Экологическое одобрение стройки: AMDAL, UKL-UPL и SPPL

Страница для иностранца, который строит дом или виллу на Бали или покупает их у застройщика. Она излагает, что говорят нормативные акты, со ссылкой на статью, и называет места, где акты молчат или расходятся. Это общая информация, а не юридическая консультация.

Экологическое одобрение это отдельный шаг, не то же самое, что разрешение на строительство. Страница о разрешениях на стройку описывает KKPR, PBG и SLF, и здесь они не повторяются. Страница об аренде виллы гостям описывает предпринимательскую лицензию, страница о правилах самого Бали описывает подземные воды, мусор и отступы, а страница о зонах объясняет условия, которые план землепользования привязывает к виду использования. Факты сверены с текстами, как они действуют на 16 октября 2026 года.

После реформы Cipta Kerja экологическое решение называется Persetujuan Lingkungan (PL, экологическое одобрение) и входит в состав предпринимательской лицензии, а не является отдельным разрешением. UU 32/2009 о защите окружающей среды в редакции UU 6/2023 определяет его как решение о экологической допустимости плана (keputusan kelayakan lingkungan hidup) или заявление об обязательстве управлять воздействием на среду (pernyataan kesanggupan pengelolaan lingkungan hidup), одобренные центральной или региональной властью (Pasal 1 angka 35). Прежнее izin lingkungan (UU 32/2009 Pasal 36) отменено UU 6/2023 (Pasal 22 angka 14), а PP 27/2012 о нём отменён PP 22/2021 (Pasal 529).

Одобрение привязано к предпринимательской лицензии. Оно является предпосылкой лицензии (PP 22/2021 Pasal 3(3)), прекращается вместе с лицензией (Pasal 3(5)), а продление лицензии без изменения деятельности может опираться на действующее одобрение (Pasal 3(6)). Старые документы остаются в силе: izin lingkungan, Surat Keputusan Kelayakan Lingkungan Hidup или рекомендация UKL-UPL, одобренные до вступления PP 22/2021 в силу 2 февраля 2021 года, сохраняют силу и считаются предпосылкой (Pasal 527 huruf a).

Сегодня работу делят три текста. PP 22/2021 о защите и управлении окружающей средой говорит, что такое одобрение и кому оно нужно. PP 28/2025 о лицензировании бизнеса по уровню риска, действующий с 5 июня 2025 года и заменивший PP 5/2021, говорит, как одобрение запрашивают через OSS и сколько длится каждый шаг (Pasal 78 до 105); то, что он не регулирует, следует экологическим нормам (Pasal 105). Регламент министра 4/2021 содержит список видов деятельности и размеров.

Принцип задан законом. Деятельность со значительным воздействием требует Amdal (UU 32/2009 Pasal 22(1)). Деятельность без него должна соответствовать стандарту UKL-UPL (Pasal 34(1) в новой редакции). Тот, кому не нужно ни то ни другое, составляет SPPL, который встроен в бизнес-номер и устанавливается для видов деятельности низкого риска (Pasal 35 в новой редакции). PP 22/2021 повторяет это и перечисляет критерии значительного воздействия, среди них изменение формы земли и ландшафта, деятельность, способная загрязнять или повреждать окружающую среду, и деятельность, затрагивающая охраняемые природные территории или культурное наследие (Pasal 4 до 8).

Регламент министра превращает принцип в список (Permen LHK 4/2021, Lampiran I по кодам KBLI и Lampiran II для видов деятельности без кода). Вид деятельности из списка требует Amdal при достижении размера из столбца Amdal, UKL-UPL при размере из столбца UKL-UPL и SPPL при размере из столбца SPPL (Pasal 3 до 7). Министр может перенести вид деятельности на другой уровень или добавить новый по письменному предложению министерства, губернатора, bupati или walikota либо граждан (Permen LHK 4/2021 Pasal 8 и 9) и оценивает списки не реже чем раз в пять лет (PP 22/2021 Pasal 9).

Мы читаем оба текста в том виде, как они действуют на 16 октября 2026 года: в базе BPK нет ни изменений, ни замены ни одного из них, а более нового списка министра мы не нашли. Список использует коды KBLI 2020, тогда как OSS применяет KBLI 2025 с 15 июня 2026 года (см. статью глоссария о KBLI). Спросите в экологическом ведомстве, под какую строку списка подпадает ваш план.

И/или. Мультисекторная строка соединяет участок и площадь здания словами и/или, поэтому план попадает в столбец, когда его участок или его площадь здания достигает цифры. Список не говорит, какой столбец применим, если участок попадает в один столбец, а площадь здания в другой; осторожное прочтение это более высокий уровень, а ответ для вашего участка даёт скрининг в OSS. В ячейке UKL-UPL этой строки вторая мера названа участком (Luas Lahan), тогда как строка называет её площадью здания (Luas Bangunan); мы читаем её как площадь здания.

Дом и вилла. Мультисекторная строка это запасная: сноска к Lampiran II говорит, что её уровни применяются к деятельности, не названной специально в своём секторе, и/или так, как указывают строки секторов Lampiran I, а Pasal 7(1) huruf b и (3) отправляют сервисный бизнес, которому нужны объекты, к Lampiran II. Строки виллы и размещения говорят по мультисекторному правилу, поэтому следуют первой строке. Деятельность, названная в списке под KBLI 41011 (Konstruksi Gedung Hunian), следует своей строке: UKL-UPL ниже 10 000 м2 и прочерк в столбце SPPL. Открытым остаётся вопрос, подпадает ли частный дом или жилой проект застройщика под KBLI 41011 вообще, ведь это строительный код.

Особые дома. Отдельная строка 41011 (rumah khusus: новые жилые дома по государственной помощи площадью от 28 до 36 м2 на земле получателей помощи) имеет свои цифры: Amdal от 50 га (2 500 домов), UKL-UPL более 3 га и менее 50 га (от 150 до 2 500 домов), SPPL до 3 га (150 домов). По собственному определению строка не описывает частную виллу или комплекс вилл.

Место может перевесить размер. План внутри охраняемой территории (kawasan lindung) или вплотную к ней требует Amdal независимо от размера (Permen LHK 4/2021 Pasal 3(3) huruf b; PP 22/2021 Pasal 5(2) huruf b). План находится вплотную, если граница участка касается границы территории или если научные соображения показывают воздействие на её функцию (PP 22/2021 Pasal 5(4)); во втором случае предприниматель просит указаний у экологического ведомства, а группа испытания отвечает, влияет ли план на охраняемую функцию (Pasal 5(5) и (6)). План внутри охраняемой территории должен также быть таким, какой закон там допускает (Pasal 5(3)); одобрение не делает его законным.

Lampiran I к PP 22/2021 перечисляет 23 вида охраняемых территорий. Среди них: защитные леса, торфяники, зоны водозабора и питания вод, береговая линия отступа, отступ от реки, территория вокруг озера или водохранилища, заповедник, мангровое побережье, национальный парк, территория культурного наследия, зона питания подземных вод, отступ от источника, коралловые рифы и охраняемые территории побережья и моря. Источники не привязывают их к участкам; чтобы узнать, находится ли ваш участок внутри или вплотную, спросите экологическое ведомство округа и ведомство пространственного планирования, а страница о зонах покажет, где публикуются планы.

Исключения. Amdal не требуется, и вместо него применяется UKL-UPL или SPPL, для плана в округе, чей детальный план пространственного развития (RDTR) дополнен стратегической экологической оценкой (KLHS), выполненной всесторонне и подробно (PP 22/2021 Pasal 10(1) huruf a, 11(1)). То же верно для плана, который по размеру не входит в список Amdal, если ведомство, управляющее охраняемой территорией, выдало для него исключение (huruf j). Мы не знаем, какие планы Бали отвечают первому условию. Страница карты показывает стадию каждого RDTR, включая совещание по KLHS; план на этой стадии ещё не завершён, и в прочитанных текстах не сказано, кто подтверждает условие. Спросите в экологическом ведомстве, действует ли оно для вашего участка.

Провинциальный план пространственного развития Бали (Perda Bali 2/2023) добавляет, что срезка и насыпка грунта в отступе от обрыва должны быть подкреплены экологическим документом (Pasal 85 huruf g angka 7). Страница о разрешениях на стройку описывает правила высоты, обрыва, пляжа и реки, а страница о зонах объясняет, что план может привязать условие (B1 в плане Kuta Selatan), требующее экологического документа. Провинциального акта (Perda или Pergub), который вводил бы отдельное экологическое одобрение для домов или вилл, мы не нашли.

PP 28/2025 называет базовые требования бизнеса вместе: KKPR, экологическое одобрение (PL) и PBG с SLF (Pasal 12(1)). Перечень не порядок, но порядок задают другие тексты. Проверка заявки на Amdal или UKL-UPL начинается с соответствия участка плану пространственного развития и наличия предшествующих одобрений плана (PP 28/2025 Pasal 87(1) huruf a и b, 96(1) huruf a и b), так что первым идёт KKPR или сам план. SIMBG, национальная система зданий, сообщает заявителю, что экологический документ и документ о пространственном использовании это предпосылки заявки на PBG и что экологический документ получают в Министерстве окружающей среды или в экологическом ведомстве округа. А PBG нужно иметь до начала строительства (PP 28/2025 Pasal 108(1)).

Итак, порядок, который мы читаем: KKPR (соответствует ли использование зонированию), затем экологическое одобрение, затем PBG до стройки, затем SLF до использования. Это наше прочтение этих текстов, а не фраза одного акта. Шаги KKPR, PBG и SLF, их сроки и санкции за стройку без PBG описаны на странице о разрешениях на стройку.

Изменения позже. Владелец SKKL или PKPLH обязан запросить изменение одобрения, когда меняется деятельность: технические характеристики, влияющие на среду, добавленная мощность, расширение участка, смена ответственного лица или план, не реализованный в течение 3 лет после выдачи (PP 22/2021 Pasal 89(1) и (2) huruf a, b, c, g, h). Для Amdal изменение названо и в PP 28/2025 Pasal 86(2). Спросите застройщика, соответствует ли построенное тому, что описывает одобрение.

Частный дом. PP 22/2021 требует одобрение для каждого предприятия и/или вида деятельности со значительным или незначительным воздействием (Pasal 3(1)) и определяет деятельность как любую форму активности, способную изменить природное окружение и повлиять на среду (Pasal 1 angka 11). Статьи, которая исключала бы частный дом физического лица, мы не нашли. PP 28/2025 возлагает обязанность на предпринимателей (Pasal 78(1)), а Permen LH/BPLH 22/2025 называет путь для деятельности, не являющейся бизнесом (Pasal 2(2)). Нужен ли владельцу, строящему один дом для себя, SPPL, UKL-UPL или ничего, прямо не сказано, а список размеров не делает исключений для частных домов.

На практике SIMBG просит каждого заявителя на PBG иметь экологический документ до подачи, и в перечне Badung для PBG он указан (см. страницу о разрешениях на стройку). Исходите из того, что ведомство по разрешениям попросит его даже для частного дома, и спросите в экологическом ведомстве, какой документ и какая форма нужны вашему дому.

Вилла, сдаваемая гостям. Это бизнес. Предпринимателю нужно одобрение как базовое требование до предпринимательской лицензии (PP 28/2025 Pasal 12(1), 78(1)), а строка виллы в списке использует мультисекторные цифры. Лицензия, туристический стандарт и уровень риска виллы описаны на странице об аренде виллы гостям.

Застройка. Список измеряет деятельность по участку и площади здания. Для застройки спросите, какой участок и какую площадь здания охватывает одобрение и охватывает ли оно каждую очередь и каждый участок, продаваемый покупателям; текста о том, как считают поэтапные или раздробленные проекты, мы не нашли. Если у одного предприятия несколько кодов KBLI в интегрированной деятельности на одной сплошной территории, экологический документ соответствует самому высокому из требуемых уровней (PP 28/2025 Pasal 78(6)). Pasal 13 освобождает торговый или сервисный бизнес в здании или комплексе общего пользования от базовых требований, если управляющий уже имеет KKPR, PL, PBG и/или SLF; текст говорит о торговле и услугах и не называет виллы, поэтому мы не знаем, касается ли он оператора виллы в комплексе.

Что просить. Попросите у застройщика документ, соответствующий уровню, с номером, датой и органом выдачи: для Amdal Surat Keputusan Kelayakan Lingkungan Hidup (SKKL); для UKL-UPL persetujuan Pernyataan Kesanggupan Pengelolaan Lingkungan Hidup (PKPLH); для малого проекта SPPL, самостоятельное заявление, которое OSS выдаёт автоматически с NIB (PP 28/2025 Pasal 78(3), 101(2)). Проект, одобренный до 2 февраля 2021 года, может иметь прежние izin lingkungan, SKKL или рекомендацию UKL-UPL, которые остаются в силе (PP 22/2021 Pasal 527 huruf a). Проверьте, что название, место и размер в документе относятся к тому проекту, который вы покупаете.

Что публично. Amdalnet, система Министерства окружающей среды, показывает открытый список объявлений о заявках на Amdal и UKL-UPL с сроками для замечаний (вкладки Amdal, Addendum, UKL-UPL и Audit; 2 272 записи на 16 октября 2026 года), а в разделе Data dan Informasi Persetujuan Lingkungan список одобрений (460 записей). Строки первой прочитанной страницы выданы министром и относятся к 2022 и 2023 годам; остальные страницы мы не читали. Закон требует объявлять решение о допустимости публично через электронную систему (UU 32/2009 Pasal 39 в новой редакции). Министерство сообщает, что любой, кому нужен файл SKKL или PKPLH, может запросить его у своей дирекции по электронной почте.

Что не публично, насколько мы нашли. На 16 октября 2026 года мы не нашли открытого поиска по одобрениям одного округа и поиска в OSS по названию компании, который показывал бы экологическое одобрение (поиск по NIB показывает только NIB; см. страницу о проверке застройщика). Страница экологического ведомства Badung, которую мы прочли, перечисляет одну лицензию 2018 года и реестром не является. Для проекта, одобренного bupati, попросите документ у застройщика, а в экологическом ведомстве округа попросите письменно подтвердить его номер и дату. Страница о проверке застройщика описывает компанию, её владельцев и реестры.

Административные санкции. Тот, кто ведёт предприятие или деятельность без одобрения либо без лицензии, которая его содержит, подлежит административным санкциям (UU 32/2009 Pasal 82A, вставлена UU 6/2023 Pasal 22 angka 32). Закон называет пять: письменное предупреждение, принуждение властью (paksaan pemerintah), административный штраф, заморозка предпринимательской лицензии и её отзыв (Pasal 82C). Министр, губернатор или bupati/walikota обязаны применять их, когда проверка выявляет нарушение, каждый по выданным им одобрениям (PP 22/2021 Pasal 505, 506, 508).

Штраф за отсутствие одобрения это доля стоимости инвестиций, применяемая вместе с принуждением властью (Permen LH/BPLH 6/2026 Pasal 43 до 45): 2,5 процента, если у предприятия есть лицензия, но нет одобрения, и 5 процентов, если нет ни того, ни другого, с потолком Rp3.000.000.000 за каждое нарушение. Стоимость инвестиций это основной капитал плюс оборотный. 5 процентов применяют и тогда, когда меняются технические характеристики, расширяется участок или добавляется деятельность способом, не охваченным лицензией (Pasal 45(2)). PP 22/2021 называет те же проценты и потолок (Pasal 514 до 516). Permen LH/BPLH 6/2026, действующий с 15 июня 2026 года, заменил Permen LHK 14/2024 по тому же вопросу, поэтому более старые источники цитируют прежний акт.

Кто отвечает. Санкции адресованы ответственному лицу предприятия или деятельности (penanggung jawab usaha dan/atau kegiatan). В прочитанных текстах не сказано, как они применяются к покупателю, который принимает здание или виллу, построенные без одобрения. Попросите нотариуса увидеть одобрение до покупки и выяснить, как отсутствие одобрения урегулировано в договоре купли-продажи.

Уголовные нормы. UU 32/2009 Pasal 109 в редакции UU 6/2023 (Pasal 22 angka 36) наказывает того, кто ведёт предприятие без лицензии или одобрения и тем самым причиняет пострадавших или вред здоровью, безопасности или окружающей среде. Закон устанавливал лишение свободы от 1 до 3 лет и штраф от Rp1.000.000.000 до Rp3.000.000.000. UU 1/2026 о корректировке уголовных наказаний, действующий с 2 января 2026 года, излагает это заново (Lampiran I nomor 150): лишение свободы до 3 лет и/или штраф до категории III, то есть Rp50.000.000 для физического лица (UU 1/2023 Pasal 79(1) huruf c), без особого нижнего предела (общий нижний предел штрафа Rp50.000, Pasal 78(2)). Для корпорации, например компании-застройщика, UU 1/2023 Pasal 121 устанавливает штраф не ниже категории IV, Rp200.000.000, если закон не предусматривает иное, и, если срок лишения свободы менее 7 лет, не выше категории VI, Rp2.000.000.000 (Pasal 121(1) и (2) huruf a; Pasal 79(1) huruf d и f). Должностному лицу, выдавшему одобрение без Amdal или UKL-UPL, грозит до 3 лет и/или категория III (Pasal 111 в новой редакции).

Застройщику: Какой уровень экологического одобрения у проекта: Amdal, UKL-UPL или SPPL? Можно ли увидеть документ с номером, датой и органом выдачи? Называет ли он этот проект, этот участок, эту площадь участка и здания? Охватывает ли он каждую очередь и каждый продаваемый участок или объект?

Застройщику: Выдано ли оно до 2 февраля 2021 года (прежнее izin lingkungan) или по действующим правилам? Менялся ли проект с тех пор по участку, площади здания, мощности или ответственной стороне, и менялось ли одобрение? Какие технические одобрения ему понадобились (сточные воды, выбросы, опасные отходы, транспорт), и можно ли их увидеть?

В экологическое ведомство округа (DLH) и ведомство лицензирования (DPMPTSP): Какой уровень нужен дому или вилле с такой площадью участка и здания на этом участке? Находится ли участок внутри охраняемой территории, отступа или зоны питания вод либо вплотную к ним? Действует ли здесь RDTR с завершённой KLHS? Можете ли вы письменно подтвердить номер и дату одобрения этого проекта?

Нотариусу: Входит ли экологическое одобрение в документы, которые вы проверяете до акта? Что сказано в договоре, если одобрения нет или оно оказалось неверным? Кто отвечает за штраф и кто за расходы на исправление проекта?

Подпадает ли частный дом или жилой проект застройщика под KBLI 41011 (Konstruksi Gedung Hunian, строительный код) и тем самым под свою строку (UKL-UPL ниже 10 000 м2, записи для SPPL нет) или читается через мультисекторную строку (SPPL ниже 1 га и 5 000 м2). Прочитанные тексты этого не говорят.

Нужно ли частному дому, который строит владелец, какое-либо экологическое одобрение или только экологический документ, которого просит SIMBG, и какой документ принимает округ.

Как работают мультисекторные цифры, когда участок и площадь здания попадают в разные столбцы, что измеряет слово terbangun (застроенный) и как считают поэтапные проекты или отдельно продаваемые участки.

Есть ли в системе специальная стандартная форма UKL-UPL с автоматическим путём для виллы. Приложение к PP 28/2025 относит виллу к деятельности среднего низкого риска (см. страницу об аренде виллы гостям), но его строка о вилле не называет экологический документ.

Какой план Бали отвечает условию исключения из Amdal в PP 22/2021 Pasal 10(1) huruf a (RDTR, дополненный KLHS) и кто это подтверждает.

Нужно ли покупателю, принимающему построенную виллу, новое одобрение или изменение существующего. PP 22/2021 Pasal 89(2) huruf h называет смену ответственного лица среди оснований для изменения одобрения, но говорит о владельце SKKL или PKPLH.

Сборы за оценку Amdal или UKL-UPL и стоимость технических одобрений: мы их не читали.

Публичный реестр одобрений одного округа. Мы его не нашли. Список министерства охватывает решения министра, а первая прочитанная страница показывает 2022 и 2023 годы. Ссылка Data SPPL dan UKL-UPL Menengah Rendah на Amdalnet ведёт на amdal.menlhk.go.id, который 16 октября 2026 года не открылся.

Правила каждого округа. Мы не нашли Perda или Pergub Бали об экологическом одобрении для домов или вилл и не читали экологические правила и перечни документов каждого округа.

Источники, расходящиеся с текстами. Permen LH/BPLH 6/2026 заменил Permen LHK 14/2024, поэтому более старые источники о санкциях цитируют прежний акт. Список размеров использует коды KBLI 2020, тогда как OSS применяет KBLI 2025. PP 22/2021 и список изданы на основании UU 11/2020 о создании рабочих мест, который заменён UU 6/2023; их текст мы считаем неизменным.