Аренда жилья на Бали для проживания: кто вправе сдавать, договор, залог

Страница для иностранца, который арендует дом, виллу или комнату для жизни, на год или помесячно. Она излагает, что говорит писаный закон, со ссылкой на статью, и называет места, где закон, как мы нашли, молчит. Это общая информация, а не юридическая консультация. О районах, ценах аренды и о том, где искать жильё, здесь ничего нет.

Правила об аренде содержатся в Гражданском кодексе, книга III, глава VII (Pasal 1548 до 1600), которую мы прочли целиком. Закона или нормы Бали, написанных именно для человека, который арендует жильё для жизни, мы не нашли. Где страница пишет, что Гражданский кодекс чего-то не говорит, единственной защитой остаётся договор, поэтому прочтите его до оплаты.

Долгая аренда земли или дома на много лет и земельные права за ней разобраны на странице об аренде; эта страница ссылается на неё и не повторяет её. Вилла, которую сдают туристам на короткие сроки, это бизнес с лицензией и региональным налогом на гостиничные услуги: см. страницу о сдаче виллы гостям, где также объяснено, где для этого налога проходит граница между проживанием и долгой арендой. Налог с арендной платы и способы пожаловаться описаны на других страницах, на которые указывает эта.

Не охвачено: цены, районы, поиск жилья, правила для пансионов (kost) и налоги за пределами ссылок. Учёт иностранца с разрешением на пребывание в управлении населения и обязанность сообщать иммиграционной службе, где он живёт, описаны на странице о KITAS и KITAP.

Гражданский кодекс определяет аренду как соглашение, по которому одна сторона предоставляет другой пользование вещью в течение определённого срока за плату (Pasal 1548). Определение не говорит, что сдающий должен быть собственником, и статьи главы о том, кто вправе сдавать, мы не нашли. Глава говорит о другом: что обязан вам тот, кто сдаёт: передать жильё, поддерживать его в состоянии, пригодном для согласованного использования, и дать вам спокойно им пользоваться весь срок (Pasal 1550). Договор действует только между теми, кто его заключил (Pasal 1340), поэтому аренда, заключённая с тем, кто не собственник, сама по себе собственника не связывает. Если у этого человека не было права сдавать, ваше требование предъявляется к нему.

Если третье лицо заявляет право на жильё или подаёт иск о вашем выселении, вы обязаны сообщить об этом сдающему и можете привлечь его как поручителя (Pasal 1558). Если вам мешает иск о праве собственности, вы вправе требовать пропорционального снижения платы при условии, что собственнику о помехе сообщили в установленном порядке (Pasal 1557). Сдающий не отвечает перед вами за того, кто мешает без какого-либо права на жильё; вы можете сами предъявить иск этому лицу (Pasal 1556).

Если тот, кому вы платите, сам арендатор, он не вправе без разрешения сдать жильё в субаренду или передать свою аренду другому (в официальной копии Pasal 1559, которую мы читали, слово о субаренде искажено; стандартный текст его называет). Гражданский кодекс грозит расторжением его аренды и возмещением убытков, а собственник после этого не обязан соблюдать соглашение о субаренде (Pasal 1559). Арендатор, который живёт в арендованном доме, вправе на свой риск сдать часть дома другому, если договор этого не запрещает (та же статья). Тот, кто сдаёт вам, может держать только аренду, на дом или на землю под ним: спросите, что именно он держит и до какого срока. Статьи о судьбе субаренды, если вышестоящая аренда закончится раньше, мы не нашли, поэтому держите свой срок внутри его срока.

Тому, кто сдаёт за собственника, нужны полномочия от собственника. Доверенность (pemberian kuasa) можно выдать публичным актом, частным письмом, письмом или даже устно (Pasal 1793), но доверенность в общих выражениях охватывает только действия по управлению; действия, которые вправе совершать только собственник, требуют прямых слов (Pasal 1796). Гражданский кодекс не говорит, является ли сдача дома на год управлением или таким действием. Попросите письменную доверенность, где названо жильё, сказано, что сдавать разрешено, указан срок и сказано, кто вправе получать арендную плату и залог.

Сдача того, что вам не принадлежит, с получением денег может быть и мошенничеством по новому Уголовному кодексу. Страница о спорах и жалобах, раздел «Полиция», излагает статьи и порядок заявления.

Залог или аренду за год, выплаченные не тому человеку, вернуть трудно. Эти проверки занимают день или два и не требуют юриста, хотя часть в земельном управлении может сделать нотариус.

Человек в сертификате. Попросите показать земельный сертификат (sertipikat) или акт, на котором стоит жильё, и сравните имя в нём с удостоверением личности или паспортом того, с кем вы имеете дело. Как сказано в проверке объекта, BHUMI показывает участок, но не имя собственника, а чтобы увидеть сертификат в приложении министерства, нужен вход самого правообладателя. Любое заинтересованное лицо вправе знать данные, хранящиеся в земельной книге (PP 24/1997 Pasal 34 ayat (1)); текст не говорит, есть ли такой интерес у будущего арендатора, поэтому безопасный путь: попросить нотариуса или PPAT проверить это в земельном управлении.

Тот, кому вы платите. Банковский счёт, на который поступают арендная плата и залог, должен быть счётом собственника или лица, названного в письменных полномочиях собственника. Платёж на личный счёт посредника даёт вам требование только к посреднику.

Согласие собственника. Если человек не собственник, попросите подписанное согласие или доверенность собственника (раздел «Кто вправе сдать вам жильё») и до оплаты сами поговорите с собственником. Если человек арендатор, попросите его договор аренды, письменное согласие собственника на субаренду (Pasal 1559) и дату окончания его аренды.

Ипотека. Спросите, нет ли на земле ипотеки (Hak Tanggungan). Договор об ипотеке может запретить собственнику сдавать в аренду, определять или менять срок аренды и получать арендную плату вперёд без предварительного письменного согласия держателя (UU 4/1996 Pasal 11 ayat (2) huruf a). Страница об аренде советует спросить у нотариуса, как ипотека влияет на аренду, если держатель обратит на неё взыскание.

Агент. Если участвует агент или брокер, страница о специалистах излагает, как проверить лицензию агента, что должно быть в письменном договоре с ним и какова комиссия за аренду.

Само жильё. Посмотрите его до оплаты и составьте акт о состоянии в день, когда получаете ключи (раздел «Ремонт, повреждения и залог»).

Ремонт. Сдающий обязан передать жильё в исправном состоянии и в течение аренды организовать необходимый ремонт, кроме того, что лежит на арендаторе (Pasal 1551). Мелкий повседневный ремонт лежит на арендаторе. Если договор не говорит иначе, это ремонт магазинных шкафов (lemari toko), оконных ставней, внутренних замков и оконных стёкол и того, что по местному обычаю к ним относится, но собственник несёт его, если он нужен из-за повреждения жилья или непреодолимой силы (Pasal 1583). Кодекс не называет размера того, что считается мелким. Крыши в названном им перечне нет, и по нашему прочтению его текста необходимый ремонт, который не мелкий и не повседневный, лежит на сдающем (Pasal 1551); поскольку местный обычай входит в критерий, запишите это. Ремонт, который нельзя отложить до конца аренды, арендатор обязан допустить, плата снижается пропорционально, если ремонт длится больше сорока дней, а арендатор вправе расторгнуть аренду, если в это время в жилье нельзя жить (Pasal 1555).

Состояние и повреждения. Если стороны в начале составили акт о состоянии (pertelaan), арендатор возвращает жильё таким, как описано в акте, кроме того, что погибло или потеряло в цене от старости или от непредвиденного и неизбежного случая (Pasal 1562). Без акта считается, что арендатор получил жильё в хорошем состоянии, если не доказано обратное (Pasal 1563), и он отвечает за повреждения, если не докажет, что не виноват (Pasal 1564), в том числе за повреждения, причинённые теми, кто живёт с ним или принял его аренду (Pasal 1566). Поэтому акт о состоянии, подписанный в день получения ключей, с датированными фотографиями, это самая сильная защита, которую кодекс даёт арендатору.

Залог. Глава об аренде о залоге молчит: можно ли его требовать, в каком размере, что он покрывает и когда возвращается. Мы просмотрели Pasal 1548 до 1600. Поэтому залог это то, что сказано в договоре, а требование о нём это требование о нарушении договора. Запишите в договор сумму, назначение, срок возврата и способ показа вычета и попросите расписку, где сказано, что деньги это залог.

Платите на банковский счёт собственника или лица, названного в письменных полномочиях собственника, и сохраняйте подтверждение перевода. Арендная плата внутри Индонезии это платёж, который должен быть в рупиях, а исключения в UU 7/2011 Pasal 21 ayat (2) аренду не называют (правило разобрано на странице о финансировании). Указывайте плату в рупиях.

Берите расписку за каждый платёж, с подписью и датой, где сказано, за что платёж: за какие месяцы аренда или залог. Гражданский кодекс показывает, почему. В споре о плате по устной аренде, которая уже исполняется, при отсутствии расписки верят сдающему под присягой, если арендатор не предпочтёт поручить экспертам оценить плату (Pasal 1569). Статья написана для устной аренды; при письменной аренде цена указана в договоре, но расписка всё равно доказывает, что и когда вы заплатили.

Глава Гражданского кодекса об аренде не ограничивает, сколько арендной платы можно внести вперёд. Год, оплаченный вперёд, не защищает вас, если сдавший не имел права сдавать (раздел «Кто вправе сдать вам жильё») или если жильё продадут. Оплата помесячно или в два приёма, второй после вашего въезда, ограничивает потерю; собственник может не согласиться. Если на земле есть ипотека, договор может запретить собственнику получать арендную плату вперёд без письменного согласия держателя (UU 4/1996 Pasal 11 ayat (2) huruf a).

Продажа жилья не прекращает ранее заключённую аренду, если стороны не согласовали при сдаче жилья, что она прекратится (Pasal 1576). Если согласовали, арендатор не вправе требовать возмещения убытков, пока договор прямо его не предусматривает, а если предусматривает, он не обязан выезжать, пока причитающееся возмещение не выплачено (та же статья). Покупатель, который применяет такое условие, обязан предупредить арендатора за такой срок, какого требует местный обычай для прекращения аренды (Pasal 1578). Один год в этой статье относится к аренде земли, так что для дома срок определяет обычай, а кодекс его не называет.

Статьи, которая ставила бы защиту арендатора в зависимость от записи аренды в земельном управлении или от того, знал ли о ней покупатель, мы не нашли. Запись необязательна (страница об аренде); спросите нотариуса, стоит ли записывать вашу. Смерть собственника или арендатора аренду тоже не прекращает (страница об аренде).

Принудительная продажа по ипотеке тоже продажа. Договор об ипотеке может содержать обещание собственника освободить объект при обращении взыскания (UU 4/1996 Pasal 11 ayat (2) huruf j). Прочитанные нами тексты не говорят, как это обещание соотносится с Pasal 1576 для арендатора земли. Страницы о финансировании и об аренде излагают то, что нам известно; спросите нотариуса, прежде чем подписывать аренду земли, обременённой ипотекой.

Письменная аренда прекращается в силу закона по истечении согласованного срока, без уведомления (Pasal 1570). Неписьменная прекращается только после того, как одна сторона уведомит другую с соблюдением срока, которого требует местный обычай (Pasal 1571). Если арендатор дома или комнаты остаётся после окончания письменной аренды, а собственник не возражает, кодекс предполагает, что он остаётся на тех же условиях на срок, который задаёт местный обычай, и уйти или быть выселенным он может только после уведомления, данного по обычаю (Pasal 1587). Страница об аренде излагает общее правило и то, что опцион на продление это лишь условие договора. Если вы хотите остаться, попросите продление письменно до даты окончания, вместе с платой.

Ничто в главе не позволяет арендатору досрочно прекратить аренду, потому что он уезжает с Бали, меняет работу или нашёл жильё лучше. Кодекс называет погибшее жильё (Pasal 1553) и жильё, непригодное для жизни во время ремонта (Pasal 1555). Сдающий не вправе прекратить аренду, потому что хочет пользоваться жильём сам, если договор этого не говорит, и тогда он обязан заранее уведомить (Pasal 1579 и 1580). Если одна сторона нарушает договор, другая вправе выбрать: требовать исполнения или расторжения, с возмещением убытков (Pasal 1267), а о расторжении просят суд, даже если договор говорит иное (Pasal 1266). Как суды относятся к условию, позволяющему одной стороне прекратить аренду самой, мы не исследовали.

Глава не даёт сдающему права самому выселять арендатора и запрещает ему менять форму или устройство жилья в течение аренды (Pasal 1554). О входе собственника в жильё во время аренды она ничего не говорит: договор должен сказать, когда он может войти и с каким уведомлением.

Иммиграция. Иностранец в Индонезии обязан сообщать об изменении адреса в местное иммиграционное управление (UU 6/2011 Pasal 71 ayat (1) huruf a в редакции UU 6/2023); порядок оставлен правительственному регламенту (Pasal 71 ayat (2)). Когда вы въезжаете в арендованное жильё, эта обязанность ваша. У собственника есть отдельная обязанность: иммиграционный или полицейский сотрудник может спросить у любого, кто даёт иностранцу возможность остановиться, данные этого иностранца (Pasal 72 ayat (1) в редакции UU 63/2024), а владелец или управляющий места проживания обязан передать данные проживающих там иностранцев по запросу (Pasal 72 ayat (2)). Непредставление данных после запроса это правонарушение, и статья говорит об иностранце, который проживает «в доме или в месте проживания» (Pasal 117).

Страница о сдаче виллы гостям излагает это правонарушение, как его наказание читается после UU 1/2026, и APOA, иммиграционное приложение для таких данных. В форме регистрации APOA среди видов жилья есть «Rumah Sewa» (арендный дом). Ни один текст не говорит, «проживает» ли (menginap) в этом смысле арендатор, который живёт в доме год, поэтому спросите иммиграционное управление и согласуйте в договоре, кто вносит данные и кто хранит квитанцию.

Banjar. Закон Бали о традиционных деревнях (Perda Bali 4/2019) называет tamiu человека, который не входит в две группы балийцев-индуистов и временно находится на территории деревни или живёт там и учтён. «Учтён» означает учтён в системе учёта населения, а как учитывают tamiu, оставлено каждой desa adat (Pasal 1 angka 12, Pasal 8 ayat (3) и пояснение к Pasal 8 ayat (2)). Руководство совета традиционных деревень 2022 года называет Tamiu Padunungan человека, который живёт временно не менее 35 дней, арендуя жильё на территории деревни, требует, чтобы pararem деревни о её жителях содержал учёт (pendataan) tamiu, и возлагает взнос dudukan на tamiu. Обязанности tamiu оно перечисляет как ограниченные взносом dudukan, совместным трудом (patedunan) и добровольными пожертвованиями (punia). Предел dudukan и остальная картина изложены на странице о собственных правилах Бали и в ответе FAQ о взносах banjar.

Официального текста нормы Бали, которая обязывала бы иностранного арендатора или собственника регистрировать арендатора в banjar, мы не нашли. Нормы города Денпасар (только граждане Индонезии) и округа Джембрана о старосте квартала существуют, а страница о регистрации на Бали излагает прочитанные нами тексты и то, что они говорят об иностранцах. Чего ждёт banjar, это местная практика. Спросите banjar и получите ответ письменно. Ни один прочитанный нами текст не говорит, кто из собственника и арендатора платит dudukan, поэтому запишите это в договор.

Начните письменно. Должник считается просрочившим, когда его предупредили письменным требованием или равным ему актом либо в силу самих условий обязательства (Pasal 1238), а возмещение убытков за неисполнение причитается с того момента, когда должник, признанный просрочившим, всё же не исполняет (Pasal 1243). Датированное письменное требование, отправленное так, чтобы вы могли доказать получение, с названием договора, суммой (например, залогом) и сроком, это обычный первый шаг, его часто называют somasi. Попросите индонезийского адвоката написать или проверить его.

Если это не помогло, пути описаны на странице о спорах и жалобах. Арендатору подходят гражданский суд для иска о договоре, который начинается с собственной медиации суда (раздел «Гражданский суд»), урегулирование через традиционную деревню (раздел «Desa adat») и полиция, когда кто-то сдал жильё, которое ему не принадлежало, или взял деньги за жильё, которого нет (раздел «Полиция»). Земельное управление и административный суд занимаются земельными правами и земельными решениями, а залог или ремонт, по нашему прочтению, к ним не относится.

Не прекращайте платить арендную плату без консультации. Платить вовремя это главная обязанность арендатора (Pasal 1560), а арендатор, который перестал платить, даёт собственнику основание просить суд о расторжении (Pasal 1266).

Собственник, получающий арендную плату, платит с неё подоходный налог. Ставка, кто удерживает налог и сроки описаны на страницах об аренде, о налогах и расходах при покупке и о налоговых сроках владельца и здесь не повторяются. Арендатор, который является отечественной компанией или другим налоговым агентом, названным в регламенте, удерживает налог; иначе его платит собственник. Спросите налогового консультанта, как это относится к вам.

Имя в земельном сертификате или в аренде над жильём это имя того, кто сдаёт вам, либо приложено письменное согласие или доверенность собственника и вы сами поговорили с собственником.

Удостоверение личности или паспорт этого человека совпадает с сертификатом или доверенностью, а счёт для арендной платы и залога оформлен на этого человека.

Вы спросили, нет ли на земле ипотеки и что согласие держателя значит для вашей аренды.

Договор письменный, на индонезийском языке (Bahasa Indonesia) и на языке, который вы читаете, и в нём указаны срок, плата в рупиях, залог и срок его возврата, кто платит за ремонт, коммунальные услуги и взносы banjar, уведомление для каждой стороны, продление и что будет, если жильё продадут.

Акт о состоянии с датированными фотографиями подписан в день получения ключей, а за каждый платёж есть подписанная расписка, где сказано, за что он.

Вы знаете, кто сообщает о вас в иммиграцию, и чего banjar требует от арендатора, письменно.