Standar keterbukaan untuk pengembang.

Ini adalah formulir keterbukaan yang terbuka dan sukarela, diisi pengembang untuk satu proyek dan satu tahap, lalu dipublikasikan di situsnya sendiri.

Pengembang mana pun dapat menggunakannya. Tidak ada aturan yang mewajibkan pengembang mempublikasikannya, dan tidak ada yang melarangnya.

Sebagai pembeli, Anda dapat meminta keterbukaan ini kepada pengembang sebelum membayar apa pun, bahkan jika pengembang belum mempublikasikannya.

Respek Bali tidak memeriksa apa pun di halaman ini, tidak mendukung pengembang mana pun, tidak memberi lencana, dan tidak mempublikasikan daftar siapa yang menggunakannya. Pengembang menyatakan faktanya; Anda memeriksanya sendiri, menggunakan sumber resmi di bawah ini.

Hukum Indonesia menyebutkan sejumlah hak atas tanah yang terdaftar, antara lain Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai dan Hak Sewa untuk Bangunan (Undang-Undang Pokok Agraria, UUPA, Pasal 16).

Hak sewa termasuk dalam daftar yang sama, tetapi ia adalah perjanjian pribadi antara dua pihak, bukan hak yang tercatat di kantor pertanahan pada tingkat yang sama dengan Hak Milik, HGB atau Hak Pakai. Jika suatu proyek ditawarkan di atas hak sewa, tanyakan hak terdaftar apa yang mendasarinya, dan berapa lama jangka waktu sewa itu sendiri.

Suatu proyek juga dapat berdiri di atas Hak Pengelolaan (HPL), yaitu hak pengelolaan dan bukan hak milik. Tanyakan badan mana yang memegang HPL di bawah proyek itu dan dengan syarat apa.

Sejak 2021, kesesuaian penggunaan lahan suatu proyek dengan rencana tata ruang setempat harus dikonfirmasi melalui KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang), berdasarkan aturan penataan ruang dalam Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021. Di wilayah yang sudah memiliki rencana detail (RDTR), pemeriksaan dilakukan terhadap RDTR tersebut.

Sejak 2026, hukum Bali juga melindungi lahan produktif secara langsung: Peraturan Daerah Provinsi Bali 4/2026 melarang alih fungsi Lahan Produktif ke penggunaan lain, dengan pengecualian terbatas untuk kebijakan strategis nasional, pengadaan tanah untuk kepentingan umum, dan relokasi bencana.

Persetujuan bangunan berpindah dari IMB lama menjadi dokumen bernama PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). Sertifikat terpisah, SLF (Sertifikat Laik Fungsi), menegaskan bangunan yang selesai layak digunakan. SLF baru dapat ada setelah bangunan benar-benar selesai, sehingga proyek yang masih dalam pembangunan belum memiliki SLF adalah hal yang wajar, bukan tanda bahaya dengan sendirinya.

Sebelum rumah atau unit apartemen yang masih dalam pembangunan dapat dipasarkan sama sekali, pengembang harus sudah memiliki jaminan pembangunan dari bank atau lembaga bukan bank. Sebelum PPJB (perjanjian pendahuluan jual beli) dapat ditandatangani, kepastian tanah, PBG yang telah terbit, dan keterbangunan sekurang-kurangnya 20 persen juga harus terpenuhi (PP 12/2021, Pasal 22C dan 22I).

PPJB itu sendiri wajib memuat jadwal pembangunan, penandatanganan PPJB dan serah terima, serta apa yang terjadi jika terlambat atau dibatalkan (PP 12/2021, Pasal 22F sampai 22L). Jika pengembang melewati jadwal yang telah diumumkannya sendiri, pembeli dapat membatalkan dan berhak atas pengembalian dana penuh dalam 30 hari, dengan denda untuk setiap hari keterlambatan pengembalian itu sendiri.

Laporan kemajuan triwulanan tidak diwajibkan oleh hukum Indonesia. Ini adalah komitmen sukarela dalam standar ini: pengembang yang terus mempublikasikannya menyampaikan sesuatu kepada Anda, dan pengembang yang berhenti juga menyampaikan sesuatu.

Hukum Indonesia tidak mewajibkan rekening escrow untuk proyek yang masih dalam pembangunan. Uang yang dibayarkan pada tahap pemasaran menjadi bagian dari harga; uang itu tidak wajib disimpan di rekening terpisah.

Yang diwajibkan hukum lebih sempit: surat dukungan bank atau bukan bank untuk pembangunan, yang harus sudah dimiliki sebelum pemasaran (PP 12/2021, Pasal 22C), dan batas tegas seberapa banyak dana yang dapat ditarik pengembang lebih awal: tidak lebih dari 80 persen dari harga sebelum persyaratan PPJB terpenuhi (Pasal 22L).

Pengembang yang tidak mengungkapkan jaminan maupun pembayaran bertahap, dan menyatakan secara terus terang bahwa keduanya tidak ada, tetap menyampaikan sesuatu yang nyata kepada Anda: tidak ada mekanisme yang melindungi uang Anda sebelum bangunan selesai.

Mengalihkan tanah Hak Milik kepada pemilik manfaat warga negara asing lewat pengaturan nomine batal demi hukum: tanahnya jatuh kepada negara, dan pihak asing itu bahkan tidak dapat menuntut kembali uang yang telah dibayarkan (UUPA, Pasal 26 ayat 2).

Peraturan Daerah Bali 4/2026 secara terpisah melarang menjadi perantara atau fasilitator bagi pengaturan nomine (Pasal 14). Sanksinya sendiri bersifat administratif, seperti peringatan tertulis, penghentian sementara, atau pencabutan izin; Perda ini merujuk setiap sanksi pidana kepada peraturan perundang-undangan lain, bukan kepada dirinya sendiri.

Menerima uang dengan imbalan imbal hasil tetap yang dijanjikan dapat mengarah pada penghimpunan dana tanpa izin menurut hukum perbankan (UU 10/1998, Pasal 46), apa pun nama yang diberikan pada pengaturannya. Jika suatu program sewa ditawarkan bersamaan dengan proyek, mintalah nama operatornya, NIB dan kode KBLI-nya, agar Anda dapat memeriksanya seperti usaha lainnya.

PPAT, pejabat pembuat akta tanah, memiliki daftar resmi yang bisa dicari publik tanpa login di atrbpn.go.id/daftar-ppat, dicari menurut kantor pertanahan. Tidak ada alat pencarian publik setara untuk notaris; tanyakan langsung SK pengangkatan dan wilayah kerjanya.

Perusahaan agen properti memerlukan nomor induk berusaha (NIB) dan Sertifikat Standar yang telah diverifikasi, dan setiap broker perorangan wajib memiliki sertifikat kompetensi yang berlaku; broker yang belum memilikinya dan perusahaan agen yang berizin sebelum PP 28/2025 diberi waktu satu tahun sejak 5 Oktober 2025 untuk memenuhi standar, yang berakhir pada 5 Oktober 2026 (Permendag 33/2025 Pasal 16 huruf a; rinciannya ada di Cara memeriksa seorang profesional). Berdasarkan peraturan yang sama, setiap marketplace daring yang menampilkan listing properti wajib menunjukkan NIB agensi dan nomor sertifikat kompetensi brokernya pada listing itu, meskipun belum ada satu daftar publik yang bisa dicari berdasarkan nama agen itu sendiri.

Keterbukaan ini ditulis untuk satu proyek dan satu tahap. Ia tidak menyatakan apa pun tentang proyek atau tahap lain dari pengembang yang sama. Mintalah halaman terpisah untuk masing-masing.

Brosur, gambar rendering, opini hukum yang dibuat oleh pengacara penjual sendiri, surat desa, NIB sendirian, atau kata-kata pengajuan sudah diajukan tidak menggantikan keterbukaan ini. Lihat apa yang tidak setara dengan keterbukaan ini di bawah.

Respek Bali tidak memverifikasi apa pun di halaman ini, tidak mendukung pengembang mana pun, dan tidak memberi lencana. Ia tidak mempublikasikan daftar siapa yang menggunakan standar ini.

Jika pengembang berhenti mempublikasikan pembaruan triwulanannya, itu sendiri menyampaikan sesuatu kepada Anda. Respek tidak mengejar pengembang agar terus mempublikasikan; kesunyian itu adalah sinyal bagi pembeli untuk dibaca sendiri.

Brosur penjualan atau gambar rendering, sedetail apa pun.

Opini hukum atau surat uji tuntas yang dipesan oleh pengacara atau notaris penjual sendiri; dokumen itu tidak diperoleh oleh atau untuk Anda.

Surat desa adat atau bukti pembayaran banjar. Ini adalah kebiasaan nyata yang sering dipraktikkan, tetapi bukan izin pemerintah.

NIB sendirian, tanpa KKPR, PBG dan SLF proyek itu sendiri.

Kata-kata pengajuan sudah diajukan atau sedang diproses, untuk PBG, SLF atau KKPR. Tidak satu pun dari ini memiliki bobot sampai dokumennya benar-benar terbit.

Janji imbal hasil yang disampaikan lewat pesan atau percakapan.

Jika Anda pengembang: isi templat di respekbali.com/disclosure-template/, satu formulir untuk setiap proyek dan tahap, lalu publikasikan di situs Anda sendiri. Perbarui sekurang-kurangnya setiap tiga bulan.

Jika Anda pembeli: mintalah keterbukaan ini sebelum membayar apa pun, termasuk uang muka. Jangan hanya percaya kata pengembang untuk setiap pemeriksaan; gunakan sendiri sumber resmi di atas.

Satu hal yang masih terbuka: aturan prapenjualan dalam PP 12/2021 ditulis untuk rumah dan unit apartemen yang dijual sebelum selesai dibangun. Apakah aturan itu juga mencakup vila yang dijual di atas hak sewa adalah pertanyaan nyata yang belum terjawab. Tanyakan kepada notaris Anda sendiri bagaimana aturan ini berlaku untuk transaksi Anda.