Финансирование недвижимости на Бали

Эта страница о деньгах: кредит под залог дома или квартиры на Бали, оплата застройщику по частям и то, как совершается платёж. Она излагает, что говорит писаный закон. Это общая информация, а не юридическая или финансовая консультация, и она не рекомендует ни банк, ни продукт, ни схему.

Страница не называет процентных ставок, комиссий и сумм кредита. Это условия каждого банка, и они меняются. Если страница упоминает банковский продукт, это лишь пример того, что такой продукт существовал на указанную дату.

Если страница говорит, что мы не нашли текста, это значит: мы искали в официальных источниках, названных в разделе, и не нашли. Это не значит, что ответ отрицательный. Ваш случай должны проверить нотариус (notaris) или уполномоченный по земельным актам (PPAT) и кредитор.

Нерезидент может получить кредит только в рамках исключений, и правило зависит от того, где живёт заёмщик, а не от гражданства. Регламент Bank Indonesia о денежном и валютном рынках, PBI 6/2024, заменивший PBI 24/7/2022 (Pasal 193(f)), запрещает банкам предоставлять овердрафт, кредит и/или финансирование в рупиях или в иностранной валюте нерезиденту (bukan penduduk) (Pasal 115(1)(d)). Главное исключение допускает кредит или финансирование нерезиденту при условии определённой экономической деятельности в Индонезии (Pasal 115(2)(c)); какая это деятельность, перечисляет PADG, описанная ниже. Pasal 115(2) называет и другие исключения, в том числе иные операции, которые устанавливает Bank Indonesia (пункт e). Подробности она оставляет регламенту Совета управляющих (PADG) (Pasal 117). Банк, нарушивший запрет, подлежит административным санкциям, от письменного предупреждения до отзыва лицензии или статуса (Pasal 133(1)).

Нерезидент это физическое лицо, юридическое лицо или другая организация, которые не проживают в Индонезии или проживают в ней менее одного года. Резидент это тот, кто проживает или планирует проживать в Индонезии не менее одного года (Penjelasan Pasal 28(2)). Иностранец, живущий за границей, поэтому нерезидент. Нерезидентом остаётся и приезжий, находящийся в Индонезии менее года, если он не планирует жить здесь не менее года; как банк оценивает этот план и чем он подтверждается, текст не говорит. Какое разрешение у вас есть и на какой срок, смотрите на странице о визах и пребывании.

Подробности в PADG 11/2024 о валютных операциях на валютном рынке в редакции PADG 7/2026 (действует с 1 апреля 2026 года); следующие изменения, PADG 11/2026 и PADG 15/2026, эти статьи не меняют. PADG повторяет запрет (Pasal 46(1)(d)) и перечисляет, что считается кредитом нерезиденту при условии определённой экономической деятельности в Индонезии (Pasal 47(1)): синдицированный кредит, где банк за рубежом даёт большую долю, на проект реального сектора в Индонезии; кредит под залог размещённых средств в том же банке, не больше этих средств, не дольше их оставшегося срока и на экономическую деятельность в Индонезии; кредитная карта; потребительский кредит или финансирование в Индонезии (kredit atau pembiayaan konsumsi di Indonesia); внутридневной овердрафт; отрицательный остаток из-за списания комиссий; и иная деятельность. Что такое потребительский кредит, PADG не определяет (в пояснении только «Cukup jelas»). Правило Bank Indonesia о loan to value для своих целей (его Pasal 1 начинается словами «Dalam Peraturan Anggota Dewan Gubernur ini») определяет кредит на дом, квартиру, ruko или rukan как потребительский кредит (PADG 21/25/PADG/2019 в редакции PADG 23/6/PADG/2021, Pasal 1 angka 12). PADG 11/2024 не говорит, что использует это значение. Если читать их вместе, ипотека нерезиденту может подпадать под Pasal 47(1)(d); это наше прочтение, а не правило. Ни один текст не обязывает банк её выдать, а текста о том, как банк применяет Pasal 47(1)(d) к покупателю-нерезиденту, мы не нашли. Банк, нарушивший запрет, получает письменное предупреждение и обязан заплатить 1% суммы операции, не менее Rp10 000 000 и не более Rp1 000 000 000 (Pasal 46(3)).

Правила о соотношении кредита и стоимости от гражданства не зависят. Регламент Bank Indonesia о соотношении кредита и стоимости обеспечения (Rasio LTV) и финансирования и стоимости (Rasio FTV) охватывает кредиты банков и финансирование шариатских банков для дома (rumah tapak), квартиры (rusun) и дома с магазином или офисом, и определяет их по объекту недвижимости, а не по заёмщику. Ни исходный регламент (PADG 21/25/PADG/2019), ни семь его изменений не упоминают гражданство заёмщика. Он устанавливает пределы соотношения, которые банк обязан соблюдать, на ограниченный срок: PADG 30 за 2025 год, действующий с 1 января 2026 года, сохраняет их до 31 декабря 2026 года. Мы не называем здесь значений, потому что Bank Indonesia меняет их регламентами.

Поэтому для резидента, а для нерезидента в пределах этих исключений, решение, кредитовать ли иностранца, принимает сам банк по своей кредитной политике. Первый юридический вопрос после резидентства состоит в том, может ли объект быть обременён Hak Tanggungan, это следующий раздел. Только как пример, не как рекомендация: на 4 октября 2026 года страница продукта PT Bank Permata Tbk Permata KPR iB IMBT, шариатского жилищного финансирования (KPR, kredit pemilikan rumah) по принципу аренды с выкупом, называла Warga Negara Indonesia dan Warga Negara Asing среди тех, кто может подать заявку. Эта страница не отвечает на вопрос о резидентстве выше. Условия, цена и одобрение остаются за банком, и мы их не оцениваем.

Кредит может прийти и из-за границы. Пояснение к UU 4/1996 говорит, что кредитный договор может быть заключён за границей, а его сторонами могут быть иностранные лица или организации, если кредит используется на цели развития в Индонезии (Penjelasan Pasal 10(1)); относится ли к ним покупка жилья, текст не говорит. Сторона, живущая за границей, должна указать в акте Hak Tanggungan выбранный адрес в Индонезии (Pasal 11(1)(b)). Циркуляр Bank Indonesia о правиле рупии даёт пример международного финансирования, на которое это правило не распространяется: кредит иностранного банка клиенту в Индонезии (SE 17/11/DKSP, I.C, пункт 5; см. раздел об оплате в рупиях).

Кредит под землю или здание обеспечивается Hak Tanggungan: обеспечительным правом, которое даёт кредитору преимущество перед другими кредиторами (см. глоссарий). Закон на эту тему: UU 4/1996; его пояснение называет Hak Tanggungan единственным обеспечительным правом на землю (Penjelasan Umum, пункт 5).

Обременить Hak Tanggungan можно Hak Milik, Hak Guna Usaha (HGU) и HGB, а также Hak Pakai на государственной земле, которое подлежит регистрации и по своей природе может передаваться (Pasal 4(1) и (2)). Pasal 4(3) оставил Hak Pakai на земле Hak Milik будущему постановлению правительства. Пояснение называет два условия: право должно быть зарегистрировано в земельном реестре и по своей природе должно быть отчуждаемым.

Для иностранца обычные права таковы: Hak Pakai для дома и Hak Milik atas Satuan Rumah Susun для квартиры в здании на земле Hak Pakai или HGB (Permen ATR/BPN 18/2021, Pasal 188(1); о том, кто может ими владеть, см. страницу о браке и наследовании). Срочное Hak Pakai можно использовать как обеспечение долга с Hak Tanggungan (PP 18/2021, Pasal 60(1)), и держатель вправе это сделать (Pasal 59(c)). Pasal 60(1) не различает Hak Pakai на государственной земле, на земле Hak Pengelolaan и на земле Hak Milik, и текста, который прямо связывал бы его с Pasal 4(3), мы не нашли. Hak Pakai «на время использования» (hak pakai selama dipergunakan), которым владеют государственные органы и иностранные представительства, обеспечением быть не может (Pasal 60(3), 49(3)).

Сертификат на квартиру (SHM sarusun) можно использовать как обеспечение долга с Hak Tanggungan (UU 20/2011, Pasal 47(5); UU 4/1996, Pasal 27).

До 2021 года правило для дома иностранца было прописано прямо: Permen ATR/BPN 29/2016, Pasal 16(1), говорил, что дом, которым владеет иностранец, можно использовать как обеспечение долга с Hak Tanggungan. Permen ATR/BPN 18/2021 отменил этот регламент (Pasal 208(d)), а в текстах 2021 года, которые мы прочитали, равного предложения о домах иностранцев нет. Путь теперь идёт через общие правила выше. Зарегистрирует ли земельное управление Hak Tanggungan на Hak Pakai конкретного иностранца, это вопрос к вашему PPAT.

На земле Hak Pengelolaan для Hak Tanggungan на Hak Pakai или HGB на ней нужны рекомендация или согласие держателя Hak Pengelolaan, кроме случая, когда право переходит с аукциона (Permen ATR/BPN 18/2021, Pasal 49(1)).

Как это работает: Hak Tanggungan предоставляется актом, который составляет PPAT (Pasal 10(2)), его нужно зарегистрировать в земельном управлении (Pasal 13(1)), и оно возникает в день записи в земельную книгу (Pasal 13(5)); сколько это занимает, см. страницу о налогах и расходах. Если заёмщик не платит, кредитор первой очереди может продать объект на публичных торгах (Pasal 6). Hak Tanggungan следует за объектом в чьи бы руки он ни перешёл (Pasal 7). Условие о том, что кредитор становится собственником при неисполнении, ничтожно (Pasal 12).

Hak Tanggungan прекращается, когда прекращается земельное право, а долг не прекращается (Pasal 18(1)(d) и (4)). У Hak Pakai есть срок (см. глоссарий), поэтому дата окончания кредита и оставшийся срок права это две разные даты.

Право аренды под строительство (Hak Sewa untuk Bangunan) не входит в перечень прав, которые могут нести Hak Tanggungan (UU 4/1996, Pasal 4). Пояснение говорит, что подходят только зарегистрированные и отчуждаемые земельные права, и называет четыре назначенных права (Penjelasan Umum, пункт 5). Земельный реестр охватывает Hak Milik, HGU, HGB, Hak Pakai, Hak Pengelolaan, землю wakaf, Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, Hak Tanggungan и государственную землю (PP 24/1997, Pasal 9(1)); аренду можно лишь отметить в реестре или в сертификате (PP 18/2021, Pasal 90). Ни один прочитанный нами текст не делает аренду объектом Hak Tanggungan, поэтому заложить аренду таким способом нельзя.

Для здания закон знает другое обеспечение. Фидуциарное обеспечение (jaminan fidusia) охватывает здания, которые не могут нести Hak Tanggungan (UU 42/1999, Pasal 1(2)), а его пояснение говорит, что объектом может быть здание на чужой земле (Penjelasan Pasal 3(a)). Примет ли банк это под виллу на арендованной земле, решает банк. Официального текста о кредитовании иностранца под аренду мы не нашли.

Если собственник земли, которую вы арендуете, заложил её, Hak Tanggungan следует за землёй (Pasal 7), и кредитор вправе продать её на публичных торгах, если собственник не платит (Pasal 6). Акт может также запретить собственнику сдавать в аренду, менять срок аренды и получать арендную плату вперёд без письменного согласия кредитора (Pasal 11(2)(a)). Акт может также содержать обещание собственника освободить объект при обращении взыскания по Hak Tanggungan (Pasal 11(2)(j)). Здание, которым владеет не держатель земельного права, например собственное здание арендатора, может быть охвачено Hak Tanggungan, только если его собственник подписал акт (Pasal 4(5)). В UU 4/1996 нет предложения о том, что продажа с торгов делает с уже заключённой арендой. Ищите в сертификате отметку о Hak Tanggungan и любое согласие, как говорится в проверках на странице об аренде.

Оплата застройщику по частям (cicilan) определяется договором. Для дома, таунхауса или квартиры, проданных до завершения, действует PP 14/2016 в редакции PP 12/2021, который также отменил прежний Permen PUPR 11/PRT/M/2019 о PPJB (Pasal 142A). Предел того, сколько застройщик вправе получить заранее, правила возврата и случай, когда покупателю отказали в ипотеке, изложены на странице о спорах, а обязанность застройщика иметь письмо поддержки банка или небанковской организации на странице о стандарте раскрытия для застройщиков. Здесь они не повторяются.

Два пункта о деньгах на тех страницах нет. PPJB должен указывать цену и порядок оплаты (Pasal 22J(c)). Согласованные вопросы, которые должны быть определены до подписания PPJB, включают статус земли или здания, если они служат обеспечением; при маркетинге застройщик вправе объяснить это покупателю (Pasal 22I(1)(b), (3)(d), 22E(2)).

Как эти правила применяются к иностранному покупателю, текст не говорит.

Рупия обязательна в каждой платёжной сделке, при исполнении денежных обязательств и в других финансовых сделках, совершаемых в Индонезии (UU 7/2011, Pasal 21(1)). Исключения: отдельные операции по исполнению государственного бюджета, гранты из-за границы и за границу, международная торговля, депозиты в иностранной валюте в банке и международное финансирование (Pasal 21(2)). Продажи земли или дома в Индонезии в перечне нет. Регламент Bank Indonesia PBI 17/3/PBI/2015 повторяет правило и исключения (Pasal 2 по 4).

Циркуляр Bank Indonesia к этому регламенту говорит, что правило следует за местом сделки и охватывает резидентов и нерезидентов, наличные и безналичные расчёты, а сделка и её оплата составляют одно целое, поэтому полученная оплата должна быть в рупиях (SE 17/11/DKSP, I.A и I.B). Его пример: платёж переводом в валюте плательщика индонезийской компании, которая обязана получить его в рупиях.

Цены подчиняются тому же правилу. Предприниматель обязан указывать цены только в рупиях и не вправе указывать рупии и иностранную валюту одновременно (PBI, Pasal 11; SE, II.A). Циркуляр называет комиссии агентов при продаже недвижимости, аренду квартир, домов и земли, а также ценовые условия в договорах и расписках (SE, II.B). Письменное соглашение об оплате в иностранной валюте допускается только для исключённых сделок и для стратегических инфраструктурных проектов, одобренных Bank Indonesia (PBI, Pasal 10(2) и (3)).

За нарушение UU 7/2011 Pasal 33(1) в редакции UU 1/2026 (Lampiran I, nomor 84) грозит штраф до категории III, то есть Rp50.000.000 (UU 1/2023, Pasal 79(1)(c)), без лишения свободы. Прежний текст грозил содержанием под стражей до одного года и штрафом до Rp200.000.000. Закон не ограничивает состав нарушения наличными: он охватывает каждого, кто не использует рупии в сделке с платёжной целью, при исполнении денежного обязательства или в другой финансовой операции (Pasal 33(1) вместе с Pasal 21(1)). Регламент Bank Indonesia делит санкции по форме платежа. Он применяет уголовное положение к наличным платежам и к отказу принять рупии (PBI, Pasal 17). Для безналичных платежей он предусматривает административные санкции: письменное предупреждение, платёж в размере 1 процента стоимости сделки, но не более Rp1.000.000.000, и/или отстранение от платёжной системы (Pasal 18); за цену, указанную в иностранной валюте, письменное предупреждение (Pasal 19). Перевод в иностранной валюте поэтому не показан как чисто административный вопрос; как Bank Indonesia или суд применили бы оба текста вместе, мы не говорим. Как это применяется к PPJB или акту с ценой в иностранной валюте, мы не говорим. Спросите нотариуса, как записать цену и платёж.

Деньги из-за границы: резиденты свободно владеют иностранной валютой и пользуются ею, но при использовании для сделки внутри Индонезии действует правило о законном платёжном средстве (UU 24/1999, Pasal 2(1) и (2)). Закон определяет резидента по тому, где человек живёт или планирует жить не менее одного года (Pasal 1 angka 3). Bank Indonesia вправе запрашивать у резидентов данные об их валютных операциях, и они обязаны их дать (Pasal 3(1) и (2)). Подробности в регламентах Bank Indonesia; отчётность банков и документы, которые клиент должен дать банку для перевода за границу, описаны на странице о банковском счёте, раздел Отчёты в Bank Indonesia и документы для отправки валюты за границу. Хранение денег на депозите в иностранной валюте в банке от правила о рупии освобождено (UU 7/2011, Pasal 21(2)(d)); правило действует при оплате цены.

Являетесь ли вы резидентом по правилу Bank Indonesia (проживаете или планируете проживать в Индонезии не менее одного года) или нерезидентом? Если нерезидентом, считает ли банк кредит потребительским кредитом в Индонезии по PADG 11/2024 Pasal 47(1)(d) или применяет другое исключение? Какое разрешение у вас есть и на какой срок (см. страницу о визах и пребывании)?

На каком земельном праве находится объект и сколько оно ещё действует по сравнению со сроком предлагаемого кредита?

Может ли это право нести Hak Tanggungan? Не земля ли это Hak Pengelolaan, так что её держатель должен согласиться? Зарегистрирует ли кредитор Hak Tanggungan в земельном управлении через PPAT?

Заложен ли объект уже? Попросите сертификат и подтверждение, что прежнее Hak Tanggungan погашено (roya).

Для аренды: заложена ли земля, дал ли кредитор письменное согласие на аренду и есть ли в акте Hak Tanggungan обещание освободить объект или охват здания, которое принадлежит вам?

Для проекта застройщика: что PPJB говорит о цене, порядке оплаты и об обеспечении, которое застройщик дал на землю или здание?

Указана ли каждая цена, в PPJB, акте и каждой расписке, в рупиях и как платёж из-за границы конвертируется и подтверждается распиской?