Pembiayaan properti di Bali

Halaman ini membahas uang: meminjam dengan agunan rumah atau apartemen di Bali, membayar pengembang secara bertahap, dan cara pembayaran dilakukan. Isinya memaparkan apa yang dikatakan hukum tertulis. Halaman ini informasi umum, bukan nasihat hukum atau keuangan, dan tidak merekomendasikan bank, produk, atau struktur tertentu.

Halaman ini tidak menyebut suku bunga, biaya, atau jumlah kredit. Itu adalah ketentuan masing-masing bank dan berubah dari waktu ke waktu. Jika halaman ini menyebut produk bank, itu hanya contoh bahwa produk semacam itu ada pada tanggal yang disebutkan.

Jika halaman ini menyatakan kami tidak menemukan teks, berarti kami mencari di sumber resmi yang disebut pada bagian itu dan tidak menemukannya. Itu tidak berarti jawabannya tidak. Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pemberi kredit harus memeriksa kasus Anda.

Bukan penduduk hanya dapat meminjam dalam pengecualian tertentu, dan aturannya bergantung pada tempat debitur berdomisili, bukan pada kewarganegaraan. Peraturan Bank Indonesia tentang Pasar Uang dan Pasar Valuta Asing, PBI 6 Tahun 2024, yang menggantikan PBI 24/7/PBI/2022 (Pasal 193 huruf f), melarang bank memberikan cerukan serta kredit dan/atau pembiayaan, dalam rupiah atau valuta asing, kepada bukan penduduk (Pasal 115 ayat (1) huruf d). Pengecualian utamanya membolehkan pemberian kredit atau pembiayaan kepada bukan penduduk dengan persyaratan kegiatan ekonomi tertentu di Indonesia (Pasal 115 ayat (2) huruf c); PADG yang diuraikan di bawah merincinya. Pasal 115 ayat (2) juga memuat pengecualian lain, antara lain transaksi lainnya yang ditetapkan oleh Bank Indonesia (huruf e). Rinciannya diserahkan kepada Peraturan Anggota Dewan Gubernur (PADG) (Pasal 117). Bank yang melanggar larangan itu dikenai sanksi administratif, dari teguran tertulis sampai pencabutan izin dan/atau penetapan (Pasal 133 ayat (1)).

Bukan penduduk adalah orang, badan hukum, atau badan lainnya yang tidak berdomisili di Indonesia atau berdomisili di Indonesia kurang dari 1 (satu) tahun. Penduduk adalah yang berdomisili atau berencana berdomisili di Indonesia sekurang-kurangnya 1 (satu) tahun (Penjelasan Pasal 28 ayat (2)). Jadi orang asing yang tinggal di luar negeri adalah bukan penduduk. Pengunjung yang berada di Indonesia kurang dari satu tahun juga bukan penduduk, kecuali yang bersangkutan berencana berdomisili di sini sekurang-kurangnya satu tahun; teks itu tidak menyatakan bagaimana bank menilai rencana itu atau apa buktinya. Izin tinggal apa yang Anda pegang dan berapa lama berlakunya ada pada halaman tentang visa dan izin tinggal.

Rinciannya ada dalam PADG 11 Tahun 2024 tentang Transaksi Pasar Valuta Asing, sebagaimana diubah dengan PADG 7 Tahun 2026 (berlaku sejak 1 April 2026); perubahan berikutnya, PADG 11 Tahun 2026 dan PADG 15 Tahun 2026, tidak mengubah pasal-pasal ini. PADG itu mengulang larangan (Pasal 46 ayat (1) huruf d) dan merinci kredit kepada bukan penduduk dengan persyaratan kegiatan ekonomi tertentu di Indonesia (Pasal 47 ayat (1)): kredit sindikasi yang mengikutsertakan bank asing di luar Indonesia dengan kontribusi lebih besar, untuk proyek sektor riil di Indonesia; kredit dengan jaminan penempatan dana pada Bank yang sama, paling banyak sebesar penempatan dana itu, paling lama sesuai sisa jangka waktunya, dan digunakan untuk kegiatan ekonomi di Indonesia; kartu kredit; kredit atau pembiayaan konsumsi di Indonesia; cerukan intrahari; saldo negatif karena pembebanan biaya administrasi; dan kegiatan lain. PADG itu tidak mendefinisikan kredit konsumsi (penjelasannya hanya "Cukup jelas"). Aturan Bank Indonesia tentang rasio loan to value mendefinisikan, untuk keperluannya sendiri (Pasal 1-nya dibuka dengan "Dalam Peraturan Anggota Dewan Gubernur ini"), kredit properti untuk rumah tapak, rusun, serta ruko atau rukan sebagai kredit konsumsi (PADG 21/25/PADG/2019 sebagaimana diubah dengan PADG 23/6/PADG/2021, Pasal 1 angka 12). PADG 11 Tahun 2024 tidak menyatakan bahwa ia memakai arti itu. Dibaca bersama, kredit pemilikan rumah bagi bukan penduduk dapat termasuk Pasal 47 ayat (1) huruf d; itu pembacaan kami, bukan aturan. Tidak ada teks yang mewajibkan bank memberikannya, dan kami tidak menemukan teks tentang cara bank menerapkan Pasal 47 ayat (1) huruf d kepada pembeli bukan penduduk. Bank yang melanggar larangan dikenai teguran tertulis dan kewajiban membayar 1% dari nominal transaksi, paling sedikit Rp10.000.000 dan paling banyak Rp1.000.000.000 (Pasal 46 ayat (3)).

Aturan loan to value tidak bergantung pada kewarganegaraan. Peraturan Bank Indonesia tentang rasio loan to value (Rasio LTV) dan financing to value (Rasio FTV) mencakup kredit bank dan pembiayaan bank syariah untuk rumah tapak, rumah susun, serta rumah toko atau rumah kantor, dan mendefinisikannya menurut propertinya, bukan menurut debiturnya. Baik peraturan aslinya (PADG 21/25/PADG/2019) maupun ketujuh perubahannya tidak menyebut kewarganegaraan debitur. Peraturan itu menetapkan batas rasio yang harus dipenuhi bank, untuk jangka waktu terbatas: PADG 30 Tahun 2025, yang berlaku sejak 1 Januari 2026, mempertahankannya sampai 31 Desember 2026. Kami tidak menyebut angka rasio di sini karena Bank Indonesia mengubahnya dengan peraturan.

Jadi, bagi penduduk, dan bagi bukan penduduk dalam pengecualian itu, apakah suatu bank memberi kredit kepada orang asing adalah keputusan bank itu sendiri menurut kebijakan kreditnya. Pertanyaan hukum yang pertama setelah status penduduk adalah apakah properti itu dapat dibebani Hak Tanggungan, pada bagian berikutnya. Hanya sebagai contoh, bukan rekomendasi: pada 4 Oktober 2026 halaman produk PT Bank Permata Tbk untuk Permata KPR iB IMBT, pembiayaan rumah syariah (KPR, kredit pemilikan rumah) berprinsip sewa beli, mencantumkan Warga Negara Indonesia dan Warga Negara Asing di antara pihak yang dapat mengajukan. Halaman itu bukan jawaban atas pertanyaan tentang status penduduk di atas. Ketentuan, harga, dan persetujuannya adalah urusan bank, dan kami tidak menilainya.

Kredit juga dapat datang dari luar Indonesia. Penjelasan UU 4/1996 menyatakan bahwa perjanjian kredit dapat dibuat di luar negeri dan para pihaknya dapat orang perseorangan atau badan hukum asing, sepanjang kredit itu dipergunakan untuk kepentingan pembangunan di wilayah Indonesia (Penjelasan Pasal 10 ayat (1)); teks itu tidak menyebut apakah membeli rumah termasuk. Pihak yang berdomisili di luar negeri harus mencantumkan domisili pilihan di Indonesia dalam akta Hak Tanggungan (Pasal 11 ayat (1) huruf b). Surat edaran Bank Indonesia tentang kewajiban Rupiah memberi contoh pembiayaan internasional, yang dikecualikan dari kewajiban itu: kredit dari bank di luar negeri kepada nasabah di Indonesia (SE 17/11/DKSP, I.C angka 5; lihat bagian tentang pembayaran dengan Rupiah).

Kredit dengan agunan tanah atau bangunan dijamin dengan Hak Tanggungan: hak jaminan yang memberi kreditor kedudukan yang diutamakan terhadap kreditor lain (lihat glosarium). Dasar hukumnya adalah UU 4/1996, yang penjelasannya menyebut Hak Tanggungan satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah (Penjelasan Umum angka 5).

Hak yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha (HGU) dan HGB, serta Hak Pakai atas tanah Negara yang wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan (Pasal 4 ayat (1) dan (2)). Pasal 4 ayat (3) menyerahkan Hak Pakai atas tanah Hak Milik pada Peraturan Pemerintah yang akan datang. Penjelasan menyebut dua syarat: hak itu harus terdaftar dalam daftar umum pertanahan, dan menurut sifatnya harus dapat dipindahtangankan.

Bagi orang asing, hak yang lazim adalah Hak Pakai untuk rumah, dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun untuk unit apartemen yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atau HGB (Permen ATR/BPN 18/2021, Pasal 188 ayat (1); siapa yang boleh memegangnya, lihat halaman tentang perkawinan dan pewarisan). Hak Pakai berjangka waktu dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan (PP 18/2021, Pasal 60 ayat (1)), dan pemegangnya berhak melakukannya (Pasal 59 huruf c). Pasal 60 ayat (1) tidak membedakan Hak Pakai di atas Tanah Negara, tanah Hak Pengelolaan, atau tanah Hak Milik, dan kami tidak menemukan teks yang mengaitkannya secara tegas dengan Pasal 4 ayat (3). Hak Pakai selama dipergunakan, yang dipegang instansi pemerintah dan perwakilan negara asing, tidak dapat dijadikan jaminan (Pasal 60 ayat (3), 49 ayat (3)).

SHM sarusun unit apartemen dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan (UU 20/2011, Pasal 47 ayat (5); UU 4/1996, Pasal 27).

Sampai 2021 aturan untuk rumah orang asing tertulis tegas: Permen ATR/BPN 29/2016, Pasal 16 ayat (1), menyatakan rumah yang dimiliki orang asing dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Permen ATR/BPN 18/2021 mencabut peraturan itu (Pasal 208 huruf d), dan teks tahun 2021 yang kami baca tidak memuat kalimat yang setara tentang rumah orang asing. Jalurnya kini melalui aturan umum di atas. Apakah kantor pertanahan mendaftarkan Hak Tanggungan atas Hak Pakai seorang asing tertentu adalah pertanyaan untuk PPAT Anda.

Di atas tanah Hak Pengelolaan, Hak Tanggungan atas Hak Pakai atau HGB di atasnya memerlukan rekomendasi atau persetujuan pemegang Hak Pengelolaan, kecuali bila hak beralih karena lelang (Permen ATR/BPN 18/2021, Pasal 49 ayat (1)).

Cara kerjanya: Hak Tanggungan diberikan dengan akta yang dibuat PPAT (Pasal 10 ayat (2)), wajib didaftarkan di kantor pertanahan (Pasal 13 ayat (1)), dan lahir pada tanggal pencatatannya dalam buku tanah (Pasal 13 ayat (5)); lamanya proses ada pada halaman tentang pajak dan biaya. Jika debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama dapat menjual properti melalui pelelangan umum (Pasal 6). Hak Tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapa pun (Pasal 7). Janji bahwa pemberi kredit menjadi pemilik bila debitor cidera janji batal demi hukum (Pasal 12).

Hak Tanggungan hapus karena hapusnya hak atas tanah, sedangkan utangnya tidak hapus (Pasal 18 ayat (1) huruf d dan ayat (4)). Hak Pakai punya jangka waktu tertentu (lihat glosarium), sehingga tanggal berakhirnya kredit dan sisa jangka waktu hak adalah dua tanggal yang berbeda.

Hak sewa untuk bangunan (Hak Sewa untuk Bangunan) tidak ada dalam daftar hak yang dapat dibebani Hak Tanggungan (UU 4/1996, Pasal 4). Penjelasan menyatakan hanya hak atas tanah yang terdaftar dan dapat dipindahtangankan yang memenuhi syarat, dan menyebut empat hak yang ditunjuk (Penjelasan Umum angka 5). Pendaftaran tanah mencakup Hak Milik, HGU, HGB, Hak Pakai, Hak Pengelolaan, tanah wakaf, Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, Hak Tanggungan, dan Tanah Negara (PP 24/1997, Pasal 9 ayat (1)); sewa hanya dapat dicatat pada daftar umum atau sertipikat (PP 18/2021, Pasal 90). Tidak ada teks yang kami baca yang menjadikan sewa obyek Hak Tanggungan, sehingga sewa tidak dapat dijaminkan dengan cara ini.

Hukum memiliki jaminan lain untuk bangunan. Jaminan fidusia mencakup bangunan yang tidak dapat dibebani Hak Tanggungan (UU 42/1999, Pasal 1 angka 2), dan penjelasannya menyatakan bangunan di atas tanah milik orang lain dapat menjadi obyeknya (Penjelasan Pasal 3 huruf a). Apakah bank menerimanya untuk vila di atas tanah sewa adalah keputusan bank. Kami tidak menemukan teks resmi tentang kredit dengan agunan sewa bagi orang asing.

Jika pemilik tanah yang Anda sewa telah membebaninya dengan Hak Tanggungan, Hak Tanggungan itu mengikuti tanahnya (Pasal 7) dan pemberi kredit dapat menjualnya melalui pelelangan umum bila pemilik cidera janji (Pasal 6). Akta juga dapat melarang pemilik menyewakan, mengubah jangka waktu sewa, atau menerima uang sewa di muka tanpa persetujuan tertulis pemegang Hak Tanggungan (Pasal 11 ayat (2) huruf a). Akta juga dapat memuat janji pemilik untuk mengosongkan properti pada waktu eksekusi Hak Tanggungan (Pasal 11 ayat (2) huruf j). Bangunan yang dimiliki pihak lain selain pemegang hak atas tanah, seperti bangunan milik penyewa sendiri, hanya dapat dibebani Hak Tanggungan bila pemiliknya turut menandatangani akta (Pasal 4 ayat (5)). UU 4/1996 tidak memuat kalimat tentang akibat penjualan lelang terhadap sewa yang sudah dibuat. Carilah catatan Hak Tanggungan pada sertipikat dan persetujuan apa pun, seperti dikatakan pemeriksaan pada halaman tentang sewa.

Membayar pengembang secara bertahap (cicilan) adalah urusan perjanjian. Untuk rumah tunggal, rumah deret, atau satuan rumah susun yang dijual sebelum selesai, hukumnya adalah PP 14/2016 sebagaimana diubah dengan PP 12/2021, yang juga mencabut Permen PUPR 11/PRT/M/2019 tentang PPJB (Pasal 142A). Batas dana yang boleh ditarik pengembang lebih awal, aturan pengembalian, dan hal bila kredit pembeli ditolak ada pada halaman tentang sengketa, dan kewajiban pengembang memiliki surat dukungan bank atau bukan bank ada pada standar pengungkapan pengembang. Semuanya tidak diulang di sini.

Dua hal tentang uang tidak ada pada halaman-halaman itu. PPJB harus memuat harga dan tata cara pembayarannya (Pasal 22J huruf c). Hal yang diperjanjikan, yang harus pasti sebelum PPJB ditandatangani, mencakup status tanah atau bangunan dalam hal menjadi agunan; pada saat pemasaran pengembang dapat menjelaskannya kepada calon pembeli (Pasal 22I ayat (1) huruf b dan ayat (3) huruf d, 22E ayat (2)).

Teks itu tidak menyatakan bagaimana aturan ini berlaku bagi pembeli asing.

Rupiah wajib digunakan dalam setiap transaksi yang mempunyai tujuan pembayaran, dalam penyelesaian kewajiban lain yang harus dipenuhi dengan uang, dan dalam transaksi keuangan lainnya yang dilakukan di Indonesia (UU 7/2011, Pasal 21 ayat (1)). Pengecualiannya adalah transaksi tertentu dalam rangka pelaksanaan anggaran negara, hibah dari atau ke luar negeri, perdagangan internasional, simpanan di bank dalam valuta asing, dan pembiayaan internasional (Pasal 21 ayat (2)). Jual beli tanah atau rumah di Indonesia tidak ada dalam daftar. Peraturan Bank Indonesia PBI 17/3/PBI/2015 mengulang kewajiban dan pengecualian itu (Pasal 2 sampai 4).

Surat edaran Bank Indonesia atas peraturan itu menyatakan kewajiban ini mengikuti tempat transaksi dan berlaku bagi penduduk maupun bukan penduduk, tunai maupun nontunai, dan bahwa transaksi dan pembayarannya merupakan satu kesatuan, sehingga pembayaran yang diterima wajib dalam Rupiah (SE 17/11/DKSP, I.A dan I.B). Contohnya adalah pembayaran melalui transfer dalam mata uang negara si pembayar kepada perusahaan Indonesia, yang wajib menerimanya dalam Rupiah.

Harga mengikuti aturan yang sama. Pelaku usaha wajib mencantumkan harga hanya dalam Rupiah dan dilarang mencantumkan Rupiah dan mata uang asing secara bersamaan (PBI, Pasal 11; SE, II.A). Surat edaran menyebut fee agen dalam jual beli properti, sewa apartemen, rumah, dan tanah, serta klausul harga dalam kontrak dan kuitansi (SE, II.B). Perjanjian tertulis untuk membayar dalam valuta asing hanya dapat dibuat untuk transaksi yang dikecualikan dan untuk proyek infrastruktur strategis yang disetujui Bank Indonesia (PBI, Pasal 10 ayat (2) dan (3)).

Atas pelanggaran, UU 7/2011 Pasal 33 ayat (1), sebagaimana disesuaikan dengan UU 1/2026 (Lampiran I nomor 84), mengancam pidana denda paling banyak kategori III, yaitu Rp50.000.000 (UU 1/2023, Pasal 79 ayat (1) huruf c), tanpa kurungan. Teks lama mengancam kurungan paling lama satu tahun dan denda paling banyak Rp200.000.000. Undang-undang itu tidak membatasi tindak pidana pada pembayaran tunai: ia mencakup setiap orang yang tidak menggunakan Rupiah dalam transaksi yang bertujuan pembayaran, penyelesaian kewajiban yang harus dipenuhi dengan uang, atau transaksi keuangan lainnya (Pasal 33 ayat (1) dengan Pasal 21 ayat (1)). Peraturan Bank Indonesia membagi sanksi menurut bentuk pembayaran. Peraturan itu menerapkan ketentuan pidana pada pembayaran tunai dan penolakan Rupiah (PBI, Pasal 17). Untuk pembayaran nontunai peraturan itu menyediakan sanksi administratif: teguran tertulis, kewajiban membayar sebesar 1 persen dari nilai transaksi paling banyak Rp1.000.000.000, dan/atau larangan ikut dalam lalu lintas pembayaran (Pasal 18); untuk harga yang dicantumkan dalam valuta asing, teguran tertulis (Pasal 19). Transfer dalam valuta asing karena itu tidak terbukti hanya soal administratif; kami tidak menyatakan bagaimana Bank Indonesia atau pengadilan menerapkan kedua teks itu bersama-sama. Kami tidak menyatakan bagaimana ketentuan ini berlaku pada PPJB atau akta yang mencantumkan harga dalam valuta asing. Tanyakan kepada notaris Anda bagaimana harga dan pembayaran harus ditulis.

Uang dari luar negeri: penduduk bebas memiliki dan menggunakan devisa, tetapi bila digunakan untuk transaksi di dalam negeri berlaku ketentuan tentang alat pembayaran yang sah (UU 24/1999, Pasal 2 ayat (1) dan (2)). Undang-undang itu mendefinisikan penduduk menurut tempat seseorang berdomisili atau berencana berdomisili sekurang-kurangnya satu tahun (Pasal 1 angka 3). Bank Indonesia berwenang meminta keterangan dan data tentang kegiatan lalu lintas devisa penduduk, dan penduduk wajib memberikannya (Pasal 3 ayat (1) dan (2)). Rinciannya ada pada peraturan Bank Indonesia; pelaporan oleh bank dan dokumen yang harus diberikan nasabah kepada bank untuk transfer ke luar negeri ada di halaman tentang rekening bank, bagian Laporan kepada Bank Indonesia dan dokumen untuk mengirim valuta asing ke luar negeri. Menyimpan uang dalam simpanan valuta asing di bank dikecualikan dari kewajiban Rupiah (UU 7/2011, Pasal 21 ayat (2) huruf d); kewajiban itu berlaku pada pembayaran harga.

Apakah Anda penduduk menurut aturan Bank Indonesia (berdomisili atau berencana berdomisili di Indonesia sekurang-kurangnya satu tahun), atau bukan penduduk? Jika bukan penduduk, apakah bank memperlakukan kredit itu sebagai kredit konsumsi di Indonesia menurut PADG 11 Tahun 2024 Pasal 47 ayat (1) huruf d, atau menurut pengecualian lain? Izin tinggal apa yang Anda pegang dan untuk berapa lama (lihat halaman tentang visa dan izin tinggal)?

Properti itu berdiri di atas hak atas tanah apa, dan berapa lama lagi hak itu berlaku dibandingkan dengan jangka waktu kredit yang ditawarkan?

Dapatkah hak itu dibebani Hak Tanggungan? Apakah tanahnya tanah Hak Pengelolaan, sehingga pemegangnya harus menyetujui? Akankah pemberi kredit mendaftarkan Hak Tanggungan di kantor pertanahan melalui PPAT?

Apakah properti itu sudah dibebani Hak Tanggungan? Mintalah sertipikatnya, dan bukti bahwa Hak Tanggungan terdahulu sudah dihapus (roya).

Untuk sewa: apakah tanahnya dibebani Hak Tanggungan, sudahkah pemberi kredit menyetujui sewa itu secara tertulis, dan apakah akta Hak Tanggungan memuat janji mengosongkan atau mencakup bangunan milik Anda?

Untuk proyek pengembang: apa isi PPJB tentang harga, cara pembayarannya, dan jaminan apa pun yang diberikan pengembang atas tanah atau bangunan?

Apakah setiap harga, dalam PPJB, akta, dan setiap kuitansi, dinyatakan dalam Rupiah, dan bagaimana pembayaran dari luar negeri dikonversi dan dibuatkan tanda terimanya?