkan kepada tiap desa. Pergub Bali 34/2019 mendefinisikan dudukan sebagai kontribusi wajib dari krama tamiu dan tamiu. Sebagaimana diubah dengan Pergub 55/2022 (Pergub 2/2023 mengulang definisinya dan tidak mengubah Pasal 13), dudukan harus berdasarkan jenis dan standar yang ditetapkan oleh Majelis Desa Adat (MDA) Provinsi; tata cara pengumpulan dan penggunaannya diatur dalam pararem desa adat yang berpedoman pada pedoman MDA, dan dudukan yang telah dikumpulkan diawasi secara berkala. Pemberian sukarela adalah hal lain: Perda 4/2019 menyebut hibah dan sumbangan (dana punia) pihak ketiga yang tidak mengikat sebagai salah satu sumber pendapatan desa adat.

Pedoman itu adalah Keputusan MDA Bali 03/KEP-PSM.III/MDA-BALI/XII/2022 tanggal 12 Desember 2022. Kami membacanya sebagai pedoman sekaligus standar dudukan yang dimaksud Pasal 13 ayat (5) dan (7) Pergub 55/2022: keputusan itu merujuk Pasal 13 Pergub 55/2022 dan menetapkan standarnya, dan kami tidak menemukan keputusan terpisah tentang standar maupun revisi yang lebih baru. Keputusan itu adalah pedoman lembaga adat, bukan Perda atau Pergub, tetapi Pergub 55/2022 memberi MDA tugas menetapkan standar dan menyatakan pararem desa berpedoman padanya. Bagi tamiu, pedoman ini membolehkan dudukan hanya untuk bidang pawongan dan palemahan, tidak untuk parahyangan, dengan batas atas setara nilai beras yang dikenakan pada waktu tertentu, dengan periode dan masa berlaku besaran yang ditetapkan desa: paling tinggi setara nilai 1,5 kg beras bagi tamiu yang memiliki tempat tinggal di wilayah desa (Tamiu Jenek atau Rajeg), paling tinggi 1 kg bagi tamiu yang menyewa di sana sekurang-kurangnya 35 hari (Tamiu Padunungan), dan tidak ada untuk tinggal kurang dari 35 hari (Tamiu Padgatakala). Beras dihitung menurut harga yang berlaku saat itu. Pedoman tidak menyebut bagaimana pemilik asing yang tidak tinggal di propertinya digolongkan. Punia tetap sukarela, tanpa jumlah yang mengikat dan tanpa paksaan. Pararem tentang dudukan wajib didaftarkan pada Dinas Pemajuan Masyarakat Adat Provinsi Bali untuk mendapat nomor registrasi, dan petugas pengumpul wajib membawa surat tugas dari bendesa adat serta tidak boleh menahan Kartu Tanda Penduduk (KTP) atau Kartu Keluarga (KK).

Sebelum membeli, minta kepada bendesa adat pararem yang berlaku bagi tamiu beserta nomor registrasinya, dan tanyakan secara tertulis apa yang diminta dari Anda. Besarannya berbeda antardesa; pedoman MDA sendiri menyatakan besaran itu sangat bervariasi.

Perda standar penyelenggaraan kepariwisataan Bali mewajibkan setiap usaha pariwisata, termasuk yang menyediakan akomodasi, memiliki tanda daftar usaha pariwisata (TDUP) dan memenuhi standar usaha pariwisata. Setiap usaha yang menjual jasa pariwisata di Bali juga wajib mendaftar pada portal pariwisata provinsi.

Pelanggaran atas kewajiban ini tergolong tindak pidana ringan (pelanggaran). Perda mengancam kurungan paling lama tiga bulan atau denda paling banyak Rp50 juta, tetapi sejak 2 Januari 2026 UU 1/2026 menghapus kurungan itu, dan yang tersisa hanya denda paling banyak Rp50 juta (kategori III).

Bagaimana hal ini sejalan dengan perizinan berbasis risiko nasional (PP 28/2025) belum pasti. Jika Anda berencana menyewakan vila, tanyakan kepada notaris Anda izin apa yang berlaku.

Haluan 2023, piagam pembangunan Bali 100 tahun untuk 2025 sampai 2125, mewajibkan pimpinan provinsi, kabupaten, kota dan desa memasukkan arahnya ke dalam rencana mereka. Haluan ini tidak menetapkan aturan perizinan maupun sanksi sendiri.

Lampirannya memuat arah yang penting bagi pembeli: moratorium pembangunan pariwisata baru, terutama hotel, di Badung, Denpasar dan Gianyar; perizinan yang lebih ketat di tempat lain; dan bahwa orang asing tidak boleh memiliki atau menguasai tanah di Bali. Ini adalah pernyataan kebijakan. Pernyataan ini menunjukkan ke mana regulasi mendatang mungkin menuju, sedangkan kepemilikan tanah oleh orang asing diatur oleh hukum pertanahan nasional.