东巴厘岛卡朗阿森，2026年7月。航拍：Balicopter
三件需要了解的事，按巴厘岛教你的顺序。
交易者要先通过测试。投资者却什么也没有。
购买期权
一项测试
在许多市场，散户投资者必须先证明自己理解某种复杂产品，才能购买。
例如欧盟 MiFID II 规定的适当性测试。
在巴厘岛度假两周
省长的规定
每位外国游客都要遵守的义务和禁令，其中一条很简单：只入住持有许可证的住宿场所。
Surat Edaran Gubernur Bali No. 7 Tahun 2025，2025年3月21日。
在巴厘岛投资25年
什么也没有
一本护照，一笔银行转账。而这座岛上有约1500个传统村社（desa adat）、一种仍在日常生活中践行的宗教，以及脆弱的水利系统。
Dinas Pemajuan Masyarakat Adat Provinsi Bali（约1500个 desa adat）。
岛屿
先读懂这座岛，再看地块。
巴厘人的生活以 Tri Hita Karana 为根基：三种关系，每位投资者从签字那天起就身在其中。
Parahyangan人与神
您的项目处在寺庙历法、仪式和神圣空间之中。
Pawongan人与人
了解 banjar 和 desa adat：由谁决定，如何决定，何时决定。
Palemahan人与自然
了解土地：产权、用地分区、水和 subak。只在允许的地方建造。
| 住宅 | 常被出售的 | 经营业务 | |
|---|---|---|---|
| 产权 | 独栋住宅为 Hak Pakai（使用权），公寓为分层产权 | 以个人名义签订的25年租约 | 由公司持有（PT PMA 或 PMDN） |
| 住客 | 无。您自己居住。 | 出租给游客 | 持证接待住客 |
| 许可证 | 自住无需许可证 | 无 | NIB、Sertifikat Standar Usaha、Sertifikat Laik Sehat |
| 状态 | 合法 | 不合法 | 合法 |
| 法律依据 | PP 18/2021；Kepmen ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022（最低价格） | 租约本身合法；接待住客需要下一栏中的许可证 | KBLI 2025：55101 至 55105 酒店、55203 别墅、55204 公寓式酒店；Permenpar 6/2025 |
产权
- 住宅
- 独栋住宅为 Hak Pakai（使用权），公寓为分层产权
- 常被出售的
- 以个人名义签订的25年租约
- 经营业务
- 由公司持有（PT PMA 或 PMDN）
住客
- 住宅
- 无。您自己居住。
- 常被出售的
- 出租给游客
- 经营业务
- 持证接待住客
许可证
- 住宅
- 自住无需许可证
- 常被出售的
- 无
- 经营业务
- NIB、Sertifikat Standar Usaha、Sertifikat Laik Sehat
状态
- 住宅
- 合法
- 常被出售的
- 不合法
- 经营业务
- 合法
法律依据
- 住宅
- PP 18/2021；Kepmen ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022（最低价格）
- 常被出售的
- 租约本身合法；接待住客需要下一栏中的许可证
- 经营业务
- KBLI 2025：55101 至 55105 酒店、55203 别墅、55204 公寓式酒店；Permenpar 6/2025
代持安排，即把土地放在他人名下，依法无效，土地转归国家。
UUPA 5/1960，第26条第2款。本文为一般信息，不构成法律意见。请咨询持证公证人（PPAT）和律师。
向任何卖家都该问的五个问题。
签任何文件之前，把这五个问题当面问出来。能回答全部五个问题的卖家，会为每个问题拿出一份文件。
- 土地产权由谁持有？是哪一种产权？
- 哪家公司持有这项经营活动的营业执照（NIB）和标准证书？
- 由谁经营？依据哪一张许可证？
- 谁来审计这些数字？银行愿意为它提供融资吗？
- banjar 知道吗？同意吗？
社群
三个步骤。前两步不需要新的法律。
了解。
一份公开的多语种指南：外国人能拥有什么、不能拥有什么，住宿经营如何取得许可，什么是 banjar 和 desa adat，以及 Tri Hita Karana。
Respek Bali，对所有人免费
确认。
每一份有外方参与的土地契约或租赁契约，公证人交付一页说明，买方签字确认已经阅读。
与公证人和土地管理部门合作
准备。
面向进入住宿行业的投资者：一门关于法律、社区和酒店服务标准的短期课程，完成后发给结业证明。
与酒店业协会和大学合作
共同建设
一项提议，不是产品。
只有共同建设，Respek Bali 才能发挥作用。ITLS 2026 之后，我们正在与以下各方组建工作组：
- 巴厘省政府和国家各部委
- 公证人和土地管理部门
- 酒店业协会
- 大学和 desa adat 代表
或复制邮箱地址： hello@respekbali.com