Собственные правила Бали для строительства и жизни

Каждый раздел называет официальный документ с его номером и даёт ссылку на текст. Округа и города уточняют детали в собственных планах территориального развития и регламентах, поэтому проверьте и зонирование участка.

Некоторые провинциальные документы задают направления, а не правила, напрямую обязывающие покупателя. Если это так, раздел об этом говорит.

Каждый иностранный турист платит 150 тысяч рупий один раз за поездку, безналичным способом, через Love Bali. Платёж действует, пока турист путешествует по Бали, до выезда из Индонезии. Это относится и к тем, кто прилетает из-за границы, и к тем, кто приезжает из другой части Индонезии.

Освобождены иностранные граждане с KITAS (временным видом на жительство) или KITAP (постоянным видом на жительство), обладатели дипломатических, служебных, студенческих виз и виз воссоединения семьи, а также члены экипажей. Покупатель, приехавший посмотреть недвижимость как турист, платит сбор.

Обладатели golden visa и виз других видов освобождаются только после одобрения заявки через Love Bali. Подать её нужно не позднее чем за пять дней до прибытия, а провинция решает в течение трёх дней.

Туристу, не заплатившему сбор, могут сделать предупреждение и отказать в обслуживании на туристических объектах.

Perda Bali 4/2026, подписанный в феврале 2026 года, запрещает перевод продуктивных земель, отмеченных в плане территориального развития (Lahan Produktif), в несельскохозяйственное использование. Исключения: стратегические национальные решения, изъятие земли для общественных нужд и переселение после стихийных бедствий, а также, возможно, жильё только для проживания владельца без другой земли под застройку. Он устанавливает административные санкции вплоть до сноса и восстановления земли. Его краткое изложение есть на странице «Правила по датам».

До него указание губернатора 2025 года обязывало каждого bupati и walikota (глав округов и городов) не одобрять перевод сельхозземель, включая охраняемые продовольственные сельхозземли (LP2B) и картографированные рисовые поля (LBS). Это указание было адресовано местным властям.

Используйте Карту на этом сайте, чтобы увидеть, попадает ли участок в опубликованный полигон охраняемых рисовых полей (LSD).

В качестве общего указания (arahan) провинциальный план территориального развития ограничивает высоту зданий 15 м над землёй, на которой они стоят, считая до места, где стены смыкаются со скатной крышей. Исключения, в частности: сооружения аэропортов и навигации, религиозные здания, объекты обороны, защиты от бедствий, связи и энергетики, а также больницы до пяти этажей.

В особых туристических зонах Bedugul-Pancasari и Kintamani предел составляет два этажа или 8 м, а туристическое размещение может занимать не более 40 процентов участка. В других туристических зонах размещение может занимать не более 50 процентов участка.

Планы территориального развития округов и детальные планы зонирования (RDTR) задают предел для каждого участка, и он может быть строже.

План территориального развития принимает Bhisama 1994 года Parisada Hindu Dharma Indonesia о святости храмов как основу для зоны вокруг каждого храма. Внешняя граница проходит не менее чем в 5000 м вокруг шести великих храмов (sad kahyangan), не менее чем в 2000 м вокруг храмов dang kahyangan, от 50 до 2000 м вокруг прочих храмов kahyangan jagat и от 5 до 50 м от внешней стены деревенских храмов.

В ядре зоны здания, кроме самого храма, ограничены одним этажом, кроме уровней ниже первого этажа на участке со склоном, а деятельность, снижающая святость храма, не допускается. Для храмовых территорий на застроенной земле (тип III) зоны можно скорректировать с учётом местных условий с согласия местной desa adat (традиционной деревни).

Прежде чем покупать, спросите в отделе планирования округа и у desa adat, находится ли участок в зоне храма.

Surat Edaran Gubernur Bali Nomor 7 Tahun 2025, циркулярное письмо губернатора Бали от 21 марта 2025 года, устанавливает правила поведения иностранных туристов на Бали. Оно адресовано должностным лицам, Majelis Desa Adat, предпринимателям и иностранным туристам. Это циркуляр, а не Perda и не Pergub.

Среди прочего циркуляр обязывает иностранных туристов уважать святость храмов и священных предметов, вести себя уважительно во время церемоний и одеваться скромно и подобающе в священных местах. Он запрещает им входить в utama mandala и madya mandala (внутреннюю и среднюю части) храма, кроме как для молитвы в балийской традиционной или молитвенной одежде и не во время менструации, лазать по священным деревьям и осквернять священные места, например забираться на священные постройки или делать непристойные фотографии, в том числе без одежды. Нарушителям грозят санкции или судебное преследование по действующему законодательству; единственная санкция, которую называет сам циркуляр, это отказ в обслуживании в туристических объектах для туриста, не заплатившего сбор. Циркуляр действует со дня выпуска, 21 марта 2025 года.

Циркуляр говорит об иностранных туристах. Он не указывает, относятся ли к ним иностранный житель или собственник. Desa adat может добавить свои правила для своих храмов; спросите у desa adat. Мы читали только английскую версию, опубликованную Disparda Bali, Туристическим управлением Провинции Бали; авторитетным является индонезийский текст.

Национальное право устанавливает береговую охранную полосу не менее 100 м от линии наивысшего прилива, с расчётом для каждого участка побережья. Провинциальный план территориального развития запрещает здания и деятельность, угрожающие функции этой полосы, и допускает некоторые вспомогательные объекты только при соблюдении условий.

Вдоль рек разрешено лишь ограниченное использование, например гидротехнические сооружения, мосты, трубы, кабели и линии электропередачи. Прочие здания, уже стоящие внутри речной охранной полосы, остаются в нынешнем состоянии и должны поэтапно приводиться в порядок, чтобы восстановить функцию полосы.

Точные линии охранных полос определяет каждый округ. Участок внутри такой полосы может оказаться вообще непригодным для строительства. Карта на этом сайте показывает ориентировочную береговую полосу в 100 м.

Страница о зонах и цветах на картах показывает, как детальные планы рисуют отступы и охраняемые сельхозземли поверх цветов зон.

В зонах водосбора, которые есть в каждом округе и городе, провинциальный план территориального развития не допускает новых буровых скважин и требует строгого контроля использования подземных вод.

По национальным правилам бизнесу в туристических, жилых или коммерческих зонах нужна лицензия на использование подземных вод, а домохозяйству или группе нужно разрешение, если забор составляет 100 м3 или более в месяц.

Прежде чем планировать скважину для виллы, спросите в округе, находится ли участок в зоне водосбора.

Каждое домохозяйство обязано само управлять своими отходами: сортировать их не менее чем на пять видов, компостировать или перерабатывать органику на месте или через деревенский пункт обработки отходов, сдавать вторсырьё в пункт приёма и отправлять на полигон только остаточные отходы. Управляющие жилыми комплексами, отелями, офисами и магазинами несут ту же обязанность на своих территориях. Desa adat может применять традиционные санкции по собственным правилам.

Пластиковые пакеты, пенополистирол и пластиковые соломинки запрещены на Бали для бизнеса и для использования всеми.

Согласно циркуляру 2025 года о движении Gerakan Bali Bersih Sampah («Чистый от отходов Бали»), каждая desa, kelurahan и desa adat с 1 января 2026 года должна организовать сортировку отходов у источника с отдельным графиком вывоза. Отели, торговые центры, рестораны и кафе тоже должны сортировать отходы, избегать одноразового пластика и отчитываться. Виллы не названы; спросите в desa или в окружном ведомстве по охране окружающей среды, распространяется ли это на виллу, работающую как бизнес.

У традиционных деревень Бали (desa adat) есть свои члены и правила. Провинциальный закон о desa adat (Perda 4/2019) выделяет три вида жителей: krama desa adat (индуисты, члены desa adat), krama tamiu (балийцы-индуисты, не являющиеся полноправными членами, но учтённые в местной desa adat) и tamiu (все остальные, кто временно находится на этой территории или живёт там и учтён). Определение tamiu не называет гражданство, но охватывает любого человека за пределами первых двух групп, поэтому иностранный собственник обычно относится к tamiu. В пояснении к закону сказано, что «учтён» (tercatat) означает учёт по линии администрирования населения (administrasi kependudukan), а не регистрацию в качестве члена; порядок учёта tamiu закон оставляет awig-awig и pararem каждой desa adat.

У tamiu ограниченные обязанности и права, которые каждая desa adat устанавливает в собственных письменных правилах (awig-awig и pararem). Взносы не отданы целиком на усмотрение деревни. Pergub Bali 34/2019 определяет dudukan как обязательный взнос (kontribusi wajib) krama tamiu и tamiu. В редакции Pergub 55/2022 (Pergub 2/2023 повторяет определение и не меняет Pasal 13) dudukan должен основываться на виде и стандарте, которые устанавливает провинциальный Majelis Desa Adat (MDA); порядок сбора и использования определяется pararem desa adat на основе руководства MDA, а собранный dudukan регулярно проверяется. Добровольные пожертвования это отдельный вопрос: Perda 4/2019 называет необязывающие пожертвования третьих лиц (dana punia) одним из источников дохода desa adat.

Это руководство, Keputusan MDA Bali 03/KEP-PSM.III/MDA-BALI/XII/2022 от 12 декабря 2022 года. Мы читаем его и как руководство, и как стандарт dudukan, на которые ссылаются Pasal 13 ayat (5) и (7) Pergub 55/2022: оно ссылается на Pasal 13 Pergub 55/2022 и задаёт стандарт, а отдельного решения о стандарте и более поздней редакции мы не нашли. Это руководство органа традиционного самоуправления, а не Perda и не Pergub, но Pergub 55/2022 поручает MDA установить стандарт и требует, чтобы pararem деревень следовали ему. Для tamiu оно допускает dudukan только по вопросам pawongan и palemahan, но не parahyangan, и задаёт верхний предел в стоимости риса, взимаемый в определённое время; период и срок действия размера устанавливает деревня: не более стоимости 1,5 кг риса для tamiu, у которого есть жильё на территории деревни (Tamiu Jenek или Rajeg), не более 1 кг для tamiu, который снимает там жильё не менее 35 дней (Tamiu Padunungan), и ничего при пребывании менее 35 дней (Tamiu Padgatakala). Рис оценивается по цене на тот момент. Руководство не говорит, как классифицируется иностранный собственник, который не живёт в своей недвижимости. Punia остаётся добровольным, без обязательной суммы и без принуждения. Pararem о dudukan обязан быть зарегистрирован в Dinas Pemajuan Masyarakat Adat Провинции Бали и получить регистрационный номер, а сборщики обязаны иметь поручение от bandesa adat и не вправе удерживать удостоверение личности (KTP) или семейную карту (KK).

Прежде чем покупать, попросите у bendesa adat pararem, который действует для tamiu, и его регистрационный номер, и узнайте письменно, чего от вас потребуют. Размеры различаются от деревни к деревне; в самом руководстве MDA сказано, что они очень различаются.

Регламент Бали о стандартах туризма требует, чтобы каждый туристический бизнес, включая предоставляющий размещение, имел регистрацию туристического предприятия (TDUP) и соответствовал стандартам туристического бизнеса. Каждый бизнес, продающий туристические услуги на Бали, также должен зарегистрироваться на туристическом портале провинции.

Нарушение этих правил считается мелким правонарушением. Регламент предусматривает арест на срок до трёх месяцев или штраф до 50 млн рупий, но с 2 января 2026 года UU 1/2026 отменяет арест, и остаётся только штраф до 50 млн рупий (категория III).

Как это согласуется с национальным лицензированием на основе оценки риска (PP 28/2025), не определено. Если вы планируете сдавать виллу, спросите у нотариуса, какие лицензии применяются.

Haluan 2023 года, 100-летняя хартия развития Бали на период с 2025 по 2125 год, обязывает руководителей провинции, округов, городов и деревень встроить её направления в свои планы. Она не устанавливает ни правил выдачи разрешений, ни собственных санкций.

В приложении к ней указаны направления, важные для покупателей: мораторий на новое туристическое строительство, особенно отелей, в Badung, Denpasar и Gianyar; более строгие разрешения в других местах; и то, что иностранцы не могут владеть землёй на Бали или контролировать её. Это заявления политики. Они показывают, куда могут двигаться будущие регламенты, тогда как владение землёй иностранцами регулируется национальным земельным правом.