Jika terjadi masalah: sengketa dan pengaduan tanah di Bali

Ini informasi umum, bukan nasihat hukum. Halaman ini menyebut apa yang diatur hukum Indonesia untuk tiap jalur, dan di mana hukum tidak mengatur. Untuk perkara di pengadilan, gunakan advokat Indonesia.

Ada lima jangka waktu yang paling penting. Blokir atas permohonan perorangan atau badan hukum pada daftar tanah berlaku 30 hari kalender. Catatan gugatan berlaku 30 hari kalender. Sebelum menggugat ke PTUN, keberatan kepada kantor yang bersangkutan mungkin harus diajukan dalam 21 hari kerja sejak keputusan (UU 30/2014 Pasal 77), dan gugatannya sendiri dalam 90 hari. Lima tahun setelah sertipikat terbit, jalan untuk menggugatnya menyempit.

Jalur-jalur ini saling memengaruhi: kantor pertanahan tidak menindaklanjuti pembatalan selama ada gugatan atau sita, dan Ombudsman tidak menerima perkara yang sedang diperiksa pengadilan. Urutan bagian di bawah ini bukan nasihat tentang jalur mana yang sebaiknya dipilih.

Uang yang diambil dengan kebohongan menjadi urusan polisi dan otoritas keuangan, bukan kantor pertanahan. Bagian tentang penipuan menguraikan delapan skema yang umum dan tempat melapor untuk masing-masing.

Periksa register pengadilan sebelum membayar. Bali memiliki delapan pengadilan negeri: Denpasar, Gianyar, Semarapura, Bangli, Negara, Tabanan, Singaraja, dan Amlapura. Perkara ditelusuri di SIPP, penelusuran perkara publik masing-masing pengadilan; kami menguji kotak kata kuncinya, yang mencocokkan nama para pihak dan nomor perkara, pada Singaraja dan Bangli. Cari nama pemilik dan nama perusahaan penjual pada pengadilan di kabupaten tempat tanah berada, dan juga pada pengadilan di tempat tinggal pemilik atau penjual, karena gugatan dapat diajukan di pengadilan tempat tinggal tergugat; kami tidak menemukan daftar pengadilan mana yang mencakup kabupaten mana, jadi tanyakan kepada notaris Anda. Sengketa tanah tercantum dengan klasifikasi Objek Sengketa Tanah. PTUN Denpasar punya SIPP sendiri.

Pencarian yang tidak menemukan apa pun belum membuktikan banyak: nama tampil seperti yang didaftarkan, sehingga variasi ejaan dan nama Bali dapat menyembunyikan perkara; sebagian pihak disamarkan; dan SIPP suatu pengadilan hanya memuat perkara yang didaftarkan di pengadilan itu. Pada 2 Oktober 2026 situs Pengadilan Tinggi Denpasar menandai penelusuran perkara enam dari delapan pengadilan tersebut bermasalah.

Blokir, catatan gugatan, dan sita dicatat pada buku tanah dan surat ukur, dan orang yang berkepentingan berhak mengetahui data yang tersimpan di sana. Hukum tidak menyebut cara pembeli memeriksa catatan itu. Minta notaris Anda memeriksa catatan di kantor pertanahan sebelum Anda menandatangani, sebagaimana langkah 2 pada pemeriksaan properti kami.

Kantor pertanahan menangani kasus pertanahan sendiri berdasarkan Permen ATR/BPN 21/2020. Ajukan pengaduan ke Kantor Pertanahan kabupaten/kota, Kantor Wilayah provinsi, atau Kementerian, secara langsung, tertulis, atau daring. Sertakan salinan identitas, bukti bahwa Anda memiliki atau menguasai tanah, data lain tentang tanah yang disengketakan, dan kronologi singkat. Peraturan ini tidak menetapkan batas waktu pengajuan, batas waktu penanganan kasus, maupun aturan khusus bagi warga asing. Kami tidak dapat membuka situs kementerian, sehingga saluran pengaduannya belum kami periksa.

Kantor pertanahan dapat melakukan mediasi, atas inisiatif sendiri atau atas permintaan para pihak. Kesepakatan dituangkan dalam akta perdamaian yang didaftarkan di pengadilan negeri tempat tanah berada, dan putusan perdamaiannya diserahkan ke kantor pertanahan untuk dilaksanakan. Jika mediasi gagal, kantor mengambil keputusan sendiri.

Kantor pertanahan dapat membatalkan sertipikat karena cacat administrasi atau cacat yuridis, atau untuk melaksanakan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap. Dasar yang tercantum antara lain kesalahan prosedur penerbitan, pemegang hak atau objek yang keliru, tumpang tindih hak, dan putusan pidana berkekuatan hukum tetap yang membuktikan pemalsuan, penipuan, atau penggelapan.

Kantor pertanahan bukan pengadilan. Kantor tidak boleh membatalkan hak pihak ketiga yang beritikad baik (bagian berikutnya), dan Kantor Pertanahan tidak dapat menindaklanjuti pembatalan selama ada gugatan atau sita. Putusan yang telah berkekuatan hukum tetap dilaksanakan atas permohonan pihak yang menang, tetapi pelaksanaannya dapat dikecualikan dalam keadaan yang tercantum, misalnya jika tanah sedang disita atau gugatan dinyatakan tidak dapat diterima (Pasal 37 ayat (2)); pembatalan hanya menyusul jika amar putusan menyatakan sertipikat batal atau tidak mempunyai kekuatan hukum (Pasal 38 ayat (2)).

Permen 21/2020 berlaku per 2 Oktober 2026. Kementerian telah menerbitkan rancangan peraturan yang akan menggantikannya, jadi pastikan teks mana yang berlaku saat Anda mengajukan.

Sertipikat adalah alat bukti yang kuat atas data di dalamnya, bukan bukti mutlak: Indonesia memakai sistem pendaftaran negatif, dan Penjelasan menyebut sistem itu tidak diterapkan secara murni.

PP 24/1997 Pasal 32 ayat (2): jika sertipikat yang sah diterbitkan atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah dengan itikad baik dan menguasainya secara nyata, pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntutnya jika dalam lima tahun sejak penerbitan sertipikat ia tidak mengajukan keberatan tertulis kepada pemegang sertipikat dan kepala kantor pertanahan, atau tidak menggugat ke pengadilan. Semua syarat berlaku sekaligus. Teks itu tidak menyebut pemalsuan atau penipuan dan tidak mendefinisikan itikad baik, sehingga pertanyaan apakah lima tahun melindungi sertipikat yang diperoleh melalui tindak pidana perlu ditanyakan kepada advokat. PP 18/2021 mempertahankan pasal ini.

PP 18/2021 Pasal 64: kantor pertanahan dapat membatalkan karena cacat administrasi hanya sebelum lima tahun sejak penerbitan sertipikat (untuk hak yang diterbitkan pertama kali dan belum dialihkan, atau yang telah dialihkan tetapi para pihak tidak beritikad baik), atau jika terjadi tumpang tindih hak. Setelah lima tahun, pembatalan dilakukan melalui pengadilan.

Permen 21/2020 Pasal 32: Kementerian atau Kantor Wilayah tidak boleh membatalkan hak yang telah beralih kepada pihak ketiga yang menjadi pemegang hak terakhir, bukan pihak dalam perkara, dan memperoleh hak dengan itikad baik sesuai peraturan sebelum perkara itu ada. Ketiga syarat berlaku sekaligus.

Blokir, catatan gugatan, dan sita masing-masing menahan pendaftaran atas tanah, dengan jangka waktu yang berbeda.

Blokir (Permen ATR/BPN 13/2017): pembekuan sementara suatu hak atas tanah terhadap perbuatan hukum, oleh kepala kantor pertanahan. Orang atau badan hukum yang punya hubungan hukum dengan tanah (pemilik, pihak dalam perjanjian, ahli waris) dapat memohonnya satu kali per pemohon untuk satu objek tanah, dengan biaya dan bukti. Blokir atas permohonan perorangan atau badan hukum berlaku 30 hari kalender sejak dicatat dan hanya dapat diperpanjang dengan penetapan atau putusan pengadilan. Blokir oleh penegak hukum berlaku sampai perkara pidana dihentikan atau penyidik mencabutnya.

Catatan gugatan (PP 18/2021 Pasal 91): pihak yang berkepentingan dapat meminta kantor pertanahan mencatat bahwa tanah menjadi objek perkara di pengadilan, dengan menyerahkan salinan gugatan. Catatan itu hapus dengan sendirinya dalam 30 hari kalender, atau lebih awal jika gugatan dicabut. Perintah status quo dari hakim juga dicatat dan juga hapus setelah 30 hari, kecuali diikuti putusan sita jaminan yang sampai ke kantor pertanahan.

Selama tanah menjadi objek perkara, objek perintah status quo, atau objek sita, kepala kantor pertanahan menolak pendaftaran peralihan atau pembebanan hak (Pasal 92). Setelah catatan hapus dan tidak ada sita yang menyusul, pendaftaran dapat berjalan. Jadi catatan gugatan biasa menahan peralihan paling lama 30 hari. Tanah yang disita tidak dapat dialihkan atau dibebani hak tanggungan.

Pembeli juga dapat meminta kantor pertanahan mencatat perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) atau sewa pada daftar atau sertipikat (PP 18/2021 Pasal 90).

Gugatan untuk membatalkan keputusan tata usaha negara harus diajukan dalam 90 hari sejak keputusan diterima atau diumumkan (UU 5/1986 Pasal 55). Bali punya satu pengadilan tata usaha negara tingkat pertama, PTUN Denpasar. Banding diajukan ke Pengadilan Tinggi TUN di Mataram (PT TUN Mataram), yang wilayahnya mencakup Bali, NTB, dan NTT.

Undang-undang tidak menyebut apakah 90 hari itu hari kalender atau hari kerja. Perma 6/2018 mengatur sengketa setelah upaya administratif. Menurut UU 30/2014 Pasal 75 sampai 78, keberatan kepada kantor harus diajukan dalam 21 hari kerja sejak keputusan, dan banding administratif dalam 10 hari kerja; pengadilan memeriksa sengketa setelah upaya itu ditempuh.Jika peraturan yang berlaku tidak mengatur upaya administratif sendiri, pengadilan menerapkan UU 30/2014 (Perma 6/2018 Pasal 3). Permen 21/2020 memperlakukan pengaduan ke kantor pertanahan sebagai keberatan dan tidak menetapkan tenggatnya (Pasal 1 angka 5); teks tidak memastikan apakah pengadilan menganggap pengaduan itu sebagai upaya administratif yang disyaratkan, sehingga cara yang aman adalah mengajukan keberatan dalam 21 hari kerja. Dalam Perma 6/2018 hari berarti hari kerja; bagi pihak yang dituju keputusan, 90 hari dihitung sejak keputusan atas upaya administratif, dan bagi pihak ketiga sejak ia pertama kali mengetahui keputusan yang merugikannya. Teks tidak menyebut cara menghitung bagi pihak ketiga yang menggugat tanpa upaya itu. Minta advokat menentukan hari terakhir segera setelah Anda mengetahui keputusan tersebut.

Gugatan perdata tentang kepemilikan atau pelanggaran perjanjian diajukan ke pengadilan negeri. Pengadilan mana yang berwenang untuk gugatan tanah diatur dalam HIR dan RBg, yang tidak berhasil kami temukan; tanyakan kepada advokat Anda di mana harus mengajukan.

Setiap gugatan perdata di peradilan umum harus lebih dahulu menempuh mediasi di pengadilan menurut Perma 1/2016, kecuali dalam perkara yang disebut, misalnya perkara pengadilan niaga atau gugatan sederhana. Mediasi berlangsung paling lama 30 hari kerja (Perma 1/2016 menetapkan hari sebagai hari kerja) dan dapat diperpanjang atas kesepakatan paling lama 30 hari kerja lagi. Ini terpisah dari mediasi di kantor pertanahan.

Menurut Perma 7/2022, perorangan pada prinsipnya dapat mendaftar untuk pengajuan perkara elektronik (e-Court) dengan KTP atau paspor. Dalam praktiknya, portal e-Court hanya menyediakan pendaftaran untuk advokat dan kurator dan menyatakan bahwa pendaftaran perkara secara daring saat ini dikhususkan untuk advokat. Sebaiknya anggap bahwa Anda mengajukan perkara di loket pengadilan atau melalui advokat.

Ombudsman Republik Indonesia menerima laporan maladministrasi dalam pelayanan publik: perbuatan melawan hukum, penyalahgunaan wewenang, atau pengabaian kewajiban hukum yang menimbulkan kerugian. Menurut pembacaan kami, kantor pertanahan termasuk dalam definisi itu. Ombudsman bukan pengadilan dan tidak memutus kepemilikan.

Laporan tidak dipungut biaya. Laporan memuat identitas dan alamat Anda, uraian peristiwa secara rinci, dan menunjukkan bahwa Anda lebih dahulu menyampaikan keberatan kepada kantor itu atau atasannya tanpa penyelesaian yang patut. Peristiwa tidak boleh lebih lama dari dua tahun. Undang-undang memberi hak melapor kepada warga negara Indonesia dan penduduk dan tidak mendefinisikan penduduk, jadi tanyakan kepada kantor Ombudsman apakah warga asing dapat melapor.

Ombudsman menolak laporan jika substansinya sedang atau telah diperiksa pengadilan, kecuali laporan tentang maladministrasi dalam proses pemeriksaan di pengadilan. Jika menemukan maladministrasi, Ombudsman menerbitkan Rekomendasi, yang wajib dilaksanakan kantor terlapor dan atasannya. Kantor Perwakilan Bali berada di Jl. Melati No. 14, Dangin Puri Kangin, Denpasar Timur; kontak terbaru tercantum pada halamannya.

Laporan pidana dibuat di SPKT kepolisian, yang menerbitkan Laporan Polisi dan tanda terima. Menurut KUHAP baru (UU 20/2025, berlaku sejak 2 Januari 2026), pelapor dapat mengadukan hal itu kepada atasan petugas jika laporannya tidak ditanggapi dalam 14 hari.

KUHP baru (UU 1/2023) berlaku sejak 2 Januari 2026. Untuk perbuatan sebelum tanggal itu, undang-undang baru berlaku kecuali undang-undang lama lebih menguntungkan pelaku (Pasal 3, sebagaimana diubah UU 1/2026). Kami tidak membaca pasal-pasal lama, jadi tanyakan kepada advokat undang-undang mana yang berlaku untuk perbuatan yang lebih awal.

Penipuan, Pasal 492: dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, memakai nama palsu atau kedudukan palsu, tipu muslihat, atau rangkaian kebohongan untuk menggerakkan orang supaya menyerahkan Barang (yang menurut Pasal 147 mencakup benda tidak bergerak), memberi pinjaman, mengadakan pengakuan utang, atau menghapus piutang; pidana penjara paling lama 4 tahun atau denda kategori V.

Pemalsuan, Pasal 391 dan 392: membuat surat palsu atau memalsu surat (Surat menurut Pasal 148 adalah dokumen, termasuk dokumen elektronik) yang dapat menimbulkan hak atau kewajiban atau dimaksudkan sebagai bukti, dengan maksud memakainya seolah-olah asli, paling lama 6 tahun jika pemakaiannya dapat menimbulkan kerugian. Memalsu akta autentik atau surat keterangan mengenai hak atas tanah diancam paling lama 8 tahun, begitu pula memakainya. Teks tidak menyebut apakah sertipikat tanah itu sendiri termasuk dalam frasa tersebut.

Pasal 502 mengancam dengan pidana penjara paling lama 5 tahun atau denda kategori V orang yang, dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, (a) menjual, menukar, atau membebani dengan ikatan kredit hak untuk menggunakan tanah negara, atau rumah, tanaman, atau pembibitan di atas tanah yang digunakan berdasarkan hak atas tanah, padahal orang lain berhak atau turut berhak atasnya; (b) dan (c) melakukan hal serupa dengan menyembunyikan bahwa hak itu sudah dibebani ikatan kredit atau dijaminkan; (d) menjaminkan atau menyewakan sebidang tanah yang digunakan berdasarkan hak atas tanah, padahal orang lain berhak atau turut berhak atasnya; (e) menyewakan, menjual, atau menukar tanah yang telah digadaikan tanpa memberi tahu pihak lain; atau (f) menyewakan sebidang tanah yang digunakan berdasarkan hak atas tanah untuk jangka waktu tertentu, padahal tanah itu sudah disewakan kepada orang lain. Pasal itu tidak menyebut penjualan ganda atas bidang Hak Milik yang sama; apakah suatu penjualan memenuhi unsurnya adalah urusan penuntut umum dan pengadilan. Penggelapan diatur dalam Pasal 486 dan 488.

Putusan pidana berkekuatan hukum tetap yang membuktikan pemalsuan, penipuan, atau penggelapan menjadi dasar bagi kantor pertanahan untuk membatalkan sertipikat, dan lembaga penegak hukum dapat meminta kantor pertanahan memblokir tanah.

Bagian ini menguraikan delapan skema yang telah merugikan orang asing di Bali, sebagai pola umum. Bagian ini tidak menyebut orang, usaha, atau proyek tertentu. Setiap baris tabel di bawah memuat tanda peringatan, hal yang perlu diperiksa pada halaman lain panduan ini, dan tempat resmi untuk melapor. Membuat orang menyerahkan uang dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan nama palsu atau kedudukan palsu, tipu muslihat, atau rangkaian kebohongan dapat menjadi penipuan (Pasal 492, bagian Polisi); janji yang diingkari oleh pihak yang jujur adalah gugatan perdata (bagian Pengadilan negeri). Termasuk yang mana suatu perkara, itu diputuskan oleh polisi, penuntut umum, dan pengadilan.

Jika Anda membayar dengan transfer bank atau dari dompet elektronik, waktu sangat menentukan. Indonesia Anti-Scam Centre (IASC), yang dijalankan OJK bersama bank dan penyedia jasa pembayaran, meminta korban melakukan dua hal sekaligus: melapor di iasc.ojk.go.id agar bank dapat berupaya memblokir rekening penerima, dan membuat laporan polisi (Laporan Polisi) untuk proses hukum. IASC menyatakan bahwa yang satu tidak menggantikan yang lain, bahwa laporan tidak menjamin uang kembali, dan bahwa semakin cepat Anda melapor semakin besar peluangnya. Formulirnya mencantumkan KITAS dan paspor di antara nomor identitas yang diterimanya, meminta pindaian KTP atau KITAS, serta meminta bukti transfer, data rekening penerima, serta tangkapan layar percakapan atau iklan. OJK memperingatkan adanya situs yang berpura-pura menjadi IASC, jadi gunakan hanya alamat itu.

Imbauan OJK untuk setiap tawaran yang sampai kepada Anda lewat pesan pribadi, media sosial, atau tautan yang asalnya tidak jelas: jangan memberikan data pribadi, informasi rekening, kode sekali pakai (OTP), atau kata sandi kepada siapa pun. Cara membuat laporan polisi ada di bagian Polisi.

Peraturan Bank Indonesia tentang penukar valuta asing, PBI 18/20/PBI/2016, tercatat berlaku, tanpa perubahan yang tercantum, pada basis data BPK tanggal 6 Oktober 2026. Badan usaha bukan bank yang akan menjalankan usaha penukaran valuta asing wajib terlebih dahulu memperoleh izin dari Bank Indonesia (Pasal 11 ayat (1)). Penukar valuta asing adalah perseroan terbatas (PT) yang membeli dan menjual uang kertas asing atau membeli cek pelawat (Pasal 1 angka 4 dan 5). Bank Indonesia menerbitkan daftar lembaga berizin di situsnya, yang dapat disaring ke kategori Kegiatan Usaha Penukaran Valuta Asing dan menampilkan nomor izin, tanggal, dan status tiap lembaga, misalnya Berizin atau Izin Dicabut.

Kewajiban penukar berizin, singkatnya. Penukar menetapkan kurs jual dan belinya mengikuti pasar, dengan prosedur tertulis (Pasal 9 ayat (1) dan (2)). Penukar wajib menyampaikan kurs kepada nasabah secara transparan, melindungi data nasabah, dan menangani pengaduan secara efektif (Pasal 10 ayat (1) dan (2)), dan dilarang mengenakan biaya kepada nasabah (Pasal 10 ayat (3)). Uang kertas asing diserahkan secara fisik, dan jika rupiah dibayar dengan transfer, transfer itu harus ditujukan kepada atau berasal dari rekening penukar sendiri (Pasal 2 ayat (3) dan (5)). Peraturan itu menyebut sanksi administratif untuk pelanggaran sebagian kewajiban tersebut, antara lain kewajiban izin, aturan kurs, dan larangan biaya: teguran tertulis, kewajiban membayar, penghentian kegiatan usaha, atau pencabutan izin (Pasal 39 ayat (1)). Kami tidak mengutip ketentuan pidana.

Ke mana mengadu. Pertama kepada penukar, yang wajib menangani pengaduan (Pasal 10 ayat (2) huruf c). Halaman pengaduan Bank Indonesia menetapkan urutan yang sama untuk penyelenggara jasa sistem pembayaran, penyelenggara lebih dulu lalu Bank Indonesia, tetapi tidak menyebut dengan tegas bahwa Bank Indonesia menerima pengaduan tentang penukar valuta asing, jadi tanyakan kepada BI BICARA di 131. Jika penukar dengan sengaja memberi Anda kurang dari hitungannya, itu urusan polisi (bagian Polisi, Pasal 492). Saran kami, bukan aturan: hitung lembarannya di depan petugas sebelum meninggalkan loket.

Situs cekrekening.id dan aduankonten.id menampilkan pemeriksaan bot saat kami membukanya, yang tidak kami lewati; situs patroli siber kepolisian juga demikian, dan kami tidak menyebut kanal untuknya. Apa yang dikatakan tabel tentang dua yang pertama berasal dari halaman informasi Komdigi.

Apakah orang asing boleh memakai Dumas Presisi, SIPASTI, atau layanan pengaduan Bank Indonesia: kami tidak menemukan syarat kewarganegaraan pada halamannya dan tidak menguji satu pun. Apakah IASC menerima transfer ke atau dari rekening di luar negeri: halamannya tidak menyebutnya.

Apakah Laporan Polisi dapat diselesaikan secara daring: halaman Polri yang kami baca menguraikan loket, call center 110, dan aplikasi Presisi, bukan laporan daring penuh.

Apakah Bank Indonesia menerima pengaduan tentang penukar valuta asing: halamannya berbicara tentang penyelenggara jasa sistem pembayaran. Surat edarannya tentang penukar valuta asing (SE 18/42/DKSP), yang memuat rincian peraturan itu, tidak kami buka karena situsnya tidak merespons, jadi kami tidak menyebut aturan tentang tanda, logo, atau bukti transaksi.

Apakah suatu kementerian atau pemerintah daerah menerima pengaduan tentang pengembang yang melanggar aturan PPJB, atau tentang agen yang menerima uang jaminan tanpa persetujuan penjual: kami tidak menelitinya.

Ketentuan pidana selain Pasal 492 dan Pasal 502 pada bagian Polisi: bagian ini tidak menambahkannya dan tidak menyatakan apa pun tentang, misalnya, pemerasan oleh pejabat, penghimpunan dana ilegal, atau undang-undang informasi dan transaksi elektronik.

Satgas Saber Pungli yang disebut dalam panduan lama: peraturan presiden yang membentuknya, Perpres 87/2016, dicabut dengan Perpres 49/2025 mulai 6 Mei 2025, jadi kami tidak mencantumkan kanal atas namanya.

Notaris diawasi oleh Menteri melalui Majelis Pengawas, dan PPAT oleh kementerian pertanahan. Sanksi disiplin tidak mengganti kerugian Anda; gugatan perdata adalah jalur tersendiri.

Notaris: Majelis Pengawas Daerah (MPD) di tingkat kabupaten/kota menyidangkan dugaan pelanggaran kode etik atau pelaksanaan jabatan notaris, dan menerima laporan masyarakat (UU 30/2004 Pasal 70). Pihak yang dirugikan mengajukan pengaduan tertulis dalam bahasa Indonesia, disertai bukti. Sanksinya: teguran lisan, teguran tertulis, pemberhentian sementara, dan usul pemberhentian (UU 30/2004 Pasal 73 ayat (1) huruf e dan f, sebagaimana diubah dengan UU 2/2014 Pasal I angka 39). Jika pelanggaran kewajiban yang tercantum membuat akta hanya mempunyai kekuatan sebagai akta di bawah tangan, pihak yang dirugikan dapat menuntut biaya, ganti rugi, dan bunga dari notaris (UU 30/2004 sebagaimana diubah dengan UU 2/2014, misalnya Pasal 44 ayat (5), 48 ayat (3) dan 49 ayat (4)).

PPAT: masyarakat atau asosiasi IPPAT dapat mengadu secara tertulis kepada Kementerian, melalui situs pengaduannya atau aplikasi Lapor, disertai bukti. Majelis Pengawas PPAT daerah (MPPD) memeriksa PPAT tersebut. Sanksinya: teguran tertulis, pemberhentian sementara, pemberhentian. Kami tidak dapat membuka situs pengaduan kementerian.

PP 14/2016 sebagaimana diubah dengan PP 12/2021 (Pasal 22 dan 22A sampai 22M) mengatur pengembang yang menjual rumah atau satuan rumah susun sebelum selesai dibangun, melalui perjanjian pendahuluan (PPJB). Peraturan menteri yang lebih lama, Permen PUPR 11/PRT/M/2019, telah dicabut dengan PP 12/2021. Teks tidak membahas penerapan aturan ini bagi pembeli asing.

PPJB hanya dapat ditandatangani setelah pengembang memenuhi persyaratan: status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, persetujuan bangunan gedung (PBG), prasarana dan utilitas, serta kemajuan pembangunan paling sedikit 20 persen. Sertipikat harus diperlihatkan kepada pembeli saat penandatanganan, PPJB dibuat di hadapan notaris, dan pembeli berhak mempelajarinya paling singkat 7 hari kerja. Sebelum persyaratan terpenuhi, pengembang tidak boleh menerima lebih dari 80 persen (Pasal 22L ayat (1)).

Jika pengembang terlambat dari jadwalnya pada masa pemasaran, pembeli dapat membatalkan dan harus menerima pengembalian penuh dalam 30 hari kalender sejak surat pembatalan, dengan denda satu permil per hari untuk keterlambatan pengembalian (Pasal 22H). Setelah PPJB, jika pengembang lalai, pembayaran harus dikembalikan; teks tidak menyebut tenggat atau denda. Jika pembeli yang membatalkan: pada masa pemasaran, tanpa kelalaian pengembang, pengembang dapat memotong paling rendah 20 persen dari pembayaran yang telah diterima ditambah pajak, atau 10 persen ditambah pajak jika kredit pemilikan rumah ditolak (Pasal 22H ayat (3) dan (4)); setelah PPJB, jika pembeli lalai dan telah membayar paling banyak 10 persen dari harga, seluruh pembayaran menjadi hak pengembang, dan jika lebih dari 10 persen, pengembang dapat memotong 10 persen dari harga (Pasal 22L ayat (3) dan (4)).

Desa adat dan Majelis Desa Adat adalah bagian dari cara Bali menyelesaikan perselisihan, dan peraturan provinsi memberi mereka peran yang jelas. Menurut Perda Bali 4/2019, Kerta Desa Adat menyelesaikan perkara adat menurut hukum adat desa itu, dengan mengutamakan perdamaian; jika damai gagal, ia memutus berdasarkan awig-awig atau pararem. Jika desa tidak dapat menyelesaikan perkara, para pihak dapat meminta Majelis Desa Adat (MDA): tingkat kecamatan, lalu kabupaten/kota, lalu provinsi. Putusan MDA provinsi bersifat final dan mengikat di dalam sistem adat; itu bukan putusan pengadilan negara.

Awig-awig berlaku bagi anggota desa (Krama Desa Adat), bagi Krama Tamiu, dan bagi tamiu: orang selain kedua kelompok itu yang berada di wilayah desa untuk sementara, atau tinggal di sana dan tercatat di desa (Pasal 1 angka 12). Definisi itu tidak menyebut kewarganegaraan, tetapi mencakup setiap orang di luar dua kelompok pertama, yang adalah warga masyarakat Bali beragama Hindu. Pararem sebuah desa dapat lebih spesifik: pararem tahun 2025 satu desa, yang dimuat di portal hukum adat provinsi, menyatakan bahwa tamiu termasuk warga negara asing. Itu contoh cara satu desa menuliskannya, bukan aturan untuk seluruh provinsi. Minta awig-awig dan pararem yang berlaku bagi bidang tanah itu.

Perda tidak menyebut hubungan putusan adat dengan putusan pengadilan atau keputusan kantor pertanahan. Permen 21/2020 Pasal 45 membolehkan sengketa tanah, dalam hal tertentu, diselesaikan melalui lembaga adat dan hasilnya dituangkan dalam akta autentik atau didaftarkan di pengadilan; hal tertentu itu tidak didefinisikan.

Perda Bali 5/2025 membentuk Bale Kerta Adhyaksa, berlaku sejak 18 Februari 2026, yang bekerja bersama kejaksaan untuk menyelesaikan secara restoratif perkara pidana ringan, perkara perdata sederhana, dan perselisihan masyarakat di wilayah desa adat. Yang tidak termasuk, antara lain, perkara adat, kejahatan berat, dan perkara yang sudah masuk penyidikan, penuntutan, atau persidangan. Penyelesaiannya dapat berupa putusan perdamaian final yang mengikat para pihak, yang bukan putusan pengadilan. Perda itu tidak menyebut sengketa tanah.

Surat keterangan tertulis dari desa adat bahwa tidak ada klaim adat atas tanah itu dan tidak ada kewajiban yang belum dibayar merupakan bagian dari langkah 6 pemeriksaan properti kami.