Открытый стандарт раскрытия информации для застройщиков.

Это открытая добровольная форма раскрытия информации: застройщик заполняет её для одного проекта и одной фазы и публикует на своём сайте.

Использовать её может любой застройщик. Ничто не обязывает застройщика публиковать её, и ничто не мешает это сделать.

Как покупатель, вы можете попросить у застройщика это раскрытие информации до того, как что-то заплатите, даже если застройщик ещё не опубликовал его.

Respek Bali ничего не проверяет на этой странице, не поддерживает ни одного застройщика, не выдаёт значков и не публикует список тех, кто это использует. Застройщик заявляет факты, а вы проверяете их сами по официальным источникам ниже.

Индонезийское право называет ограниченный набор зарегистрированных прав на землю, включая Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai и Hak Sewa untuk Bangunan (Основной аграрный закон, UUPA, Pasal 16).

Аренда, hak sewa, входит в этот же перечень, но это частный договор между двумя сторонами, а не право, зарегистрированное в земельном управлении на том же уровне, что Hak Milik, HGB или Hak Pakai. Если проект предлагают на условиях аренды, спросите, какое зарегистрированное право лежит в её основе и на какой срок заключена сама аренда.

Проект также может стоять на Hak Pengelolaan (HPL), праве управления, а не праве собственности. Спросите, какой орган держит HPL под проектом и на каких условиях.

С 2021 года соответствие использования земли местному пространственному плану должно подтверждаться через KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang), по правилам пространственного планирования из Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021. Там, где есть детальный план зонирования (RDTR), проверка идёт по нему.

С 2026 года закон Бали напрямую защищает продуктивные сельскохозяйственные угодья: Perda Provinsi Bali 4/2026 запрещает менять назначение Lahan Produktif, с узкими исключениями для национальных стратегических проектов, земли, изъятой для общественных нужд, и переселения при стихийных бедствиях.

Разрешение на строительство перешло от старого IMB к документу PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). Отдельный сертификат, SLF (Sertifikat Laik Fungsi), подтверждает, что готовое здание пригодно к эксплуатации. SLF может появиться только после реального завершения строительства, поэтому отсутствие SLF у проекта, который ещё строится, ожидаемо и само по себе не тревожный признак.

Прежде чем дом или квартиру, ещё строящиеся, вообще можно рекламировать, у застройщика уже должна быть банковская или небанковская гарантия строительства. Прежде чем можно подписать PPJB (предварительный договор купли-продажи), также должны быть подтверждены права на землю, выдан PBG и завершено не менее 20 процентов строительства (PP 12/2021, Pasal 22C и 22I).

Сам PPJB должен содержать график строительства, подписания PPJB и передачи, а также что происходит при задержке или отмене (PP 12/2021, Pasal 22F по 22L). Если застройщик не укладывается в собственный заявленный график, покупатель может расторгнуть договор и вправе получить полный возврат денег в течение 30 дней, с неустойкой за каждый день просрочки самого возврата.

Квартальный отчёт о ходе работ не требуется индонезийским законом. Это добровольное обязательство в рамках этого стандарта: застройщик, который продолжает его публиковать, говорит вам кое-что, и застройщик, который перестаёт, тоже говорит вам кое-что.

Индонезийское право не требует счёта эскроу для проекта, который ещё строится. Деньги, заплаченные на этапе продаж, становятся частью цены; они не обязаны лежать на отдельном счёте.

Требования закона более ограничены: письмо поддержки от банка или небанковской организации для строительства, полученное до начала продаж (PP 12/2021, Pasal 22C), и жёсткий предел на то, сколько застройщик может получить заранее: не более 80 процентов цены до выполнения условий самого PPJB (Pasal 22L).

Застройщик, который не раскрывает ни гарантию, ни поэтапные платежи, и прямо говорит, что ни того ни другого нет, всё равно сообщает вам что-то реальное: до завершения строительства ваши деньги ничем не защищены.

Передача земли Hak Milik иностранному бенефициарному владельцу через номинальную схему ничтожна по закону: земля переходит государству, а иностранная сторона не может даже потребовать назад заплаченные деньги (UUPA, Pasal 26 ayat 2).

Собственный Perda Бали 4/2026 отдельно запрещает выступать посредником или содействовать номинальной схеме (Pasal 14). Его санкции административные: письменное предупреждение, приостановка или отзыв разрешения; уголовную ответственность сам Perda не устанавливает и отсылает к другим законам.

Приём денег в обмен на обещанную фиксированную доходность может считаться незаконным привлечением вкладов по банковскому закону (UU 10/1998, Pasal 46), как бы ни называлась такая схема. Если вместе с проектом предлагают программу аренды, спросите имя оператора, его NIB и код KBLI, чтобы проверить его как любой другой бизнес.

У PPAT, уполномоченного по земельным сделкам, есть публичный реестр без входа по логину на atrbpn.go.id/daftar-ppat, с поиском по земельному управлению. Аналогичного публичного поиска для нотариуса нет: спрашивайте напрямую его свидетельство о назначении и рабочий округ.

Агентству недвижимости нужны номер бизнеса (NIB) и проверенный Sertifikat Standar, а каждый брокер как физическое лицо обязан иметь действующий сертификат компетентности; брокерам, у которых его нет, и агентствам, получившим лицензию до PP 28/2025, дан один год с 5 октября 2025 года, чтобы выполнить стандарт; он истёк 5 октября 2026 года (Permendag 33/2025, Pasal 16(a); подробности на странице «Как проверить профессионала»). По тому же регламенту любая онлайн-площадка, размещающая объявление об объекте, должна указывать в нём NIB агентства и номер сертификата компетентности брокера, хотя единого публичного реестра для поиска по имени агента всё ещё нет.

Это раскрытие информации написано для одного проекта и одной фазы. Оно ничего не говорит о других проектах или фазах того же застройщика. Просите отдельную страницу для каждого.

Брошюра, рендер, юридическое заключение, написанное собственным юристом продавца, письмо от деревни, один NIB без остального, или слова заявка подана не заменяют это раскрытие информации. Смотрите, что не считается этим раскрытием, ниже.

Respek Bali ничего не проверяет на этой странице, не поддерживает ни одного застройщика и не выдаёт значков. Мы не публикуем список тех, кто использует этот стандарт.

Если застройщик перестаёт публиковать квартальное обновление, это само по себе о чём-то говорит. Respek не заставляет застройщика продолжать публикации: молчание это сигнал, который покупателю стоит прочитать самому.

Рекламная брошюра или рендер, сколь угодно подробный.

Юридическое заключение или письмо due diligence, заказанное собственным юристом или нотариусом продавца: оно получено не вами и не для вас.

Письмо от desa adat или квитанция об оплате в banjar. Это реальный и часто применяемый обычай, но не государственное разрешение.

Один NIB без собственных KKPR, PBG и SLF проекта.

Слова заявка подана или в процессе для PBG, SLF или KKPR. Ни одно из них не имеет значения, пока документ действительно не выдан.

Обещание доходности, данное в сообщении или на словах.

Если вы застройщик: заполните шаблон на respekbali.com/disclosure-template/, одну форму на проект и фазу, и опубликуйте на своём сайте. Обновляйте её не реже раза в квартал.

Если вы покупатель: просите это раскрытие информации до того, как что-либо заплатите, включая задаток. Не полагайтесь на слова застройщика по проверкам: используйте официальные источники выше сами.

Один открытый вопрос: правила предпродажи в PP 12/2021 написаны для домов и квартир, продаваемых до завершения строительства. Распространяются ли они также на виллу, продаваемую на условиях аренды, реальный и пока не решённый вопрос. Спросите своего нотариуса, как это применяется к вашей конкретной сделке.